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【地方特色シリーズ】神戸:「実るほど神戸をたれる稲穂かな」(「実るほど頭をたれる稲穂かな」)
中学校学園祭、井の頭動物園
「学校では教えてくれない 不動産投資の授業」読了
法曹会館・簡易裁判所
【地方特色シリーズ】大阪・神戸:「阪神不随」(「半身不随」)
「病気になる家 健康になる家」、「資産価値を10倍にする本物の家づくり」、「子育て世代の健康住宅」入手
「税金を払う人、もらう人」読了
【不動産投資事始めシリーズ】購入時期
「本業サラリーマン! 第2本業マンション満室しろうと経営!」読了
【不動産投資事始めシリーズ】金融機関選定
井の頭公園・吉祥寺
「家主と地主」2006年秋号購入:「サラリーマン流不動産投資道場」、ライフシーク 稲葉裕一郎社長が紹介
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三男4歳に!!井の頭公園へサイクリング
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【所有物件シリーズ】 32~41 名古屋:名古屋駅徒歩12分
【不動産投資事始めシリーズ】種銭作り:貴金属
「ど素人がはじめる不動産投資の本」国房啓一郎先生からのコメント受領
【所有物件シリーズ】 22~31 博多:博多駅徒歩12分

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【地方特色シリーズ】神戸:「実るほど神戸をたれる稲穂かな」(「実るほど頭をたれる稲穂かな」)

神戸人は、謙虚です。

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「実るほど神戸をたれる稲穂かな」(「実るほど頭をたれる稲穂かな」)

「神戸をたれる」といっても、臭いおならをするという意味ではありません。

立派になればなるほど、謙譲心に富み、「腰が低い」、「物腰が柔らかい」といった様子になることです。

神戸は、大阪と一緒くたにすると、怒られます。

私は、出張等で、数回行ったことがある程度です。

地方出身の人は、東京に憧れて出てきている人が多いのですが、神戸出身の人は、地元に帰りたがる人が多いのです。

余程いいところなのでしょうか。


中学校学園祭、井の頭動物園

今日9月30日(土)は、三男(4歳)と、長男・次男(双子・15歳・中3)の学園祭、そして、井の頭動物園に行きました。

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【中学校学園祭】

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【井の頭動物園:遊び場:ジャングルジムに登れるようになりました!】

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【井の頭動物園:象はな子59歳の誕生日】

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今日は、天気に恵まれましたが、明日以降は、ずっと、雨のようです。


「学校では教えてくれない 不動産投資の授業」読了

今日9月29日(金)、「学校では教えてくれない 不動産投資の授業」(大村政勲先生、明日香出版社)、読了しました。

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「子どもと一緒に学ぶお金と不動産のレッスン」というサブタイトルがいいですね。

学校でも、「金融商品・貴金属・株式・不動産、保険、税務、リタイアメントプランニング・ライフプランニング、相続・事業承継」等、学ぶべきだと思います。

不動産事始め用としても、うまくまとまっていると思いました。


法曹会館・簡易裁判所

今日9月29日(金)は、所要の為、法曹会館・簡易裁判所に行きました。

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日比谷公園・皇居(桜田門)も近くで、いい景色でした。


【地方特色シリーズ】大阪・神戸:「阪神不随」(「半身不随」)

不動産投資を行うに当たっても、各地方の特色を把握することも大切かと思います。

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「阪神不随」(「半身不随」)

万年最下位でも、打たれ強く、頑張ります。

(今年は、違いますが。)

経済的地盤沈下をものともせず、世界の東京を、依然として、ライバル視しております。

東京以外ということで、大阪も含めて、一緒くたに、「地方」と呼ぶと、「大阪は地方ではない。昔(?)は、中心地だったんだ。」と怒られますので、御注意下さい。

最近は、人口でも、大阪府は神奈川県に抜かれて、第3位になってしまいましたが、それでも、まだまだ、頑張っております。

私も出張等で、何度も行きました。

大阪人・神戸人の知り合いも多いです。

納豆を食べていると、逃げていきます。

大阪語が標準語と勘違いしているようで、東京はおろか、オバサンなんか、海外でも、大阪語のまま、喋っております。

因みに、大阪人の好きな色は、赤茶色です。

いつも、「ちゃいまっか」と言っております。

でも、大阪・神戸人は、力強いのです!!


「病気になる家 健康になる家」、「資産価値を10倍にする本物の家づくり」、「子育て世代の健康住宅」入手

今日9月28日(木)、
「病気になる家 健康になる家」(榎本 馨先生、(株)評言社)、
「資産価値を10倍にする本物の家づくり」(榎本 馨先生、(株)評言社)、
「子育て世代の健康住宅」(榎本 馨先生、(株)評言社)、
入手しました。

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最近は、戸建て賃貸とか、自宅建替え構想等もあって、かような本も、入手しました。


「税金を払う人、もらう人」読了

今日9月28日(木)、「税金を払う人、もらう人」(今村 仁先生、明日香出版社)、読了しました。

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今村 仁先生は、税理士の先生です。

「税金を払う人」は、マンション住人、長者番付に載る人、これからの老人、脱税する人、ゼネコン、

税金を払わない人は、サラリーマン、フリーター、風俗嬢、坊主、森前首相、

税金をもらう人は、会社を作る人、親の面倒を見る人、リストラされた人、災害に遭われた人、警察官、

だとのことです。

そして、その意味は。。。

マンション住人は、一戸建て住人に比べて、税金を一杯払っているとのことです。

それは、固定資産税・都市計画税については、土地持分面積当たりではなく、述べ床面積当たりで、取られているからだそうです。


【不動産投資事始めシリーズ】購入時期

どういう物件を購入するかということも大切ですが、購入する時期も大切です。

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この時期につきましては、客観的時期と主観的時期があります。

客観的時期というのは、その時々の経済情勢、金融(緩和・引締度、金利等)情勢、法制、税制、不動産価格・賃貸料情勢等です。

主観的時期というのは、年齢、家族構成、職業、資産・負債状況、年収・経費状況等です。

特に、人生の3大資金(住宅費、教育費、老後資金)につきましては、大きな影響を与えます。

又、性格、ポリシーにもよります。

住宅費につきましては、借りるにせよ、買うにせよ、住むところは必要です。

買うときは、多額の費用が必要となります。

ローンを利用するにせよ、多額の頭金と、その後のローン支払いが必要となります。

教育費につきましては、自分のものと、子供のものがありますが、特に、子供の教育費です。

塾の費用や、私立、下宿だと、大変です。

教育費は、時期が決まっているだけに、大変です。

老後資金につきましては、先の話の場合の人が多いでしょうが、これも確実にきますし、働けない年齢になって、国・企業の年金制度もほとんど崩壊してしまっている現状におきましては、重要な問題と言えるでしょう。

客観的時期につきましては、不動産価格が安い割には、家賃が高く、即ち、利回りが良いのがベストです。

又、金利が低い方が、良いです。

借入の際、支払い金利が減りますし、金融商品との比較において、相対的に、不動産投資の優位性が増すからです。

バブル崩壊後の時期が、まさに、ベストの時期だったと言えると思います。

昨今は、不動産価格の上昇、金利の上昇傾向にあって、うまみが徐々に減っている感じです。

まあ、マクロ経済的に言えば、不景気から好景気への転換点過ぎ辺りがベストでしょうか。

差し詰め、最近辺りが、その状況ではないでしょうか。

もっとも、その時期を見定めるのが困難でしょうが。


「本業サラリーマン! 第2本業マンション満室しろうと経営!」読了

今日9月26日(火)、「本業サラリーマン! 第2本業マンション満室しろうと経営!」(中山清一先生、明日香出版社)、読了しました。

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「本業サラリーマン! 第2本業マンション満室しろうと経営!」というタイトルがいいですね。

その後、収入的には、

○ サラリーマン・不動産経営共に本業、

○ 本業:不動産投資、副業:サラリーマン

○ サラリーマン卒業

といきたいものです。

後半の「ローン金利」、「金利上昇で本当に大丈夫???」、参考になりました。

敢えて、固定金利ではなく、変動金利を推奨されているのです。

短期間で、低利の変動金利を活用し、早期に元本を減少させようという発想です。

金利上昇の不安を解消する方法

① エクセルでシミュレーションをおこなう。

② ローンの支払が進むにつれて金利上昇の負担は減少していくことを理解する。

③ いざとなればサラリーマンの武器である給料があることを思い出す。


【不動産投資事始めシリーズ】金融機関選定

金融機関選定について、触れさせて頂きたいと思います。

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【金融機関】

金融機関につきましても、ある程度、選定が必要です。

政府系金融機関(国民生活金融公庫等)、都市銀行・地方銀行、生命保険会社、ノンバンク等があります。

又、金融機関ではありませんが、不動産販売会社のバックアップローン、勤め先関連会社の融資といった制度もあります。

それぞれ一長一短あり、最終的には、融資を受ける本人の判断ではありますが、ある程度、不動産販売会社の提携金融機関・紹介金融機関の方が、話が早く、所用期間、融資条件(融資可否、融資金額等)の面で、優遇される場合が多いです。

但し、金融機関、融資条件(借入金額、固定・変動、借入期間、借入金利、物的担保(抵当権等)、人的担保(連帯保証等)等)、総合的に、自分で、判断することが大切です。

条件が合わない場合は、断るべきです。

そのためにも、「売買契約書」におきましては、いわゆる、「ローン白紙解約条項」(金融機関、借入金額等)を入れておいた方が良いです。

金融機関まである程度特定しておかないと、サラ金等からの融資を適用されたのでは、たまらないですものね。

ということで、よくものの本で、メインバンクを作ろう。

そのためには、めぼしをつけた金融機関に、給与振込み、公共料金等引落を集中させ、取引実績を作り、融資を受けやすくしておこうといった話を聞きますが、そもそも、その段階では、金融機関を特定しにくいですし、あまり、関係ないのではないかと思います。

むしろ、預貯金を特定の金融機関に集中させると、倒産時等に、引出制限、ペイオフ(1行1千万円)の問題ともなりかねません。

借りる方につきましては、与信(信用供与)上の問題はありませんが。

もっとも、変なところに債権譲渡されて、滞納等した場合、変なところ(その筋?)から取り立てがくるかも知れませんが。

ところで、金融機関につきましては、それぞれ、特徴があります。

政府系金融機関につきましては、金利は安いですが、融資割合が低く、手続きも面倒です。

都市銀行につきましては、金利は低いですが、融資金額割合は低く、審査も厳しいです。

居住用に比べ、投資用につきましては、あまり積極的ではありません。

地方銀行につきましては、銀行によっては、不動産投資に積極的な銀行もあるそうですが、地域エリア限定的な発想が強く、居住地、投資物件所在地が、その地域にないと駄目という場合が多いようです。

生命保険につきましては、長期固定が多いのですが、最近は、あまりやっていないようです。

ノンバンクにつきましては、融資可能性、融資割合は高いのですが、金利も高いです。

不動産販売会社バックアップローンにつきましては、比較的簡単に借りられますが、その分、注意が必要ですし、金利が高く、借入期間も短いです。

社内融資につきましては、基本的には、居住用に限定されます。

金利が低く、物的担保を取られず、借入しやすいですが、会社に縛られますし、退職時には、一括返済となります。

借金したとたんに、僻地に飛ばされるというのは、よく聞く話です。

この借入金につきましては、「諸刃の剣」であり、うまく使えば、効果的ですし、へたに使えば、身を持ち崩します。

メリットとしましては、以下の通りです。

まず第一に、投資金額が拡大でき、対象物件の投資範囲が広がります。

第二に、金融機関の融資審査に当たって、その投資物件等投資全般について、チェックしてくれます。

第三に、梃子の原理により、投下自己資金に対する利回りが向上します。

第四に、支払利子等諸経費の給与所得との損益通算により、節税ができます。

第五に、団体信用生命保険の活用ができます。

第六に、インフレーション時に、借金は目減りし、実質的な負担感が軽減されます。

逆に、メリットと裏腹ではありますが、デメリットとしましては、以下の通りです。

まず第一に、投資金額が大きくなりますので、リスクも大きくなります。

第二に、金融機関の融資審査に当たって、手間隙・経費がかかります。

第三に、梃子の原理により、投下自己資金に対する損失リスクも大きくなる可能性もあります。

第四に、支払利子等諸経費がかかります。

第五に、団体信用生命保険料がかかります。

第六に、デフレーション時には、借金は、実質的な負担感が増加されます。


井の頭公園・吉祥寺

今日9月24日(日)は、妻・三男(4歳)と、自然と沿道芸人の宝庫:井の頭公園・吉祥寺に行きました。

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【道路上で見つけた芋虫を脇に逃がしてあげました。】

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【井の頭公園の滑り台で】

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【宙にぶら下がる蓑虫(みのむし)】

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【クワガタムシの上に乗るバッタ】

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【沿道芸人のおじさんと御話】

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【カラオケで三男(4歳)誕生パーティー:ケーキとシャンパンをプレゼントされました!!】

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ところで、カラオケ「シダックス」はいいですよ。

いつも、室料2割引券で、室料割引。

更に、キッズ倶楽部会員で、全員にドリンクサービス。

更に、今日は、三男(4歳)誕生日(9月22日)近辺ということで、ケーキとシャンパンがプレゼント。

更に、キッズ倶楽部ポイント(1,000円で1ポイント)が30ポイント貯まったところで、図書カード3,000円分プレゼント。

ラッキーな1日でした。


「家主と地主」2006年秋号購入:「サラリーマン流不動産投資道場」、ライフシーク 稲葉裕一郎社長が紹介

今日9月24日(日)、「家主と地主」2006年秋号((株)全国賃貸住宅新聞社)、購入しましたが、このプログ:「サラリーマン流不動産投資道場」、ライフシーク 稲葉裕一郎社長が紹介されております。

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この雑誌、結構、参考になる情報も多く、いつも、購入させて頂いております。


【不動産投資事始めシリーズ】不動産販売、建物・賃貸管理会社、保障会社選定

不動産販売、建物・賃貸管理会社、保障会社選定についてです。

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【不動産販売、建物・賃貸管理会社、保障会社選定】

情報入手の段階におきましては、色々な不動産会社から情報を入手しますが、具体的に取引に入る段階におきましては、選定が必要になってきます。

選定は、次の諸条件を調査・検討の上、行います。

  1.経営者の人柄・経営能力

  2.労務状況

  3.技術者の技術能力、員数

  4.主要取引先・取引金融機関

  5.過去における取引実態

  6.財務内容、損益状況、資金繰り状況

  7.得意分野

  8.社会的企業責任、コンプライアンス、情報セキュリティー要件充足度合

  9.その他

地域、種別(区分所有マンション・1棟物アパート・ビル、自己居住用・賃貸用等)等、取引形態(開発、売買・賃貸、当事者・仲買・代理)等、得意分野が異なりますので、そのことも考慮に入れるべきです。

例えば、D社については、投資用ワンルームマンション専門、A社については、札幌の投資用マンション専門、SU社については、全般、B社につては、札幌の投資用マンション・アパート専門、SI社については、投資用アパート専門といった具合にです。


三男4歳に!!井の頭公園へサイクリング

昨日9月22日(金)、御陰様で、三男は、4歳になりました!!

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今日は、三男と一緒に、井の頭公園にサイクリングに行きました。

夜は、一族7人(義父母、妻、長男・次男(双子・15歳)、三男、私)で、誕生日パーテイーをしました。


「日本人が知らない「儲かる国」ニッポン 外国人起業家が教える成功術」読了

今日9月23日(土)、「日本人が知らない「儲かる国」ニッポン 外国人起業家が教える成功術」(ティム・クラーク先生・カール・ケイ先生、訳:武井楊一先生、日本経済新聞社)、読了しました。

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外国人起業家が教える成功術、起業家・投資家の必読書です。

「不動産 押し寄せるグローバル化の波」

「金融 競争とリスクの新しい常識」

等で、独立の章を構成しています。

確かに、海外からも、学ぶべきことは、たくさんあると思います。

日本の不動産業界では通常行われている、双方代理も、海外や、日本の不動産業界以外では、通常、禁止されていることです。

又、最近流行の、家具付き賃貸マンション、ルームシェア、ノンリコースローン等も、海外では、ずっと以前から普及しております。

10年以上経ってから、日本に普及するものなのでしょうか。

ということは、今の海外を見れば、10年後の日本が予測できるということ?


【不動産投資事始めシリーズ】種銭作り:株式

種銭作り:株式です。

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【株式】

種銭作りとしましては、勤め先が上場企業であれば、従業員持ち株会も有効かと思います。

これにつきましても、貴金属のところでも触れさせて頂いたように、「ドルコスト平均法」の考え方が使われております。

又、通常、勤め先からも、補助が出ます。

(給与とみなされ、所得税の対象にはなります。)

勤め先にとりましても、安定株主ですし、株価維持、福利厚生の一環にもなります。

但し、勤め先の業績悪化・倒産等を考慮すれば、株価下落・紙屑化の可能性もあり、リスク分散にはなりません。

私の知り合いも、借金をして、従業員持ち株会に参加していたところ、その勤め先が倒産してしまい、株は紙屑になってしまい、片や、借金はそのまま残ってしまったそうです。

株式につきましては、配当はほとんどありませんし、値下がりリスクも高いので、一般的には、種銭作りには、向いていないかも知れません。


【所有物件シリーズ】 32~41 名古屋:名古屋駅徒歩12分


私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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シュノンソー名古屋.JPG


名古屋につきましては、購入価格6,202万円に対し、借入金6,720万円、自己資金無し、オーバーローン518万円でした。

キャッシュフローは、月額98,494円プラスです。

9室+駐車場1です。

ネーミングは、「シュノンソーシリーズ」とし、「シュノンソー名古屋」としました。

名古屋駅から徒歩12分。

最近できた高層ビル:ミッドランドスクエアを通って、「ノリタケの森」のすぐ奥の一角です。

名古屋は、トヨタ本社ビル、名古屋駅ビル、名古屋空港、愛知万博もあって、今暑く燃えております。

特に、名古屋駅近辺は、トヨタ本社ビル、名古屋駅ビル、ミッドランドスクエア等の高層ビル等の再開発、オフィス増による住宅需要増もあって、付近の地価・家賃も上昇しております。

最近は、地価上昇率第1位となっております。

博多は、出張1回・プライベート3回、名古屋は、出張2回、行ったことがある地でしたが、気にいった所でした。

ところが、皆様にとっても未だ記憶新しい「耐震偽造事件」がこの物件にも起こったのです。

第5期:SI社時代

32~41 名古屋:名古屋駅徒歩12分博多:博多駅徒歩12分

取得:2005年 9月、

名古屋:名古屋駅徒歩12分

アパート、

平成17年 9月築、

(1K+ロフト)×9室、駐車場、土地:202.06㎡

購入価格:62,020,000円・当初借入金:67,200,000円・当初自己資本:-5,180,000円、

借入金残高:66,108,435円・現在自己資本:-4,089,435円、

返済期限:2035年 9月26日、2015年11月20日、・金利:2,974%、5.65%、

賃貸料:500,500円・表面利回り:9.7%・実質利回り:8.1%、
管理費等:82,706円・返済:319,300円、内元本:147,500円・内利子171,750円・資金繰り:98,494円・採算:246,044円、

評価:◎

SI社耐震偽装事件


【不動産投資事始めシリーズ】種銭作り:貴金属

種銭作り:貴金属です。

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【貴金属】

種銭作りとしましては、金・白金等の定額購入も有効かと思います。

この定額購入につきましては、「ドルコスト平均法」とも言われている手法です。

安い単価の時は多量に、高い単価の時は少量に購入するため、平均買単価が低くなります。

又、実物資産のため、インフレにもスライドしますし、いざというとき、財産にもなります。


「ど素人がはじめる不動産投資の本」国房啓一郎先生からのコメント受領


今日9月22日(金)、「ど素人がはじめる不動産投資の本」(国房啓一郎先生、中川寛子先生、(株)翔詠社)の著者国房啓一郎先生から、丁重なコメントを頂きました。

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「ど素人がはじめる不動産投資の本」読了


どうもありがとうございました。

国房先生は、山口県出身、私は広島県出身で、同じ中国地方出身、又、IT業界ということで、共通点も多いです。

今後共、宜しく、御願い致します。

国房啓一郎 さんからのコメント
この本の著者、国房啓一郎です。
このたびは稚著をお買い上げ頂き、またお読み頂き、本当にありがとうございました。
不動産投資歴20年の大先輩でる加藤隆様に評価頂けたことは本当に嬉しいかぎりです。
自分は投資を始めてまだ3年前後…まだまだ踏み込めていない分野が多々あると考えています。是非、これから勉強させて頂ければと思います。
最後にコメントの連絡が遅れ失礼致しました。

どうぞ、今後とも、よろしくお願い致します。
国房啓一郎

投稿者: 国房啓一郎 | 2006年09月22日 11:14


【所有物件シリーズ】 22~31 博多:博多駅徒歩12分


私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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シュノンソー博多.jpg

シュノンソー博多-2.JPG


キャッシュフローにつきましては、大幅にプラスにあり販売、建物・賃貸管理会社であるS社耐震偽装事件には関わりましたが、総合評価は◎といえるのではないでしょうか。

博多につきましては、購入価格5,408万円に対し、借入金5,280万円、自己資金128万円でした。

自己資金分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当しました。

キャッシュフローは、月額85,208円プラスです。

9室+駐車場1(自動販売機1)で、博多駅から徒歩12分です。

これらの物件につきましては、今迄の区分所有マンション主体から、専用土地付長屋物件を経て、一棟物専用土地付アパートへと方針転換したものでした。

やはり、専用の土地が付いており、建替え等、自分の意思で自由にできるというのは、強いものがあると思います。

又、何より、「一国一城の主」的な、精神的なものもあると思います。

基本的な設計・施工等は、プロの建築士、建築業者の方々にお任せするにせよ、色合い、ネーミング等を含め、最終的な判断をするのは、あくまで所有者なのです。

色合いにつきましては、明るいながらも、汚れにくい色という難しい注文をしましたが、博多物件につきましては、オレンジ色(但し、度派手ではありませんし、明るい薄手です。)に、名古屋につきましては、ベージュ系の色にしました。

その際、隣の物件の色との調和も考慮し、できればということで、同系色にしてもらいました。

ネーミングにつきましては、「○○荘」というのは、ダサいということですが、私は敢えて、「○○ソー」にしました。

半分冗談です。

結果、ネーミングにつきましては、「シュノンソー」シリーズとしました。

「シュノンソー博多」です。

「シュノンソー」というのは、フランスの古城の一つで、「シュノンソー」以外には、「シュヴェルニー」、「シャンポール」等があります。「シャンポール」につきましては、既に、他のマンションでありますので、止めました。

また、車等のネーミングでも「サ」行(サシスセソ)は、ヒットしやすいと聞いておりましたこともあります。

そして、余談ですが、妻との結婚式を行った、新宿センチュリーハイアットホテルのフランス料理レストランの名前も「シュノンソー」だったということも影響しております。

このネーミング、人気は良いようです。

1階・2階共、全室ロフトが付いており、結構、有効に広く使えます。

又、テレビ画面付きインターホン、セキュリティ自動通報システム、インターネット等、設備面も充実しております。

因みに、敷地内に、自動販売機も設置しました。

入居者の方に便利ですし、明るくなり、防犯にも役立ちます。

第5期:SI社時代

22~31 博多:博多駅徒歩12分

取得:2005年 6月、

博多:博多駅徒歩12分

アパート、

平成17年 6月築、

(1K+ロフト)×9室、駐車場、土地:205㎡

購入価格:54,080,000円・当初借入金:52,800,000円・当初自己資本:1,280,000円、

借入金残高:51,720,542円・現在自己資本:2,359,458円、

返済期限:2035年 3月26日、2015年 8月20日、・金利:3.266%、5.65%、

賃貸料:427,500円・表面利回り:9.5%・実質利回り:7.8%、
管理費等:76,768円・返済:265,524円、内元本:111,598円・内利子153,926円・資金繰り:85,206円・採算:196,806円、

評価:◎

SI社耐震偽装事件


【不動産投資事始めシリーズ】種銭作り:預貯金

種銭作り:預貯金です。

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【預貯金】

最初は、こつこつと、毎月、定額づつでも、貯める癖をつけることです。

生活費から残ったお金を貯めるのではなく、強制的に、給与天引きとか、預金通帳から、自動引落させ、残ったお金で、生活する位の気持ちが欲しいと思います。

私の場合、サラリーマン2年目の安月給で、給与天引きで、社内預金(昨今では、金利はほとんどつきませんが、当時は、高金利で利子年6%)を毎月8万円・賞与全額し、残り数万円で生活していました。

1年もたたずに、上限満額の200万円に達しました。


川又三智彦先生(ツカサ代表)からのコメント受領

今日9月21日(木)、川又三智彦先生(ツカサ代表)から、コメントを受領致しました。

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御丁寧に、どうもありがとうございました。

今後共、宜しく、御願い致します。

「2017年 日本システムの終焉」読了

ツカサの代表 さんからのコメント
ありがとうございます。
どんどん宣伝してください。
 
         川又

投稿者: ツカサの代表 | 2006年09月21日 00:43


「もうアパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建て賃貸運用法」読了

今日9月21日(木)、「もうアパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建て賃貸運用法」(浦田 健先生、ダイヤモンド社)、読了しました。

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この本は、アパート投資を通り越した、戸建て投資の本です。

戸建て投資につきましては、一長一短あると思いますが、いずれにせよ、戸建て投資の本はあまりなく、珍しいと思います。

メリットだけではなく、「戸建賃貸ならではのリスクとその回避法」として、1章、割いて触れられておられます。

読者には、「売れる戸建賃貸」を1,000万円以下で作れる工務店も御紹介してもらえます。

私も、最近は、専用土地の無い区分所有マンションに疑問を抱きつつあり、長屋、1棟物アパートに転向しつつあります。

又、義母自宅の建替えもありますし、今後は、戸建賃貸も、視野に入れてみようかと思っております。


【所有物件シリーズ】 21 札幌:真駒内

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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タウンハウス.JPG

真駒内につきましては、購入価格195万円ですが、現金購入です。

現金購入分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当しました。

専用土地が付いている長屋形式で、メゾネットタイプ2階建てですので、上下階の騒音問題も心配ありません。

又、3LDK・66.24平方メートルの広さ、利回り25.2%と文句のない物件だったのですが、この真駒内物件において、「滞納事件」が起こったのです。

第4期:B社時代

21 札幌:真駒内

取得:2003年 9月、

札幌:真駒内、

長屋、

昭和50年10月築、

3LDK・66.24㎡、

購入価格:1,950,000円・当初借入金:0円・当初自己資本:1,950,000円、

借入金残高:0円・現在自己資本:1,950,000円、

返済期限:-、・金利:-、

賃貸料:41,000円・表面利回り:25.2%・実質利回り:23.9%、
管理費等:2,100円・返済:0円・内元本:0円・内利子0円・資金繰り:38,900円・採算:38,900円、

評価:○

(現金購入)

滞納事件


【不動産投資事始めシリーズ】種銭作り

今回は、種銭作りについて、触れさせて頂きたいと思います。

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【種銭作り】

物件、個人属性によっては、自己資金無し、オーバーローンも可能な場合がありますが、一般的には、自己資金が必要な場合がほとんどですし、選択肢が広がるため、自己資金があるに越したことはありません。

又、購入後も、忘れた頃に、不動産取得税がやってきたり、修繕・リフォーム費用、滞納・空室時の家賃不入金、家賃値下げ、管理費・修繕積立金値上げ、等、色々と、キャッシュフローを悪化させることがありえますので、緊急用のキャッシュを用意しておくことです。

もっと言えば、不動産以外でも、本人・家族等の怪我・病気等、不意の出費もないとは限りません。

ある程度のキャッシュは用意しておくべきです。

流動性につきましては、現金が最も良く、次いで、預貯金、株式(上場)、貴金属(地金・地金型コイン)でしょうか。

不動産は、流動性は、低く、なかなか、現金化できませんし、売り急ぐと、買い叩かれます。


【所有物件シリーズ】 ⑳ 札幌:大通

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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ロジェ札幌.JPG

大通りにつきましては、購入価格300万円ですが、現金購入です。

大通りという超都心の立地で、1階には、映画館が入っております。

最近できた、屋上大観覧車もすぐ近くです。

利回り16.8%でした。

第4期:B社時代

⑳ 札幌:大通

取得:2002年 7月、

札幌:大通・徒歩5分、

区分所有、

昭和56年10月築、

1R・17.6㎡、

購入価格:3,000,000円・当初借入金:0円・当初自己資本:3,000,000円、

借入金残高:0円・現在自己資本:3,000,000円、

返済期限:-、・金利:-、

賃貸料:42,016円・表面利回り:16.8%・実質利回り:12.2%、
管理費等11,626円・返済:0円・内元本:0円・内利子0円・資金繰り:30,390円・採算:30,390円、

評価:○

(現金購入)


不動産投資ランキングBEST3!!

2006年 3月10日開設以来6ヶ月間が経過しましたが、御陰様で、「不動産投資ランキング」BEST3に入りました!!

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皆さん、今後共、宜しく、御願い致します!!


【不動産投資事始めシリーズ】不動産情報収集

次は、不動産情報を収集することだと思います。

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ミクロ的・個別的ノウハウの蓄積としましては、不動産会社等からの情報(新聞、チラシ、ダイレクトメール、ファックス、インターネット、雑誌、電話、口コミ情報等)に数多く接し、現物を見ていくことでしょう。

私の場合は、新聞は、「読売新聞」・「日本経済新聞」・「報知新聞」を定期購読し、チラシも、新聞折込・ポスティング・街頭配布分、雑誌は、「週間住宅情報」・「季刊:大家と家主」等、まめに、チェックしております。

又、大抵の不動産会社につきましては、会員等になり、電話・電子メール・ファックス・ダイレクトメール等で情報を頂いたり、インターネットを閲覧したりしております。

その際、不動産会社・金融機関とある程度の信頼関係が築ければ、差し支えのない範囲内で、希望物件情報、自分の属性(資産・負債・自己資本、収入・支出・損益、受取現金・支払現金・キャッシュフロー等:管理表、確定申告書等)の情報を提供しておけば、より、適格・迅速・効果的に、物件選定・資金調達ができます。

つまり、物件情報を得てから、アプローチするのではなく、あらかじめ、不動産業者に対して、こういった条件の不動産物件情報があったら、早めに、情報を流して欲しいと言っておくのです。

そうすると、当該不動産物件情報が、一般に公開される前に入手でき、購入できる可能性が高くなると共に、効率的な活動ができます。

ポイントとしましては、物件関連として、地域、築年数、物件種別(1棟物・区分所有マンション等)、広さ等、投資条件関連として、金額、利回り、キャッシュフロー、資金調達関連として、自己資金、借入金(金融機関、固定金利・変動金利、借入期間、金利、借入金額等)等です。


【所有物件シリーズ】 ⑲ 札幌:ひばりが丘


私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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ビッグバーンズマンション新札幌.jpg


ひばりが丘につきましては、購入価格各249万円ですが、現金購入です。

平成元年2月築と、比較的新しいこと、26.03平方メートルで広めであること、利回りは15%。

但し、このひばりが丘物件において、「損害賠償・謝罪請求事件」が、起こったのです。

第4期:B社時代

⑲ 札幌:ひばりが丘

取得:2002年 4月、

札幌:ひばりが丘・徒歩9分、

区分所有、

平成 1年 2月築、

1DK・26.03㎡、

購入価格:2,490,900円・当初借入金:0円・当初自己資本:2,490,900円、

借入金残高:0円・現在自己資本:2,490,900円、

返済期限:-、・金利:-、

賃貸料:31,065円・表面利回り:15.0%・実質利回り:15.0%、
管理費等0円・返済:0円・内元本:0円・内利子0円・資金繰り:31,065円・採算:31,065円、

評価:○

(現金購入)

(一括借上契約)

損害賠償・謝罪請求事件


長男・次男(双子)誕生日

今日9月18日(月)は、長男・次男(双子・中3)の15歳の誕生日で、ライラックに夕食に行きました。

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【ライラックに行く為、井の頭線と共に、夕日に向かって自転車を走らせる妻と三男(3歳)】

2006_1201200609180452.JPG

今日も、一族7人(義父母、妻、長男・次男、三男(3歳)、私)、勢揃いです。

そして、9月22日(金)は、三男の4歳の誕生日です。


【不動産投資事始めシリーズ】ノウハウ蓄積

最近、不動産投資を始めるに当たってとか、始めたばかりとかで、御相談が多く、私も初心に帰って、「不動産投資事始めシリーズ」として、まとめてみようかと思います。。

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キーワードは、知力・体力・財力でしょう。

「知力」は、不動産関係ノウハウ蓄積、「体力」は、健康、「財力」は、まずは、種銭作りです。

【ノウハウ蓄積】

まずは、不動産関連のノウハウを蓄積することでしょうか。

不動産全般、法務、会計・税務等、不動産関連のノウハウをマクロ的・体系的に蓄積すると共に、不動産の地域・市況等のノウハウをミクロ的・個別的に蓄積する両面のアプローチが必要かと思われます。

不動産全般ノウハウは勿論のこととして、法務ノウハウにつきましては、一般法として、民法・商法、民事訴訟法等、不動産関連法として、借地・借家法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、区分所有法、マンション管理適正化法、消防法等がかかわってきます。

会計・税務ノウハウにつきましては、ひとつのビジネスとして、会計ノウハウが必要であると共に、印紙税・消費税・登録免許税・不動産取得税、固定資産税・都市計画税、所得税・住民税・事業税、譲渡税、贈与税・相続税等、ありとあらゆる税金がかかわってきます。

体系的なノウハウ蓄積の具体的目標の一つとして、又、不動産関連ビジネスへのステップの一つとして、不動産関連の資格を取得するのも一法かと思います。

例えば、宅地建物取引主任者、管理業務主任者・マンション管理士、不動産鑑定士、建築士等です。

私の場合は、不動産を購入する前に、宅地建物取引主任者試験に合格し、その後、管理業務主任者・マンション管理士試験に合格しました。

又、その他法務関連資格として、司法試験、司法書士、行政書士等、会計・税務関連資格として、公認会計士、税理士、簿記等、その他関連資格として、FP(Financial Planner)、防火管理者等です。

私の場合は、不動産を購入する前に、行政書士、日商簿記3級試験に合格し、その後、AFP(Affiliated Financial Planner)、甲種防火管理者試験に合格しました。


【所有物件シリーズ】 ⑱ 札幌:菊水

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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キャッスルニッコー.jpg

菊水につきましては、購入価格240万円ですが、現金購入です。

3DK・53.53平方メートルで利回り20%という物件だったのですが、「B社管理費間違い事件」が、起こったのです。

第4期:B社時代

⑱ 札幌:菊水

取得:2001年11月、

札幌:菊水・徒歩12分、

区分所有、

昭和49年 3月築、

3DK・53.53㎡、

購入価格:2,400,000円・当初借入金:0円・当初自己資本:2,400,000円、

借入金残高:0円・現在自己資本:2,400,000円、

返済期限:-、・金利:-、

賃貸料:40,000円・表面利回り:20.0%・実質利回り:14.9%、
管理費等10,300円・返済:0円・内元本:0円・内利子0円・資金繰り:29,700円・採算:29,700円、

評価:○

(現金購入)

B社管理費間違い事件


「学校では教えてくれない 不動産投資の授業」購入

今日9月17日(日)、「学校では教えてくれない 不動産投資の授業」(大村政勲先生、明日香出版社)、購入しました。

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「子どもと一緒に学ぶお金と不動産のレッスン」というサブタイトルがいいですね。

学校でも、「金融商品・貴金属・株式・不動産、保険、税務、リタイアメントプランニング・ライフプランニング、相続・事業承継」等、学ぶべきだと思います。


「もうアパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建て賃貸運用法」購入

今日9月17日(日)、「もうアパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建て賃貸運用法」(浦田 健先生、ダイヤモンド社)、購入しました。

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この本は、アパート投資を通り越した、戸建て投資の本です。

戸建て投資につきましては、一長一短あると思いますが、いずれにせよ、戸建て投資の本はあまりなく、珍しいと思います。


吉祥寺のカラオケ

今日9月17日(日)は、妻・三男(3歳)と、吉祥寺のカラオケに行きました。

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【お馬さんでパカパカ】

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【ウルトラマンを熱唱する三男】

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【熱唱と、走り回りで疲れ果てて、妻の胸の中で眠る三男】

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【ソファーで熟睡する三男】

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今日は、三男が、熱唱と走り回りで疲れ果てて、やがて熟睡する様子を、御紹介させて頂きました。


「2017年 日本システムの終焉」読了

昨日9月16日(土)、「2017年 日本システムの終焉」(川又三智彦先生、(株)光文社)、読了しました。

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川又三智彦先生は、「ツカサのウイークリーマンション」の社長でもあり、バブル崩壊の被害者とも言えるかと思います。

私も、2回、御話をさせて頂いたことがあります。

国は、信用できず、頼れないとおっしゃっておられます。

私も、同感です。

現在の日本システムが終焉するまでに、以下4つのポイントを見続けていれば、その変化の波がわかるとのことです。

① 住宅ローン破綻者の激増

② ネバタレポートの実施
   (公務員総数・給与・退職金カット)

③ 特別会計へのメス

④ 天下りの崩壊


【所有物件シリーズ】「丸秘所有物件リスト」閲覧パスワード・変更パスワード設定

【所有物件シリーズ】特別公開中の「丸秘所有物件リスト」でしたが、閲覧パスワード・変更パスワード設定をかけさせて頂きました。(閲覧パスワードは、「続き」をどうぞ。。。)

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【丸秘:所有物件リスト】

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【所有物件シリーズ】特別公開中の「丸秘所有物件リスト」:閲覧パスワード:「8931」

「白菜」「歯臭い」と覚えて下さい。

私が以前生息していた勤め先独身寮の入館パスワードです。

私が決めたパスワードなのです。

勤め先は、貧乏な為、今は、取り壊して、マンションにして、売っぱらってしまいましたので、御安心下さい。


【所有物件シリーズ】 ⑰ 札幌:西11丁目No.4


私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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ダイアパレス南3条.jpg

西11丁目4につきましては、購入価格450万円に対し、借入金440万円、自己資金10万円でした。
キャッシュフローは、月額12,362円プラスです。

立地と高利回りが購入の決め手になりました。

第4期:B社時代

⑰ 札幌:西11丁目No.4

取得:2001年 4月、

札幌:西11丁目・徒歩6分、

区分所有、

昭和60年 5月築、

1DK・33.96㎡、

購入価格:4,500,000円・当初借入金:4,400,000円・当初自己資本:100,000円、

借入金残高:3,197,753円・現在自己資本:1,302,243円、

返済期限:2016年 4月27日、・金利:5.238%、

賃貸料:50,000円・表面利回り:13.3%・実質利回り:12.8%、
管理費等2,100円・返済:35,538円・内元本:21,580円・内利子分13,958円・資金繰り:12,362円・採算:33,942円、

評価:◎


「目指せ!月収200万円サラリーマン「儲かる大家さん」教習所」読了

今日9月16日(土)、「目指せ!月収200万円サラリーマン「儲かる大家さん」教習所」(藤山勇司先生、(株)廣済堂出版)、読了しました。

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「「サラリーマン大家さん」になるのは「自動車免許」を取るくらい簡単!」とのことです。

私の場合、「自動車免許」を取るのは、結構苦労しましたが。。。

まあ、遅かれ早かれ、ほとんどの人は、「自動車免許」を取得できますので、誰でも、「サラリーマン大家さん」になれるということだと思います。

ところで、最後の、「気にとめておきたい「金利」の話」、結構、気になりました。

結論的には、金利上昇には、限界があり、2%程度とみているとのことです。

それは、支配者自体が、負債を抱えており、金利が上がると困るからです。

アメリカ、日本、企業、皆、そうなのです。


【所有物件シリーズ】 ⑯ 札幌:白石

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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ダイアパレス白石.jpg

白石につきましては、購入価格380万円に対し、借入金440万円、自己資金無し、オーバーローン60万円でした。

キャッシュフローは、月額5,507円プラスです。

高級住宅地である白石駅から徒歩1分。

こちらは築浅物件で1階にはコンビニエンスストアがあり、利便性抜群です。

立地と高利回りが購入の決め手になりました。

第4期:B社時代

⑯ 札幌:白石

取得:2000年 8月、

札幌:白石・徒歩1分、

区分所有、

平成 2年 6月築、

1K・24.63㎡、

購入価格:3,800,000円・当初借入金:4,400,000円・当初自己資本:-600,000円、

借入金残高:3,040,936円・現在自己資本:759,064円、

返済期限:2015年 8月27日、・金利:5.49%、

賃貸料:51,170円・表面利回り:16.2%・実質利回り:13.1%、
管理費等9,620円・返済:36,043円・内元本:22,132円・内利子分13,911円・資金繰り:5,507円・採算:27,639円、

評価:◎


家賃の消滅時効は?、「滞納は痛いのう。(広島弁)」

下記の通り、家賃の消滅時効は、5年間です。

家賃の消滅時効

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滞納金

滞納金につきましては、長期滞納金として、

① 他入居者・管理組合・賃貸管理会社トラブル、家賃・光熱費滞納、部屋損壊、夜逃げ事件による長期滞納金(家賃・立替光熱費・修繕費用等)

② 長期滞納による入居者追出し事件による長期滞納金

③ 長期滞納常習者による長期滞納金

があります。

① につきましては、本人は、夜逃げして、行方不明となっております。

夜逃げ後、警察の方が、賃貸管理会社経由私宛にも、行方を聞かれましたが、知る由もなく、こちらの方が聞きたいくらいです。

又、何か、やらかしたのでしょうか。

連帯保証人はお兄様ですが、知ったことではないとばかしです。

賃貸管理会社経由で、電話、郵便、配達照明付内容証明郵便、面談しても、埒があきません。

賃貸管理会社には、少額訴訟、支払督促等、法的手続きも辞さない旨、相談しているのですが、これまた、埒があきません。

不良債権取立専門の方(ハゲタカ・怖い方等)に債権譲渡するという手もあるのかも知れません。

「兄弟は他人の始まり」とも言います。

連帯保証人は、両親等が一番効果的なのかも知れません。

② につきましては、法人宛賃貸契約であり、連帯保証人は、代表者です。

ところが実質は、個人経営に近いものであり、長期滞納後、実質的に、入居者である代表者を追出したものの、金がないとかで、取るすべがないとのことです。

でも、かたや、飲食店経営は、細々と、続けているようです。

賃貸管理会社(社長)宛に債権譲渡(その後、債務者宛債権譲渡通知)した上で、そこで飲み会をやってもらって、その代金と相殺してもらおうとか、本気で相談したこともありました。

③ につきましては、現在も入居中であり、判断が難しいところです。

最大6ヶ月分も滞納となりましたが、その後、時折、まとめて入金があり、現在は、4ヶ月分です。

全く入金が途絶えるのであれば、最悪、法的手続き(強制執行等)までとって、強制退去してもらった方が良いでしょう。

最悪、調停・訴訟、経費(弁護士費用、退去費用、修繕費用等)等、何十年・何百万円という莫大な時間・経費がかかることでしょう。

何か、いい案でもないものでしょうか。

その他、細かいところでは、退去時修繕費用につき、ある賃貸管理会社では、旧入居者負担分についてまで、所有者(賃貸人)に、一旦、全て請求し、入金後でないと、リフォームにかからないという会社もあります。

所有者としましては、迅速に、リフォームし、新入居者を確保したいがために、取り敢えず、立替払いします。

ところが、賃貸管理会社にしてみれば、どこからだろうと、取りやすいところ(支払預かり家賃との相殺もできる所有者)から取れば、それで事足りるのです。

後になって、「やはり回収できませんでした。訴訟にすれば、何十年、何百万円と時間・経費がかかりますよ。ここはあきらめましょう。」で、終わりなのです。

過去、2回、こういった事例がありました。

まさに、「滞納は痛いのう。(広島弁)」なのです。


「本業サラリーマン! 第2本業マンション満室しろうと経営!」購入

今日9月15日(金)、「本業サラリーマン! 第2本業マンション満室しろうと経営!」(中山清一先生、明日香出版社)、購入しました。

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「本業サラリーマン! 第2本業マンション満室しろうと経営!」というタイトルがいいですね。

その後、収入的には、

○ サラリーマン・不動産経営共に本業、

○ 本業:不動産投資、副業:サラリーマン

○ サラリーマン卒業

といきたいものです。


【所有物件シリーズ】 ⑮ 札幌:西11丁目:No.3


私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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パシフィック南2条.jpg


西11丁目3につきましては、購入価格290万円に対し、借入金290万円、自己資金無しでした。

キャッシュフローは、月額9,685円プラスです。

中心地薄野に近いと言う立地、27.51平方メートルで広めであることと利回り21%が非常に魅力的でした。

第4期:B社時代

⑮ 札幌:西11丁目:No.3

取得:2000年 8月、

札幌:西11丁目・徒歩7分、

区分所有、

昭和55年 8月築、

1DK・27.51㎡、

購入価格:2,900,000円・当初借入金:2,900,000円・当初自己資本:0円、

借入金残高:2,004,259円・現在自己資本:895,741円、

返済期限:2015年 8月27日、・金利:5.49%、

賃貸料:50,760円・表面利回り:21.0%・実質利回り:13.8%、
管理費等17,320円・返済:23,755円・内元本:14,587円・内利子分9,168円・資金繰り:9,685円・採算:24,272円、

評価:◎


【所有物件シリーズ】 ⑭ 札幌:西11丁目:No.2

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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ライオンズマンション南3条.JPG

西11丁目2につきましては、購入価格430万円に対し、借入金450万円、自己資金無し、オーバーローン20万円でした。

キャッシュフローは、月額2,197円プラスです。

中心地薄野に近いと言う立地、29.6平方メートルで広めであること、利回り14%にも惹かれました。

但し、この西11丁目2において、「滞納・入居者追放事件」が起こったのです。

第4期:B社時代

⑭ 札幌:西11丁目:No.2

取得:2000年 8月、

札幌:西11丁目・徒歩6分、

区分所有、

昭和58年 5月築、

1DK・29.6㎡、

購入価格:4,300,000円・当初借入金:4,500,000円・当初自己資本:-200,000円、

借入金残高:3,087,412円・現在自己資本:1,212,588円、

返済期限:2015年 7月27日、・金利:5.49%、

賃貸料:50,000円・表面利回り:14.0%・実質利回り:10.9%、
管理費等10,950円・返済:36,853円・内元本:22,729円・内利子分14,124円・資金繰り:2,197円・採算:24,926円、

評価:◎
滞納・入居者追放事件


「最も「魅力的な市」の第1位は札幌市、地域ブランド調査で判明」

ブランド総合研究所、札幌:(株)ビルドで紹介されていますが、魅力的な市:第1位は、札幌とのことです。

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最も「魅力的な市」の第1位は札幌市、地域ブランド調査で判明

http://www.tiiki.jp/news/org_news/13survey/2006_09_07brand_survey.html

魅力的な札幌

http://www.bld.co.jp/Blog/810

私の所有物件で言えば、1位:札幌市、14位:福岡市、22位:名古屋市、98位:調布市です。

東京では、調布市が唯一ベスト100に入っております。

不動産投資でも、ブランドは、大切ですよね。


【所有物件シリーズ】 ⑬ 東京:新宿

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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GSハイム新宿南口.jpg

【マンスリーマンション】

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新宿の物件につきましては、実は「週間住宅情報」からの一般情報だったのです。

販売仲介業者は、偶然にもつつじヶ丘の物件と同じくSU社でした。

何よりも、立地が気にいったのです。

新宿駅・代々木駅から、各徒歩5分。

「ホテル新宿パークサイド」の正面です。

その後も、新宿南口再開発計画が進み、JRタワー、高島屋等もできました。

一般情報からの入手と言えば、この物件くらいのものだと思います。

それでも、土地収用等を考慮した結果的には、こんないい物件が、一般情報からでも入手できたのです。

道路計画、土地収用につきましては、そういう計画があることは知っていましたが、当時は、いつになるか、又、収用金額はいくらになるかわからないといった感じでした。

新宿につきましては、購入価格1,400万円に対し、借入金1,450万円、自己資金無し、オーバーローン50万円でした。

新宿につきましては、つつじヶ丘を共同担保として、提供しましたが、後に、繰上げ返済をし、共同担保をはずしてもらっております。

この新宿物件等において、「火災事件」が起こったのです。

加えて、「棚ぼた物件発見!土地収用物件:驚異の利回り34.03%!!」という話は、実はこの新宿物件なのです。

第3期:SU社時代

⑬ 東京:新宿

取得:1994年 9月、

東京・新宿・徒歩5分、

区分所有、

昭和56年 3月築、

1R・14.45㎡、

購入価格:14,000,000円・当初借入金:14,500,000円・当初自己資本:-500,000円、

借入金残高:1,984,416円、現在自己資本:12,015,584円、

返済期限:2010年10月 7日、・金利:2.375%、

賃貸料:69,600円・表面利回り:6.0%・実質利回り:4.8%、
管理費等13,915円・返済:40,946円・内元本:37,019円・内利子分3,927円・資金繰り:14,739円・採算:51,758円、

評価:◎

(繰上返済)、火災事件、土地収用


「生命保険加入率が低下、未加入高齢者世帯増える」 ⇒ 保険不払いについて思うこと

「生命保険加入率が低下、未加入高齢者世帯増える」とのことですが、不景気の折、保険見直しが盛んです。

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保険につきましては、勤め先グループ会社関係での団体生命・損害保険、癌保険、及び、○○共済に加入しております。

勤め先グループ会社関係での団体生命・損害保険、癌保険につきましては、団体割引が適用されており、保険料が通常の半額程度と、割引されております。

又、○○共済につきましては、民間企業と異なり、広告宣伝費等諸経費を抑え、保険金配当比率を高くしており、割安となっております。

尚、クレジットカード(ゴールド)につきましては、海外旅行保険が付保されております。

その他、不動産関係につきましては、団体信用生命保険、火災・地震保険に加入しております。

ところで、過去、保険金を受領できた事例としましては、妻の妊娠糖尿病(○○共済。勤め先グループ会社関係での団体生命・損害保険は、却下。)、長男・次男の第三者損害賠償責任(過失による窓硝子損壊)(勤め先グループ会社関係での団体生命・損害保険)、私の右手薬指骨折(勤め先グループ会社関係での団体生命・損害保険、○○共済)の3回です。

逆に却下された例としましては、妻の妊娠糖尿病(勤め先グループ会社関係での団体生命・損害保険は、却下。○○共済は、認定。)、義父の高速道路上での犬飛び出しによるレンタカー損壊、長男等のいじめ(?)等による第三者損害賠償責任です。

妻の妊娠糖尿病につきましては、病気であり、○○共済上は認定されましたが、勤め先グループ会社関係での団体生命・損害保険上は、妊娠は病気ではなく、それに付随する病気も病気ではないとのわけのわからない理由で却下されました。

義父の高速道路上での犬飛び出しによるレンタカー損壊につきましても、レンタカーの保険に入っていたにもかかわらず、わけのわからない理由で、却下されました。

第三者損害賠償責任保険も同様です。

長男等のいじめ(?)等による第三者損害賠償責任につきましても、過失ではないこと、死亡・怪我等があるわけでもなく、具体的な被害が認定できない、また、因果関係も立証できないとの理由で却下されました。

このように、保険の場合、何だかんだとわけのわからないことを言われて、保険金が支払われない場合がほとんどなのです。

「生命保険」・「損害保険」・「第三者損害賠償責任保険」、「火災保険」・「地震保険」等といっても、加入の際は、何も言わずに、保険会社が勝手に作った裏面約款等において、免責事項等を目一杯、定めているのです。

でも、そんなこととは知らずに、カバーされていると思って、安心している人も多いと思います。

「生命保険」といっても、自殺、地震、テロ・戦争等によるものは、却下等です。

「第三者損害賠償責任保険」といっても、故意、精神的なもの、因果関係が立証できないもの等は却下等です。

「火災保険」といっても、故意・重過失、地震等によるものは、却下等です。

「地震保険」といっても、高い保険料の割には、柱1本残っても却下等です。

しかも、支払われても、損害認定額の半額迄で、上限5千万円迄等です。

そもそも、被害は甚大であり、再保険をかけているとはいえ、保険会社が支払えるという保障もありません。

海外旅行保険にしましても、イタリアでカメラを盗まれましたが、保険金を受領するには、警察の証明がいるとか、時間が無い旅先では、難しいのです。

又、以前、一時的に、自家用車を保有していた時に(後輩からタダで貰ったもの)、自動車保険に加入していました。

運転し始めの私は、自分の車で、駐車場の柱にぶつけたり、夜の雨天の中、バックで、電柱にぶつけたりで、車をへこませました。

又、義父の車を、縁石にぶつけたり、石にぶつけたりで、へこませました。

しかしながら、これらのときも、車両保険を適用すれば、今迄の割引料率が悪くなるとのことで、結局、適用しませんでした。

これでは、何のための保険かわかりませんよね。

保険会社に言わせれば、あまりにリスク規模が大きい場合、免責としなければ、計算も成り立たず、保険料が高くなるとのことですが、それにしても、免責条項や、残存リスクがあることを、周知させるべきではないでしょうか。

保険でリスクがカバーされると思っていたにもかかわらず、事件・事故が起こってみて、初めて、保険金も払われず、こんな筈ではなかったのにということにも、なりかねないのです。

「生命保険加入率が低下、未加入高齢者世帯増える

 生命保険文化センターは13日、生命保険に関する全国実態調査の2006年分の結果(速報版)を発表した。簡易保険とJA共済を含む生命保険の世帯加入率は87.5%で、3年前の前回調査に比べ、2.1ポイント低下した。

保険に入らない高齢者世帯が増えているためだという。

 調査は1965年から原則として3年ごとに実施している。

世帯加入率は94年の95.0%がピークで、その後4回(12年)続けて低下した。

バブル経済の崩壊後、保険への出費を減らす世帯が増えていることも加入率を押し下げているとみられる。

 加入先をみると、民間生保の加入率が前回調査からやや上昇したのに対し、簡保は5.4ポイントの大幅な低下となった。

簡保は最近売れ筋の医療保険などの商品が少なく、新契約の獲得競争で苦戦しているうえ、民間に比べて高齢の顧客が多いため契約の減少が加速している。

(日本経済新聞 20:00)


「アパート・マンション経営は家賃保証だけに頼るな:2:30年一括借上げ保証・家賃保証の徹底分析 ~一括借上げ・家賃保証の実態アンケート結果~」読了

昨日9月11日(月)、「アパート・マンション経営は家賃保証だけに頼るな:2:30年一括借上げ保証・家賃保証の徹底分析 ~一括借上げ・家賃保証の実態アンケート結果~」(小泉 賢司先生、全国土地活用研究会)、読了しました。

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本書は、一括借上げ・家賃保証の落とし穴・注意点等についても、客観的な立場で書かれております。


「日本人が知らない「儲かる国」ニッポン 外国人起業家が教える成功術」購入

今日9月12日(火)、「日本人が知らない「儲かる国」ニッポン 外国人起業家が教える成功術」(ティム・クラーク先生・カール・ケイ先生、訳:武井楊一先生、日本経済新聞社)、購入しました。

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外国人起業家が教える成功術、起業家・投資家の必読書です。

「不動産 押し寄せるグローバル化の波」

「金融 競争とリスクの新しい常識」

等で、独立の章を構成しています。


「週末だけで300万円!サラリーマンでもできる情報起業の「すごい稼ぎ方」」読了

今日9月12日(火)、「週末だけで300万円!サラリーマンでもできる情報起業の「すごい稼ぎ方」」(三木健博先生、(株)双葉社)、読了しました。

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「平日はしがないサラリーマン・・・・・・が 週末だけで年収4000万円!」

「週末次郎」さんも必見でしょうか?

「3大儲かるネタ」は、

① モテる

② 儲かる

③ 悩みをなくす

だとのことです。


【所有物件シリーズ】 ⑫ 東京:つつじヶ丘

【所有物件シリーズ】 ⑫ 東京:つつじヶ丘

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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つつじヶ丘ハイム.jpg

この物件は、自宅用として購入価格4,000万円に対し、当初借入金3,800万円、自己資金200万円で購入しました。

自己資金分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当しました。

3SLDKの78平方メートルで広めであること、有名な大規模ハイソサイエティシリーズマンションで、管理もしっかりとしていることにも惹かれました。

その物件は、以前、勤め先が分譲したマンションで、関係会社が建物管理をしております。

勤め先の社内融資と、民間融資を利用しました。

勤め先の社内融資は、迅速だということ、抵当権設定が不要なこと、諸経費が安いこと(抵当権設定費用、手数料等が不要)、金利が安いこと(当時で、年3%)、等といったメリットがありました。

その反面、勤め先に対して、借りができると共に、退職時に一括返済の為、勤め先に縛られ易くなるといったデメリットがあります。

社内融資を受けたとたんに、僻地に飛ばされるというのは、良くきく話でした。

私も、取り敢えずは、気に入った物件だった為、早期に購入したかったこともあり、社内融資を活用しました。

抵当権設定が不要だった為、担保余力があり、後に、他の物件(新宿)購入の際、共同担保として、活用できました。

しかしながら、当該物件について、共同担保だと、借り換えする際や、将来、当該物件を売却等する際、不自由です。

そこで、ある程度、お金が貯まってから後、他物件(新宿)の総借入額を減らすと共に、当該物件との共同担保をはずしてもらいました。

その後、民間金利も安くなり(年2.9%)、借り換え費用も安い外資系金融機関(S銀行)も出てきたこともあって、当該物件総借入額を減らすと共に、一括借り換えをしました。

これで、勤め先に対する借りもなくなった為、対等な関係に戻れます。

後で触れさせて頂きますが、このつつじヶ丘物件において、「騒音・損害賠償・謝罪請求事件」が起こったのです。

そのマンションは、騒音クレームがあったので、床のクロスも厚くし、全面リフオームした後で、当初は、売りに出しましたが、二束三文でも売れませんでした。

それで、結局、そのマンションからは出て、妻の実家に同居することにしました。

この同居も、いいこともあれば、大変なこともあり、やがて、家賃・生活費の問題、建替え問題、将来の相続問題等で、スッタモンダが起こるのです。

結局、売ることはあきらめ、賃貸に回すことにしました。

繰上げ返済した後でも尚、支払ローンにも満たない家賃で貸していますが、こればかりは仕方ありません。

昨今では、自己居住用でも「貸せる物件を買いなさい。」と言われておりますが、大事なことだと思います。

私のような事例も何時起こり得るかわかりませんし、転勤、子供の就学・就職・結婚、親との同居・死別等の家族構成の変更、経済的事情等により、売却・賃貸せざるを得ないことが起こりうる可能性があるのです。

貸した場合の賃貸料と、支払ローンを比べてみることです。

売買価格についても収益還元法が原則になってきております。

そして、余りに、個性を出さず、皆にとっても魅力的な物件を選ぶことです。

第3期:S社時代

⑫ 東京:つつじヶ丘

取得:1994年 1月、

東京・つつじヶ丘・徒歩12分、

区分所有、

昭和47年 3月築、

3SLDK・78㎡、

購入価格:40,000,000円・当初借入金:38,000,000円(借換時:22,600,000円)・当初自己資本:2,000,000円(借換時:17,400,000円)、

借入金残高:16,048,000円・現在自己資本:23,951,661円、

返済期限:2019年 6月26日、・金利:2.9%、

賃貸料:130,000円・表面利回り:3.9%・実質利回り:3.4%、
管理費等17,160円・返済:124,260円・内元本:85,477円・内利子分38,783円・資金繰り:-11,420円・採算:74,057円、

評価:×
騒音・損害賠償・謝罪請求事件


【入居者募集中物件】博多駅徒歩12分アパート(昨年新築)物件

今日9月11日(月)、入居者募集中の博多駅徒歩12分物件のリフォーム後の写真が到着しました。

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【外観:防災シャッター・テレビ付インターホン・自動通報システム、インターネット付】

シュノンソー博多-2.JPG

【洗面所・バス・トイレ別】

IMG_0916.JPG

【全室ロフト付き】

IMG_0921.JPG


入居者情報、宜しく、御願い致します!!


【所有物件シリーズ】 ⑪ 札幌:札幌

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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東カンキャステール.JPG

札幌の物件につきましては、購入価格520万円に対し、借入金540万円、自己資本無し、オーバーローン20万円でした。

札幌駅北口の真ん前の物件です。

北口は、シリコンバレーとも言われる程、IT産業の進出も期待されている所ですし、北海道大学も近い立地です。

第2期:A社時代

⑪ 札幌:札幌

取得:1994年 2月、

札幌・札幌・徒歩1分、

区分所有、

昭和49年 9月築、

1R・14.35㎡、

購入価格:5,200,000円・当初借入金:5,400,000円・当初自己資本:-200,000円、

借入金残高:2,622,235円・現在自己資本:2,577,765円、

返済期限:2014年 3月27日、・金利:2.85%、

賃貸料:40,615円・表面利回り:9.4%・実質利回り:5.6%、
管理費等16,300円・返済:32,150円・内元本:24,939円・内利子分7,211円・資金繰り:-7,835円・採算:17,104円、

評価:×


吉祥寺・井の頭動物園

今日9月10日(日)は、三男(3歳)と、吉祥寺・井の頭動物園に出かけました。

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【井の頭動物園の小屋で涼み】

2006_1201200609100437.JPG

【小屋からの象「はなこ」(60歳)】

2006_1201200609100438.JPG

【かき氷を独り占めする三男】

2006_1201200609100440.JPG

井の頭動物園の象「はなこ」は、今年、還暦(60歳)になります。

写真展をやっておりました。


【所有物件シリーズ】 ⑩ 札幌:薄野No.2

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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【丸秘:所有物件リスト】

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札幌第1パークハイツ.jpg

薄野2の物件につきましては、購入価格各340万円ですが、現金購入です。

薄野2の物件につきましては、10室目の物件でした。

私としましては、早めに、事業的規模(5棟10室)にし、節税効果を強化しようと考えていたのと、利回り10.6%という数字が入手を急がせました。

この薄野2物件につきましては、実は、先の薄野物件と同じマンション内の1室です。

同じマンション内で、複数室所有しているのは、この薄野物件・薄野2物件のみです。

マッサージ屋さんとして、長期安定的に、入居して頂いており、購入時からずっと借りて頂いております。

第2期:A社時代

⑩ 札幌:薄野No.2

取得:1993年 4月、

札幌・薄野・徒歩8分、

区分所有、

昭和48年11月築、

1R・19.8㎡、

購入価格:3,500,000円・当初借入金:0円・当初自己資本:3,500,000円、

借入金残高:0円・現在自己資本:3,500,000円、

返済期限:―、・金利:―%、

賃貸料:31,000円・表面利回り:10.6%・実質利回り:9.9%、
管理費等2,100円・返済:0円・内元本:0円・内利子分0円・資金繰り:28,900円・採算:28,900円、

評価:○


東京:新宿物件:マンスリーマンション:室内写真公開!!

今日9月9日(土)、東京:新宿物件(マンスリーマンションとして活用中)の室内写真が届きましたので、公開させて頂きます。

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【マンスリーマンション:マスコットガール:はるかちゃん】

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【東京:新宿物件】

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【マンスリーマンション】

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マンスリーマンション経営者としましては、札幌の会社で、そこに賃貸しているのですが、何故か、御客様は、九州・沖縄の方が多いとのことです。

東京進出に当たって、東京のマンスリーマンション第1号物件として、新宿南口・高島屋デパートのそばで、新宿パークホテルの真ん前という立地の為、経営は順調とのことで、私も安心しております。

皆様も、宜しく、御願い致します。


【入居者募集中物件】札幌第1パークハイツ

入居者募集中物件の情報、アップしましたので、宜しく、御願い致します!!

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【入居者募集中情報:札幌第1パークハイツ】

札幌第1パークハイツ

札幌第1パークハイツ.jpg

皆さん、宜しく、御願い致します!!


札幌:薄野物件リフォーム完了

今日9月9日(土)、札幌:薄野物件のリフオーム完了写真が届きました。

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今回は、天井もクロスにして、見栄えを良くしました。

入居者募集中につき、宜しく、御願い致します。


【所有物件シリーズ】 ⑨ 札幌:中の島

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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中の島キングレジデンス.jpg

中の島の物件につきましては、購入価格各340万円ですが、現金購入です。

中の島の物件につきましては、35.33平方メートルと広めでしたし、キッチン・バス等、水周りを、2百万円かけて、リフォームしたばかりの綺麗な物件でした。

又、夏には、この物件のそばの豊平川にて、真下から、花火が見られるのも、圧巻です。

私も、東京から、この花火大会を見に行きました。

利回り14.1%にも惹かれました。

但し、この中の島の物件において、忘れもしない「1年2ヶ月間長期空室事件」が起こったのです。

第2期:A社時代

⑨ 札幌:中の島

取得:1992年12月、

札幌・中の島・徒歩5分、

区分所有、

昭和48年 7月築、

1R・35.33㎡、

購入価格:3,400,000円・当初借入金:0円・当初自己資本:3,400,000円、

借入金残高:0円・現在自己資本:3,400,000円、

返済期限:―、・金利:―%、

賃貸料:40,056円・表面利回り:14.1%・実質利回り:13.4%、
管理費等2,100円・返済:0円・内元本:0円・内利子分0円・資金繰り:37,956円・採算:37,956円、

評価:○

長期空室事件


「人口、初めての自然減が確定・05年人口動態統計」  ⇒ 今必要なのは、「教育改革」!!

人口減少・生産人口減少・少子高齢化 ⇒ 不景気 の流れをくいとどめる鍵は、ズバリ、「教育改革」だと思います!!

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よく「人生の3大資金」と言われているもので、「住宅費」・「教育費」・「老後費用」があります。

1990年バブル期迄の日本の高度成長期が終わり、2005年迄の成熟期も過ぎ、2006年以降衰退期に入りましたが、その第一の原因は、人口減少、生産労働人口減少、少子高齢化でしょう。

そして、少子化の第一の原因は、経済的理由、特に、教育費にあると思います。

子供1人の養育費(生活費・教育費等)に、4千万円かかると言われております。

うちの場合、長男・次男(14歳・中3の双子)と、三男(3歳・保育園)で、3人。

合計1億2千万円です。

長男・次男は、公立中学校で、三男は、公立保育園で、現状、直接の教育費は、それぞれ、1万円以下です。

しかし、長男・次男の、高校受験用塾(個別指導)代がものすごいのです。

それぞれ、平均しても、毎月5万円位ですが、夏・冬休み中等は、特別費がかかり、それぞれ、10万円~20万円にもなるのです。

一人につき、それこそ安サラリーマン一人分の給料です。

うちの場合、家では、ゲームばかりで、ほとんど勉強もせず、国公立高校はどこも入れてくれないでしょうから、入れてくれそうなのは、レベルは低いが、学費は高い私立高校位でしょう。

となると、私立学費(各年間100万円程度)に加え、大学受験用塾費までかかるのです。

ぞっとします。

それにしても、中学校があるのに、何故、高校受験用塾に行かなければならないのでしょうか。

特に、公立中学校の場合です。

第一に、中学校では、全員が理解することを目標にしている為、不登校、不真面目(授業すら聞かない等)な生徒まで含めて、最も遅れている生徒に合わそうとするため、最低レベルになり、もしくは、途中までしか終わらない可能性も高いのです。

第二に、特に、公立中学校の場合、先生の雇用も保障されており、又、学校の倒産のリスクもほとんどないため、危機感も少なく、はっきり言って、やる気がありません。

第三に、中学校の勉強と、高校入試が、特に、高校によって、特色が強すぎ、乖離が出ているのです。

授業もいい加減ですし、クラブ活動・課外活動・保護者活動等も、ほとんど関与しません。

私のように、昔の田舎では、受験用塾等ありませんでした。

勉強は、学校で集中し、家に勉強はあまり持ち込まない主義でした(教科書も、学校に置いたままでし
た。)が、それでも、たまに、試験前位は勉強していますと、「勉強ばかりしないで、百姓を手伝え!」と怒られていました。

ところが、最近の都会では、受験用塾に行くのが、当たり前で、迎合するわけではないのですが、行かないと、付いていけなくなるようです。

そもそも、社会人になって、役立ちそうなのは、英語くらいでしょうか。

難しい数学・理科等は、ほとんど使いません。

社会等、暗記物は、暗記する必要もなく、必要とあらば、インターネット等で、調べれば、すぐにわかります。

それよりも、人間としての道徳、社会人としての常識、ファイナンシャル・マネジメント、職業訓練等の方が、重要なのではないでしょうか。

又、暗記したり、一つの答えを出させるやり方よりも、自分自身で考え、アイデアを出させるやり方の方が、重要なのではないでしょうか。

遊びにしても、人が作った与えられたゲームをクリアするのではなく、自分自身で、遊び・仕組み・ルールを作るようにです。

そう、まさに、日本再生の為には、教育改革なのです。

そうすれば、ひいては、子供も増え、生産人口も増え、人口も増え、更には、住宅需要も増え、年金を支える人達も増えるのです。

住宅需要が増えれば、住宅価格は安定します。

バブル崩壊後のように、下落傾向ですと、誰も、住宅を買おうともせず、又、借入残高より、物件価格が下がった場合、売るに売れなくなってしまいます。

次に、年金を支える生産人口が増えれば、今のように、支払保険料増額、受取年金減額の流れに歯止めがかかります。

もっとも、既に、年金制度は崩壊しており、手遅れかも知れませんが。

私個人的には、各人が既に支払った分だけ、返した上で、解散し、今後は、自分と自分の家族は、自分で何とかするというようにすればよいと思います。

そうすれば、今のように、年金関係公務員の人件費、無駄遣い(保養所、パンフレット等)、株式運用失敗等に浪費されることはありません。

今の高齢者は、高度経済成長期経験者であり、不動産も安く購入できている人がほとんどですし、一番、裕福な世代なのです。

むしろ、バブル崩壊後、終身雇用・年功序列も崩壊し、倒産・リストラ・給与削減に喘ぎ、住宅費・教育費・老後資金の三重苦に喘いでいる中年が、最も苦しいのです。

いや、中年より若い世代は、2人で1人を養わなければならないわけであり、もっと、大変でしょう。

高齢者の中で、例外的に、本当に困った人がいれば、別途、税金からの国の制度で解決すればと思います。

「人口、初めての自然減が確定・05年人口動態統計
 
2005年の人口の自然減少数は2万1266人――。

厚生労働省が8日に発表した人口動態統計で、現在の形式で統計を取り始めた1899年(明治32年)以降で初めての自然減が確定した。

厚労省は昨年末に公表した同統計の推計で、自然減が始まったと指摘していたが、規模は当初予想(1万人)の2倍超。

改めて日本が人口減少社会に突入したことを印象づけた。

 確定数によると、出生数は106万2530人で、前年より4万8191人減少。

一方、死亡数は108万3796人と前年より5万5194人増えた。

このため、出生数から死亡数を引いた自然増加数は2万1266人のマイナスとなった。

 出生数の内訳を見ると、前年に引き続き29歳以下の女性が産む子どもの数が減少した。

2000年から増えていた30―34歳の出生数も減少に転じており、人口規模が大きい第2次ベビーブーム世代(1971―74年生まれ)が出産ピークを過ぎつつある現状を浮き彫りにした。

(日本経済新聞 20:08)


【所有物件シリーズ】 ⑧ 札幌:中島公園

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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カサウィスタリア.jpg

薄野・中島公園の物件につきましては、購入価格680万円(各340万円)に対し、借入金666万円、自己資本14万円でした。

これらの物件につきましても、中心地薄野にも近いという立地の良さにひかれました。

中島公園の物件は、リバーサイドマンションといった感じで、大変おしゃれです。

両方気にいったので、まとめて、共同担保で購入しました。

第2期:A社時代

⑧ 札幌:中島公園

取得:1992年 9月、

札幌・中島公園・徒歩3分、

区分所有、

昭和48年 7月築、

1R・13.98㎡、

購入価格:3,400,000円・当初借入金:3,330,000円・当初自己資本:70,000円、
借入金残高:2,593,244円・現在自己資本:806,757円、

返済期限:2022年10月27日、・金利:3.82%、

賃貸料:26,000円・表面利回り:9.2%・実質利回り:8.4%、
管理費等2,100円・返済:17,623円・内元本:9,368円・内利子分8,255円・資金繰り:6,277円・採算:15,645円、

評価:◎


【所有物件シリーズ】 ⑦ 札幌:薄野

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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(後ろに見えるは、プリンスホテル)

札幌第1パークハイツ.jpg

薄野・中島公園の物件につきましては、購入価格680万円(各340万円)に対し、借入金666万円、自己資本14万円でした。

これらの物件につきましても、中心地薄野にも近いという立地の良さにひかれました。

中島公園の物件は、リバーサイドマンションといった感じで、大変おしゃれです。

両方気にいったので、まとめて、共同担保で購入しました。

第2期:A社時代

⑦ 札幌:薄野

取得:1992年 9月、

札幌・薄野・徒歩8分、

区分所有、

昭和49年11月築、

1R・16.8㎡、

購入価格:3,400,000円・当初借入金:3,330,000円・当初自己資本:70,000円、
借入金残高:2,593,244円・現在自己資本:806,757円、

返済期限:2022年10月27日、・金利:3.82%、

賃貸料:25,000円・表面利回り:8.8%・実質利回り:8.1%、
管理費等2,100円・返済:17,623円・内元本:9,368円・内利子分8,255円・資金繰り:5,277円・採算:14,645円、

評価:◎


【所有物件シリーズ】 ⑥ 札幌:西11丁目

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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西11丁目の物件につきましては、購入価格580万円に対し、借入金650万円、自己資金無し、オーバーローン70万円でした。

この物件につきましては、中心地薄野にも近いという立地の良さ、22.2平方メートルで広めであることに惹かれました。

この西11丁目の物件において、後述する「騒音事件」、「トラブル・滞納・部屋損壊・夜逃げ事件」が起こったのです。

第2期:A社時代

⑥ 札幌:西11丁目

取得:1992年 7月、

札幌・西11丁目・徒歩5分、

区分所有、

昭和54年 9月築、

1R・22.2㎡、

購入価格:5,800,000円・当初借入金:6,500,000円・当初自己資本:-700,000円、
借入金残高:4,586,217円・現在自己資本:1,213,783円、

返済期限:2022年 8月27日、・金利:3.42%、

賃貸料:38,800円・表面利回り:8.0%・実質利回り:5.9%、
管理費等10,401円・返済:30,496円・内元本:17,426円・内利子分13,070円・資金繰り:-2,097円・採算:15,329円、

評価:×、

騒音事件、トラブル・滞納・部屋損壊・夜逃げ事件


【所有物件シリーズ】 ⑤ 東京:初台

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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1989年(31歳)、初台の中古物件を、2,480万円で購入しました。

初台につきましては、購入価格2,480万円に対し、借入金2,450万円、自己資金30万円でした。

初台については、新宿の隣駅であり、徒歩でも可能です。

新宿近辺に目星をつけていた私は、ずばり、立地のみで購入しました。

その後、西新宿再開発の延長線上で、初台に、「東京国立劇場」・「オペラシティ」高層ビルができました。

株式を売却しては頭金にし、M社中古物件を1987年に上北沢と博多で、1988年に千歳烏山で、1989年初台と毎年買い増してきたわけですが、上北沢、千歳烏山、初台については、何れも、京王線で新宿迄直通という立地の良さです。

東長崎(1,210万円)の頃は、未だ、バブルの兆しもありませんでしたが、その後、上北沢(1,670万円)、博多(820万円)、千歳烏山(2,000万円)、初台(2,480万円)と、徐々に価格が上がっていき、後になってみれば、バブルの兆しが徐々に出始めたと言えるかなと思います。

一部物件は一括借上制度を活用しました。

バブルの最中は、投資セミナーに行けば、コーヒーにケーキも出ました。

ちなみに、箱根物件・絵画視察ツアーに至っては、送迎・食事・宿泊付の1泊旅行が無料だったのです。

ところが、徐々にバブルの兆候が出だしており、初台の頃は、結果的に高値掴みだったと言えます。

尚、この初台物件等におきまして、「火災事件」、「大規模修繕一時費用事件」が起こったのです。

そして、やがて、「販売、建物・賃貸管理・家賃保証会社であるM社倒産事件」、「団体信用生命保険会社D社倒産事件」、「家賃不送金・ローン引落不能事件」へと、つながっていったのです。

第1期:M社時代

⑤ 初台

取得:1989年 3月、

東京・京王線・初台・徒歩5分、

区分所有、

昭和58年 2月築、

1R・15.02㎡、

購入価格:24,800,000円・当初借入金:24,500,000円・当初自己資本:300,000円、
借入金残高:16,508,904円・現在自己資本:8,291,096円、

返済期限:2019年 3月27日、・金利:3.06%、

賃貸料:64,000円・表面利回り:3.1%・実質利回り:2.6%、
管理費等9,660円・返済:129,786円・内元本:87,689円・内利子分42,097円・資金繰り:-75,446円・採算:12,243円、

評価:×、

M社倒産事件、大規模修繕一時金事件、火災事件


法定点検・定期点検

昨日9月3日(日)、幸田さんからのお問い合わせ:法定点検について、うまくまとまっている、良い情報を入手しましたので、御参考迄。

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【法定点検・定期点検】

法定点検・定期点検

エレベーター・換気設備(建築基準法)、消防設備(消防法)、給水設備(水道法)、電気工作物(電気事業法)等があります。

SI社のUさん、情報、どうもありがとうございました。


【所有物件シリーズ】 ④ 東京・千歳烏山

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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1988年(30歳)、千歳烏山の中古物件を、2,000万円で購入しました。

千歳烏山につきましては、購入価格2,000万円に対し、借入金1,950万円、自己資金50万円でした。

千歳烏山については、当時、勤め先の同僚が、大手企業の副社長令嬢であり、千歳烏山にお住まいとのことですので、高級住宅地というイメージがあったので、購入しました。

(私はと言えば、当時、家賃月6千円の独身寮に生息しておりました。)

エントランスはおしゃれで、1階に、パン屋さんと、クリーニング屋さんが入っており、便利です。

この頃は、未だ、不動産投資は、マイナーな存在であり、契約当時未だ20代の私が、ジーパン姿で契約に行った際等、売主の方が、買主さんはどちらさんでしょうか?と、営業マンに尋ねられたようでした。

買主が、息子(私?)を連れてきた位に思われていたようです。

その後も、あまりにみすぼらしい私がトイレに行った際、売主さんは心配になって、M社営業マンに「買主さんは、お金払えるのでしょうか?」と聞かれたとのことでした。

営業マンの方は、「買主さんは、ああ見えても、3物件のオーナーなんですよ。」と、言って下さったそうです。

今でこそ、若い方も不動産投資をやられていますが、当時においては、不動産投資会社M社にとっても、若干20歳代は、珍しい存在だったとのことです。

因みに、現在、住んでいる所から、比較的近い場所ですので、時間があると自転車で見に行っております。

尚、この千歳烏山物件等において、これまた後ほど紹介する「大規模修繕一時費用事件」が起こったのです。

第1期:M社時代

④ 千歳烏山

取得:1988年 8月、

東京・京王線・千歳烏山・徒歩7分、

区分所有、

昭和60年12月築、

1R・16.43㎡、

購入価格:20,000,000円・当初借入金:19,500,000円・当初自己資本:500,000円、
借入金残高:7,308,157円・現在自己資本:12,691,843円、

返済期限:2013年 3月27日、・金利:2.6%・2.9%、

賃貸料:73,000円・表面利回り:4.4%・実質利回り:3.7%、
管理費等11,095円・返済:101,910円・内元本:83,807円・内利子分18,103円・資金繰り:-40,005円・採算:43,802円、

評価:×、

M社倒産事件、大規模修繕一時金事件


「ど素人がはじめる不動産投資の本」読了

今日9月 3日(日)、「ど素人がはじめる不動産投資の本」(国房啓一郎先生、中川寛子先生、(株)翔詠社)、読了しました。

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サラリーマン、不動産投資初心者、ワンルームマンション向けに、わかり易く、体系的に、うまくまとめられて書かれております。

読み終わってみますと、その他のタイプの場合でも、充分に参考になると思います。


義弟「司法書士事務所」開設

今日9月3日(日)は、義弟(妻の弟)が、独立し、司法書士事務所(司法書士・宅地建物取引主任者)を開設しましたので、その開店祝いに、皆で集まりました。

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【司法書士事務所】

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【ライラックで、貸切:祝賀会】

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不動産登記、商業登記、少額訴訟、成年後見制度、債務整理等、御依頼がございましたら、宜しく、御願い致します。


【所有物件シリーズ】 ③ 博多

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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1987年(29歳)、博多の新古物件を、820万円で購入しました。

博多につきましては、購入価格820万円に対し、借入金770万円、自己資金50万円でした。

博多については、博多駅・祇園駅近辺の立地の良い物件で、未だ、東京の地価上昇の兆しが、地方に波及する前の時点であり、当時御世話になったM社営業マンの方からの、1本の電話で、即決購入した物件でした。

尚、博多につきましては、気に入った為、2005年、博多駅徒歩12分の好立地の場所に、新築アパート(9室+駐車場1)(5,405万円)を建築しました。

因みに、この物件につきましては、2区画ありました。

ひとつは、四角状の土地ですが、面積は小さめで、価格は高め。

もうひとつは、面積は大きめで、価格は安めですが、旗状の土地(接道長さは短く、奥で広がるイメージ)でした。

私は、前者の方にしました。

やはり、将来の建替え・売却まで想定した場合、土地の形状というのは、四角が最高だと思ったからです。

その後、「博多駅再開発計画」もあり、阪急デパートオープン予定となっております。

第1期:M社時代

③ 博多物件

取得:1987年 8月、

博多・鹿児島本線・博多・徒歩6分(祇園・徒歩2分)、

区分所有、

昭和62年 8月築、

1R・16.2㎡、

購入価格:8,200,000円・当初借入金:7,700,000円・当初自己資本:500,000円、
借入金残高:2,664,553円・現在自己資本:5,535,447円、

返済期限:2012年 8月27日、・金利:2.9%、

賃貸料:35,000円・表面利回り:5.1%・実質利回り:4.7%、
管理費等2,970円・返済:39,859円・内元本:33,420円・内利子分6,439円・資金繰り:-7,829円・採算:25,591円、

評価:×、

M社倒産事件


新宿

今日9月2日(土)は、妻と新宿に出かけました。

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金券屋で、図書カード(96%)、マックカード(96%)を仕入れました。

私の場合、2日で1冊位のペースで読む為、本代が半端ではないのです。

その後は、小田急百貨店:三省堂書店・フェラガモ、京王百貨店:趣味のコーナー(切手・貨幣)、食堂、食品売り場と、回りました。


【所有物件シリーズ】 ② 東京:上北沢


私の所有物件、御紹介したいと思います。

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1987年(29歳)、上北沢の中古物件を、1,670万円で購入しました。

上北沢につきましては、購入価格1,670万円に対し、借入金1,540万円、自己資金
130万円でした。

上北沢については、高級住宅地・「住みたい町上位」の下北沢に名前が似ており、下北沢より「上」なのかなと思い(?)、購入しました。

因みに、その後、この上北沢にある教会に時々通うようになりましたので、しばし立ち寄っております。

尚、この上北沢物件等において、「大規模修繕一時費用事件」が起こったのです。

第1期:M社時代

② 上北沢物件

取得:1987年 1月、

東京・京王線・上北沢・徒歩4分、

区分所有、

昭和58年12月築、

1R・14.75㎡、

購入価格:16,700,000円・当初借入金:15,400,000円・当初自己資本:1,300,000円、
借入金残高:5,213,923円・現在自己資本:11,486,077円、

返済期限:2012年 8月27日、・金利:2.6%、

賃貸料:51,100円・表面利回り:3.7%・実質利回り:3.4%、
管理費等3,150円・返済:79,048円・内元本:66,002円・内利子分13,046円・資金繰り:-31,098円・採算:34,904円、

評価:×、

M社倒産事件・大規模修繕一時金事件


【所有物件シリーズ】 ① 東京・東長崎

私の所有物件、御紹介したいと思います。

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私の不動産投資履歴

《所有物件概要》 合計:39部屋+駐車場2

物件種別:マンション:21部屋、アパート:18部屋+駐車場2

地域:東京6部屋、博多10部屋+駐車場1、札幌14部屋、名古屋9部屋+駐車場1

第1期

バブル期前~バブル期(1986年12月~1989年3月)

M社との付き合い・・・(区分所有マンション/東京4部屋、博多1部屋を購入)

第2期

バブル崩壊後(1992年7月~1994年2月)

A社との付き合い・・・(区分所有マンション/札幌6部屋を購入)

第3期

バブル崩壊後(1994年1月~9月)

SU社との付き合い・・・(区分所有マンション/東京2部屋を購入)

第4期

バブル崩壊後(2000年8月~2003年9月)

B社との付き合い・・・(区分所有マンション/札幌8部屋を購入)

第5期

ミニバブル期?(2005年6月~9月)

SI社との付き合い・・・(アパート/博多9部屋+駐車場1、名古屋9部屋+駐車場1を購入)

最初の物件購入は、当時、投資用不動産供給企業として先駆けのベンチャーともてはやされていたM社の新築物件でした。

M社は、「ワンルームマンション」・「リースマンション」・「リーステム」、「節税」をキーワードに、サラリーマン等に、不動産投資、節税のシステムを普及させた先駆け的企業でした。

最初の物件:東長崎につきましては、購入価格1,210万円に対し、借入金1,080万円、自己資金130万円でした。

自己資金10%、借入金90%程度が目安でした。

東京の池袋から、西武池袋線で2駅の東長崎駅近辺で、女性専用、ピアノ等楽器の弾けるマンションということで、センセーショナルなものでした。

池袋は、私の通った大学の町です。

また、西武池袋線沿線は叔父の家もあり、私も4年間住んでいましたし、東長崎については知人が住んでいましたので、土地勘もありました。

(もっとも、最初、知り合いが東長崎に住んでいるといったので、広島の田舎から出てきたばかりの私は、「九州から通っているの?」と聞いてしまいました。)

女性専用、楽器が弾けるというのも、安全性、特殊性という観点から、有望と判断しました。

まだ、バブルの兆候もさほど感じられなかったころで、販売価格も1,210万円で、持ち出しも月額2万円程度でした。

不動産投資としましては、初めてのことだけに、その金額、借入に対しましては、やはり、不安でした。

入居者は入るのだろうか?

家賃は下がらないのだろうか?

家賃はちゃんと入ってくるのだろうか?

M社は倒産しないのだろうか?

資産価値は、下がらないのだろうか?

購入の際は、M社で、担当者に対し、質問攻めにし、購入決断までに、5時間もかかったものです。

(その後は、物件によっては、5分間といったものもありましたが。)

万一、M社が倒産したらという失礼な質問もしました。

「決算書」まで見せて下さいと要求し、簡単なものだけ、お見せ頂きました。

M社の担当者の方は、私の失礼な質問にも関わらず、丁寧にお答え下さいました。

『不動産は実物資産ですので、自分で使ったり、貸したりできます。

M社は、賃貸のお手伝いをするだけであり、最悪、M社が倒産しても、賃貸管理してくれる会社はいくらでもあります。何なら、私個人がしても構いません。』と。

そういう意味では、預貯金、株式の方が、倒産、の場合のリスクは高いと言えます。

M社は、「楽器マンション」だけでなく、その後も、「ペットマンション」、「託児所付マンション」等、独創的なマンションを作っていきました。

従来、嫌がられていたマイナーな存在の人達、学生・単身者、楽器を弾く人、ペットを飼う人、子供がいる人、それを、逆に、ビジネスの対象にしていったのです。

今で言えば、差し詰め、少子高齢社会による高齢者、不景気・二極化による低所得者、国際化・人材流動化による外国人といったところでしょうか。

高齢者向け介護・財務後見サービス付マンション、低所得者向け公的補助付マンション、外国人専用会話コミュニケーション付マンション等、面白いかも知れません。

尚、この東長崎物件におきまして、「入居者の死体発見事件」が起こったのです。

第1期:M社時代

① 東長崎物件

取得:1986年12月、

東京・西武池袋線・東長崎・徒歩6分、

区分所有、

昭和61年12月築、

1R・14.14㎡、

購入価格:12,100,000円・当初借入金:10,800,000円・当初自己資本:1,300,000円、
借入金残高:5,310,589円・現在自己資本:6,789,411円、

返済期限:2011年12月27日、2015年 7月27日・金利:2.9%、3.11%、

賃貸料:46,700円・表面利回り:4.6%・実質利回り:4.4%、
管理費等2,100円・返済:67,141円・内元本:56,461円・内利子分10,680円・資金繰り:-22,541円・採算:33,920円、

評価:×、

M社倒産事件・入居者変死事件


「目指せ!月収200万円サラリーマン「儲かる大家さん」教習所」購入

今日9月1日(金)、「目指せ!月収200万円サラリーマン「儲かる大家さん」教習所」(藤山勇司先生、(株)廣済堂出版)、購入しました。

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「「サラリーマン大家さん」になるのは「自動車免許」を取るくらい簡単!」とのことです。

私の場合、「自動車免許」を取るのは、結構苦労しましたが。。。

まあ、遅かれ早かれ、ほとんどの人は、「自動車免許」を取得できますので、誰でも、「サラリーマン大家さん」になれるということだと思います。


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