今日１月３１日（水）、「銭のしくみを知った奴に贈る、究極の儲け話や！！」（青木雄二先生、（株）あおば出版）、購入しました。

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不動産、起業、株、手形、年金、生命保険、生活保護、職選び等、全般について、語っておられます。

不動産につきましても、独立して、１章、割いておられます。

今日１月３１日（水）、ぎっくり腰の痛みを我慢しつつも、勤めの関係で、「情報セキュリティ監査制度シンポジウム」に参加させて頂きました。

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内部統制、IT統制、システム監査、情報セキュリティ監査等、色々な面で、大変、参考になりました。

内容は、以下の通りです。

10:00～10:05 ご挨拶 JASA会長　土居　範久

10:05～10:50 基調講演 内部統制制度と情報セキュリティ監査
■牧野総合法律事務所　弁護士　牧野 二郎 氏

10:50～11:35 講演 わが国の情報セキュリティ政策について
■経済産業省　商務情報政策局　情報セキュリティ政策室
　技術係長　金井 秀紀 氏

11:35～12:15 講演 保証型監査に於ける概念フレームワークについて
■JASA顧問・保障型監査促進プロジェクトリーダー
　工学院大学教授　大木 栄二郎 氏

12:15～13:30　　－　休憩（75分）－

講演 【トラック-1】 【トラック-2】
13:30～
14:10 保証型監査に於ける言明書及び監査手続作成について
■JASA保証型監査促進プロジェクトGタスクリーダー／IBMビジネスコンサルティング株式会社　濱田 武史 氏 情報セキュリティ監査　府中市の取組み（仮題）
■府中市情報システム課　中川 裕基 氏
14:10～14:20　　－　休憩（10分）－
14:20～
15:00 監査人及び監査推進担当者向けの監査実務ガイドについて
■JASA監査手続きプロジェクトリーダー／KDDI株式会社　中尾 康二 氏 監査で役に立つ情報セキュリティの動向と技術について
■NPOデジタル・フォレンジック研究会理事　萩原 栄幸 氏
15:00～15:10　　－　休憩（10分）－
15:10～
15:50 監査人及び監査推進担当者向けの技術検証手法について
■JASA監査手続きプロジェクト技術的検証項目作成タスクリーダー／NRIセキュアテクノロジーズ株式会社　菅谷 光啓 氏 情報セキュリティ管理策のケーススタディ
■松下電器産業株式会社　人材開発カンパニー　黒川 信弘 氏


15:50～16:00　　－　休憩（10分）－

16:00～17:15 公開討論
セッション ～保証型監査の進め方について～

１月１日（月）からのぎっくり腰、２７日（土）、２８日（日）の「猪俣先生道場」も、何とか痛い腰に鞭打ち頑張りましたが、昨日２９日（月）、又、再発。

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座ると痛くなり、今度は、立てなくなります。

今日１月３０日（火）、勤め帰りに、整骨に行きました。

方や、並行して、減量に努めておりましたが、ピーク時７５ｋｇの体重が、今日、とうとう、理想体重の７０ｋｇ（因みに身長は、１７５ｃｍ）を切りました！！

６９．８ｋｇ！！

体を鍛えなければ。。。

１月２７日（土）・２８日（日）は、私は、「猪俣先生道場」で不在でしたが、その２日間は、自宅につき、住友不動産「新築そっくりさん」による、土地・建物診断（土地、基礎、床、柱、外壁、屋根等）を行って頂きました。

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概ね大丈夫そうですが、風呂の壁、窓が多いことによる壁耐震については、補強が必要のようです。

あと、増築部分につきましては、耐震補強が必要かもしれません。

今日１月２９日（月）、「週末次郎さん」も欲しがってた、「ﾊｰﾊﾞｰﾄﾞ・ﾋﾞｼﾞﾈｽｽｸｰﾙが教える　不動産投資ｹﾞｰﾑ」（ｳｨﾘｱﾑ･J･ﾎﾟﾙﾌﾞｰ先生、ｼﾞｪﾌｪﾘｰ･L･ｸﾙｸｼｬﾝｸ先生、日経BP社）、購入しました。

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ハーバードMBAコースの学習メソッドを１冊に凝縮。

物件の選択、契約、開発、運営、出口戦略までー

不動産ビジネスで勝者になるための駆け引きを、ゲーム形式で実践的に解説した本です。

家具付き賃貸マンション、収益還元法、不動産投資信託、ノンリコースローン（非遡及型責任限定型ローン）、皆、欧米のノウハウがやがて日本にもやってくるものです。

私も、一昨年から、ノンリコースローンを、昨年から、家具付き賃貸マンションを活用し始めております。

一歩先んじましょう！！

１月２７日（土）・２８日（日）、「猪俣先生道場」に参加させて頂きました！！

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２００６年６月の第１回目にも参加させて頂きましたが、今回：第２回目につきましては、融資について、かなり、具体的に、説明して頂けました。

投資というものは、運用（借方）と資金調達（貸方）が、車の両輪といった役割を果たしております。

自己資金と借入金のバランス、借入金額、借入期間、金利、元利支払額等が、安全性・効率性に影響を与えてきます。

運用（借方）が物件選定であり、資金調達（貸方）が、自己資金・借入になります。

そして、自己資本比率は、安全性と、効率性：レバレッジ（投下自己資本利回り）が、相反するものであり、バランス感覚が重要になってきます。

又、損益計算書上も、収益性に繋がってきます。

そして、資金繰り上も、キャッシュフローに繋がってきます。

キャッシュフローを良くする手立てとして、以下等が考えられます。

●　余ったキャッシュフローで繰上返済をする。

●　ローン返済による借入残高減少による担保余力を活用し、新規資金調達・運用により、キャッシュフローを良くする。

●　ローン返済による借入残高減少による売却益を活用し、ローン早期返済、或いは、新規資金調達・運用により、キャッシュフローを良くする。

以下は、２００６年６月１７日（土）・１８日（日）のものです。（御参考迄）

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「猪俣先生道場」におけるリスク分析
リスク分析につきましては、かねてから、整理したいと考えておりましたが、「猪俣先生道場」におけるリスク分析、非常に参考になりました。

「不動産投資のリスク

○災害リスク（地震・火災・水害）

⇒　地震保険の加入
　　地域を広範囲に分散
　　新耐震基準（昭和５６年）
　　地盤の良い地域
　　免震構造
　　構造・バランス・耐震金物
　　再建組合
　　準耐火構造
　　入居者に対しての啓蒙・まめな清掃・除草
　　火災保険
　　消防点検
　　ハザードマップ
　　水害特約保険

○老朽化・陳腐化リスク

　　　⇒　管理
　　　　　建て替え･リフォーム

○物件の瑕疵に対するリスク

　　　⇒　土地の履歴
　　　　　瑕疵担保責任

○金利上昇リスク

　　　⇒　現金で購入
　　　　　短期で返済（回収）
　　　　　５年以上の固定期間選択

○地価下落リスク
　
　　⇒　売却しない

○空室・家賃下落リスク
　
　　⇒　Place立地
Product物件の魅力
Price家賃
Presentation営業活動
　　　　　世帯数を増やす
　　　　　借入を減らす

○滞納リスク
　
　　⇒　入居審査
　　　　　保証会社
　　　　　滞納保証
　　　　　督促・取り立て・訴訟

○法的リスク
　
　　⇒　再建築ができるか
　　　　　通行権と使用許諾
　　　　　接道義務（種類・幅員・間口）
　　　　　採光と二方向避難
　　　　　建築基準法と条例

○投資指標で見るリスク
　
　　⇒　投資分析を利用する

○物件を選定する上でのリスク
　
　　⇒　新築：プレミアム家賃で考えない
　　　　　中古
　　　　　区分所有建物：管理
　　　　　新築と中古を組み合わせる
　　　　　建替え・リフォーム時期の分散

○自殺
　
　　⇒　他の入居者への通知と退出予防の手を打つ
　　　　　家賃等の条件変更」

概ね、織り込まれていると思います。

他に、考えられるとすれば、

○入居者夜逃げ

○税務署追徴

○リフォーム・修繕一時費用

○ピッキング

○騒音

○関係会社（販売会社・建物管理会社・賃貸管理会社等）のコンプライアンス違反・倒産

○法律・税制改正

等でしょうか。

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「猪俣先生道場」（２日目）参加
６月１８日（日）、「猪俣先生道場」（２日目）に、参加させて頂きました。

６月１８日（日）～２１日（水）と、サーバの調子が悪かったようで、投稿保留でした。

不動産投資については、メリットだけでなく、デメリット（リスク）についても、触れられておられました。

最後は、実際の不動産投資物件選定の訓練でした。

大変、勉強になりました。

余りに、膨大な量でしたので、又、別途、報告させて頂ければと思います。

猪俣先生から、「「不動産実践塾」入門編」（猪俣　淳先生、㈱ＣＦネッツ）に、一人一人、違うお言葉にて、サインをして、頂きました。

因みに、私のは、「不動産投資を楽しんで下さい」です。

まさに、私に、ピッタリです。

早速、６月１９日（月）、読了しました。

「猪俣先生道場」のエッセンスがまとまっているといった感じの本でした。

帰り際、「修造さん」と、喫茶店で、しばし御話。

大変、参考になる御話を一杯お伺いさせて頂きました。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

修造さん、幸田さん、稲葉さんなども、参加されておられました。

大変勉強になりました。

追って、御報告させて頂きます。

取り敢えず、「投資分析手法」、まとめてみました。

投資分析

V（価値）＝I（（ネット）収入）/R（期待利回り・資本化率（キャップレート））

GPI（総潜在収入）

EGI（実行総収入）＝GPI－空室・未回収損

Opex（運営費）

NOI（営業純利益）＝EGI－Opex

ADS（年間負債支払額）

CF（税引前キャッシュフロー）＝NOI－ADS

取得総額＝物件価格＋諸費用＝自己資本＋借入金額

FCR（総収益率・投資収益率）＝NOI/（E＋LB）

CCR（自己資金配当率）＝CF/E

K％（ローンコンスタント）＝借入に対する支払い

DCR（負債支払いの安全率）＝NOI/ADS

BE％１（損益分岐点）＝（Opex＋ADS）/GPI

BE％２（投資家の分岐点）＝（Opex＋ADS＋要求利益）/GPI

PB（ペイバック）＝E/CF

LTV（ローン資産価値比率）＝LB（借入額）/（E＋LB）（不動産価値）

TVM（貨幣の時間的価値）

PV（現在価値）

FV（将来価値）

NPV（正味現在価値）

IRR（Internal Rate of Return）（内部収益率・内部回収率）

表面利回り＝GPI/価格

１月２６日（金）、２７日（土）、札幌の物件について賃貸管理委託をしている会社の担当者から、蛍光管切れ、ゴキブリ出没、排水臭等のクレームが入居者からきている旨の連絡がありました。

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台所の蛍光管が切れかけていたことにつきましては、交換にて対応済みです。

ゴキブリにつきましては、ゴキブリ退治の強力なものを置いて、様子を見て頂くことにしました。

ここは、集中暖房で暖かい為、ゴキブリ発生の可能性は比較的高いようですが、これは、各部屋での対策には限界があり、マンション全体で対応した方が良いと思われ、賃貸管理会社から、管理組合にも、相談して頂きました。

流しの排水からの臭いにつきましては、帰宅すると、排水のふたが飛んでずれいることもあり、臭いもあがってくるようですが、現状では、原因がわからないとのことです。

空気が逆流するのか、排水トラップがブクブクすることがあり、強烈な臭いがあがってくるのかもとのことです。

今週、専門の業者と再度チェックしてもらいます。

それにしても、色々とありますね。。。

今日１月２６日（金）、「インフレ襲来！資産崩壊に勝つ投資術」（岩崎博充先生、（株）アートデイズ）、読了しました。

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「デフレ時代とまったく違う資産の運用法はー。」として、各方面にわたって触れられております。

私も、債務超過１，２００兆円の日本国が生き残るのは、インフレ政策による実質債務軽減（徳政令・借金踏倒し）しかないと思っております。

不動産投資関連としましても、以下の通り、独立の章として、詳述されております。

「インフレに強い投資用マンションの購入」、

「アパート経営、賃貸マンション、遊休土地など不動産を抱えている人の防衛術」、

「金利上昇、住宅ローン・ホルダーの生き残り方！」

通常は、インフレの場合、金利は上昇しますが、岩崎博充先生の想定は、金利上昇なきインフレとのことです。

国としましても、債務超過１，２００兆円を目減りさせたいのはやまやまでしょうが、さりとて、金利上昇させると、借金の利払いが大変です。

又、一般の消費者物価を上昇させると、消費者が文句を言います。

となると、残るは、資産（不動産・株式等）インフレ？

今日１月２５日（木）、「地主さん！土地活用、そのままでは大損です」（ｱｯｸｽ財産ｺﾝｻﾙﾀﾝﾂ協会、（株）あさ出版）、購入しました。

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この本は、「地主さん」・「土地活用」のみならず、一般の不動産投資に当たっても、参考になります。

●　土地活用は、なぜ「今」がチャンスなのか

●　借入金をうまく利用すれば節税になる

●　土地の有効活用は、むずかしいことではない

●　アパ・マン経営を成功させる手順をマスターしよう

●　節税のポイント、これを知らなきゃ大損です！

●　相続税対策、できることは山ほどある

●　遺言・相続の手続きを知っておこう

●　納税資金に困らないための準備とは？

●　目利きのプロはこうして選ぶ

今日１月２４日（水）は、「なだ万」にて、勤め先懇親会でした。

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和食中心でしたが、美味しかったです。

又、３９階からの外の夜景も良かったです。

今日１月２３日（火）、「インフレ襲来！資産崩壊に勝つ投資術」（岩崎博充先生、（株）アートデイズ）、購入しました。

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「デフレ時代とまったく違う資産の運用法はー。」として、各方面にわたって触れられております。

私も、債務超過１，２００兆円の日本国が生き残るのは、インフレ政策による実質債務軽減（徳政令・借金踏倒し）しかないと思っております。

不動産投資関連としましても、以下の通り、独立の章として、詳述されております。

「インフレに強い投資用マンションの購入」、

「アパート経営、賃貸マンション、遊休土地など不動産を抱えている人の防衛術」、

「金利上昇、住宅ローン・ホルダーの生き残り方！」

今日１月２２日（月）、「銭を儲けるには、金のしくみを知らんと話にならんで！！」（青木雄二先生、（株）あおば出版）、読了しました。

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金持ちが儲かる不労所得の仕組みとして、不動産投資、競売物件等についても、触れられております。

「働く者は儲けずに　儲ける者は働かない」

「会社を捨てる立場にならんと儲からんのやで」

「会社に捨てられたからといって落ち込む必要はないんやで」

「金儲けは知識！！知っているやつだけが儲かる！！」

「金を儲けたいと思っているだけじゃ、金は儲からない！！
　まずは、基本的な金の流れを知らないと、まったく話にならない。
　ならば、資本主義社会でのお金について勉強しよう。」

等等。。。

相変わらず、本音で語られております。

大学時代に勉強した、マルクス経済学を思い出しました。

今日１月２１日（日）は、整骨に行った後、昨日に引き続き、住友不動産（株）（新築そっくりさん）による自宅調査（第２回目）を行って頂きました。

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そして、その後、妻、三男（４歳）と、吉祥寺、新宿、吉祥寺と、あわただしい１日でした。

今は、長男・次男（双子・１５歳・中３）の高校受験、自宅建替プロジェクト、リフレッシュ休暇（連続１０営業日）プロジェクトと、３大プロジェクトが重なっており、時間・金共に、大変な時期なのです！！

今日１月２０日（土）、博多駅徒歩１２分アパートの１室が、入居者の方が博多を離れられる為、２月１９日（月）退去予定とのことです。

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申込の最も多い時期に入ってきておりますので、家賃はそのままで募集を行おうと思っております。

但し、今の申込の殆どが、春入居（３月中旬～４月）となっております。

部屋を探されるお客様は、今の時期に探す方が多く、春迄の家賃発生を免除している物件も数多くなってきているとのことです。

小生も、２月２０日以降～３月末迄の申込みの方に限り、その間の家賃を無料にする等、特別キャンペーンをはることにしました。

入居御希望の方、御関心のある方等、情報提供、宜しく、御願い致します！！

今日１月２０（土）、住友不動産（株）（新築そっくりさん）による自宅調査（第１回目）を行って頂きました。

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今日は、主に、内部調査（間取り、サイズ等）、外部調査（壁、屋根等）を見られておられました。

別途、基礎、床下等も見られるようです。

現状図面整備の上、新図面案作成といった流れになるようです。

次回打合せは、１月２１日（日）、その後は、２７日（土）予定ですが、小生は、「猪俣先生道場」参加の為、こちらは、欠席せざるを得ません。

その後は、妻と、整骨に行った後、吉祥寺に出かけました。

今日１月１５日（月）、「損をしたくない人のための　お金の常識　リスクの常識」（野口　達也先生、PHP研究所）、読了しました。

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フアイナンシャル面におけるリスク・マネジメント関連として、幅広く、参考になると思います。

投資目的と目標、株式投資と資産運用の基礎、投資信託など投資商品、不動産投資、住宅ローン、生命保険、損害保険として、章立てされています。

長所だけではなく、短所・リスクについても、触れられております。

今日１月１５日（月）、「ニュー・リッチの世界」（白井宥文先生、（株）光文社）、購入しました。

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「日本の新・富裕層」、「「年収５０００万円以上、金融資産１億円以上」の人々」というサブタイトルがついております。

私も、「ニュー・リッチの世界」を研究したいと思います！！

今日１月１３日（土）、「達人が教える 不動産投資　１５万円からできる　必勝ガイド」（（株）日本実業出版社）、読了しました。

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「インフレ時代到来！早いほど有利　あなたにもできる」とのことです。

確かに、インフレの可能性は高いと思います。

というか、客観的にみれば、インフレにして、借金をチャラにするしか、日本政府の生き残る道は無いと思いますが。

この本は、単にいけいけドンドンではなく、以下のように、ちゃんと、警鐘も鳴らしております。

「これだけは買ってはいけない！」

①　原野商法：最も古典的な不動産投資詐欺

　　　原野商法の典型的な手口とは

　　　原野商法のココをつけ

②　フルローン：「５年で資産１０億円」の落とし穴

　　　資産の裏側に負債あり

　　　フルローンのここに注意

③　リゾート会員権詐欺：元本保証・高利回りのウソ

　　　投資と利用権のセット商品が主力に

　　　経営者はトンズラ、部屋はもぬけの殻　

④　ワンルームマンション：ほとんどない流動性

　　　かなり難しい資産価値の維持

　　　ローンを組んでの投資は、さらに不利

⑤　オーナーチェンジ商法：騙される客は「バカ」と呼ばれる

　　　安定した賃料があると見せかけて・・・

　　　４ケ月もたつと借主が退去する

　　　増えるオーナーチェンジ詐欺

今日１月１３日（土）、私も区分所有している、札幌のあるマンションの管理組合から連絡がありましたが、修繕積立金残高が１７，９５０，０００円なくなっており、調査の結果、管理会社従業員の横領であることが、判明したそうです。

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その後、本人が、事実を認め、５，０００，０００円の返金を得たとのことですが、残金１２，９５０，０００円については、どうなることやら。。。

そもそも、通常は、預金通帳と印鑑は、別人にて管理し（キャッシュカードは発行しない）、複数人でチェックする方式を取りますが、ここは、そういう管理を怠っていたのでしょうか。

マンションによっては、管理費・修繕積立金等、管理組合・管理会社の使いたい放題になっているところもあるそうです。

特に、地方の単身者用・賃貸用・区分所有マンションにては、販売会社、建物管理会社、修繕会社、賃貸管理会社共に、同一企業であり、区分所有者は、管理集会にも参加せず、その会社のやりたい放題になっているようです。

２００６年１１月２４日（金）、税務調査後の所得税追徴分に付随して、１月１２日（金）、更に、「特別区民税・都民税（普通徴収分）納税通知書」（２３，７００円）を受領しました。

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これでもか、これでもかと、追加・追加で税金を取られ、これにて、追徴総合計１３１，８００円となりました。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

今日１１月２４日（金）、税務調査後の所得税追徴分に係る「延滞税のお知らせ」受領しました。

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先日の所得税追徴分３５，１００円分の延滞税のようです。

それにしても、所得税源泉徴収（仮払）後の、不動産所得との損益通算後還付に当たっては、利子は付けてくれないのに、追徴のときだけ、利子を取られるのですね。

何か、いいとこ取りで、不公平ですね。

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税務調査受けに当たって、税務調査官の方が、どういった観点で調査されていたか、御参考迄に披露させて頂きます。

過去２０年間にあっては、税務署へのお招き葉書は、３回きましたが、時間が取りにくい為、事態が軽微であったこともあって、御電話のみで、済んでおりました。

しかしながら、今回は、御電話だけでは済まず、初めて、税務調査となったものです。

やはり、不動産投資も、ある程度規模が大きくなると、税務調査もあり得るようです。

昨年建築した博多駅徒歩１２分アパート、名古屋駅徒歩１２分アパートが、大きかったようです。

●　調査項目

　○　売上計上

　　・　例月の賃貸料の計上漏れがないか。

　　・　臨時の礼金・更新料等の計上漏れがないか。

　○　減価償却費

　　・　一時費用で落としていないか。

　　・　耐用年数は適正か。特に、中古物件については、残存耐用年数をそのまま使用しては駄目。
　
　　・　土地・建物比率は適切か。特に、中古で個人から購入した場合。
　　　　（新築、中古で法人から購入した場合には、明細、消費税から計算可能。）
　
　○　支払金利
　
　　・　土地・建物比率は適正か。特に、中古で個人から購入した場合。
　　　　（新築、中古で法人から購入した場合には、明細、消費税から計算可能。）
　
　○　支払手数料

　　・　例月の建物管理費・賃貸借管理手数料等、適切か。

　　・　臨時の購入時費用：仲介手数料・ローン手数料等については、効果年数に亘って、期間配分して　　　　いるか。

　○　支払保険料

　　・　期間配分しているか。

　○　収入印紙

　　・　「不動産売買契約書」、「工事請負契約書」等、収入印紙を貼付・消印しているか。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

●　日程

１０月２６日（木）午前８：００～１０：３０　自宅　　調査

１１月１４日（火）午前８：３０～　９：３０　税務署　確認

●　調査書類

「売買契約書」・「建物建築請負契約書」
「売上関係書類」：賃貸借業務委託契約明細書、「賃貸借契約書」
「経費関係書類」：賃貸借業務委託契約明細書、支払金利明細

●　所得税

２００３年：更新料漏れ（誤り）：　５９，０００円

⇒　赤字幅大きく最終納税額に影響せず、追徴無し

２００４年：賃貸料漏れ（誤り）：５３１，７００円

⇒　追徴　　３５，１００円
　　　延滞税　１，０００円

２００５年：支払金利土地建物比率（見解相違）

⇒　赤字幅大きく最終納税額に影響せず、追徴無し

２００５年借入分につきましては、オーバーローンであり、オーバー分は、実質、他物件分に充当している為、その分、全体的に、比例配分的に、支払金利に充当していましたが、原則として、当該物件のみの土地建物比率で計算した方が分かり易いとのことで、この点につきましては、見解の相違がありましたが、難しいようです。

●　印紙税

収入印紙貼付漏れ（誤り）
「不動産売買契約書」（　２，０００円、２０，０００円×２）
「工事請負契約書」　（１５，０００円×２）
印紙税合計：７２，０００円

●　特別住民税・都民税（普通徴収分）：２３，７００円

●　総合計：１３１，８００円

世界・日本共に、大都市に人口集中！！

「世界の都市人口、年内にも地方上回る・国連推計」、 「人口、再び大都市集中・東京圏転入超過、バブル期並み」とのことです。

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世界・日本共に、大都市に人口集中！！ということは、不動産投資の対象エリアとしても、同様の観点となります。

「世界の都市人口、年内にも地方上回る・国連推計」
　【ジュネーブ＝市村孝二巳】

都市への人口集中が世界的に進んでいる。

国連ハビタット（人間居住計画）などの推計によると、世界の都市人口は2007年中にも33億人に達し、地方を超える見通し。

アジアやアフリカなど途上国で爆発的な人口増加と都市への人口流入が同時に進むため、2030年には約49億人と、世界人口の6割に達する。

　都市人口は05―30年に年平均1.78％増と世界全体の2倍近い勢いで増加が続く。

地方からの人口流入、自然増、地方の都市化という現象が相乗的に働くのが原因だ。

地方人口は逆に15―20年をピークに減少に転じる見込み。

(日本経済新聞　07:01)

「人口、再び大都市集中・東京圏転入超過、バブル期並み」

　大都市への人口集中が再び加速している。

総務省の住民基本台帳の人口移動報告によると、昨年は東京圏に移り住んだ人が転出した人の数を13万人強上回り、バブル期並みの多さになったもよう。

名古屋圏への転入超過数も1970年代初め以来の高水準。

景気回復が続く中、雇用環境がよりよい大都市への移住に拍車がかかった。

地方に手厚い公共投資の見直しや地方財政の運営効率化につながる道州制の導入など、政策面での議論も急務になりそうだ。

　人口移動報告は人の移動を把握する調査。

昨年11月までの実績値を基にした2006年の推計値は東京圏（神奈川、埼玉、千葉県を含む）への転入超過数が05年より1万9000人多い13万4000人と87年の16万3000人に迫る見通しだ。

(日本経済新聞　07:01)

今日１月９日（火）から、ぎっくり腰をこらえての勤め開始です！！

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やっとこさで、歩けるようにはなりました。

うーん。

今日も打合せが２本。

初回の打合せで、又、ズキン！！

打合せが終わった後も、腰が固まってしまい、暫く、立てなくなりました。

急遽、コルセットを買いに行き、２回目の打合せに。

「週末次郎」さん、コメント、どうもありがとうございます。

又、ランチ、御誘い下さい。

歩くのが、遅いですが。。。

三男（４歳）は、ニューヒーロー：仮面ライダー電王に凝っておりますが、ところで、今日１月８日（月）（祝日）は、ギックリ腰のリハビリも兼ねて、妻・三男（４歳）と、井の頭公園・吉祥寺に散歩に繰り出しました。

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【ニューヒーロー：仮面ライダー電王】

【井の頭公園】

今日１月７日（日）、「達人が教える 不動産投資　１５万円からできる　必勝ガイド」（（株）日本実業出版社）、購入しました。

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「インフレ時代到来！早いほど有利　あなたにもできる」とのことです。

確かに、インフレの可能性は高いと思います。

というか、客観的にみれば、インフレにして、借金をチャラにするしか、日本政府の生き残る道は無いと思いますが。

今日１月７日（日）は、妻と整骨・大宮八幡宮に行った後、義母・三男（４歳）と合流し、自宅建替プロジェクトの一環として、新宿NSビルにて住友不動産　新築そっくりさんフェアに、そして、義父とも合流し、京王デパート、小田急デパートに繰り出しました。

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【大宮八幡宮】

【新宿　スバルビル　「新宿の目」】

【新宿NSビル】

【住友不動産　新築そっくりさんフェア】

【新宿　小田急デパートのガチャコンをする三男（４歳）】

新築そっくりさんは、新築に比べて、時間・経費が半額になるとのことです。

その秘密は、基礎工事が原則として不要なこと、引越（新築の場合２回）が不要なこと、資材等は原則標準品として大量調達すること、専属棟梁とすること等にあるようです。

取り敢えず、１月２０日（土）に、自宅に調査に来て頂くことにしました。

修造さん、コメント、どうもありがとうございます。

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こちらこそ、本年も宜しく、御願い致します。

ところで、小生、１月１日（月）夜、ギックリ腰になってしまい、寝たきり雀になっております。

暫く、投稿、御無沙汰しており、申し訳ございません。

今年も、宜しく、御願い致します！！

今日１月１日（月）は、義理の弟（長男）家族（奥さん・長女）、義理の弟（次男）家族（奥さん・長女）、うちの家族（義父母・妻・長男・次男・三男・私）とで、ホテルで昼食後、ボウリング、ダーツバーに、繰り出しました。

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