今日の神戸はあいにくの雨です。

最近は雨が降るたびに気温が下がっていますね。

１週間前まではクーラーをつけていたんですが・・・。

今日は不動産所得が赤字のときの注意点をお伝えします。

不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。

そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。

例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、

200万　＋　100万円　−　150万円　＝　150万円

これを損益通算といいます。

この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。

でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです！

それは不動産を融資、特にフルローンを受けて購入している場合です。

この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。

しかし、この利息のうち土地の取得のための分は損益通算ができないのです。

たとえばさきほどの例で、土地の分の利息が50万円あったとしましょう。

そうすると、

200万　＋　100万円　−　（150万円　−　50万円）　＝　200万円

となり50万円は損益通算できない計算となります。

ここでのポイントは不動産の取得時です！

土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきでしょうか？

土地の取得価額が高ければ、それに対する利息の金額も高くなるので、損益通算できない金額も多くなります。

一方、建物の取得価額が大きければ、損益通算できない金額は少なくなります。

やはり、不動産投資の税金は購入前の戦略が重要だということがこの例でも分かりますね。

もうすぐ9月も終わり10月ですね。

税理士事務所はそろそろ確定申告の雰囲気が漂う時期になりました。

この時期になると、僕はお客さんに納税予測をしています。

今年の損益がどれぐらいになるのか？

そして来年に支払う税金はいくらぐらいになるのか？

僕の事務所では当たり前のように提供しているサービスですが、意外と納税予測をしている税理士事務所は少ないんです。

初めて契約した税理士が僕というお客さんは比較対象がないので、おそらく当たり前のようにこのサービスを享受しています。（笑）

でも既に税理士さんと契約していて、僕がセカンドオピニオンとしてコンサルティングをさせていただいているお客さんは、このサービスを受けてビックリします。

「先のことが予測できて、いろんな対策が考えられる」と・・・。

その対策の一つが、小規模企業共済です。

これは国が作っている事業者の退職金制度で月額7万円まで掛けることができます。

その掛金はすべて所得税の所得控除の対象になります。

年間だと84万円です。

税率50％の人ならこれだけで42万円の節税ができます。

しかも事業を辞めたりしたときは、退職金扱いなので、税金上非常に有利なのです。

僕のお客さんは入れる人は全員入ってもらっています。

僕も今月加入予定です。

先週の土曜日に大阪へセミナーに行ってきました。

セミナーには４０名ほどのオーナーが参加していました。

セミナーのテーマは「不動産管理について」。

最初に大手の管理会社のお話がありました。

その後、各テーブル６名から８名で管理について１時間ほどワークショップをしました。

ワークショップでは、管理についていろんな話題が出てきました。

・管理会社について

・鍵について

などなど・・・

その中で僕が勉強になったのは、修繕についてです。

実は僕の物件は今、屋上防水が必要になってきていると管理会社に言われています。

そして管理会社を通じて現在、業者に見積りを取ってもらっています。

管理会社からは数百万円程度が必要になるだろうとのことです。

僕は見積もりが出てきた時点で、いくつかの知っている業者に再度、見積もりを出してもらうつもりです。

もちろん管理会社を信用していない訳ではありません。

まず本当に修繕が必要なのか？

さらに修繕費を低く抑える方法が他にないのか？

などを自分が納得するまで説明してもらうつもりです。

数百万円というのは、僕の物件から得られるキャッシュフローの１年から２年分ですから、少ない金額ではありません。

だから簡単に妥協はできません。

そしてワークショップで出てきた共通点。

管理会社との信頼関係を築くことは重要。

でも物件の管理は管理会社に任せっきりにせずに、肝心なところは自分の目で頭でチェックしていかなければならないということです。

やっぱり不動産投資は、最終的には自己責任ですからね。

僕も改めて勉強になりました。

セミナーでは参加した大家さんに色んな話を聞くことができました。

やっぱり皆さん、同じ悩みを持っている方もいれば、

長年の経験で悩みを解決している方もいらっしゃいます。

経験者のお話はとても参考になりますね。

今日は大手の仲介業者さんが事務所に来てくださり、1件の物件を紹介して下さりました。

この物件の価格は２億円程度。

利回りがあって、RCで築浅の物件なら検討したい・・・

ところですが、２億円から３億円の物件というのは、意外と難しいかもと思ってしまいました。

実はこの物件ファンドから流れてきた物件なのですが、２億円程度の価格帯だと、ファンドなどの業者さんにとっては規模が小さいんですね。

業者さんは、３億円超の物件が希望の価格帯のようです。

一方、個人。

個人はどうかといいますと、２億円程度なら諸経費７％とすると余裕を見て最低でも1,500万円は必要になります。

ただし1,500万円というのはフルローンという仮定です。

昨今の厳しい融資状況の中で銀行から「自己資金１割必要！」と言われると、3,500万円が必要になってきます。

3,500万円の金融資産を持っている個人というのは、20代〜40代のサラリーマンでは少ないでしょう。

と、いうことは業者も個人も購入しにくい物件となります。

これはすなわち売却がしにくく、出口も難しいということにも繋がります。

もちろん売却時の経済状況にもよりますが、このような観点にも気を付けて、物件を探されてみてはいかがでしょう？

今日は物件の評価のお話です。

物件の評価には大きく分けて「収益還元」と、「積算評価」の２つの方法があります。

「収益還元」とは、その物件が持つ収益力から物件を評価する方法で家賃収入から割り戻して物件の評価をします。

と、いうことは

・年間1,000万円の家賃収入のある物件　と、

・年間500万円の家賃収入のある物件

を比較すれば単純に1,000万円の家賃収入のある物件の方が評価は高くなります。

これは決算書でいえば損益計算書での評価というところですね。

一方、貸借対照表的な評価が「積算評価」です。

これは土地の価格がいくら、建物の価格がいくら、という形で物件を評価する方法です。

ですから家賃収入の額が変わっても、基本的に評価額は変わりません。

一昔前は不動産を購入する時の銀行の評価は、この積算評価が一般的でした。

でもここ数年は収益還元で評価する銀行も出てきています。

そしてここにきて、また積算評価が重視されてきています。

僕が言いたいことは、物件を選ぶ時には、

収益還元と積算評価のバランスのよい物件を選んでください。

ということです。

そうすれば出口も楽になりますし、時代の流れに右往左往することもありません。

しかし収益還元の計算方法は比較的簡単ですが、積算評価の計算方法は、少々知識が必要です。

計算方法をマスターして、いい物件を探し当ててくださいね。

９月に入って、ちょっと涼しくなってきましたね。

入居付けにはいい時期になりました。

僕の物件も９月から満室になりましたが、

次は屋上防水を考えないといけません。

築年数が１０年を越えているので、そろそろなんです。

不動産経営は悩みが尽きませんね・・・。

今日は基本的なことですが、よく質問されることをご紹介します。

その質問とは、

「なぜ借入金を返済してお金が出ているのに経費にできないんですか？」

という質問です。

大家さんの感覚では、お金が出ていくと、

経費になると思っている方がいらっしゃいます。

なぜ経費にならないのか？

僕がわかりやすくご説明しましょう。

物件そのものだとわかりにくくなるので、

建物の修繕で考えてみましょう。（今の僕の悩み・・・（笑））

例えば、屋上防水や外壁の修繕で１千万円掛かるとします。

手持ちのお金が少ないので、１千万円銀行から借りてきました。

そしてその１千万円を使って、修繕しました。

税金上では、この１千万円を使ったときに経費にします。

と、いうことはこの時点で経費にしている訳です。

その後、銀行に対して毎月の返済が始まります。

すでに使った１千万円は経費にしてしまっているので、

この返済分を経費にすると、経費の二重計上になってしまいますよね。

だから毎月の返済は借りたお金を返しているだけで、

経費にはならないんですね。

この点を誤ると、シミュレーションができないので

気をつけてくださいね。

今日は固定資産税の清算金についてお話します。

物件を購入すると、決済の中で売主と固定資産税の清算をします。

これは１月１日に所有していた、売主が支払義務のある固定資産税を、買主が譲り受けた日から案分して、売主に払っているんですね。

例えば、１００万円の固定資産税があって、１年３６５日のうち、売主が２００日、買主が１６５日所有しているとしますと、

１００万円×(１６５日／３６５日)＝４５２，０５４円

を買主が売主に支払うことになります。

でも「固定資産税の清算金」という名目ですが、税法上は固定資産税ではないんです。

？？ですよね。

固定資産税というのは、あくまで１月１日に所有している人が支払う税金なんです。

だから「清算」しているのは、単なる慣例で行っているだけで、清算したからといって、買主が「固定資産税」を支払っていることにはならないんですね。

それでは何になるのか？

これは税法上は売買価格に上乗せされることになります。

そして買主はこの清算金に相当する金額を土地、建物に含めることになります。

そしてこれが消費税還付をするときにも影響してきます。

ピンときた方は、かなりの税金通ですね。

今日はねじれ国会で紆余曲折のあった登録免許税のお話です。

登録免許税とは登記をするときに必要な国の税金です。

中古マンションを購入したときは、この登録免許税が土地に対しては通常、

固定資産税評価額に対して２％が掛かってきます。

でも平成20年3月31日までは、１％と軽減されていました。

これがねじれ国会の影響で、軽減措置の承認が下りず、今年の４月に適用不可になるところだったんです。

でもなんとか軽減措置は継続されることになりました。

４月に不動産を購入した人はヒヤヒヤだったと思います。

でもこれからは次のように段階的に上昇していきます。

平成18年4月1日から平成21年3月31日まで１％

平成22年4月1日から平成23年3月31日まで１．５％

そろそろいい物件も出てきそうな感じですので、購入を検討している方は、この登録免許税のことも覚えておいてくださいね。