叶 温（かなえ ゆたか）
不動産投資を始めると、うまくいけばお金が残るようになります。
１億円の物件で、毎年２％の税引後キャッシュフローが残るとすれば
毎年２００万円のお金が残ることになります。
これが５年続けば１千万円。
年間ＣＦ２００万円 × ５年 ＝ 累計ＣＦ１千万円
でも最初に自己資金を１千万円出しているとすれば、
５年目でようやく最初に出した自己資金を回収しただけのことです。
累計ＣＦ１千万円 － 自己資金１千万円
それではこの不動産を５年目に１億円で売却した場合は、
売却した金額から、５年後に残っている借入と
売却費用、そして税金を引いた金額が残ることになります。
仮に５年後の残債が９千万円、
売却費用と税金が５００万円だとすると、
売却額１億円 － 残債９千万円 － 売却費用・税金５００万円
＝ ５００万円
ということは、この不動産投資の業績は、
５年で５００万円だったということになります。
これをまとめると、不動産投資の成果は、
（保有時の累計ＣＦ－最初の自己資金）＋（売却額－残債－売却費用･税金）
で求めることができます。
結局、不動産投資の成果は、売却したときに初めて確定するんですね。
