今回のセミナーでは実際に市場に出ている物件情報を使って、

キャッシュ・フローシミュレーションを実演する予定ですが、

資料作成中にシミュレーションしていて、

僕自身も驚いたことは、

物件を購入する人によって、

こんなにもキャッシュ・フローが変わるのか！？

ということです。

不動産を購入する時は、

・借入金の返済

・固定資産税

・管理費

・修繕費

などの経費だけに目が行きがちですが、

こうやってシミュレーションしてみると、

税金は本当に大きなコストだと、

税理士ながらに感じてしまいます。

年収1,000万円で、現在の税率30％の人が、

物件を購入するケースと、

同じ物件を、税率15％の人が購入するケースとでは、

税引き後キャッシュ・フローに

本当に大きな差が出てきます。

その他にもキャッシュ・フローを

改善するポイントがあるのですが、

そのほとんどが、

・物件を購入する前

・物件契約時

・初めての確定申告時

に決まってしまいます！

あなたが、不動産投資で本当にお金を残したいなら

絶対に物件を購入する前から

お金の流れや、税金の知識を知っておいてくださいね。

物件を購入すると、

通常は土地と建物を購入していることになるのですが、

建物のうち、一部を設備と認識することで、

減価償却費が多く取れるんですね。

理由は、まず耐用年数が、

建物に比べて、設備の方が短く、

さらに、減価償却の計算方法が

建物は定額法だけしか採用できないのに対して、

設備は定率法も採用できるため、

初期の減価償却費が、

とっても多く取れることになるからです。

減価償却費が多く取れるということは、

利益が少なくなり、税金が少なくなり、

税引き後のキャッシュフローが多くなります。

でも、設備の減価償却を取った方がよいのかは、

人によって、またその物件の出口戦略によって変わります。

例えば、個人で他の所得がない、

専業大家の人であれば、

設備の減価償却を取ったことで、

５年間赤字が続いたとします。

個人の損失の繰り越しができる期間は３年ですから、

５年間赤字が続くということは、

４年目に１年目の赤字が

切り捨てられることになるわけです。

このような理由以外にも、個人で

・短期で売却するのか？

・長期で売却するのか？

また、

・早く投下資金を回収したいのか？

・長期間キャッシュフローを安定させたいのか？

によっても減価償却の戦略は、

変わってくるんですね。

10月1日（土）のセミナーでは、

実際に市場に出ている物件で、

設備を取らない場合のキャッシュフローと、

取る場合のキャッシュフローも

比較してみる予定です。

あなたが、、何をどうしたら

キャッシュフローが改善できるのか知りたいなら、

是非、ご参加くださいね。

9月18日、19日に開催したスペシャルセミナーの最後の時間は、

それまでに学んだ知識の総仕上げで、

参加者の皆様が、購入を検討している物件や、

既に所有されている物件を

シミュレーションさせて頂きました。

シミュレーションの流れは、まず

・物件資料から物件の価格や概要を入力

・家賃下落率や空室率などの詳細情報を入力

・建物価格や融資条件、課税所得を入力

します。

ここまで入力したところで、

物件を購入して、所有している間の

キャッシュフロー・シミュレーションが出ます。

この時点で、所有時のキャッシュフローが

・どれぐらいプラスなのか？

・またどれぐらいマイナスなのか？

・いつデッドクロスが来るのか？

がわかります。

そうすると、その物件から欲しいと思っている

キャッシュフローに届かない人がいて、

「こんなはずでは・・・」

という感じになることがほとんどでした。

そして次に、〇年後の将来に、

○○円で売却したらどうなるのか？

という条件を入れると、

購入した時から、売却完了までの

トータルの業績がわかります。

そうすると・・・

売却予定の〇年後で、

不動産投資のトータルの業績が

マイナスになった方もいらっしゃいました。

不動産投資のトータルの業績がマイナスということは、

○年間、借入や空室というリスクを負って

関係してきた業者さんや国のために

“ボランティア”をしていたということです。

これをお伝えすると、

検討していた物件を諦める方もいらっしゃいました。

これを読んでいる皆様は

当然、儲けるために不動産投資をやっていると思いますので、

不動産投資でボランティアをやるつもりの方は、

いらっしゃらないと思います。

しかし、購入条件や融資戦略、税金戦略を甘く考えて、

ボランティアをやってしまっている人は、以外に多いんですね。

10月1日（土）のセミナーでは、

みなさんが不動産投資でボランティアをしないように、

実際に市場に出ている物件をシミュレーションして、

キャッシュフローの改善方法をお伝えします！

先日、税金塾セミナーの打合せで、

仲介業者さんが僕の事務所に来られました。

今度の、セミナーでは、

実際に市場に出ている売却物件情報を使用して、

入口から出口までシミュレーションしながら、

どうすれば、効率よくお金が残せるのかを、

解説する予定です。

現在、シミュレーション予定の物件は、

・木造アパート

・鉄骨マンション

・ＲＣマンション

の一棟もの３物件。

実際に、仲介会社の担当さんの目の前で、

持ってきていただいたＲＣマンションを

シミュレーションしたのですが、

「これは凄い！！」

と担当さんを唸らせてしまいました。

何が凄いのかと言いますと、

うちで開発したシミュレーションソフトは、

所有時の税引き後キャッシュ・フローに加えて、

〇年後に○○円で売れたら、

購入から売却までトータルで○○円残るという

売却後の税引き後キャッシュ・フローまで出せるからです。

その、シミュレーションシートは、

僕の２冊目のアマゾンキャンペーンにご参加いただくと、

ダウンロードできます。

このシートを見た、また別の仲のいい仲介担当さんも

「これは、購入する人だけでなく、

　売主さんに売却額を提案するときの資料としても、

　とても有効なツールになると思います。」

と言っていただけました。

不動産投資専門税理士が、

物件をどのようにシミュレーションして、

コンサルティングをしているのかを知りたい方は、

是非、セミナーにご参加くださいね。

「キャッシュ・フローを最大化するためには？」

と言っても節税の話ではなく、

ごく基本的なお話です。

キャッシュ・フローを最大化するために

僕が絶対に必要だと思っていることは、

“満室経営”です！

僕はマンションを購入してから約５年が経ちますが、

空室率は５％でぐらいで推移しています。

稼働率９５％ということですね。

そして空室になると、いつも

「お金を捨ててしまっている！」

思います。

例えば、家賃５万円の部屋が１年間空くと、

　５万円×１２ヵ月＝６０万円

を捨てていることと一緒です。

空室でも、その他の経費である

固定資産税、管理費、修繕費、水道光熱費などは、

減ることはないわけですから、

空いている部屋の家賃分が、

完全に丸損ということです。

また、１億円で利回り１０％ぐらいのマンションを

フルローンで運営すると、

手残りは多くて３００万円ぐらいですから、

先ほどの６０万円という金額は、とても大きいのです。

たまに、空室があっても平気そうな方にお会いしますが、

おそらくその方に、

「毎月５万円をドブに捨ててください」

と言っても、絶対にしないでしょう。

でも、空室と言うのは、

お金をドブに捨てているのと

同じことなんですね。

１０月１日（土）のセミナーでは、

キャッシュ・フローを最大化させるための空室対策について、

空室対策アドバイザーとして、

全国的に有名な竹末治生さんに、

お話しして頂きます！

空室を埋めて、キャッシュ・フローを

最大化したい方は是非ご参加くださいね！

今回の僕の本の中でも書いていますが、

不動産投資の業績は、

区分所有でも、アパートでも、一棟マンションでも

売却しなければ、わかりません。

でも、なかなか売却後の業績まで

シミュレーションできるソフトはありませんでした。

売却後までの業績を把握しようと思うと、

所有時や売却時の税金まで

考慮にいれなければなりませんし、

個人所有か、法人所有かでも

変わってくるからです。

そこで、僕の事務所では、

今年の４月からシステム開発担当者を採用し、

僕の頭の中にあるノウハウを詰め込んだ

物件シミュレーションができるソフトを、

コツコツと開発してきました。

そして７月に僕の満足できるソフトが完成しました。

その後、そのソフトで顧問先や相談に来られた方の

所有物件や購入検討物件のシミュレーションを

して差し上げたところ、

「これは素晴らしい！」

と感動されました。

なぜなら、将来の売却価格さえ予想できれば、

購入する前の段階から、

将来、売却した時までに

いくらぐらいのお金が残るのかが、

数字でわかるからです。

また、今所有されている物件も、

今、この価格で売れたらいくらのお金が残る、

ということも、すぐにわかります。

10月1日のセミナーでは、

この感動するシミュレーションソフトを活用して、

実際に売りに出されているいくつかの物件を、

徹底的にシミュレーションします！

そして、どのような条件で購入すれば、

また、どのように確定申告すれば、

よりお金を残せるようになるのかについても解説します。

物件シミュレーションを活用することで、

よりお金を残す不動産投資をしたい方は、

是非、ご参加くださいね！