http://www.sftd.jp/inomata/ ja Copyright 2012 Thu, 16 Dec 2010 10:54:01 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=5.12 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss ------------------------------------------------------- ■　２０１１年３月、５年間の歴史に終止符を打つ 　「第十回 猪俣道場 The Final」が開催されます。 　本気の長期的成功を目指す投資家が対象です。 　１０００ページを超える資料と共にプロへの階段を駆け上がる２日間。 　ぜひお越しください。 　 　▼詳細はコチラ「第十回 猪俣道場 The Final」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_dojo_final.php ------------------------------------------------------- 銀座8丁目にある、リクルート社のビル（通称「銀８ビル」）に来ています。 ※ブログランキング、お？・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 首都圏の賃貸管理会社20数社とリクルートＳＵＵＭＯが共同でやっている２１Ｃ住環境研究会の定例情報交換会です。 毎回、参加者の中から事前に指名されたひとが最初に1時間ほどミニセミナーを行います。 今回は、「家賃査定のあり方、その他もろもろ」というテーマで、家賃査定の現場で活躍されている方のナマの声を聞きました。]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/12/post_269.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/12/post_269.php 不動産投資を取り巻く環境 Thu, 16 Dec 2010 10:54:01 +0900 ------------------------------------------------------- ■　２０１１年３月、５年間の歴史に終止符を打つ 　「第十回 猪俣道場 The Final」が開催されます。 　本気の長期的成功を目指す投資家が対象です。 　１０００ページを超える資料と共にプロへの階段を駆け上がる２日間。 　ぜひお越しください。 　 　▼詳細はコチラ「第十回 猪俣道場 The Final」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_dojo_final.php ------------------------------------------------------- アパートやマンションといった居住系の家賃は、消費税が非課税となっています。 ※ブログランキング、むむぅ・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 でも、最初からそうだったわけではなく’８９年４月の消費税導入時には課税されていたんです。そこから２年後の’９１年いろいろな交渉の末、晴れて非課税になったという経緯があります。]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/12/post_268.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/12/post_268.php 最近の出来事 Sun, 12 Dec 2010 10:51:49 +0900 ------------------------------------------------------- ■　２０１１年３月、５年間の歴史に終止符を打つ 　「第十回 猪俣道場 The Final」が開催されます。 　本気の長期的成功を目指す投資家が対象です。 　１０００ページを超える資料と共にプロへの階段を駆け上がる２日間。 　ぜひお越しください。 　 　▼詳細はコチラ「第十回 猪俣道場 The Final」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_dojo_final.php ------------------------------------------------------- 久しぶりの名古屋に来ています。 ※ブログランキング、むむぅ・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 明日、開催される「不動産投資実践塾　一日集中セミナー」のために前泊です。 ホテルは、名古屋駅の太閤口側なので、再開発、進んだかなぁと思いながら駅前を歩いていたら、やっぱり駅前ロータリーの端っこはこんな感じでした（写真）。 利用客19万人もいるターミナル駅なのに・・・。 チェックインを済ませてから、「とさかや」という焼き鳥屋さんで食事をしました。]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/12/post_267.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/12/post_267.php 大家としての話 Sat, 11 Dec 2010 11:13:36 +0900 ------------------------------------------------------- ■　２０１１年３月、５年間の歴史に終止符を打つ 　「第十回 猪俣道場 The Final」が開催されます。 　本気の長期的成功を目指す投資家が対象です。 　１０００ページを超える資料と共にプロへの階段を駆け上がる２日間。 　ぜひお越しください。 　 　▼詳細はコチラ「第十回 猪俣道場 The Final」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_dojo_final.php ------------------------------------------------------- 今日の日本経済新聞に「都市機構、高額賃貸2万6000戸を売却　居住者反発も」という記事が出ていました。 ※ブログランキング、むむぅ・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 以下引用。 　国土交通省は来年から独立行政法人の都市再生機構（ＵＲ）が保有する賃貸住宅を民間企業や個人に売却する方針を固めた。家賃が月15万円以上などの高額物件を対象に、数年かけて最大約２万6000戸を販売する。民間よりも安いとされる家賃の引き上げも検討する。機構が抱える膨大な債務を圧縮して経営の効率化を目指すが、居住者からの反発も予想される。 ＵＲは賃貸事業で約11兆円の債務を抱え、政府の行政刷新会議が業務の一部を民営化すべきだと指摘している。国交省はＵＲの抜本改革は避けられないと判断し、賃貸住宅の売却を決めた。 ＵＲが保有する賃貸住宅は約76万戸。家賃が月15万円以上の高額物件は約２万6000戸あり、このうち約6000戸は月20万円以上の物件だ。代表的な高額物件には、東京都港区の「アクティ汐留」、新宿区の「河田町コンフォガーデン」、中央区の「ベイシティ晴海スカイリンクタワー」などがある。 来年中に首都圏を中心に数百～数千戸、数年以内には最大２万6000戸を一般競争入札にかける方針だ。家賃20万円以上の物件がすべて売れれば5000億～6000億円程度、15万円以上の物件がすべて売れれば１兆～２兆円規模の収入になる可能性がある。だが不動産市況が低迷しており、実際にどれだけ売れるかは不透明だ。 入札には不動産会社などの民間企業のほか、個人も参加できる。不動産会社が購入後、１戸単位で個人に売却することも認める方向だ。 　高収益を見込める高額物件は民間でも運営可能で、ＵＲが手がけることに批判が根強い。国交省はこうした批判に加え、高額物件の方が販売しやすいと判断した。 　ただ売却対象物件の居住者が反発する可能性もある。貸主が代われば、家賃が上がる可能性があるためだ。単純に比較できないが、不動産関係者の間では「ＵＲの物件は民間よりも１割程度安い」との見方もある。 　国交省は来年早々にも居住者説明会を開き、理解を得たい考え。居住者の保護策として、売却時に「数年間は現状の賃貸業務を続ける」などの付帯条件を設けることなどを検討する方針だ。 　国交省は負債圧縮のため、家賃の数％程度の引き上げも検討する。ただＵＲの賃貸住宅の居住者には低所得層も多く、どこまで家賃を上げられるかは不透明だ。 　国交省は今年度内にまとめる工程表に、ＵＲを賃貸住宅と都市のインフラ整備に社内分社化して新たな公的法人にしたうえで、将来的に政府100％出資の特殊会社にする方針を盛り込む。 以上。 以前、Ｔ●Ｓの夕方の報道番組でコメントを頼まれて、都内にあるＵＲの高額賃貸に取材班といっしょにいったことがあります。]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/12/post_266.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/12/post_266.php 不動産投資にまつわる話 Sun, 05 Dec 2010 11:32:37 +0900 ------------------------------------------------------- ■　２０１１年３月、５年間の歴史に終止符を打つ 　「第十回 猪俣道場 The Final」が開催されます。 　本気の長期的成功を目指す投資家が対象です。 　１０００ページを超える資料と共にプロへの階段を駆け上がる２日間。 　ぜひお越しください。 　 　▼詳細はコチラ「第十回 猪俣道場 The Final」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_dojo_final.php ------------------------------------------------------- 続きです。 ※ブログランキング、むむ？・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 １、来年２０１１年はどんな年になるとお感じですか？ （１）賃貸業全般について]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/11/post_265.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/11/post_265.php 不動産投資にまつわる話 Mon, 29 Nov 2010 11:30:17 +0900 ------------------------------------------------------- ■　２０１１年３月、５年間の歴史に終止符を打つ 　「第十回 猪俣道場 The Final」が開催されます。 　本気の長期的成功を目指す投資家が対象です。 　１０００ページを超える資料と共にプロへの階段を駆け上がる２日間。 　ぜひお越しください。 　 　▼詳細はコチラ「第十回 猪俣道場 The Final」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_dojo_final.php ------------------------------------------------------- 昨日は小倉での講演を終えて、新幹線で夜遅くに大阪入りしました。 今日は、時間が空いたので難波から船場まで心斎橋筋をぶらぶら歩いてから、地下鉄で移動し黒門市場で韓国料理を食べて、新世界の「だるま」で串揚げを食べて将棋観戦と、大阪の下町を楽しみました。 忙中有閑です。 ※ブログランキング、むむ？・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 韓国料理店では、遅い昼食だったのでいろいろ世間話をしました。]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/11/post_264.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/11/post_264.php 不動産投資にまつわる話 Sat, 27 Nov 2010 11:27:58 +0900 http://blog.with2.net/link.php?323857 危機管理編のあとの情報交流会（＝飲み会）は、少人数だったのでいつもと違うお店に行きました。 和食系のリーズナブルなお店ですが、内装が凄かったです。 銀座らしいというかなんというか・・・。]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/11/post_263.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/11/post_263.php 不動産投資にまつわる話 Mon, 22 Nov 2010 08:51:01 +0900 ------------------------------------------------------- ■関西在住の方に朗報です！ 　既に３０名の方がお申し込み済み！空き枠はあと２席！ 　本気で投資家を目指す人だけが対象です。 　 　初の大阪開催が決定！「第九回 猪俣道場 in 大阪」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- 西船橋に行ってきました。 ※ブログランキング、ナルホド・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 大手ハウスメーカーさんの研修会で「ＣＰＭ流不動産投資コンサル入門」という話をさせていただきました。 千葉と茨城一帯の営業所に所属する100名ほどのアパート建築営業の皆さんが、ずらーっと勢ぞろいです。 今回は2回目で前回の参加者もたくさんいらっしゃいましたので、建築営業をされている皆さんがコンサル的な切口で仕事をするために必要なことの他に、「不動産投資でありがちな失敗」というのをご紹介させていただきました。 知らず知らずのうちに、こんな結果をお客さんにもたらしていませんか？という話です。]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/11/post_262.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/11/post_262.php 不動産投資にまつわる話 Fri, 05 Nov 2010 13:17:01 +0900 ------------------------------------------------------- ■関西在住の方に朗報です！ 　既に３０名の方がお申し込み済み！空き枠はあと２席！ 　本気で投資家を目指す人だけが対象です。 　 　初の大阪開催が決定！「第九回 猪俣道場 in 大阪」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- 昨日は冷たい雨が降る中、京浜工業地帯沿い下町地域を傘をさしながらウロウロしていました。 ※ブログランキング、まさか？・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 ここの地元の工務店さんからの相談です。 古い下町にはよくありがちな、築40年～50年の古い古い木造2階建てアパート群をどうやって刷新していくかという作戦です。]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/10/post_261.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/10/post_261.php コンサルでの話 Fri, 29 Oct 2010 13:12:56 +0900 ------------------------------------------------------- ■11月開催ですが・・・ 　既に３０名の方がお申し込みされています。 　本気で投資家を目指す人だけが対象です。 　 　初の大阪開催が決定！ 　「第九回 猪俣道場 in 大阪」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- 昨日、某金融機関のエライ方が相談に来られました。 ※ブログランキング、まさか？・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 来年3月の下半期〆に向けて融資を伸ばしたいので、ＣＦネッツ内における融資取扱額のなかでザックバランにどの位のシェアを占めていますか？ということと、どんな金融商品を作れば融資額が伸びますか？ということです。 また、不動産投資の市場規模についても情報を欲しがっていました。 金融機関は融資を出したがっています。]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/10/post_260.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/10/post_260.php 不動産投資を取り巻く環境 Sat, 23 Oct 2010 10:14:21 +0900 ------------------------------------------------------- ■11月開催ですが・・・ 　既に３０名の方がお申し込みされています。 　本気で投資家を目指す人だけが対象です。 　 　初の大阪開催が決定！ 　「第九回 猪俣道場 in 大阪」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- Ｋ％の高い借金を返すか、金利の高い借金を返すか？ ・・・今日は、長いですよ。 質問：書籍「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略～」Ｐ１７５　Ｋ％の解釈について。 従来、繰り上げ返済の際、私は単純に高い金利のローンを優先して返済すべきと考えていました。Ｋ％は単年度のＣＦを生みだす数値のようですが、最終年までの金利の累積値から考えても、金利の高低は関係無く、Ｋ％の高いものから返済すれば得なのでしょうか？ ※ブログランキングお蔭様でようやく20位以内に・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 回答します。]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/10/post_258.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/10/post_258.php 不動産投資にまつわる話 Fri, 15 Oct 2010 10:10:09 +0900 ------------------------------------------------------- ■関西在住の方に朗報です！ 　既に３０名の方がお申し込み済み！空き枠わずか！ 　本気で投資家を目指す人だけが対象です。 　 　初の大阪開催が決定！ 　「第九回 猪俣道場 in 大阪」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- 久しぶりに、築地で昼飯を食べました。 頑張れば銀座オフィスから歩いていけるんですが、行ったためしがありません。近所にいっぱい食べるところがありますから、いまだにバリエーションに困らないんですね。 ※ブログランキングお蔭様でようやく20位以内に・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 築地市場まで数分の、ということは歌舞伎座も銀座和光も聖路加病院も徒歩圏のすごい場所にある区分１Ｒをみんなで見に行ったんです。 引渡しが済んだばかりですが、せっかくの空室なのでバッチリ資本改善したほうが良いのでは？という判断です。 22㎡弱という面積は、このあたりだと広いほうです。 何年か前の日経アーキテクチュアに8.5㎡・家賃7万5千円の新築マンションの記事が取り上げられていましたが、ここのすぐ近くです。 8.5㎡はさすがに狭いと思いますが、それでも賃貸住宅として成立しちゃうのがすごいです。ちなみに、記事に載っていた入居者は50歳の単身者で普段はここから歩いて会社に通い、週末は別荘で暮らしているなんて書いていました。 「17㎡前後で7万円台半ばの古いまんまの区分」と「築浅25㎡で12万円前後」というのがこのあたりの物件供給の中心ですから、「20㎡前後で新築レベルの内装がされていて9万円前後」というゾーンがはまりそうです。 銀座のお姉さん方の入居も多いこの地域ですが、不景気のあおりを受けて築浅の部屋を出てもう少し安いところにという需要もありますが、汚いままの、あるいは簡単な原状回復だけした部屋を気に入るかというと・・・。 読売新聞社も社屋の建て替えで確かこっちのほうに一時移転していたと思いますが、そういったところに勤めている高年収のＯＬやサラリーマンも同じだと思います。 区分マンションは基本的に、全部、室内の設備を取り払って新規に作り直すことができます。3点ユニットバス＆共用ランドリーという古い物件も、バストイレ別＆室内洗濯機置き場にだってできますし、もともとの面積が狭いのでファミリータイプほどのコストもかかりません。 たとえば、200万円かけたことによって、家賃が上がったり稼働率が改善されて年間のネット収入が30万円上がったら15%の投資ですから悪くないです。 7万5千円の家賃が9万円になって18万、空室が1.5ヶ月減って12万ですから十分ありえます。 これが、200万円かけて上がる収入が10万円だと5%だから、合わないんです。2万5千円の家賃が3万円になって空室が1.5ヶ月減ってという感じでしょうか。 ここが、賃料の取れる地域での投資なのか、賃料の取れない地域での投資なのかの差がつきやすい場所でもあります。 どっちでやっても、資本改善コストは一緒ですからね。 あと、注意するとすれば、室内だけうんとカッコ良くしても、エントランスや建物全体がみすぼらしいと効果半減ですから、そのあたりを買うときにしっかり見ておくということです。 管理状態・維持状態の良し悪しは、自分自身で外部の資本改善ができない区分所有物件の場合にはとても大事です。 それは、世帯数が比較的多いとか、管理費・修繕積立金が適正に設定されているとか、管理会社がしっかりしているとかいったことからも判断ができます。 ]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/10/post_256.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/10/post_256.php 不動産投資にまつわる話 Sat, 09 Oct 2010 10:54:52 +0900 ------------------------------------------------------- ■11月開催ですが・・・ 　既に３０名の方がお申し込みされています。 　本気で投資家を目指す人だけが対象です。 　 　初の大阪開催が決定！ 　「第九回 猪俣道場 in 大阪」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- 休み中に、投資家の方からメールで相談が来ました。 「○○マンションは投資目的の物件として、どのように判断されますか？」・・・唐突な、そしてシンプルな質問です。 ※ブログランキング低迷中・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 そのマンションの情報も、そのかたの状況もなにもわからないもので、なんとも答えるのが難しいのですが、わかる範囲でお答えしました。（マンションの資料はあとからメールでいただきました） 詳しく計算してあげていたら、結構なボリュームになってしまいましたので、ご本人の承諾を得てブログに書かせていただきます。せっかくなので。 一応検討を加えると以下のようになります。 物件は都内のバルクです。 場所的には問題ないと思いますし、間取りも地域とのマッチングができていると思います。 賃料は、およそ9万円台半ば。 場所から調べると向き・階数の構成がわかりませんが、およそ適正な設定と考えられます。 運営費（Ｏｐｅｘ）は、区分の場合平均すると２０～２５％といったケースが多いはずです。 管理費・修繕積立金＝約１１５万円 固定資産税・都市計画税＝約３２万円 ＰＭフィー５％と仮定＝約４４万円 合計　　　　　約１９１万円 ・・・ＧＰＩに対して約２０％ということです。ここまでの検討で、ネット収入（ＮＯＩ）を計算してみます。 　ＧＰＩ　　　　　　　　　約９３０万 ▲空室率（仮に５％弱）　　　約５０万　　 　ＥＧＩ　　　　　　　　　約８８０万 ▲Ｏｐｅｘ　　　　　　　　約１９０万 　ＮＯＩ　　　　　　　　　約６９０万 次に、ローンです。築２５年のＲＣですから多くの銀行では２２年返済となりますが、ライフなどでは３０年返済も可能です。 また、バルクの場合は一般的な区分と違って一棟ものと同じ扱いをしてくれます。また、頭金規定が各行ありますから１０％以上の頭金を前提に検討を加えます。 それからＤＣＲ（＝ＮＯＩ÷ＡＤＳ）を１．３と仮定して投資を組み立ててみましょう。 ＮＯＩ６９０÷ＤＣＲ１．３＝ＡＤＳ（年間返済）５３０万 仮にローン条件を３．５%２５年と仮定すると、Ｋ％（＝ＡＤＳ÷ＬＢ）は６．００％になります。 ＡＤＳ５３０万÷Ｋ％６％＝ＬＢ８８３０万・・・これが、この投資の場合の借入の上限です。 したがって、ＮＯＩ６９０万－ＡＤＳ５３０万＝ＢＴＣＦ（税引前ＣＦ）１６０万 最近のイールドギャップ（＝ＦＣＲ－Ｋ％）は０．５～１％いうパターンが多いので、計算するとＣＣＲ（＝ＢＴＣＦ÷Ｅ）は１０％～１５％のケースが多いので、ここでは１２％と仮に設定します。 ということは、ＢＴＣＦ１６０万÷１２％＝Ｅ１３３０万が出す自己資金です。 Ｅ１３３０万＋ＬＢ８８３０万＝投資総額１０１６０万 購入諸費用が物件価格の８％程度かかるとすれば、物件価格は約９４００万。諸費用は７５０万です。頭金は５８０万円になりますから、頭金１０％規定には３６０万不足します。 その分、自己資金を増やすと１６９０万。借入はその分減って８４７０万。したがってＡＤＳは５０８万・ＢＴＣＦ１８２万ということです。 ＣＣＲは、ＢＴＣＦ１８２万÷Ｅ１６９０万＝ＣＣＲ１０．７％。 以上の検討より、物件価格は「約９４００万」が投資として妥当と考えられます。 整理すると・・・ 物件価格　⇒９４００万 購入経費　⇒　７５０万 投資総額　⇒１億１５０万 Ｅ　　　　⇒１６９０万 ＬＢ　　　⇒８４７０万 　ＧＰＩ　⇒約９３０万 ▲空室率　⇒　約５０万　　 　ＥＧＩ　⇒約８８０万 ▲Ｏｐｅｘ⇒約１９０万 　ＮＯＩ　⇒約６９０万 　ＡＤＳ　⇒約５０８万 ＢＴＣＦ　⇒約１８２万 キャップレート⇒７．３％ ＦＣＲ　　　　⇒６．８％ ＣＣＲ　　　　⇒１０．７％ Ｋ％　　　　　⇒６．０％ レバレッジ　　⇒　（＋） ＤＣＲ　　　　⇒１．３ ＢＥ％　　　　⇒７５．４％ ＬＴＶ　　　　⇒９０％ 以上がとりあえずの回答です。正確には賃料相場や空室率は実際に現地に行って近隣でヒアリングしないといけませんが。 ちなみに、いま実際に売りに出ている金額だとＦＣＲ４％台、ＢＴＣＦ▲約４０万円、損益分岐点９９％で、買ったと同時に破綻します。 こういった計算は、こんど改訂版が発売された「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」（住宅新報社）に数字の裏付けのとり方や、やり方を詳しく書いてありますので、ぜひ気になる物件をサンプルにご自身で計算してみてください。 ]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/09/post_257.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/09/post_257.php コンサルでの話 Mon, 20 Sep 2010 14:33:24 +0900 ------------------------------------------------------- ■既に３０名の方がお申し込みされています。 　本気で投資家を目指す人だけが対象です。 　 　初の大阪開催が決定！ 　「第九回 猪俣道場 in 大阪」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- ラルフ・ローレンの、お気に入りアロハ柄ネクタイをしていたら「それ、普通の業界のひとに見えません・・・演歌歌手みたいです」と。 昨日、ほろ酔いで電車に乗ったら後ろから肩をトントン・・・「お久しぶりです！」。 前の会社のときの部下の、モノマネ上手なＴ沢君でした。 分かってないなぁ。 ※ブログランキング低迷中・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 よく、私の電話の出かたをマネして「ハイｯ！！イ、ナァタです！」なんてやっていました。 彼は、いま電鉄系の仲介会社に勤めているそうで、電車の中でずーっと懐かしい話や、面白い話をしていきました。 いまは、もう立派なベテランですが、当時店長として、新卒の彼を面接したときからの付き合いですからずいぶん長い付き合いになります。 そして、今日は前の会社に残って店長として頑張っている元部下のＴ井君に会いに行きました。 彼が受け持っている支店の近くで、ファミリータイプの居住用マンションを買い取りしたので再販の相談です。 お礼に、しょうが焼き定食をご馳走しました。 大学を出て22年も同じ会社に勤めていましたし、この仕事をもう26年もやっていますので、あっちこっちに元部下や、元上司や、元同僚がいます。もちろん、過去に取引をした業者さんも。 年齢的に、当時お世話になった業界の大先輩たちはもう亡くなってしまったり、廃業してしまったり、引退したりしていますが、若手だったみんなは会社を興したり、役職についたりでそれぞれ偉くなっています。 いまでも、忘れた頃に公開前の物件情報を持ってきてくれたり、アパートの仕入れや再販や仲介の価格設定の相談に来てくれたり・・・。 大事な仲間です。 時々、「手数料がかからなくて得だから」ということで、仲介業者から紹介された物件の売主を探して直接取引をしようとする人がいます。 道義上の問題は別として、確かに経費の節約にはなります。 でも、多くの場合は売主から「仲介業者を通してください」とやんわり断られたりします。 売主業者にしても、仲介業者に手数料を払わなくて済めば助かりますが、それをやると仲介業者から相手にされなくなってしまうんです。その売主業者は。 そうすると、物件の仕入れにも影響が出ます。 建売用地や買取物件を探している業者は、それこそいくらでもいますから、仲介業者にしてみたら、ちゃんと手数料を払ってくれる、そしてフェアな取引をしてくれる業者と付き合いたいですから。 「エンドのお客さんはイチゲンだけど、業者の付き合いはエンドレスだから」なんて言う人は多いです。この業界。 私自身、この業界にいますから自分で、あるいは会社（ＣＦネッツや南青山建築工房）で物件を買うときには手数料半分とかゼロとかで買おうと思えば買えます。 でも、ちゃんと払うんです。1円の値引きもしないで消費税まできっちり。 そうしないと、くれる情報が後回しになっちゃいますから。 ある意味、時代に逆行した古臭い浪花節的な業界かもしれませんが、「情報」は「情に報いる」かたちで入ってきますから、それはそれで大事なことなんだと思います。 ]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/09/post_259.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/09/post_259.php 最近の出来事 Sun, 05 Sep 2010 11:14:09 +0900 ------------------------------------------------------- ■既に３０名の方がお申し込みされています。 　 　初の大阪開催が決定！ 　「第九回 猪俣道場 in 大阪」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- 築古アパートが好き」という誤解（？）を招いている私ですが、「当たらずとも遠からじ」という感じです。 ※ブログランキング低迷中・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857昭和４６年築のアパートを運営している一方、新築の建売アパートも持っていますし、この間も赤坂と青山と浅草で出た区分１Ｒ・・欲しかったです。 昔、一番最初に買おうと思った物件は練馬の一棟ＲＣマンションでしたし。 でも、築古アパートはそれなりに良さがあるんです。 特に、古くてもちゃんと入居者がついて、家賃もそこそこ取れる地域の物件は。 １）運営費や修繕費は建物の建築コストに比例しますから、マンション系よりも割安です。 ２）内外装や外構などの資本改善をすると（これもコストが比較的安いです）、賃料や空室率が改善して運営や出口で利益を出しやすくなります。 ３）賃料が底打ちしていて運営中の下落があまりありません。 ４）建物評価が殆どないので、ローン残が減っていく一方、物件評価の減少がなくて担保枠がどんどん広がります。しかも短いローンは元金がガンガン減っていきます。 ５）立地が良くても比較的低予算で買えるので、他の物件のキャッシュフローを回せば意外と早くローンを完済できます。 ６）そうすると、大抵こういった古い物件の欠点ともいえるキャッシュフローの悪さの原因となる「短期＝借り入れ金額のわりに多い支払い負担」という足かせがはずせて、劇的に資金繰りが改善します。 ７）資本改善後売却・資本改善せずに残債が減ったら売却・解体して更地で売却・更地で一部売却一部建築・解体せずに敷地の一部を売却・建替えて保有・建替えて保有の後売却などなど・・出口のバリエーションが多いです。解体費用も安いですし。 マイナス面もありますよ。 それこそローンが短いから返済割合が高くてキャッシュフローを圧迫したり逆レバになったりとか、元利のバランスでいくと経費化できる金利分が少ないとか、減価償却できる金額が少ないうえに４年で終わっちゃうとか、雨漏りやシロアリや耐震性能といった瑕疵の可能性やそれによって初期修繕費用がかさんだりする場合もあるとか。 ものごとはウラ・オモテですからどっちがいいかといわれると困ります。 投資家ごとに求めるものも、背景も違いますし。 大事なのはそれぞれの投資の特徴をよく理解して、出口をとったり組合せたりという作業をくりかえしつつ自分の投資を「最適化」していくということです。 ＣＦネッツにいる限り、物件紹介の優先順位は（１）プラチナ・ゴールド会員の投資家（２）非会員の投資家（３）会社での買い取り（４）社員・・・という順番になっていますので、いきおい自分で買いたい物件があっても後回しになってしまうルールです。 だから、競合の少ない古アパートになっちゃうというところもあるんですけどね。 ちなみに、建売アパートは造成中で、なんだかよくわからない状態で売りにでていて誰も買わなかったので買えました。 昨日、築４２年のアパートを買おうかどうしようかという相談がありましたので（１）現状で保有後売却（２）資本改善して保有後売却（３）資本改善して保有後、ローン完済後建替えという３パターンで投資分析をしてあげました。 結論としては○○○○万円ならアリじゃないですか。ということになったんですが、Ａ４にして５ページの結構なボリュームのものになりました。 ほとんど、計算式ですが。 「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」（住宅新報社刊）はそのあたりの計算のやりかたを詳しく解説していますので、ぜひ手にとってみてください。 増刷分も完売して出版社の在庫はゼロですが、書店によっては置いてあると思います（ＣＦネッツにも多少あります）。 多分、９月末から１０月位にはデータや図表を大幅に加えた「増補・改訂版」が出ますのでもうお読みになった方もぜひ。 ]]> http://www.sftd.jp/inomata/2010/08/post_255.php http://www.sftd.jp/inomata/2010/08/post_255.php 不動産投資にまつわる話 Fri, 27 Aug 2010 12:01:17 +0900