札幌の空室物件、空室期間が３ケ月間になりますので、家具・家電付マンションに変更することにしましたが、今日１１月３０日（木）、募集広告がリニューアルアップされました！！

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札幌第1ﾊﾟｰｸﾊｲﾂ

ベッド、カーテン・レースカーテン、シャワーカーテンに加え、テレビ、電子レンジ、ガスコンロ、そして、スチール製ワゴン、テレビ台も追加されました。

これだけの設備を付けて、家賃は、設備なしの時と据え置きの２万５千円！！

入居者情報、宜しく、御願い致します！！

１０月２０日（金）、２１日（土）、東京電力モニターで行った、新潟県　柏崎刈羽原子力発電所でしたが、今日１１月３０日（木）、「東電、柏崎刈羽原発の海水温度差データを改ざん」と発表されました。

そう言えば、去年行った、福島原子力発電所においても、その後、施設損壊事故が起こっています。

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東京電力モニター：新潟県玉原火力発電所・柏崎刈羽原子力発電所

「東電、柏崎刈羽原発の海水温度差データを改ざん
　
　東京電力は30日、柏崎刈羽原子力発電所（新潟県）で1994年以降、冷却用海水の取水時と排水時の温度差を測ったデータを改ざんしていたと発表した。

同社が周辺海域に影響を与えないよう定めた温度差の目標値である7度を超えないよう、0.3―0.5度少なく改ざんしたデータを県に報告していたという。

　同社によると、改ざんされていたのは１号機と４号機のデータ。

同社は安全上の規定などには違反はなく、環境などへの影響もないとしている。

中国電力が今月15日に下関発電所（火力）の冷却用海水の温度差データの改ざんを公表、同様事例を調べた結果判明した。」

(日本経済新聞　15:00)

http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20061130AT1G3001M30112006.html

今日１１月３０日（木）、「おもしろ法律相談所」（小川義龍先生、（株）リイド社）、購入しました。

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不動産として、１章、設けられています。

●　アパートの更新を拒絶されました。

●　３ケ月くらい家賃をためてしまったら大家さんに立ち退きを要求されました。

●　駐車場の立ち退きを要求されたのですが。

●　居住用に中古マンションを購入しようと思っていますが、注意点はありますか？

●　マンションローンの支払いができず、支払いを延滞していたら競売の申し立てをされました。

その他、参考になる話、満載です。

札幌の空室物件、空室期間が３ケ月間になりますので、家具・家電付マンションに変更することにしましたが、今日１１月２９日（水）、写真電子データが届きました。

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札幌第1ﾊﾟｰｸﾊｲﾂ

ベッド、カーテン・レースカーテン、シャワーカーテンに加え、テレビ、電子レンジ、ガスコンロ、そして、スチール製ワゴン、テレビ台も追加されました。

これだけの設備を付けて、家賃は、設備なしの時と据え置きの２万５千円！！

入居者情報、宜しく、御願い致します！！

取り敢えず、明日１１月２９日（水）から、北海道、宮城、埼玉、千葉、東京、神奈川、愛知の７都道県から先行開始とのことですので、私の物件の場合、札幌、東京、名古屋が先行で、博多は、２００７年度からとなります。

（　⇒　実際は、今日１１月２８日（火）から、公開されていますね！！）

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不動産実勢価格のネット公表

「不動産実勢価格のネット公表、29日から試験運用・国交省

　国土交通省は29日から、マンションや住宅の最新の実勢価格をインターネット上で無料公表するサービスの試験運用を始める。

価格情報の透明化を通じ、不動産取引に対する消費者の不安感を払拭（ふっしょく）し、市場活性化につなげる。

　不動産取引業者どうしが取引の情報交換に活用しているシステム「レインズ」に蓄積された取引データを加工して提供する。

ホームページ（http://www.contract.reins.or.jp/）上で、建物の種別や地域、間取り、築年数、沿線などを指定すると、該当する物件の情報を分布図で表示する。

　個別の物件名が特定できないようにしたうえで、一件ごとの取引価格情報も提供する。

実勢価格を公表するのは北海道、宮城、埼玉、千葉、東京、神奈川、愛知の七都道県。

2007年度からは全国で本格稼働させる方針だ。

(日本経済新聞　19:21)

今日１１月２８日（火）、「｢ﾗｲﾌﾜｰｸ」で豊かに生きる　幸せな小金持ち的”天職”の見つけ方」（本田　健先生、（株）サンマーク出版）、購入しました。

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①　「幸せな小金持ちへの８つのステップ～人生の”宝探しの地図”がここにある～」、
②　「お金のIQ　お金のEQ～世界の幸せな小金持ちが知っている「お金の法則」」
に続く、「幸せな小金持ち」シリーズの第３弾です！！

今日１１月２８日（火）、勤めの都合で、水天宮前駅に行きましたが、早めに着いたので、水天宮に寄ってみました。

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そう言えば、長男・次男（双子・１５歳・中３）の誕生の際にも、御礼に御参りしたものです。

今日、改めて、三男（４歳）の分も含めて、御礼の御参りをしておきました。

今日１１月２７日（月）、「その税金は払うな！」（大村大次郎先生、（株）双葉社）、読了しました。

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「サラリーマンも自営業者も今日から使える”合法的脱税法”が満載」とのことです。

でも、合法的なのは、「節税法」というのが正確かとは思いますが。。。

「固定資産税は抜け穴がいっぱい」、「家賃を使って大幅節税」、「借金を使って節税」等、不動産絡みの情報も多いですよ。

その他、法人と従業員の関係を活用した節税法も、色々と紹介されております。

つまり、勤め先と従業員、そして、個人で法人（不動産管理会社等）設立といったように、うまく活用することが可能なのです。

今日１１月２６日（日）は、妻と、中学校の保護者会で打合せでした。

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参加者は、区教育委員会、弁護士の先生、保護者達です。

減価償却対象が、従来の９５％から１００％にしようというもので、建物（既存のものも含む）についても適用しようとのことです。

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でも、これは当たり前のことですし、ほとんど大勢に影響はありません。

もっと言えば、建物につきましては、実際には、お金は取得時に出てしまっておりますし、実質、日本の粗悪な建物には、価値はなく、売れるものではありません。

むしろ、撤去費用がかかるくらいで、マイナスです。

税務署の観点からは、いかに、決算書を良くし、税金を取ろうかという発想ですが（対金融機関・取引先上も同様かも知れません）、逆に、健全性の観点からは、資産価値のないものを資産に計上し、費用計上しない方が問題だと思います。

減価償却資産（建物・器具備品等）、ソフトウエア資産等については、効果が数年間に亘るからという論法ですが、本来、一時費用にすべきであり、これを、資産計上し、数年に渡って費用計上するという決算のやり方は、実態を表しておらず、不健全だと思います。

実質上も、金利ゼロの時代に、一時費用で計上するか、数年間に亘って費用計上するかで、どれだけ、実益があるのでしょうか。

複雑にすればするほど、個人、企業、税務署共に、管理の手間・費用が増えるだけです。

小手先の、大勢に影響のない改正よりも、もっと抜本的に、起業会計原則、税法の、適切な改正を期待するものです。

「全額損金、既存設備も対象に・減価償却制度で政府案
　
2007年度税制改正の柱となる新しい減価償却制度の政府案の大枠が25日、明らかになった。

投資額の全額を損金に計上する仕組みを機械設備だけでなく、建物や航空機などすべての償却資産に適用。

新規投資分だけでなく、企業の既存設備も対象にする。

企業の法人税を軽減して投資を促し、経済活性化につなげる狙いがある。

ただ、これに連動して固定資産税を減免するかどうかは調整が付いておらず、与党の税制調査会での議論の焦点となりそうだ。

　減価償却制度は機械設備など使っているうちに性能が劣化する償却資産について、価値の減少分を毎年、企業の損金（費用）として計上する仕組み。

現行制度は累計で投資額の95％までしか損金計上を認めていない。 」

(日本経済新聞　07:00)

今日１１月２５日（土）は、長男（１５歳・中３）の高校受験として、国学院高校の学校説明会に行きましたが、途中、明治神宮球場、明治公園、国立競技場、国立体育館と、いい散歩コースです。

その後は、新宿（新宿マンション：マンスリーマンションとして稼働中をチェック、高島屋等）、高円寺：半兵エ（内装・飲食共に、昭和初期を再現した店）で、夕食です。

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【明治神宮球場】

【国学院高校】

【明治公園でのバザー：奥は国立競技場】

【国立体育館】

【新宿のマンション：マンスリーマンションとして稼働中】

【新宿高島屋のイルミネーション】

【高円寺：半兵エ（内装・飲食共に、昭和初期を再現した店）】

今日１１月２４日（金）、税務調査後の所得税追徴分に係る「延滞税のお知らせ」受領しました。

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先日の所得税追徴分３５，１００円分の延滞税のようです。

それにしても、所得税源泉徴収（仮払）後の、不動産所得との損益通算後還付に当たっては、利子は付けてくれないのに、追徴のときだけ、利子を取られるのですね。

何か、いいとこ取りで、不公平ですね。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

税務調査受けに当たって、税務調査官の方が、どういった観点で調査されていたか、御参考迄に披露させて頂きます。

過去２０年間にあっては、税務署へのお招き葉書は、３回きましたが、時間が取りにくい為、事態が軽微であったこともあって、御電話のみで、済んでおりました。

しかしながら、今回は、御電話だけでは済まず、初めて、税務調査となったものです。

やはり、不動産投資も、ある程度規模が大きくなると、税務調査もあり得るようです。

昨年建築した博多駅徒歩１２分アパート、名古屋駅徒歩１２分アパートが、大きかったようです。

●　調査項目

　○　売上計上

　　・　例月の賃貸料の計上漏れがないか。

　　・　臨時の礼金・更新料等の計上漏れがないか。

　○　減価償却費

　　・　一時費用で落としていないか。

　　・　耐用年数は適正か。特に、中古物件については、残存耐用年数をそのまま使用しては駄目。
　
　　・　土地・建物比率は適切か。特に、中古で個人から購入した場合。
　　　　（新築、中古で法人から購入した場合には、明細、消費税から計算可能。）
　
　○　支払金利
　
　　・　土地・建物比率は適正か。特に、中古で個人から購入した場合。
　　　　（新築、中古で法人から購入した場合には、明細、消費税から計算可能。）
　
　○　支払手数料

　　・　例月の建物管理費・賃貸借管理手数料等、適切か。

　　・　臨時の購入時費用：仲介手数料・ローン手数料等については、効果年数に亘って、期間配分して　　　　いるか。

　○　支払保険料

　　・　期間配分しているか。

　○　収入印紙

　　・　「不動産売買契約書」、「工事請負契約書」等、収入印紙を貼付・消印しているか。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

●　日程

１０月２６日（木）午前８：００～１０：３０　自宅　　調査

１１月１４日（火）午前８：３０～　９：３０　税務署　確認

●　調査書類

「売買契約書」・「建物建築請負契約書」
「売上関係書類」：賃貸借業務委託契約明細書、「賃貸借契約書」
「経費関係書類」：賃貸借業務委託契約明細書、支払金利明細

●　所得税

２００３年：更新料漏れ（誤り）：　５９，０００円

⇒　赤字幅大きく最終納税額に影響せず、追徴無し

２００４年：賃貸料漏れ（誤り）：５３１，７００円

⇒　追徴　　３５，１００円
　　　延滞税　１，０００円

２００５年：支払金利土地建物比率（見解相違）

⇒　赤字幅大きく最終納税額に影響せず、追徴無し

２００５年借入分につきましては、オーバーローンであり、オーバー分は、実質、他物件分に充当している為、その分、全体的に、比例配分的に、支払金利に充当していましたが、原則として、当該物件のみの土地建物比率で計算した方が分かり易いとのことで、この点につきましては、見解の相違がありましたが、難しいようです。

●　印紙税

収入印紙貼付漏れ（誤り）
「不動産売買契約書」（　２，０００円、２０，０００円×２）
「工事請負契約書」　（１５，０００円×２）
印紙税合計：７２，０００円

●　総合計：１０８，１００円

今日１１月２３日（木）、「金持ち父さんの起業する前に読む本　ビッグビジネスで成功するための１０のレッスン」（ロバート・キヨサキ先生、シャロン・レクター先生、筑摩書房）、読了しました。

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金持ち父さんの起業家レッスン

①　成功するビジネスはビジネスができる前に作られる

②　不運を幸運に変える方法を身につける

③　ジョブとワークの違いを知る

④　成功が失敗をあばく

⑤　ゴールよりプロセスが大事

⑥　最良の答えは頭の中ではなく心の中にある

⑦　使命の大きさが製品を決める

⑧　ほかの会社にはできないことができる会社を作る

⑨　安売り競争に参加するな

⑩　いつ会社を辞めるべきか？

特に、⑨については、札幌のマンションの反省点かなと思います。

札幌では、販売価格、賃貸料共に、安売り競争が激しくなっております。

販売価格においては、バブル崩壊後からでさえ、半額以下になっております。

賃貸料も、物件によっては、半額以下になっております。

方や、建物管理費・修繕積立金は上がる一方ですし、空室時には、水道料、光熱費まで取られます。

又、不動産会社に対する広告料は、賃貸料の１～２ケ月分というのが、普通になってきつつあります。

入居者についても、この本でいうところの、「安っぽい客」が多くなりがちで、中には、半浮浪者の方等もおられます。

他入居者とのトラブル、滞納、部屋損壊、夜逃げ等、日常茶飯事です。

東京、博多、名古屋等、他都市では、ほとんどお目にかからない出来事が、札幌では、多発します。

札幌においても、この低価格路線、安売り競争、そろそろ、見直しの機会が来ているのではないでしょうか？

今日１１月２３日（木）（祝日）は、勤め先同僚達と７人で、木場公園でテニスをしました。

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【木場公園】

【テニス】

久しぶりでしたが、御陰様で、体重は、ピーク時の７４ｋｇから、今日は、７０．８ｋｇ！！

身長１７５ｃｍですので、理想体重７０ｋｇまで、あと少し。。。

札幌の空室物件、空室期間が３ケ月間になりますので、家具付マンスリーマンションに変更することにしました。

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今日はベッド、カーテン・レースカーテン、シャワーカーテンが付きました。

テレビ、電子レンジ、ガスコンロは設置したとの連絡が入りましたが、写真は未着です。

スチール製ワゴン、テレビ台は、もう少し時間がかかるとのことです。

今、「金持ち父さんの起業する前に読む本　ビッグビジネスで成功するための１０のレッスン」（ロバート・キヨサキ先生、シャロン・レクター先生、筑摩書房）、読んでおりますが、「キャッシュフロー」の大切さ、起業にとっても、不動産投資にとっても、力説されておられます。

私も、「人生ゲーム」、「モノポリー」等、好きで、よくやっておりますが、今度、「キャッシュフロー」日本版、キッズ版も出ましたので、挑戦したいものです。

それにしても、色々と出ているものですね。

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【キャッシュフロー（おもちゃ・ホビー）】

ロバート・キヨサキ先生が考案した、お金持ちになるためのアイデアがつまったゲーム。

楽しみながら、会計、金融、投資について学び、ファイナンシャルIQ向上を狙いたい人に。

プレーヤーはまず「給料のために懸命に働く生活」を表す「ラットレース」と呼ばれる円をまわるところからスタート。

この円をまわりながら、株や不動産、ビジネスなどに投資を行っていく。

ファイナンシャルIQを早く簡単に高める方法、お金持ちがお金について自分の子供に教えていること、給料が少なくてもお金持ちになり経済的自由を手に入れる方法、資産がお金を生みそのお金が自分のために働いてくれる方法などを学び、「ラットレース」から抜けることに挑戦しよう。

ほかに、より高度な内容のゲームカートを使ってプレイする『キャッシュフロー202 (日本語版)』や、子ども向けの『キャッシュフローforキッズ』もある。

【人生ゲーム（ゲーム）】

【人生ゲーム（ソフトウェア）】

【人生ゲーム（おもちゃ・ホビー）】

【モノポリー（ゲーム）】

【モノポリー（ソフトウェア）】

【モノポリー（おもちゃ・ホビー）】

「二度あることは三度目の正直」とは？

（「三度目の正直」、「二度あることは三度ある」・「歴史は繰り返す」）

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「二度あることは三度目の正直」

（「三度目の正直」、「二度あることは三度ある」・「歴史は繰り返す」）

人間というものは同じ失敗を繰り返すものです。

しかしながら、できるだけ反省し、他の人の失敗談も参考にし、「他山の石」とせず、学ぶことがいいと思います。

不動産投資においても、同様です。

失敗談は参考になると思います。

今日１１月２０日（月）、「その税金は払うな！」（大村大次郎先生、（株）双葉社）、購入しました。

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「サラリーマンも自営業者も今日から使える”合法的脱税法”が満載」とのことです。

でも、合法的なのは、「節税法」というのが正確かとは思いますが。。。

「固定資産税は抜け穴がいっぱい」、「家賃を使って大幅節税」、「借金を使って節税」等、不動産絡みの情報も多いですよ。

今日１１月１９日（日）、説明会：①「入居率９９％の思考法・管理法」（安藤　泉先生）、②「不動産の有効活用術　～事業用資産の買換え特例～（松本博文先生）（全国賃貸住宅新聞、積水ハウス（株））、参加させて頂きました。

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【以下の書籍、サインの上、プレゼントして頂きました。】

①につきましては、

　宅配ボックス設置、
　
　防犯カメラの設置、
　
　ウオッシュレットの設置、
　
　錠前を新製品に交換、
　
　IHクッキングヒーターの導入、
　
　セラミック活水器の設置、
　
　キッチン網戸の取り付け、
　
　光フアイバーの導入、
　
　エアコンを１台から２台へ増設、
　
　インターフォンをカラーTV付ドアホンに交換、
　
　１階居室窓全面に防犯フィルム貼付

等、入居中の人に対しても設備を良くしてゆくことで長期入居につなげるというのが、印象に残りました。

②につきましては、①利回り、②節税＋利回り、③承継、④納税からの土地活用といった、目的別の視点が必要とのことです。

最近、又、時折、名所・グルメ廻りを行っておりますが、１０月２６日（木）「焼肉トラジ」、１０月２８日（土）新宿御苑、１１月５日（日）新宿、１１月１５日（水）新宿花園神社酉の市前夜祭、１１月１９日（日）浅草浅草寺雷門・「天ぷら：三定」に行きました。

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【浅草浅草寺】

【天保８年創業　天ぷら　三定】

今日１１月１８日（土）、「６０歳からはじめる　不動産投資＆大家さん」（浦田　健先生、（株）ナツメ社）、読了しました。

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「６０歳からはじめる～」となっていますが、これは、６０歳からでも始められるということで、早いに越したことはないかと思います。

「不動産投資で陥りやすい「リスク」にこう対処する！」として、１章、設けられております。

滞納トラブル、入居者の満足度、家賃、競争力、管理責任、金利上昇、もめごと等について、紹介されております。

「努力しだいで「金の玉子（お金）を生むニワトリ（アパート）」にできるのが不動産投資の魅力です。」とのことですが、まさにその通りだと思います。

ニワトリを食べてしまえばそれっきりですが、ニワトリをうまく育てて、玉子を食べていく分には、食いっぱぐれはありません。

魚を残すよりも、魚の釣り方を教えるという発想に近いものがあります。

つまり、お金は使ってしまえばそれっきりですが、不動産を買い、その家賃で食べていく分には、食いっぱぐれはありません。

今日１１月１８日（土）、「金持ち父さんのアドバイザーシリーズ　不動産投資のABC　物件管理が新たな利益を作り出す」（ケン・マクロイ先生、ロバート・キヨサキ先生、筑摩書房）、読了しました。

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「金持ち父さんシリーズ」は、色々とありますが、不動産投資に特化したものは、初めてです！！

以下のような神話やトリックを追い払おうと主張されておられます。

①　裕福でなければ不動産投資はできない

②　小さく始めなければならない
　　　　ー　大きな物件は失敗する

③　不動産「転がし」が成功の道
　　　　－　頭金ゼロで手っ取り早く金持ちになる

④　さわる物すべてを黄金に変える人々がいる
　　　　－　ミダス王の手

⑤　自信満々でなければならない

⑥　やりたいけれど、あまり時間がない

⑦　このビジネスをやるためには業界の知り合いが必要　

⑧　交渉やビジネスに長けていなければならない

⑨　不動産について豊富な知識が必要

⑩　失敗を怖れてはならない

⑪　商売の裏技を知っていなければならない

税務調査受けに当たって、税務調査官の方が、どういった観点で調査されていたか、御参考迄に披露させて頂きます。

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過去２０年間にあっては、税務署へのお招き葉書は、３回きましたが、時間が取りにくい為、事態が軽微であったこともあって、御電話のみで、済んでおりました。

しかしながら、今回は、御電話だけでは済まず、初めて、税務調査となったものです。

やはり、不動産投資も、ある程度規模が大きくなると、税務調査もあり得るようです。

昨年建築した博多駅徒歩１２分アパート、名古屋駅徒歩１２分アパートが、大きかったようです。

●　調査項目

　○　売上計上

　　・　例月の賃貸料の計上漏れがないか。

　　・　臨時の礼金・更新料等の計上漏れがないか。

　○　減価償却費

　　・　一時費用で落としていないか。

　　・　耐用年数は適正か。特に、中古物件については、残存耐用年数をそのまま使用しては駄目。
　
　　・　土地・建物比率は適切か。特に、中古で個人から購入した場合。
　　　　（新築、中古で法人から購入した場合には、明細、消費税から計算可能。）
　
　○　支払金利
　
　　・　土地・建物比率は適正か。特に、中古で個人から購入した場合。
　　　　（新築、中古で法人から購入した場合には、明細、消費税から計算可能。）
　
　○　支払手数料

　　・　例月の建物管理費・賃貸借管理手数料等、適切か。

　　・　臨時の購入時費用：仲介手数料・ローン手数料等については、効果年数に亘って、期間配分して　　　　いるか。

　○　支払保険料

　　・　期間配分しているか。

　○　収入印紙

　　・　「不動産売買契約書」、「工事請負契約書」等、収入印紙を貼付・消印しているか。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

●　日程

１０月２６日（木）午前８：００～１０：３０　自宅　　調査

１１月１４日（火）午前８：３０～　９：３０　税務署　確認

●　調査書類

「売買契約書」・「建物建築請負契約書」
「売上関係書類」：賃貸借業務委託契約明細書、「賃貸借契約書」
「経費関係書類」：賃貸借業務委託契約明細書、支払金利明細

●　所得税

２００３年：更新料漏れ（誤り）：　５９，０００円

⇒　赤字幅大きく最終納税額に影響せず、追徴無し

２００４年：賃貸料漏れ（誤り）：５３１，７００円

⇒　追徴３５，１００円

２００５年：支払金利土地建物比率（見解相違）

⇒　赤字幅大きく最終納税額に影響せず、追徴無し

２００５年借入分につきましては、オーバーローンであり、オーバー分は、実質、他物件分に充当している為、その分、全体的に、比例配分的に、支払金利に充当していましたが、原則として、当該物件のみの土地建物比率で計算した方が分かり易いとのことで、この点につきましては、見解の相違がありましたが、難しいようです。

●　印紙税

収入印紙貼付漏れ（誤り）
「不動産売買契約書」（　２，０００円、２０，０００円×２）
「工事請負契約書」　（１５，０００円×２）
印紙税合計：７２，０００円

●　総合計：１０７，１００円

１１月９日（木）～１２日（日）は、大阪・名古屋でした。

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【ビル観覧車】

【ノリタケの森】

【名古屋駅徒歩１２分アパート】

【名古屋駅徒歩１２分アパート：後方は、名古屋駅高層ビル群】

【建築中の高層ビル：モード学園スパイラルタワー】

【中部国際空港：セントレア：デッキ】

【トヨタコーナー：愛地球博で御馴染みの電動車】

【トヨタコーナー：愛地球博で御馴染みのトランペットを演奏するロボット】

【オアシス２１】

【名古屋テレビ塔】

【昭和３０年代風：ラーメンストリート：ラーメン・ギョーザ日本一の店で、夕食】

【岡崎城（「純情きらり」ロケ地）】】

【徳川家康資料館（「純情きらり」ロケ地）】】

【能楽館（「純情きらり」ロケ地）】】

【八丁味噌（「純情きらり」ロケ地）】】

【六社神社（「純情きらり」ロケ地）】

今日１１月１６日（木）、「金持ち父さんの起業する前に読む本　ビッグビジネスで成功するための１０のレッスン」（ロバート・キヨサキ先生、シャロン・レクター先生、筑摩書房）、購入しました。

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金持ち父さんの起業家レッスン

①　成功するビジネスはビジネスができる前に作られる

②　不運を幸運に変える方法を身につける

③　ジョブとワークの違いを知る

④　成功が失敗をあばく

⑤　ゴールよりプロセスが大事

⑥　最良の答えは頭の中ではなく心の中にある

⑦　使命の大きさが製品を決める

⑧　ほかの会社にはできないことができる会社を作る

⑨　安売り競争に参加するな

⑩　いつ会社を辞めるべきか？

特に、⑨については、札幌のマンションの反省点かなと思います。

１１月１日（水）～５日（日）は、博多でした。

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【博多駅徒歩１２分アパート】

【キャナルシティ】

【水城堤防跡】

【観世音寺/資料館】

【大宰府天満宮】

【大宰府政庁都府楼跡】

【櫛田神社/博多歴史館】

【博多町家ふるさと館】

【ヤフードーム】

【福岡市立博物館：金印もあります】

【福岡タワー】

【博多駅前マンション】

【柳川：川下り】

【簡保の宿】

【北原白秋生家】

【大名屋敷】

先日１０月２６日（木）自宅にて、立入税務調査を受けましたが、今日１１月１４日（火）、税務署にて、確認に出向きました。

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詳細は、以下の通りでした。

●　日程

１０月２６日（木）午前８：００～１０：３０　自宅　　調査

１１月１４日（火）午前８：３０～　９：３０　税務署　確認

●　調査書類

「売買契約書」・「建物建築請負契約書」

「売上関係書類」：賃貸借業務委託契約明細書、「賃貸借契約書」

「経費関係書類」：賃貸借業務委託契約明細書、支払金利明細

●　所得税

２００３年：更新料漏れ（過失）：　５９，０００円

⇒　赤字幅大きく最終納税額に影響せず、追徴無し

２００４年：賃貸料漏れ（過失）：５３１，７００円

⇒　追徴３５，１００円

２００５年：支払金利土地建物比率（見解相違）

⇒　赤字幅大きく最終納税額に影響せず、追徴無し

２００５年借入分につきましては、オーバーローンであり、オーバー分は、実質、他物件分に充当している為、その分、全体的に、比例配分的に、支払金利に充当していましたが、原則として、当該物件のみの土地建物比率で計算した方が分かり易いとのことで、この点につきましては、見解の相違がありましたが、難しいようです。

●　印紙税

収入印紙貼付漏れ（過失）

「不動産売買契約書」（　２，０００円、２０，０００円×２）

「工事請負契約書」　（１５，０００円×２）

印紙税合計：７２，０００円

● 総合計：１０７，１００円

今日１１月１３日（月）、「お金のIQ　お金のEQ」（本田　健先生、（株）サンマーク出版）、読了しました。

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「経済的自由」とは何だろう？

①　いつでも富を生み出すことのできる知恵を持っていること

②　どんな状況にも感謝できる心の平安を持っていること

の２つの要素で成り立っていると考えておられます。

この本は、単なるマネー本ではなく、人生哲学をもテーマにした、壮大な書籍と言えます。

昨日１１月１１日（土）、「金持ち父さんのアドバイザーシリーズ　不動産投資のABC　物件管理が新たな利益を作り出す」（ケン・マクロイ先生、ロバート・キヨサキ先生、筑摩書房）、購入しました。

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「金持ち父さんシリーズ」は、色々とありますが、不動産投資に特化したものは、初めてです！！

１１月９日（木）、１０日（金）は、大阪・名古屋出張で、又、御無沙汰しました。

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土地取引については、東京・大阪のみならず、その他地方中核都市においても、活発化の兆しが出始めているようです。

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「土地取引判断ＤＩ、地方もプラス転換・国交省調査

　国土交通省は7日、半年ごとに上場企業などを対象に実施する土地投資動向調査（9月調査）の結果を発表した。

「現在の土地取引が活発である」と答えた企業の割合から「活発でない」と答えた企業の割合を引いた土地取引の判断指数（ＤＩ）は、東京、大阪以外の「その他地域」に本社を置く企業でも、2001年9月の調査開始以降で、初めてプラスに転換した。

　土地取引判断ＤＩは東京に本社がある企業で前回調査比7.3ポイント上昇の39.0、大阪で14.6ポイント上昇の30.1と引き続き改善。

「その他地域」は前回調査のマイナス6.3から7.1ポイントの上昇となった。

国交省が9月に公表した基準地価では地方の中核都市にも反転の動きが拡大。

今回調査でも地方企業に地価底入れ感が広がっていることが鮮明になった。

　調査は上場企業と資本金10億円以上の非上場企業7177社を対象に実施。有効回答率は33.1％だった。」

(日本経済新聞　21:09)

今後、大問題化してくるでしょう。

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私も、以前、Ｄ社分譲マンションにおいて、５物件中３物件において、修繕積立金が不足し、１物件当たり、約４０万円程度づつ支払え、支払わなければ法的手続きを取ると言われました。

区分所有法上は、専有面積当たり多数決の為、１個人の意見等、通りません。

提携ローンも駄目で、結局、３年間位に渡って、分割払いにして貰いました。

今後、大規模修繕もできず、朽ち果て、ゴーストマンションが多発してくるのではないでしょうか。

建蔽率・容積率をアップさせ、余剰分譲分を建築費に充当するとかでもしない限り、建替えもほとんど不可能かも知れません。

「築20年以上マンション、修繕積立金「不足」43％――日経調査

　分譲から数十年が経過したマンションの多くが、建物の劣化を抑える修繕費の不足に直面している。

日本経済新聞社が全国の築20年以上のマンション管理組合を対象に調査したところ、43％が「修繕積立金が不足している」と回答。

老朽化が進むと、周辺を含む住環境が悪化する恐れもある。

　「高齢予備軍」といわれる築20年以上の分譲マンションを対象にした全国調査は初めて。

　マンションは建築後10―15年周期で外壁塗装や給排水管工事などの大規模修繕が必要で、管理組合が各戸から月数千―数万円の積立金を徴収するのが一般的。

調査では修繕積立金が計画より「やや不足」または「かなり不足」と回答した組合は43.4％に達した。」

[11月7日/日本経済新聞　朝刊]

今日１１月　７日（火）、「お金のIQ　お金のEQ」（本田　健先生、（株）サンマーク出版）、購入しました。

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「経済的自由」とは何だろう？

①　いつでも富を生み出すことのできる知恵を持っていること

②　どんな状況にも感謝できる心の平安を持っていること

の２つの要素で成り立っていると考えておられます。

今日１１月　７日（火）、「幸せな小金持ちへの８つのステップ」（本田　健先生、（株）サンマーク出版）、購入しました。

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「金持ちは、ゼロから財産を築いている！」

幸か不幸か、私も、ゼロからの出発でした。

いや、バブル崩壊後からで言えば、マイナスからの、再出発です。

頑張らなくては。。。

今日１１月　７日（火）、「サラリーマンは２度破産する」（藤川　太先生、朝日出版社）、読了しました。

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「サラリーマン大家さんを目指す前に知っておくべきこと」として、不動産投資のリスクについて、触れられておられます。

「不動産投資の特徴：メリット」

○　安定した家賃収入が得られる

○　不動産価格の変動により値上がり益が発生するかもしれない

○　不動産を担保に融資を受けることができるのでレバレッジが利く

○　同じ物件でも工夫次第で収益性を高めることができる

「不動産投資のリスク」

●　すぐに売って現金化することができない

●　借り入れが多いと金利上昇によって損が出るかもしれない

●　空室が出たり、家賃の滞納が出るかもしれない

●　家賃水準が下がるかもしれない

●　地震・天災・火災によって被害を受けるかもしれない

●　自殺・殺人が起きるかもしれない

●　耐震偽装物件を掴まされるかもしれない

それにしても、不動産投資歴２０年、所有物件４１にあって、類似のことは、全て経験してしまいました。

自慢にもなりませんが。。。

↓

「不動産投資で成功するには」

◎　いい物件を見つけること

◎　有利な条件で融資を引き出すこと

◎　きちんと管理すること

この本は、「田中　実」先生に薦められた本なのです。

２度とは、

①　４６～６０歳：中年：住宅ローン、教育費

②　６４～７４歳：定年・離職後：老後資金

です。

私は、４８歳。

まさに、①の時期で、安月給にあって、住宅ローン（自宅建替えプロジェクト）、教育費（双子の赤字・中３）で、破産寸前です。。。

【格言シリーズ】「弘法筆を選ばず誤る」とは？

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「弘法筆を選ばず誤る」

（「弘法筆を選ばす」、「弘法も筆の誤り」・「河童の川流れ」・「猿も木から落ちる」・「上手の手から水が漏れる」）

達人というものは、スキルに富み、道具にとらわれませんが、それでも、たまには、失敗もします。

不動産投資の達人というものは、どんな不動産物件であっても、それなりの条件で取得し、それなりに運用するものです。

但し、購入時期、購入価格、資金調達等、条件によります。

かたや、そうかと思いきや、不動産投資の達人であっても、うっかりぽかもすることもあります。

私など、達人ではないため、ポカはしょっちゅうですが。

１１月１日（水）・２日（木）は、博多出張で、御無沙汰致しました。

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