叶 温(かなえ ゆたか)
◆叶税理士事務所 代表
1974年生まれ。甲南大学経営学部卒。
税理士・AFP・宅建主任者・マンション管理業務主任者。
大学卒業後、広告代理店の営業マンとして3年間勤務。
平成15年税理士合格後、平成18年税理士登録。平成19年4月開業。
税理士でありながら会計事務所勤務時代に、年収400万円で1億の不動産をフルローンで購入した不動産投資家でもある。現在は不動産投資を実践する収益不動産専門の税理士として、関西を中心にクライアントに合わせた実践的な税金・キャッシュフロー戦略サービスを提供している。また各種専門家や不動産仲介業者、管理会社とのネットワークを持ち、不動産投資家のサポート役として活躍中。

無料レポート サラリーマンでも不動産投資で消費税還付を受ける方法

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同じ価格でも違う?

本日は「同じ価格でも違う?」というお題。

これは消費税のお話です。

消費税には税込経理と、税抜経理という処理の仕方があります。

そしてこの処理の違いで、税金上違う結果が出てくる場合があるのです。

同じ29万円という価格の応接セットを購入した場合、税込経理だと、消費税を込めた金額で経理するので、帳簿上の金額は、304,500円となります。


一方、税抜経理だと、商品価格29万円と、消費税14,500円は別々に経理しますので、応接セットの帳簿上の金額は290,000円です。


どちらで経理処理しても最終的な「利益」は変わらないのですが、税金上、変わるものがあるのです。


その一つが、少額減価償却資産の特例です。

この特例は30万円未満の減価償却資産を一括で経費にできる特例ですが、上記の例で、税込経理だと304,500円になるので、適用対象外になります。

でも税抜経理だと290,000円ですので、適用されるのです。

こうしたちょっとの違いで、適用が変わるって税金って恐いですね。


消費税のことや、必要経費についてさらに知りたい方は勉強してみてくださいね。


絶対に還付されない!?

明日からインテックス大阪で賃貸住宅フェアですね!

僕は明日は午前中から会場に行く予定です。

見掛けた方は声でも掛けてくださいね。

そして18日(土)は10:30から講演させていただきます。

お時間のある方は是非聞きに来てください!


それでは今日は「絶対に還付されない!?」というお題です。

これは消費税還付の話です。

実は最近、違う税理士事務所さんから私の事務所に変わられたお客さんがいます。

そのお客さんは消費税の課税事業者(消費税を払わなければいけない事業者)なのですが、消費税は簡易課税という制度を選択されています。

そして前年から不動産を購入する話が出ていたのですが、税理士さんとのコミュニケーション不足で、

消費税の検討はされていなかったのです。


そして実際に今年になって、不動産を購入!

消費税は簡易課税のまま。

これでは絶対に消費税の還付はできないのです!

簡易課税という制度は、不動産賃貸業であれば売上高の50%に対する消費税を支払う申告方式です。

と、いうことは売上がある限り、絶対に消費税を払わなければいけません。


だからあなたの計画に合わせて前年にしっかりと検討をしておく必要があります。


決算が来る前に消費税還付について基礎を押さえておいてくださいね。


株式投資と比較して・・・

今、世界的に経済がエライことになっていますね。

リーマンショックで日本の株にもかなり影響が出てきています。


僕も株を少々保有していますが、例にもれず大幅に下落!

購入した金額の約1/50になってしまいました・・・。(汗)

僕の周りでも、株で損失を出している方はかなりいます。


実際に株式投資と不動産投資をしてみて感じること・・・。


それはやっぱりコントロールの幅の違いですね。

僕は職業柄、企業の決算書を読むことはできます。

しかし株式投資の場合、いくら決算書を読んで株を購入したとしても、今回のような全世界を揺るがすような経済情勢になった場合、

ほとんどの株が下落することになります。

企業の内部要因だけでなく、外部要因にもかなり左右されてしまうんですね。


一方、現物の不動産投資は天変地異などの外部要因を除いて、経済情勢にあまり左右されるということはありません。


実際に僕の不動産で考えてみても、今回の経済情勢によって、入居者が退去するとか、賃料がいきなり下がるということはありません。


これは人間の必要なものである「衣・食・住」の「住」の部分だからということもあるでしょう。


もちろん景気が悪くなり、企業の業績が落ちて、入居者の給料が下がり、退去が発生してしまうということも、今後は考えられます。


しかし、株式投資と比べると、そのタイミングはスローペースです。

だからその間に準備ができます。

準備ができるということはコントロールがしやすいということにも繋がります。


現物のインカムゲインを主とした不動産投資は、いきなり大きく儲かるというものではありませんが、購入する物件を間違わなければ、

他の投資と比べてコツコツと着実に資産を増やしていける投資だと感じる今日この頃です。


忘れたら大変!

今日は届出書の話です。

個人で初めて不動産を購入した方は、税務署に提出しなければならない書類がいくつかあります。

その中でも重要なものが、「所得税の青色申告承認申請書」です。

この申請書は税務署に

青色申告しますよー」

と伝えるための書類です。

期限は事業開始の日から2カ月以内ですので、10月1日に物件を取得した人は、11月30日までに提出しなければ、その年は青色申告で申告することができません

ただし、1月15日までに開業した人は、3月15日までに提出すればOKです。

青色申告で申告できないと、

1、青色申告特別控除

2、青色事業専従者給与

を使うことができません。

この2つは節税の基本です。

青色申告にはその他にも特典があります。

詳しいことを勉強したい方は、青色申告のセミナーDVDで研究して、賢く節税してくださいね。


申告してしまったら終わり?

10月に入って、かなり涼しくなりましたね。

この頃になると、確定申告の話題もちらほら出てきます。

僕のところにもいつもより問い合わせが多くなってきています。


平成21年の確定申告は2月16日から3月16日までですが、還付申告の場合は2月16日以前でも申告ができます。

早く申告すれば、還付金も早く還ってききます。

今年、不動産を購入された方は、

・登録免許税

・不動産取得税

の支払いが経費にできますので、還付申告になる可能性が高いですね。

申告をした後に間違いに気づいても、3月16日までなら何回出しても、最後に提出した申告書が有効になります。

でも慣れない方にとっては大変な作業ですので、一発で決めてくださいね。

秘訣は今から帳簿を整えておくことです。(笑)


でも確定申告をしてしまった後では取り返しのつかないことになる場合もあります。

その一つは減価償却費です。

土地と建物の割合などは、一度決めてしまうと、その後はずーーっとその金額が適用されます。

この減価償却は奥が深いので、確定申告をする前に勉強することをお勧めします。

本当に処理一つで税額が変わりますので、気をつけてくださいね!

 

 
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