1月21日（土）のセミナーでは、

会計ソフトを使った帳簿の付け方を実演しましたが、

不動産経営の規模が"事業的規模"でない場合は、

青色申告の特別控除は６５万円ではなく、

１０万円だけとなってしまいますので、

会計ソフトで付ける必要性は少なくなります。

もちろん、あなたが、

「自分の不動産経営の業績をしっかりみたい！」

「将来は事業的規模を目指す！」

と思っているなら、会計ソフトを使うのがベストです。

では、まだ事業的規模でない方は、

どうやって帳簿を付けるのが効率がいいのでしょう？

効率的で簡単な帳簿を付けるためには、

まず、帳簿の元となる次の４点セットを揃えることから始まります。

１、通帳

２、管理会社からの明細表

３、借入金の返済明細

４、経費帳

１、２、３はもう手元にあるものなので、

あなたの手間が必要なのは、４の経費帳だけです。

この経費帳も、不動産経営の支出は、

それほど量が多いものではないので、

１日５分もあればできてしまいます。

そして、月初に１～４を集計すれば終了です。

今年も始まったばかりですが、

僕は既に今年、平成24年12月末の

不動産所得の利益が、だいたいわかっています。

今年の利益がわかっているということは、

来年の税金もいくらぐらいになるかもわかっています。

なぜかというと、会計ソフトを使って

もう支払いが分かっている経費は

仕訳を入れ込んでいて、

家賃も入ってくる金額の目標額を

入れ込んでいるからです。

こうすると、今年の12月末の予想利益に加えて、

12月末の現預金の残高までわかります。

後は実績が出た後に、

その金額を修正していきます。

もちろん、途中で思わぬ修繕が発生したり、

新しい物件を買ったり、

今持っている物件を売ったりと、

突発的なことが起これば、

数字は変わってきます。

しかし、不動産の利益は、

他の商売と比べて、

収入も経費も安定しているので、

利益の予想はとってもしやすいんですね。

僕はマニアなので、

家計簿も会計ソフトでつけています。（笑）

会計ソフトが使えると、

青色申告特別控除65万円がＧＥＴでき、

さらに、将来の数字まで読めるようになります。

来週２１日（土）のセミナーでは、

学生時代に会計士に合格した

叶税理士事務所の塩田が、

会計ソフトを使って帳簿をつける方法を、

実演でお伝えします！

今年から会計ソフトを使って、

帳簿をつける方法をマスターしたいなら、

是非ご参加くださいね！

いよいよ年も明けて、

個人で不動産を運営されている方は、

平成23年度の帳簿を整理する時期になりましたね。

整理をしていて悩ましいのが、

滞納をしている入居者の賃料です。

みなさんとしては、お金が入ってきていないので、

収入として計上したくないですよね。

でも税法上では、この滞納されている賃料も

収入として計上しなくてはいけません！

1ヵ月分であろうが、3ヵ月分であろうが、

その入居者から賃料をいただく権利がある限り、

収入に計上しなければいけないんです。

お金が入ってこない上に、

税金まで掛けられてしまう！

まさに滞納は、不動産経営のキャッシュフローにとって、

ダブルパンチなんですね。

こんなダブルパンチの滞納、

できれば、極力減らしたい！

そんな滞納の予防策と対処法を、

1月21日(土)のセミナーではお伝えいたします！

講師は、全国賃貸住宅新聞でコラムを連載していて、

滞納処理のプロフェッショナルでもある

司法書士の太田垣先生です。

滞納を減らして、キャッシュフローを向上させたい方は、

是非、ご参加くださいね。

みなさんが旅行に行くときって、

必ず地図を持っていきますよね。

今では車にナビが付いて便利になっていますが、

ナビも機能としては地図と同じです。

放浪の旅であれば、

地図がなくてもいいのかもしれませんが

普通は地図がなければ、

目的地まで行くことができません。

何が言いたいのかといいますと、

不動産投資も同じだということです。

不動産投資の地図とは、

購入前は、ある程度正確なシミュレーションで、

購入後は、損益計算書や貸借対照表などの財務諸表です。

もちろん、シミュレーションや

財務諸表があったとしても、

みなさんの不動産投資の目的までの道が、

すんなりいくものではありません。

これは旅も同じですね。

地図があったとしても、

目的地に着くまでには何が起こるかわかりません。

でも、地図がなければ効率的に

目的地に行くことはできないんです。

僕の事務所に相談に来られる方は、

不動産投資の地図と

その読み方を求めているのだと思います。

僕の仕事は、みなさんが相談に来られたら、

うちで開発したシミュレーションソフトや、

みなさんが持ってこられた

確定申告書や財務諸表などを見て、

みなさんの目的地を聞きながら、

その地図を使って目的地までの

効率的な道を示すことです。

いよいよ今年もあと２週間となりましたね。

あなたが個人で不動産を持っていたり、

12月決算法人を持っている場合は、

節税対策ができるのも、あと２週間です。

今期の利益を予想して、

思った以上に利益が出ている場合は、

今であれば節税対策をすることができます。

それでは、これからできる節税対策を

いくつか挙げておきましょう。

・来期に予定していた修繕を前倒しにする

　どうせ来年するなら利益が出ている今のうちに！

・購入予定の備品を先に買う

　青色申告であれば30万円未満は一括で経費にできます！

・年金を年払いする

　国民年金や、国民年金基金を自分で掛けている場合です。

・小規模企業共済を年払いする

　サラリーマン大家さんは原則掛けられませんが、

　法人の役員であれば掛けることができます。

・法人であれば倒産防止共済を年払いする

　法人の所得を最大240万円下げることができます！

・欲しかった書籍やセミナー教材を購入する

　今年中に買えば、今年の経費にできます。

タイトルでは、「青申特別控除」と略してますが、

青色申告特別控除のことです。

これは青色申告をして、帳簿を作ることで、

所得から特別に控除してくれるものですが、

帳簿の内容によって２つのパターンがあります。

１つ目は、簡単な帳簿を作る場合。

この場合は、10万円しか所得から控除してくれません。

２つ目は、複式簿記を使って帳簿を作る場合。

この場合は、なんと65万円も所得から控除してくれます。

その差、なんと55万円！

税率が最高の50％の人なら、

27.5万円も節税ができることになります。

ただ難しいのが「複式簿記」で帳簿を作ることです。

しかし、最近は便利な会計ソフトがありますので、

簿記の仕組みさえわかって、ソフトが使えれば、

みなさんにも、簡単に複式簿記で帳簿を作成することができます。

叶税理士事務所では、来年１月に、

ゼロから会計ソフトを使って帳簿をつけて、

みなさんに青色申告特別控除65万円を

ＧＥＴしてもらうためのセミナーを開催します！

セミナーでは、

学生時代に公認会計士試験に合格した

叶税理士事務所の塩田が

素人でもわかるように

実演付きで帳簿のつけ方を伝授します！

その他にも、

２、「増税に備えろ！

　不動産投資家のための税制改正セミナー2012 」

３、「これで解決！悪質滞納者の予防策と対処法 」

と豪華３本立て！

セミナーに参加すると、

叶税理士事務所の割引面談の特典も付いていますので、

確定申告などのご相談も格安でできます！

絶対に青色申告特別控除65万円をＧＥＴしたいなら、

お早めにお申込み下さいね。

今年の５月に神戸、そして９月に東京で

開催した丸２日間のセミナー

「不動産投資でお金を残す税金塾スペシャルセミナー」

を来年も開催しようと思っています。

予約はこちら　⇒　スペシャルセミナー予約

このセミナーでは、

「これから不動産投資を始めたい！」

又は、

「不動産投資を始めたけど、

　税金についてはよくわからない！」

と感じている個人の方を対象に、

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という内容をピックアップして、

２日で不動産投資の税金について、

一気に税理士レベルまで

引き上げることを目的としています。

スペシャルセミナーでは、

DVD収録や録音を行わず、

これまで税金塾で伝えてきた講義内容を基本に、

さらに深く、突っ込んだ内容で、

僕の持っている知識をすべてお伝えします！

さらに、通常のセミナーでは実施していない

参加者からの質問にも

時間が許す限り回答しますので、

講義中に疑問があれば、

すぐにその場で解決できます。

昨年、参加された方からも喜びの声を頂いています。

「以前より身に付けたかった税金の基本的な知識を

　２日間という短期間で教えていただいたのは助かりました。

　これまで、半信半疑で確定申告していましたが、

　来年からは自信をもってできそうです。

　また、物件売却までの出口シミュレーションが重要ということも

　一目瞭然で教えてもらったので目からウロコでした。」

「今回、２日間で12万円の高額なセミナーに初めて参加しました。

　しかしながら2日間、中身の濃いセミナーを受講させて頂き、

　セミナー代金を高いと感じさせない内容でした。」

「まさにこの世は、賢い人のためにすべてのシステムが

　できていることを再認識でき、

　ますます勉強に励む心構えができた。」

「消費税還付を期待してセミナーに参加しました。

　しかし、消費税還付がすでに遅しでした。

　しかし、今後ゼロではない事を知る事ができました。

　通常Ｐ／Ｌ、キャッシュフローの作成が

　コンパクトにまとめられていたので理解できました。

　それ以上に、10年後の家賃ダウンキャッシュフローは、

　未来のあるべき姿を写し出し、

　何をすべきかの課題である事を思った。

　現在と未来の比較として、今何をすべきか理解できた。」

「少人数で開催して頂けたので、

　講義途中でも、解らないこと等

　気楽に質問できたのが、とてもよかったです。

　また２日間という長時間、および１日目の懇親会で

　先生や参加者の方々のお話を伺えたこともよかったです。」

開催は、神戸、東京とも

それぞれ１０名の予約が入り次第

スケジュールを決めて開催します。

あなたがが、２日間で税理士レベルの知識を

身に付けたいなら、是非、予約してくださいね。

予約をしても、日程が合わない場合は

もちろんキャンセルできます。

予約はこちら　⇒　スペシャルセミナー予約

今年も残すところ２ヵ月となりましたね。

僕の事務所では、この時期、

個人のお客さんとの打ち合わせが多くなります。

打合せ内容は、来年の納税予測。

１０月ぐらいまでの実績を見ながら、

あと２ヵ月の家賃収入と経費をお聞きし、

決算結果の予測をします。

不動産の収入や経費は、

他の事業と比べると変動が少ないので、

これまでの平均値を見れば、

あと２ヵ月の予測をすることは

比較的簡単です。

決算結果の予測が出て

お給料の年収などが分かれば、

税金まで計算することができます。

そして、この結果を見て、

利益が多すぎると思えば、

先に修繕をしたり、

備品を購入したりして、

利益を調整することもできます。

逆に融資対策のために、

利益を出したいということであれば、

経費削減に努めることもできます。

でも、１２月を超えてしまえば、

このような調整ができませんので、

税金をコントロールすることができません。

ですから、この時期に利益の予測をすることが

とても大切なんですね。

不動産投資の業績は、

売却して初めて業績が確定します。

ですので、

何年後にいくらで売却すれば、

どれぐらいのお金が残るのか？

ということが重要ですが、

期間まで考えた売却を考えた場合、

個人と法人でお金の残り方が変わります。

例えば個人で不動産を売却して利益が出る場合

短期譲渡所得であれば、

売却益に対して３９％の税金。

５年超の長期譲渡所得であれば

売却益に対して２０％の税金が掛かります。

一方、法人は所得によって多少変動しますが、

短期でも長期でも、１千万円ぐらいの所得であれば

売却益に対して３５％ぐらいの税率です。

そうすると、購入したい物件を、

短期で売却予定の場合は、

個人短期３９％－法人３５％＝４％

法人で買う方が節税となり、

長期で売却予定の場合は、

法人３５％－個人長期２０％＝１５％

個人で買う方が節税となるわけです。

もちろん物件所有時の

所得税・住民税率と、

法人税率のことも考えなければいけませんが、

いつ売却するのかによって、

戦略が変わることも知っておいてくださいね。