修三さんのプログ：「一棟買いと区分所有はどちらが得か！？」についてですが、 夫々、一長一短あると思い、私の場合も両方やっておりますが、現在では、一棟物の方に魅力を感じております。
【一戸建て ＶＳ マンション】
一戸建ての長所としては、土地については、マンションのような区分所有ではなく、単独所有な為、建替等自由がききやすいこと、管理費・修繕積立金・管理組合費等が不要なこと、駐車場、庭等を付け易いこと、上下左右等近隣との騒音・振動がほとんどないこと、等が考えられます。
逆に、マンションについては、管理組合・管理会社等にある程度管理を任せられること、日頃から修繕積立金を積み立てている為、急な出費があまりないこと、戸締まりが楽なこと、密閉性が高く、熱効率が良いこと、等があります。
● 区分所有マンション ＶＳ アパート：メリットとデメリット
【区分所有マンションからアパートへ】
私の不動産購入歴は、以下の通りに、区分されます。
第１期（バブル期前～バブル期）(１９８６年１２月～１９８９年３月)：
Ｍ社時代（区分所有マンション：東京４物件、博多１物件）
第２期：（バブル崩壊後）（１９９２年７月～１９９４年２月）：
A社時代（区分所有マンション：札幌６物件）
第３期：（バブル崩壊後）（１９９４年１月～９月）：
ＳU社時代（区分所有マンション：東京２物件）
第４期：（バブル崩壊後）（２０００年８月～２００３年９月）：
Ｂ社時代（区分所有マンション：札幌８物件）
第５期：（ミニバブル期？）（２００５年６月～９月）：
SI社時代（アパート：博多１０物件、名古屋１０物件）
合計：４１物件（マンション：２１物件、アパート２０物件）（東京６物件、博多１１物件、札幌１４物件、名古屋１０物件）
つまり、第１期～第４期が、区分所有マンション、第５期から、アパートへと、移り変わっていったわけなのです。
区分所有マンションというのは、土地は共有であり、いわば、バーチャル的なものです。
やはり、１棟物は、自分の城といった感じで、憧れますね。
将来、建替えも、自分の意思のみで、自由にできます。
（勿論、入居者の問題は、別として。）
これが、区分所有マンションですと、法律的には（区分所有法）、区分所有割合８０％以上の合意で可能ですが、実際問題としましては、ほとんど、不可能に近い状況です。
一人一人、年齢、資産・収入状況、所有目的（投資用・自己居住用等）等も異なります。
営団住宅のように、建蔽率・容積率に余裕を持たせて建設されており、建替えの際、より広めの物件とし、余った広めの分を分譲することで、建替え資金を捻出するというならいざ知らず、もともと目一杯に建てている民間物件等の場合、そういったことは不可能であり、不景気の昨今、建替え費用など、捻出できないからです。
投資用マンションなら、ビジネスライクに、意見がまとまりやすいかも知れませんが、自己居住用マンションでは、収入が無い分、難しいかも知れません。
現実に、建替え成功例は、ほとんど聞いたことがありません。
政府が、建替え促進、ゴーストタウン防止策として、
① 今迄の建蔽率・容積率を、倍増させる。
② 建替え補助金を交付する。
③ 建替え費用用の低利融資制度を確立する。
④ 建替えに伴う減税措置を取る。
⑤ 建替え促進により、この際、前面道路（４メートル以上）を確保し、緊急車両（消防車・救急車、パトカー等）も通れるようにする。
⑥ 建替え促進により、この際、耐震建築確認等も徹底し、耐震建築物割合を増加させていく。
位の、画期的な対策を打ち出して欲しいものです。
そうでもしないと、今後、古いマンションが増えてくるわけであり、そこら中に、ゴーストマンションが立ち並び、廃墟と化し、失業者・ホームレス等の住処となり、治安悪化にも繋がっていくのではないでしょうか。
【区分所有マンション VS アパート】
「区分所有マンション」と「アパート」については、夫々、一長一短あると思われます。
■「区分所有マンション」については、「アパート」に比べ、
① 土地は区分所有であり、少ない為、デフレーション時、土地の値下がりリスクが少ない。
② 建物部分が多い為、減価償却費が大きく、節税できる。
③ 人気が高い。
④ 少額で購入でき、複数物件に投資し易く、リスク分散が図り易い。
⑤ 現金で購入する場合、金利上昇、借金返済不能等のリスクがない。
デフレーションの場合、借金の実質負担増のリスクがない。
⑥ 管理費・修繕積立金の制度があり、管理、長期修繕が充実している。
といった長所があると思います。
■一方、「アパート」については、「区分所有マンション」に比べ、
① 土地が多い為、インフレーション時等、土地価格が上昇した場合、恩恵に預かり易い。
② 建物は、物理的に、減価するが、土地は減価しない。
③ 建替えが自分の意思だけで可能である。
④ 一度に複数戸をまとめて取得でき、又、場所的にまとまっている為、管理もし易い。
⑤ ローンが付け易く、その為、レバレッジ（梃子）効果を享受でき、高額の物件を取得し易く、実質投資効率も上昇する。
又、インフレーション時、借金負担実質目減りの恩恵を受け易い。
⑥ 管理費・修繕積立金が無く、自分でコントロールできる。
といった長所があると思います。
何れが良いかは、その人の性格・ポリシー（考え方）、フアイナンシャル・リテラシー（資産運用歴・能力）、資金の性格（金額、余剰性、運用可能期間、借入能力）にもよろうかと思いますが、夫々の長短所を考慮しつつ、又、ある程度のバランス感覚（ポートフオリオ）も必要かと思います。
取り敢えず、初心者の方々は、まずは、「区分所有マンション」から、それも、少額のものを、現金で始められたら、如何でしょうか。
その場合は、リスクは少なく、勉強にもなると思います。
【１棟物マンション】
次の目標は、１棟物マンションです。
実は、第５期の前に、１棟物マンション（中古：札幌・西１１丁目）を購入しようとし、ある札幌地方銀行筋からの任意売却物件の中から、物件まで、押さえていたのです。
札幌の地方銀行からの融資は、東京在住の私は受けることができず、自分で、探すしかありませんでした。
私は、Ｓ銀行等に、交渉してみました。
私は、勤めで、時間がなかなか取れなかったのですが、Ｓ銀行の方は、平日夜、勤め先のそばまで、来て下さりました。
そして、東京から、札幌の方まで、物件調査にまで、行って下さいました。
しかし、融資割合が５割と低く、それでは、条件に合わず、断念せざるを得なかったのです。
Ｋ生活金融公庫の場合は、原則として、別物件担保が必要であり、これも、条件に合いませんでした。
でも、又、頑張ります！！
【教訓】
○ 区分所有マンション、アパート、夫々に一長一短あるので、それを、認識する。
○ 物件数が増えてくれば、リスク分散、勉強の意味も含めて、色々な投資パターンにしてみるのも、効果的である。
Anonymous さんからのコメント
修三さんのプログのアドレス教えてください
投稿者: Anonymous | 2007年02月13日 00:10