先日、12月に物件を購入される方が相談に来られました。

相談内容は「消費税還付」について。

状況をお聞きし、内容を見させていただくと、

なんと手続きを【11月末まで】にしなければいけないのです！

相談を受けた時点で、あと１週間しか時間がない！

もしあと１週間、ご相談が遅ければ、

数百万単位の還付金が受けられないところでした。

恐ろしい・・・。

消費税還付は、物件の取得前からの戦略が肝です！

建物の金額も、契約書の交渉も、すべて絡んできますので

必ずいい物件を見つけたら、事前にご相談くださいね。

最初に購入する物件が、もっとも成功しやすいのですよ！

今日は、「法人化のデメリット」というお題です。

先週は法人化のタイミングについてでした。

その一つの判断基準は、個人と法人の税率の違い、

という内容でした。

今日は個人事業から法人にした場合のデメリットについてお伝えします。

デメリットとして代表的なものは3つ。

１、接待交際費の一部が損金にならない

３、利益が出すぎると、ある控除が受けられない

まずは「１、接待交際費の一部が損金にならない」について。

接待交際費とは、簡単にいうと

得意先や仕入先などに対してする接待、供応、慰安、贈答のために支出するもの

です。

例えば、大家さんが仲介会社の担当さんに、

客付けを頑張ってもらうために、食事を奢った、というような支出です。

この支出が個人ならば、接待交際費として全額が必要経費となります。

でもこの支出が法人ならば、接待交際費の一部が損金になりません。

「損金」という言葉の違いがありますが、

個人でいうところの「必要経費」と考えてください。

法人の場合、

資本金1億超なら、接待交際費の全額が損金になりません。

　400万円超の支出は接待交際費の全額が損金になりません。

不動産投資家がつくる法人は、資本金1億円以下が普通だと思いますので、

先ほどの例で、2万円の支出をしたとしたら、

２万円×１０％＝２千円

が損金とはならないのです。

個人と法人ではこんな違いがありますので、

覚えておいてくださいね。

今日は「奥さんに給与を払うと・・・」というお題です。

個人で事業的規模の不動産を所有している人は、奥さんや子供にお給料を払うことができます。

お給料を払えば、所得が分散されて節税につながります。

でも、気をつけないといけないことがあります。

年末になると、サラリーマンもすること・・・。

わかりますか？

そうです。

年末調整です。

年末調整とは、簡単にいうと会社があなたに代わって、申告をしてくれる制度です。

年末に緑色の紙を会社に提出しますよね。

あれです！

会社はあなたから預かった緑色の紙をもとに、所得を計算して、源泉税を取りすぎている場合は、還してくれます。

でもあなたが不動産所得から奥さんに給料を払っている場合は、あなたが会社となって、奥さんの年末調整をしなければいけません。

税理士さんに任せている場合は心配いりませんが、もし税理士さんに任せていない場合は、ちゃんと忘れないようにしないといけません。

そして来年の１月３１日までには、「法定調書」という書類を税務署に提出する必要があります。

この法定調書は、あなたが前年に、事業専従者や従業員、税理士さんなどに対して、年間いくら支払ったのかを報告する書類です。

面倒くさいかもしれませんが、不動産投資　＝　経営者ですので、しっかりと提出してくださいね。

今日は、「法人化のタイミング」というお題です。

物件を購入するときに、誰でも一度は考えるのが「法人化」です。

でも個人で購入した方が良いのか、それとも法人を設立して購入した方が良いのか、わかりませんよね。

でもこれは実は誰にもわからないんです。

それは個人個人で状況が変わるからなんですね。

法人化は僕もよく聞かれる質問ですが、

「全体を見てシミュレーションしてみないとわかりません」

とお答えしています。

でも今日は簡単な基準だけを一つご紹介します。

法人化のメリットの一つは、

「税率の差」

です。

個人の場合の所得税は「超過累進税率」といって、所得が高くなるごとに、税率が高くなります。

具体的には、“課税所得金額”が195万円以下なら、所得税の税率は５％です。

これに住民税10％を足すと、15％になります。

でも“課税所得金額”が1,800万円を超えると、所得税の税率は40％になり、これに住民税10％を足すと、なんと50％に跳ね上がります。

一方、法人はほぼ一律で30％〜40％の税率です。

だから個人の税率が40％を超えてくる時期が、法人化を検討するタイミングの一つになります。

そして税率が40％を超える“課税所得金額”は、900万円です。

個人の“課税所得金額”が900万円を超えると、所得税・住民税合わせて43％の税率になります。

今後は法人税の税率が低くなっていく傾向にありますので、

近い将来は、この基準がもっと低くなる可能性もあります。

一つの基準として覚えておいてくださいね。

それでは今日は「不動産投資で最も大切なものは？」というお題です。

先日お二人の相談者が新しい事務所に訪れました。

そして相談させていただいているうちに感じたのです。

不動産投資で最も大切なものは何なのか？

何だと思いますか？

利回りでしょうか？

立地でしょうか？

融資が付くか付かないかでしょうか？

それとも他の指標でしょうか？

もちろんこれらは不動産投資をするに当たって非常に大切です。

これらを研究し、勉強しなければ不動産投資の成功はありえないでしょう。

でももっと大切なことがあるんです。

それは、あなたが不動産投資をして将来どうなりたいか？

です！

なんだそんなことか？と思われたかもしれません。

しかし不動産投資をするにあたって、

・将来どうなりたいか？

・どのような暮らしがしたいのか？

という目標や意向がなければ、戦略もたてられないのです。

税金には一つのことについて、幾通りか判断ができることがあります。

そしてその判断材料となるのは、あなたの意向なのです！

その不動産を保有し続けたいのか？また売却する予定なのか？

売却するのであれば、何年後にしたいのか？

などの将来に対する考えによって税金戦略も変わってくるんですね。

もしまだ目標が定まっていない方は、

来年や将来に向けて、目標を立ててみてはいかがでしょうか？

いよいよ11月に入りましたね！

今年も残すところあと2ヵ月です。

これから不動産を取得するにはいい時期になってきました。

僕のレポートを読んでいる方はおさらいになりますが、

僕は今から2年前、平成18年の12月28日に物件を購入しました。

もう年末も年末、銀行の最終営業日でした。

実は年末に購入するというのは、

税金上はメリットが結構あります。

まず１つ目。

個人で購入する場合は、

所得税の還付が多く受けられる可能性が高くなります。

サラリーマンであれば毎月会社からもらう給料から

源泉所得税としてあらかじめ税金が差し引かれています。

そして年末に物件を購入すると、

収入である賃貸収入は少なく、

一方で物件購入に係る諸経費が多くかかりますので、

不動産所得はマイナスになることが多いのです。

そうすると、給料と不動産所得のマイナスが相殺されて

所得が下がり、あらかじめ差し引かれた源泉所得税の一部が

還ってくるということになります。

そして２つ目は、消費税還付を考えている人です。

消費税の申告には１年ごとと、３ヵ月ごとと、１ヵ月ごとがあり

購入時期によって使い分けないとダメなのですが、

個人が年末に購入すると１年の申告でいいことになります。

と、いうことは申告の手間が省けるのです。

僕も年末で１年ごとの申告でした。

このようなメリットが年末購入にはあるんですね。

今、物件購入を検討している方は、

今年中にまとめてくださいね。