「札幌市が31日から高さ制限、マンション各社が値上げ検討」 とのことです。

短期的に、需給関係から見れば、供給減に繋がり、メリットです。

しかし、長期的に、土地の活用度の関係から見れば、デメリットです。

「札幌市が31日から高さ制限、マンション各社が値上げ検討
　
札幌市のほぼ全域でマンションなど新たに建設する建物の高さを制限する都市計画が31日告示され、適用が始まる。

用地価格が高騰する中、高層化が難しくなるマンション分譲会社は「販売戸数が減る分、価格に転嫁せざるを得ない」などと判断、値上げの検討に動き出した。

引き上げ幅については「３―４％程度」（本州大手）との見方が出ている。

　新たな都市計画は均衡ある街並みづくりや景観保護などが目的。

新築のマンション・ビルの高さは、地下鉄・ＪＲの駅周辺では60メートル（20階建て相当）、円山地区など住宅街では24メートル（8階建て相当）などに抑えられる。

　マンション分譲などを手掛けるフナコシヤ（札幌市）の船越谷義之社長は「高さ制限でマンション開発の適地が限られるようになる。

取得競争の激化で土地の仕入れ代が上がり、今後、分譲単価はじりじり上昇する」と指摘する。」

（日本経済新聞）

例年の節税効果としましては、所得税がメインであり、その所得税に応じて、翌年の住民税も軽減されますが、節税効果は、それだけではありません。

不動産所得において、不動産収入（賃貸料等）から、諸経費（減価償却費、支払金利、支払手数料等）を差し引いて、赤字となった場合、他所得（給与所得等）との損益通算による総合所得減により、所得税・住民税節税は、よく言われております。

あまり言われておりませんが、更に、副次的メリットとして、子供がいれば、保育料減、育児手当、教育助成金もあります。

又、３男（３歳） の医療費は無料ですし、長男・次男（１４歳双子）の医療費につきましても、特定病気に関するものであれば、無料です。

要介護者がいれば、介護料も減額となります。

（制度・条件・金額等につきましては、市区町村にもよります。）

私の場合、総合メリットとしましては、以下の通り、２００５年の場合、年額２，００８，８２０円にもなります。

（２００５年は、博多駅近、名古屋駅近に、新築アパートを建設した為、特に、諸経費が多かったです。）

皆さんも、各市区町村の制度も含め、色々な制度、調べてみられたらと思います。

所得税　　　　　　　　　　　：年６８６，０００円→０円、年６８６，０００円減
住民税　　　　　　　　　　　：年４９３，８００円→１４，４００円、年４７９，４００円減
保育料　　　　　　　　　　　：月４８，９００円→２，４００円、４６，５００円減、年５５８，０００円減
医療費　　　　　　　　　　　：減
育児手当（３男）　　　　　　：年１２０，０００円　
教育助成金（長男・次男）：年８２，７１０円×２人＝１６５，４２０円
合計　　　　　　　　　　　　　：年２，００８，８２０円

今日３月３１日（金）、うち（井の頭公園にも程近い神田川沿いリバーサイド？）の夜桜で、満開ですが、夜は少し肌寒く、薄暗いですね。

３月３０日（木）、東京都インターネット水道モニターに採用されました！！

尚、モニター暦は、以下の通りです。
　　1999/ 4/ 1～2000/ 3/31：国家公務員
　　1999/10/ 1～2000/ 3/31：NHK放送番組

　　2000/ 4/ 1～2001/ 3/31：郵便局
　　2000/10/ 1～2001/ 3/31：NHK特別
　　2001/ 3/ 1～　　　　　：新光証券㈱お客様

　　2001/ 4/ 1～2001/ 3/31：㈱日本能率協会総合研究所
　　2001/ 4/24～2002/ 3/31：杉並区区政
　　2001/ 4/25～2002/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2001/11/ 1～2002/ 4/30：日本ﾃﾚﾋﾞ放送網番組

　　2002/ 4/ 1～2002/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2002/ 4/ 1～2002/ 3/31：電気通信ｻｰﾋﾞｽ
　　2002/ 8/29 　　　　　　：杉並区CSﾓﾆﾀｰ

　　2003/ 4/ 1～2004/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者

　　2004/ 4/ 1～2005/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者

　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：東京電力荻窪支社ｻｰﾋﾞｽ
　　2005/ 4/ 1～2006/ 3/31：宝くじ

　　2006/ 4/ 1～2007/ 3/31：ﾀｸｼｰ利用者
　　2006/ 4/ 1～2007/ 3/31：東京都ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ水道

３月３０日（木）、「アパート・マンション経営がぜんぶわかる本」」（菊地則夫先生・村岡清樹先生、㈱あさ出版）、読了しました。

税理士の先生が書かれたものだけに、税法（印紙税、不動産取得税、所得税、固定資産税、相続税等）関連において、特に参考になると思います。

但し、「アパート・マンション経営がぜんぶわかる本」というタイトルの割には、ほとんどが、会計・税務の話でした。

従って、不動産投資の会計・税務について、突っ込んで知りたいという場合等において、最適かなと思います。

キーワードは、「地方中小都市」、「海に近いところ」・「山に近いところ」とのことです。

大都市ですが、博多、札幌、名古屋もいいかも知れません。

「国土交通省が28日発表したアンケート調査で、首都圏に暮らす「団塊の世代」の4割が今後10年以内に今の住まいとは別の場所で暮らしてみたいと考えていることが分かった。

具体的には海に近いところや地方都市を希望する人が多い。

2007年から本格化する団塊の世代の定年退職で、人口移動が活発になる可能性がある。

　アンケートは東京、大阪、名古屋の３大都市圏に住む1947―49年に生まれた男女5200人を対象に、昨年11月から実施。

回収率は36％だった。

　今後10年以内の暮らし方を聞いたところ、別の場所に引っ越したり、第２の住居を取得したいと答えた人は首都圏で40.4％と最も多く、大阪圏で33.9％、名古屋圏で26.1％だった。

住みたい場所を複数回答で聞いたところ、首都圏では「海に近いところ」が22.7％で最多。

「地方中小都市」（20.3％）、「山に近いところ」（19.5％）と続いた。

　一方、今後の課題としては「老後の生活が経済的に苦しくなること」を挙げる人が55.0％と過半数を占めた。

(日本経済新聞　３月２８日（火）22:22) 」

今日３月２８日（火）、「金持ち父さんの　学校では教えてくれない　お金の秘密」（ロバート・キヨサキ先生、シャロン・レクター先生、筑摩書房）、読了しました。

今までの「金持ち父さん」シリーズを、子供、初心者でもわかるように、再構成したといった感じです。

復習も兼ねて、一気に、今日１日で、読みきりました。

私の子供達（１４歳双子、３歳）だけでなく、私も、妻も、参考になると思います。

自分の時間・金には限界があり、サラリーマンだけでは決してお金持ちにはなれず、経済的自由・時間的自由・精神的自由も得られないとのこと。

自分のノウハウ、他の人のお金も活用させて頂いて、不動産投資、ビジネス等をすることこそ、無限の可能性を秘めており、経済的自由・時間的自由・精神的自由も得られるという、哲学が確立されていると思います。

この「金持ち父さんシリーズ」は、出始めのころから、全冊、拝見させて頂いており、最初の本については、私のコメント・キャッチセールスが、新聞等の宣伝に活用されましたので、すごく、親近感のあるシリーズです。

又、この「金持ち父さんシリーズ」に影響され、多くの不動産投資の先生が誕生しているのです。

今日３月２８日（火）、「週末次郎」さんとのランチでした。

「不動産投資」だけでなく、最近流行の「日本版SOX法」・「内部統制」・「内部牽制」や、「モニター」についても、取り扱っては如何でしょうかとのことです。

「不動産投資」とは直接は関係ないのですが、無理やり、こじつければ、「リスク分析」、収入源による「サラリーマンの自立」と関係なくもありません。

機会をみて、取り上げてみたいと思います。

今日３月２７日（月）、「サラリーマン親父　ローリスクで　お金持ちになる！」（夏崎成男先生、新風舎）読了致しましたが、丁度、期を同じくして、帰宅してみると、夏崎先生から、私のプログを見られたとのことで、以下のような、丁重なコメントをお寄せ頂いておりました。

念の為、本名は、伏せさせて頂きます。

どうもありがとうございました。

「本を検索していましたら。HPを見つけました。
なつざきです。本名は○○と申します。
本(サラリーマン親父、、、）に共感していただいて感激します。
ありがとうございました。
またいろいろ教えてください。」

不動産投資等による経済的・時間的自由を獲得しようというもので、私のポリシーと一致するもので、大変、刺激になります。

家族を大切にするという次の一言が印象的でした。

「あなたの代わりは会社でたくさんいませんか？

でも子供の父親はあなただけなのですよ。」

プログのきっかけのひとつとして、「質問Q&Aコーナー」も設けてみようかなと思っております。

小生、行政書士、宅地建物取引主任者、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、
AFP（Affiliated Financial Plannner）、２級ＦＰ技能士、日商簿記３級等資格保有者でもあり、又、不動産投資としましては、バブル期前・バブル期・バブル崩壊期・現在と、２０年間に渡り、東京・博多・札幌・名古屋、マンション（ワンルーム・ファミリー）・アパート・駐車場、新築・中古、計４１物件と、多岐に渡っておりますので、成功談・失敗談等経験も踏まえ、多少なりとも、皆様の御参考にでもなれば、深甚です。

私のわかる範囲で、コメントさせて頂きますので、ドンドン、コメント書き込み、お寄せ下さい。

尚、こちらのブログ上のやりとり（「質問Q&Aコーナー」）につきましては、あくまで、「加藤　隆プログ」内部の参考情報であり、「サラリーマン流不動産投資道場」は一切関知していないので、御了承願います。

あくまで、投資の最終的判断は、自己判断・自己責任で、御願い致します。

【保有資格】

行政書士、内部監査士、宅地建物取引主任者、システム監査技術者、特許管理士、甲種防火管理者、上級救命技能、
管理業務主任者、マンション管理士、
普通自動車運転免許、AFP（Affiliated Financial Plannner）、第二種衛生管理者、囲碁初段、実用英語技能検定２級、合気道２級、２級ＦＰ技能士、日商簿記３級、珠算８級、給料薄給、等

うちの前の桜も徐々に咲いて来だしましたので、今日３月２６日（日）も、三男（３歳）と、井の頭公園・吉祥寺に散歩に行きました。

桜の花見で一杯です。

【うちの前】

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今日３月２６日（日）、「金持ち父さんの　学校では教えてくれない　お金の秘密」（ロバート・キヨサキ先生、シャロン・レクター先生、筑摩書房）、購入致しました。

私の子供達（１４歳双子、３歳）だけでなく、私も、妻も、参考になると思います。

自分の時間・金には限界があり、サラリーマンだけでは決してお金持ちにはなれず、経済的自由・時間的自由・精神的自由も得られないとのこと。

自分のノウハウ、他の人のお金も活用させて頂いて、不動産投資、ビジネス等をすることこそ、無限の可能性を秘めており、経済的自由・時間的自由・精神的自由も得られるという、哲学が確立されていると思います。

この「金持ち父さんシリーズ」は、出始めのころから、全冊、拝見させて頂いており、最初の本については、私のコメント・キャッチセールスが、新聞等の宣伝に活用されましたので、すごく、親近感のあるシリーズです。

又、この「金持ち父さんシリーズ」に影響され、多くの不動産投資の先生が誕生しているのです。

本日３月２５日（土）、「インターネット起業入門」（坂口直大先生・沢孝史先生、㈱かんき出版）読了しました。

沢孝史先生は、「お宝不動産プロダクツ」代表でもあります。

不動産投資をやりながら、且つ、インターネット、メルマガ、プログ等を活用したビジネスとして、参考になると思います。

今日３月２５日（土）、「藤巻健史の５年後にお金持ちになる「資産運用」入門」（藤巻健史先生、㈱光文社）、「アパート・マンション経営がぜんぶわかる本」（菊地則夫先生・村岡清樹先生、㈱あさ出版）、購入しました。

「藤巻健史の５年後にお金持ちになる「資産運用」入門」は、私と同様、インフレの可能性が高いことを予想したものであり、その場合、借入金の目減りを活用するべく、不動産投資を活用しようというものです。

マクロ経済的観点から、非常に参考になると思います。

「アパート・マンション経営がぜんぶわかる本」については、税理士の先生が書かれたものだけに、税法（印紙税、不動産取得税、所得税、固定資産税、相続税等）関連において、特に参考になると思います。

今日３月２５日（土）は、整骨院にて、例のスキー腰痛治療の後、三男（３歳）と、井の頭公園・吉祥寺に散歩に行きました。

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うちの前同様、桜も咲き始め、花見でも賑わっておりました。

今日３月２４日（金）、勤め先近辺に「ラオックス」がオープンしましたので、デジタルカメラを購入しました。

たまには、写真でも掲載してみようかなと思います。

今日３月２３日（木）の国土交通省の発表によれば、「公示地価、東京都が全用途平均で15年ぶり上昇」とのことです。

「国土交通省が23日発表した2006年1月1日時点の公示地価は、東京都が全用途平均で前年より1.4％上昇し、15年ぶりのプラスとなった。

東京、大阪、名古屋の三大都市圏の商業地も15年ぶりに上昇に転じた。

堅調なオフィス需要や住民の都心回帰を背景に、大都市圏を中心に地価の下げ止まり感が広がっている。

全国平均はマイナス2.8％と15年連続の下落だが、下落幅は2.2ポイント縮小した。

　全国平均は商業地、住宅地ともに2.7％の下落。

1991年のピーク時と比較すると、住宅地は約46％下落し、バブル前の86年の水準。

商業地は約7割下がり、比較できる1974年以降の統計で最低の水準となっている。

ただ、前年と比べると住宅地は3年連続、商業地は4年連続で下げ幅が縮小した。

　東京都は全域平均で反転した。

前年は千代田、中央など都心５区で上昇。

今年は都内全域の商業地で2.9％、住宅地で0.8％上昇した。

都心５区の住宅地はすべての調査地点が上昇。

商業地も98％が上昇した。」

（日本経済新聞）

しかし、東京・大阪・名古屋・博多・札幌等の中心部は好調でしょうが、その他地方はいまいちといった二極分化ではないでようか。

因みに、私の物件は、東京・博多・札幌・名古屋と、大都市圏に集中させております。

今日３月２３日（木）、「すぐに役立つ　アパート・マンション経営の　法律と税金　実務マニュアル」（石丸喜博先生、㈱三修社）、「サラリーマン親父　ローリスクで　お金持ちになる！」（夏崎成男先生、新風舎）、購入しました。

前者は、私と同様、宅地建物取引主任者・ファイナンシャルプランナーでもある石丸喜博さんによるもので、法律・税務について、ノウハウ習得に役立ちます。

又、後者は、不動産投資等による経済的・時間的自由を獲得しようというもので、私のポリシーと一致するもので、大変、刺激になります。

昨日３月２２日（水）、「システム評価セミナー」（システム監査等）を受講しました。

又、今日２３日（木）は、「情報セキュリティ・個人情報保護セミナー」を開催しました。

明日２４日（金）も、「情報セキュリティ・個人情報保護セミナー」を開催予定です。

ところで、不動産投資セミナーと言えば、以前、茨城良介（田中実）先生の日本不動産経営協会（JRMA）主催で、「札幌不動産投資セミナー」を開催させて頂きました。

http://www.jrma.net/

又、機会があれば、自分自身の気付き・整理・勉強にもなりますので、インプットだけでなく、アウトプットもしてみたいものです。

お声をかけて下さいネ！！

空室化予定・入居者募集中と言えば、もう１物件、Ｂ社さんに賃貸管理委託していいる札幌・菊水も、４月空室化予定とのことです。

現入居者の方には、大変気にいって頂けており、「一生住すみ続けますよ。」とのことだったとのことですが、飼っていた愛犬がなくなり、思い出深い為、離れたくなられたとのことです。

もっとも、現入居者のお知り合いの方で、入居希望の方がおられるとのことですが、これも、契約に至るまでは、確実にはわかりません。

これで、４１物件中、空室１物件：札幌中の島、空室化予定２物件：札幌菊水・新宿、計３物件と、なります。（入居率９３％）

何とかしなければ。

皆さんも、御希望の方がおられましたら、是非、御連絡下さい！！

宜しく、御願い致します。

今日３月２２日（水）、新宿（新宿駅徒歩５分・代々木駅徒歩５分）の物件の賃貸管理委託をしているＨ社から、４月１６日付けにて、空室となる旨の連絡を受けました。

高島屋の目の前にて、立地が良いということで、有名なジャズピアニストＭさんのセカンドルームとして、お貸しさせて頂いていたのですが、諸事情により、２００５年１２月入居から４ヶ月間弱の短期間でした。

幸い、入居中の時から、私の知り合いを含め、入居問い合わせが多い物件の為、空室リスクは低い方だとは思いますが、確実に、契約が決まるまでは、油断できません。

皆さんも、御関心ございましたら、お問い合わせ、宜しく、御願い致します。

募集図面、写真等、電子メール添付送信させて頂きます。

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３月１９日（日）～２１日（火）、大家族７人で、朝はバイキング。

朝はバイキング。

昼はスキー。

夜は、バイキング、温泉・サウナ。

絶好調と行きたいところですが、１７日（金）、急性中耳炎が直ったばかりで、その後、スキーのやり過ぎで、足は皮が剥け、腰は、ギックリ腰寸前の状況で、又、明日からは、勤めです。

それにしても、越後湯沢は、東京駅から新幹線で、１時間２６分。

近くて、スキーも温泉も楽しめるのです。

リゾート物件として面白いかもと思ったこともありました。

でも、観光客はともかくとして、長期居住者は、少なく、安定需要という面では、難しいのでしょうね。

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今日（３月１８日（土））、㈱ビルド殿（札幌不動産投資会社）ホームページに、小生プログ等のことが掲載されました。

特定の商品・サービス、不動産業者等に偏らず、客観的な観点から、長所も、短所も、記述している点が、参考になるようです。

まさに、「サラリーマン流不動産投資道場」のコンセプトの真髄かなと思います。

㈱ビルド
http://www.bld.co.jp/

http://www.bld.co.jp/Blog/736

不動産投資の情報サイト「サラリーマン流不動産投資道場」にビルドのお客様がブログを掲載されていますので、ご紹介いたしますね。

大家歴２０年の現役サラリーマン投資家、加藤隆の２０年の経験がモノを言う。修羅場を乗り切った投資家の独り言

熱血年中無休男【修造】のハッスル不動産投資体験記

やっぱり実体験のブログは面白いわ。良いことも悪いことも書いていますからね。

これと比べたら不動産屋のブログは真実味ないですよね～　オススメとはいうけど悪いことあまり書いてない！（笑）

売りたい側の言葉なんてアテになりはしないでしょーね。やはり買い手の判断の基準になり得る、情報の量と質だと思うのですよ。

そこのところは、これからも力を注ぐべきところ・・・ということで、そんな指標になるコンテンツを只今作成中です。乞うご期待！

ちなみにビルドのブログは、究極の顔見世商売を目指していますので、不動産の情報だけではなく会社や個人レベルの情報も積極的に・・・。生身のビルドスタッフを感じてもらえればと思っております。

今日３月１８日（土）、アマゾンを見ていたら、小生共著「システム監査技術者　午前　合格精選３６０題　試験問題集」（井戸川　誠・加藤　隆　共著）（東京電機大学出版局）が、アマゾンで、「システム監査技術者」部門で、１０４件中トップ掲載されていました。

不動産投資関連でも、早く、こうなりたいものです。

（以下御参照）

レビュー

内容（「BOOK」データベースより）

過去問題の分析により、出題が予想される360の問題を精選して収録。

繰り返し問題練習できるように、携帯性を高めて、裏表に問題・解説を配置。

また、効率的に問題を覚えることができるように、チェックボックスを設けました。

内容（「MARC」データベースより）

過去5年間の出題傾向を詳細に分析、頻出重要問題360問を収録。

システム監査の資格保有者で実務者による執筆。

コンパクトサイズでいつでもどこでも学習できる。

著者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より)

井戸川 誠

株式会社NEC情報システムズ、日本電気株式会社にて、情報システムの開発および運用保守、情報セキュリティ対策に従事。

テクニカルエンジニア(ネットワーク)。
テクニカルエンジニア(システム管理)。
情報セキュリティアドミニストレータ。
Sun、CISCO、MicroSoftのISV資格。
工事担任者デジタル1種

加藤 隆

総合商社からIT関連会社に出向し、システム監査、情報セキュリティ、個人情報保護業務に従事。

システム監査技術者。
内部監査士。
行政書士。
地建物取引主任者。
管理業務主任者。
ンション管理士。
甲種防火管理者。
特許管理士等

(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
http://associates.amazon.co.jp/gp/associates/network/build-links/individual/product-select.html/249-3416264-5681102?selectedSearchIndex=books-jp&fieldKeywords=%E3%82%B7%E3%82%B9%E3%83%86%E3%83%A0%E7%9B%A3%E6%9F%BB%E6%8A%80%E8%A1%93%E8%80%85

３月１１日（土）、プレミアム投資セミナー「2006年ポストデフレを見据えた新・資産運用」に参加しました。

野中先生については、金融緩和解除、都心・新築・コンパクトマンションの御話が中心でした。

金融緩和解除がブームになっておりますが、金融引き締め、金利上昇が、今後の経済・不動産投資等のターニングポイントですね。

コンパクトマンションとは、専有面積が３０～６０㎡未満と、ワンルームマンションとフアミリーマンションの中間といった感じのものです。

供給も少ない割りに需要は多く、今後、有望かも知れません。

私は、４１物件中、コンパクトマンション（専有面積３０～６０㎡未満）３物件、フアミリーマンション（６０㎡以上）２物件と、まだ、あまり所有しておりませんが。

海江田先生については、税制の御話が中心でした。

御講演後、野中先生から、海江田先生を御紹介頂き、直接御話もでき、大変、参考になりました。

第1部「06’成功する新コンパクトマンション投資法」　講師【野中清志先生】

http://www.office-nonaka.co.jp/Frameset-1.htm

第2部「海江田万里の2006年日本経済予測」　講師【海江田万里先生】

主催：株式会社ダイナシティ

http://www.dynacity.com/

今日３月１８日（土）は、吉祥寺にて、「株と不動産で年収１０倍！３０代で経済的自由になろう」（勝島一行先生・ソフトバンク　クリエアイティブ㈱）を購入しました。

「経済的・精神的自由」になる、人生の時間を大切にする、という目的が一致しており、目にとまりました。

ただ違うのは、私は既に４７歳ということ。

この方は、３３歳で、セミリタイアに成功しておられます。

私も負けてはおられません！！

その後は、三男（３歳）と、井の頭公園・動物園へ行きました。

小生、不動産投資関連書籍については、ほとんど、読んでおります。

又、セミナーについても、結構、参加させて頂いております。

書籍については、極端な話、不動産投資に消極的で反対の立場の方のものも、敢えて、読まさせて頂いております。

自分と異なる、逆の立場の方の話も、リスク分析等、自分の理論武装にとって、大変、参考になります。

不動産投資にしましても、対象不動産（国内・海外、首都圏・地方、マンション・アパート、ワンルーム・フアミリー、鉄筋・木造、居住用・事務所店舗用、所有権・借地権・底地権等）、資金調達（現金・借入金、固定金利・変動金利等）、主体形態（個人、法人等）等、様々な形態があり、それぞれ、一長一短あります。

著者の方にしましても、おのずと、ポリシー、得手・不得手からして、詳しい分野が異なってきます。

まずは、浅く、広く、勉強してみて、自分のポリシー、得手・不得手、居住地、資産・負債内容、収支状況等から、総合的に判断して、決められたらと思います。

ある程度、リスク分散という観点からすれば、様々なパターンを組み合わせるというのも、宜しいかと思います。

小生の場合も、対象不動産（首都圏・地方、マンション・アパート、ワンルーム・フアミリー、鉄筋・木造、居住用・事務所店舗用）、資金調達（現金・借入金、固定金利・変動金利等）、様々な形態となっております。

本日３月１５日（水）、「全図解！都市型ワンルームマンション経営」（㈱菱和ライフクリエイト　代表取締役社長　西岡　進先生）読了しました。

東京・新築・ワンルームマンションを主体とした本で、未経験・初心者の方にもわかり易いと思います。

メリットや、リスクについても、記述されております。

私の場合、東京・新築・ワンルームマンションは、４１物件中、最初の１物件のみで、その後は、節税のみならず、立地・利回り・広さ等も重視するようになり、中古・地方・フアミリーマンション・アパートへと、多岐にわたっていきました。

㈱菱和ライフクリエイト　

http://www.ryowagrp.co.jp/

今日３月１５日（水）、「週末次郎」さんと、ランチ、させて頂きました。

「週末次郎」さんも、私と同様、サラリーマン不動産投資家で、時折、情報交換させて頂いております。

「週末次郎」さんは、今のところ、東京・新築・区分所有マンション中心ですが、一棟ものにも、関心があるとのことです。

最近話題になっている「金融緩和解除」についても、御話しました。

長期的観点から見れば、支払金利というコスト上昇によって、それにスライドし、賃貸料、不動産価格も上昇する。

そして、インフレーションとなり、賃貸料・給与等収入が増える一方、借入金はそのままのため、相対的な実質負担は目減りするということです。

そうなると、借入金中心で、不動産投資している人にとっては、大変なメリットとなります。

勿論、借入金の多い企業や、国にとっても。

但し、賃貸契約は、通常、２年間ですし、又、土地仕入・建築から販売までは、数年かかることから、賃貸料、不動産価格上昇に反映されるまでには、数年間かかると思われます。

それまでは、短期的には、変動金利の場合、支払金利・返済額上昇により、採算・資金繰りは悪化する為、この数年間を如何に凌ぐかがポイントとなってくると思います。

２月４日付で、博多（博多駅徒歩１２分）のアパート１室が空室となっておりましたが、今日３月１４日（火）、博多のアパートの管理会社Ｓ社に連絡したところ、３月５日付にて、新入居者が決まったとのことでした。

（空室期間：１ヶ月間。連絡が遅いです。）

残るは、札幌中の島の物件（以下）のみとなりました。

２００５年４月１６日以降、１１ヶ月間空室で、私の２０年間の不動産投資暦においても、最長期間のギネス記録を更新してしまった物件です。

中の島駅から徒歩５分、35.33m2：洋室18畳と広めの物件で、内装も綺麗で、個人的には気に入っているのですが、何故か、空室期間が長く、困っております。

賃貸管理を御願いしているA社に言わせれば、札幌はまだまだ不景気であること、新築マンション等供給が増えたこと、南北線中の島駅は都心より若干遠いこと（北から、札幌・大通・薄野・中島公園・幌平橋・中の島の順）、当該物件は昭和４８年築と築年数が経っていること等を理由に言っておりますが、少し、消極的な気がします。

現在４１物件中空室１物件ということは、入居率９８％。

でも、できれば、全室満室といきたいところです。

皆さん、何か、アイディア、アドバイス、もしくは、入居者情報でもございましたら、宜しく、御願い致します！！

札幌「中の島キングレジデンス」

　http://www.apaman-plaza.co.jp/ap_chintai_detail.shtml?8181077-0=0:m:100431

「金融緩和解除」と言われておりますが、表現を変えれば、「金融引締」・「不動産融資規制」・「金利上昇」です。

統計判断等は、どうしても、数年後の情報であり、バブル期の金融緩和を引き締めようと、金融引締・不動産融資総量規制、税制改正（不動産譲渡税課税強化、土地金利分の不動産所得損益通算不可等）により、１９９０年、バブルは崩壊し、１０数年間に渡る平成大恐慌に突入してしまいました。

既に、峠を越え、下り坂に差し掛かっているにも拘らず、後ろから、谷底まで、突き落とされてしまいました。

風邪をこじらせ、肺炎になっていたわけですが、やっと高熱から微熱に落ち着きそうになったところで、冷水を浴びせ、又、風邪をこじらせるということを、過去、２回も繰り返してきました。

今回は、「３度目の正直」かと若干の期待もありましたが、「２度あることは３度ある。」の方になりそうです。

「金融引締」になりますと、不動産融資総量規制、「金利上昇」ともあいまって、不動産融資が、可能性、融資金額等、難しくなってきます。

又、既存借入金についても、変動金利の場合、借入金利が上昇してきます。

元利金等返済の場合、支払金利分が増える分、元本分は減り、借入金減少速度が遅くなります。

更に、大幅金利上昇の場合で、それでも追いつかない場合、５年間で２５％増の範囲内にて、借入支払額が増加し、２５％増の範囲内でも追いつかない場合、未払利息として、借入金が逆に増えていくこととなります。

逆に、預貯金があれば、多少、受取金利は増えますが、たかが知れているでしょう。

（「国民の総資産の方が、総借入より多い為、金利上昇は、受取金利の方が、支払金利より多く、メリットの方が多い。」という評論家もおられますが、今回の政策では、支払金利上昇の方が、受取金利上昇より先行します。

又、総資産のほとんどは不動産、しかも自宅であり、受取金利には、無関係です。）

国は勿論、企業・個人にしても、借入金の方が預貯金より、多い場合の方が多いと思います。

ということは、経済全体に対しても、景気圧迫要因となります。

（「景気がいいから、「金融緩和解除」・「金利上昇」になるのだ。」という評論家もおられますが、今回のは、市場原理によるものではなく、政策による意図的なものです。）

多少とは言え、預貯金金利が上昇するということは、不動産投資信託、不動産投資の利回りが、比較論において、魅力が薄れるという観点もあります。

借入は、固定金利を原則とする。

借入済みの過去の固定金利・低金利借入は、「お宝」と思って、大事にする。

敢えて、繰上返済はしない。

（「繰上返済をすべし。」という評論家もいますが、時と場合によります。

過去の固定金利・低金利借入は、敢えて、繰上返済せずに、他に、もっと高利回りで運用した方がお得の場合があります。）

変動金利の場合は、金利上昇をも考慮に入れて、資金繰りに余裕を持たせておく。

具体的には、５年毎に支払が２５％ずつ増加しても、持ちこたえられるようにしておく。

或いは、変動金利・低金利で支払が少ない分、キャッシュを貯めておいて、繰上げ返済もできるようにしておく。

長い目で見れば、支払金利等コストが上昇する分、不動産価格、賃貸料にも反映され、不動産価格、賃貸料も上昇するとは思いますが、それまでには、数年間のタイムラグがあると思われ、その間、資金繰り上、如何にしのぐかということが、問題となってくるでしょう。

（「金利が上昇しても、不動産価格・賃貸料も増加するから大丈夫。」という言葉を言う不動産会社・評論家もおられますが、タイムラグがあるということを、忘れてはいけないと思います。）

あと、日本の金利上昇は、円高・外貨安、原油価格等輸入価格安ということで、消費者物価下落要因ということで、デフレーション要因に繋がります。

以上、あくまで、私の考え方ですが、要は、単純に、不動産会社・評論家の言われることを鵜呑みにするのではなく、自分なりに考えて、リスク分析・対策をも考えるということが重要かと思います。

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。
所有物件５０戸を誇る、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。
不動産投資を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

【保有資格】
行政書士、宅地建物取引主任者、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP（Affiliated Financial Planner）、２級ＦＰ技能士、システム監査技術者等保有

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【不動産投資関連書籍】（参考）

私は、「しがないサラリーマン」です。

でも、自分では、「死が無いサラリーマン」の如く、「不死鳥（フエニックス）」でありたいと思っております。

（「巨人の星」みたいですね。）

そして、サラリーマンのかたわら、「サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立」を目指して、
不動産賃貸業・情報発信をしております。

私は、貧乏な田舎出身であり、これといった遺産もなく、
アーリー・リタイアメント、自由業（総合コンサルタント等）に憧れながら、
２７歳の頃から、こつこつとやってきました。

バブル前、バブル期、バブル崩壊後の氷河期、昨今のミニバブル・・・、
時には棚ボタの恩恵にあずかりながら、時には失敗もしながら、様々な時代を生き抜いてきました。

現在、物件数で、４１。

東京・博多・札幌・名古屋、マンション（ワンルーム・フアミリー）・アパート・駐車場と、多岐にわたっております。

総資産額３億円、負債２億円、自己資本１億円です。

キャッシュフローは、年間、不動産収入１，９５４万円、
経費（借入金返済、建物管理費・修繕積立金、賃貸管理費等）１，６９２万円、手取２６２万円です。

但し、借入金返済中１，０２７万円は、元本返済分であり、実質１，２８９万円黒字となります。

キャッシュフローが少なめなのは、一部、バブル期のキャッシュフローの悪い物件が含まれていること、
及び、短期間の借入金（２年後から順次、返済が終了していきます。）が多いこと等に起因しております。

返済が終了したあかつきには、不動産収入だけで、年間１，９５４万円となり、
サラリー、年金等に、頼る必要はなくなります。

私と同様、悩めるサラリーマンの、経済的・時間的・精神的自由を確立し、
サラリーマンの自立を促したいと思います。

自分の時間・体を売るサラリーマンだけでは、決して金持ちにも、自由にもなれません。

自分のノウハウ・資金、更には、他人のノウハウ・資金をも活用させて頂き、
レバレッジを利かせるシステムを構築することが、無限の可能性に繋がると思います。

そのきっかけは、資産運用（不動産投資等）、ノウハウ活用（資格、情報発信等）等だと思います。

【保有資格】

行政書士、内部監査士、宅地建物取引主任者、システム監査技術者、特許管理士、甲種防火管理者、上級救命技能、
管理業務主任者、マンション管理士、
普通自動車運転免許、AFP（Affiliated Financial Plannner）、第二種衛生管理者、囲碁初段、実用英語技能検定２級、合気道２級、２級ＦＰ技能士、日商簿記３級、珠算８級、給料薄給、等

【著作】

「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」（加藤　隆、東洋経済新報社）

http://www.amazon.co.jp/gp/product/4492732489/249-7919499-8533952?ie=UTF8&tag=httwwwsftjpka-22&linkCode=xm2&camp=247&creativeASIN=4492732489

「システム監査技術者　午前　合格精選３６０題　試験問題集」

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システム監査の資格保有者で実務者による執筆。

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著者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より)

井戸川 誠

株式会社NEC情報システムズ、日本電気株式会社にて、情報システムの開発および運用保守、情報セキュリティ対策に従事。

テクニカルエンジニア(ネットワーク)。テクニカルエンジニア(システム管理)。情報セキュリティアドミニストレータ。Sun、CISCO、MicroSoftのISV資格。工事担任者デジタル1種

加藤 隆

総合商社からIT関連会社に出向し、システム監査、情報セキュリティ、個人情報保護業務に従事。

システム監査技術者。内部監査士。行政書士。宅地建物取引主任者。管理業務主任者。マンション管理士。甲種防火管理者。特許管理士等

(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです)

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