今日はボーナスはもらえるけど、退職金はもらえない話です。

と言って何のことを言っているのか理解できる方はかなりの勉強家。

不動産を持っていて、その保有不動産が全体で「事業的規模」であれば身内に給料を払うことができます。

身内というのは例えばあなたが既婚男性であれば奥さんとか、子供さんです。

と、いうことは基本的には身内に給料を出すことはできません。

でもちゃんと税務署に届け出れば払うことができます。

それでは給料は払えるけど、ボーナスは払えるのか？

身内に払うボーナスも届出書に記載する欄があり、その記載した金額の範囲内なら払うことができるんです。

それでは退職金はどうでしょう？

賞与が払えるなら、退職金も払えるような気がしますよね。

でも退職金はNGなんです。

払ってもいいですよ。

でも払っても不動産所得の必要経費にはなりません。

それから給料や賞与が必要経費になると言っても、あまりに世間相場からかけ離れた高額な金額を払うことはできません。

ちゃんと事業規模や業務の内容、払う人の能力によって相当の金額でなければいけませんよ。

身内に給料を出すことができれば、所得が分散されて節税につながります。

はじめて不動産の購入を検討している方は、「事業的規模」の物件を購入できるように頑張ってください。

「事業的規模」については僕の小冊子に詳しく書いていますので、読んで必ず覚えておいてくださいね。

非常に重要なポイントですので。

先日、僕の不動産投資のメンターの家に遊びに行き、
色々と不動産投資のことについて語り合ってきました。

話の中で二人とも一致した意見・・・、それは

「不動産投資は投資なのだから、儲からなければ意味がない」

ということです。

僕もお客さんや相談に来られる方には、よく言ってますが、
借入をしてはじめる不動産投資は、思うように売却できて、
はじめて「成功」といえるのです。

ですから僕自身もまだ不動産投資で「成功」しているとは言えません。

でも思うように売却できそうな目処は立っています。

あくまでシミュレーションの中での話ですが、予想はできています。

そして思うように売却をするためには、物件を買う前から勉強が必要です。

税金や融資の動向、不動産市況そして不動産の価値や収益力の上げ方など、
勉強することはいっぱいあります。

「不動産投資は節税につながる」と業者から言われて物件を買った方。

物件の綺麗さに惚れてしまって、数字を見ずに物件を買った方。

その「投資」は儲かっていますか？

ゼロからサラリーマンが始める不動産投資は、資産を守ることでもなく、
綺麗な物件を持つことでもなく、あくまで「儲け」を得るための投資です。

ですから「物件を持つこと」に執着するのではなく、
「お金を残すこと」に執着してください。

と、僕自身も改めて肝に銘じました。

今日はまだ物件を購入していない方にお伝えしたいことです。

不動産投資で成功すれば、ある程度のお金を残すことができます。

「お金が残せる」ということは、ある程度「儲かっている」ということです。

「儲かっている」ということは、その分「税金を納める」ということです。

僕が言いたいことは、

「儲かる不動産投資」と「節税」は基本的には相反するものです。

それはそうですよね。

儲かって、節税ができれば皆やります。

このあたりを勘違いされている方が、とても多いように思います。

でもそれを前提として、できる節税というものがあります。

その前には絶対に物件を買う前に、税金の勉強をしてください！

不動産投資の節税は物件を購入する前が肝心なんです。

それはどの物件を選ぶかで、節税ができるかどうかが決まっているからです。

そして節税にとっても大きなインパクトを与えるのが「減価償却費」です。

物件には土地と建物がありますが、減価償却ができるのは建物だけです。

その建物をいくらにするかで、お金の出ない経費である減価償却費の額も決まるのです。

建物の金額を決定するのは、原則「契約書の金額」です！

言い換えれば「契約書の金額」があなたの希望通りの金額にできれば、減価償却費が多く計上できて、節税につながります。

だから契約をする前に、建物の金額について考えてみてくださいね。

3月、4月というのは入退去の多い時期ですね。

入退去が発生すると、必ず出てくるのが敷金や礼金です。

ではこの敷金や礼金は経理上どのように処理するのでしょうか？

まずは入居時の例を一つ上げます。

【例】敷金40万円　礼金20万円

この例ですと、敷金40万円は将来入居者に返還するお金ですので
貸借対照表の負債として計上しなければなりません。

一方の礼金は、将来入居者に返さなくてもよいお金ですので、
収入になります。

簿記の仕訳でいうと、

現預金　/　敷金　40万円
現預金　/　収入　20万円

となります。

この礼金は関西では「敷引」と言われることが多いです。

ですから関西の場合は、

敷金60万円　敷引20万円

というような形が多いと思います。

そしてこの物件を売却した場合は、敷金の金額も売主に渡しますので
負債が減少することになります。

敷金　/　現預金　40万円

しかし関西では「持ち回り」と言って、敷金分のお金は売主に渡されず
買主がもらうことになりますので、負債が収入に変わります。

敷金　/　収入　40万円

次に退去時ですが、上記の例の入居者が退去した場合は、
敷金40万円を入居者に返しますので、負債が減少します。

敷金　/　現預金　40万円

もし退去した人に滞納が10万円あった場合は、敷金から差し引きますので

敷金　/　現預金　　30万円
敷金　/　未収入金　10万円(過去に滞納していた10万円)

となります。

一連の流れはお分かりいただけたでしょうか？

しっかりと収入に計上する時期を押さえておいてくださいね。

3月30日に「不動産投資でお金を残す税金塾」Vol.2を開催しました。

今回のテーマは「消費税還付」。

セミナーではかなり突っ込んでご説明させていただきましたが、
この消費税還付を成功させるためには、「課税売上」がなければダメです。

課税売上とは、

１、国内で
２、事業者が事業として
３、対価を得て行われる
４、すべての物品の販売・貸付け・サービスの提供

ですので、日本で行われている商売のほとんどが課税売上です。

不動産賃貸業では、店舗や事務所、駐車場の賃貸収入が課税売上になります。

あと建物の売却も課税売上です。

でも、本来は課税取引なのに、取引の性格や社会政策的な配慮から
非課税となるものがあります。

この売上を「非課税売上」といいます。

不動産賃貸業では居住用の賃貸料はこの非課税売上になります。

あと土地の売却も非課税です。

それでは課税売上にはどのようなものがあるのでしょうか？

先ほどの４つの条件のように、ほとんどの商売が課税売上ですので
数え上げればキリがありません。

物品の販売でいえば、スーパーも服屋さんも魚屋さんも自販機の収入も
その売上はすべて課税売上です。

貸付けでいえば、レンタカーやレンタルビデオなどが課税売上です。

サービスの提供でいえば、携帯の通話料金や宅配便、
そして僕の税理士業による売上も課税売上です。

ただ事業者が事業として行うものですから、その取引は反復継続的に
行うことが必要ですので、生活用のものを要らなくなったからと言って
オークションで販売しても、それは課税売上ではありません。

消費税の還付を成功させたいた人は、課税売上を発生させるために
ご自身の得意分野を、一度考えてみるのもよいでしょう。