● 『都心中古ワンルームマンション経営こそニューリッチへのパスポート』 （田中 実先生）
● 販売物件の紹介
● 『「入居率９９％ 成功するマンション経営のノウハウを惜しげもなく大公開『成功するマンション投資は実績4,200戸の賃貸管理会社に聞け！』 （株式会社日本財託 代表取締役 重吉 勉氏）
● 質疑応答・個別相談
株式会社日本財託 代表取締役 重吉 勉氏の講演は初めてですし、又、通常は、メリットばかり強調されますが、ちゃんと、リスク・デメリット・注意点等も紹介されておられましたので、今回は、そこの部分、御紹介させて頂きます。
管理会社として１７年 失敗から学んだ投資術
私が「危ない！」と思う人
①不動産投資をうまい話・儲かる話と信じている人
②とにかく利回り重視で物件を選んでいる人
③アパート経営にこだわっている人
④新築物件しか興味がない人
⑤借りられるだけ借りて買いたいと思っている人
⑥実務経験にないコンサルタントの言いなりになっている人
⑦節税が目的だと思っている人
⑧賃貸管理会社はどこも同じと思っている人
３大リスク
①長期空室リスク
・若者人口が増える東京都内を選ぶこと
・今後、新規の供給が少ないエリアを選ぶこと
・治安の良い場所を選ぶこと
②長期滞納リスク
・１ヶ月以内で処理する 後手に回るほど回収困難
・必ず遅延損害金を取る ⇒ 「家賃滞納は損だ」という認識を持たせる
・必ず親御さんに保証人 無理なら保証会社を立ててもらう
・常習者は解約へ持っていく
③建物老朽化のリスク
・大手ディベロッパー物件、大手ゼネコン施工の良質な物件を選ぶ
・大手建物管理会社が管理している物件を選ぶ
・需要事項調査報告書をチェック、自分の目で物件を確認
○地震による倒壊を防ぐ物件選び
・新耐震設計法施工（昭和５６年）以後の物件を選ぶ
・液状化現象の不安がない、地盤のしっかりした場所を選ぶ
・「耐震強度偽装事件」の不安がない、信用のおける大手ディベロッパーの物件、大手ゼネコン施工の物
件を選べばベター
アパート経営に手を出すな！１０の決定的理由
①見栄えの問題 老朽化が早く１０年経つと以前の面影がない
②修繕コストの問題
③火災リスクと火災保険料負担が大きい
④地震による建物倒壊と地震直後の火災の影響
⑤シロアリ被害、建物傾き、雨漏り、シックハウス問題
⑥騒音問題、セキュリティー問題
⑦立地の不便な場所が多い
⑧土地持ち農家（大東建託・レオパレス等）と「家賃」値下げ競争
⑨建て替えのリスク 立ち退きに要する時間とコストの問題
⑩売却困難 建物代金は勿論ただ 土地代以下に下げても売れない
リスクをとらないことがリスクになる
①インフレのリスク
②年金破綻で長生きすることがリスク？
滅多に起きないリスク
①火災事故
②漏水事故
⇒ それにしても、私も、「滅多に起きないリスク」も、２回ずつ、経験してしまいました。