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今日の日本経済新聞に「都市機構、高額賃貸2万6000戸を売却　居住者反発も」という記事が出ていました。

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以下引用。

　国土交通省は来年から独立行政法人の都市再生機構（ＵＲ）が保有する賃貸住宅を民間企業や個人に売却する方針を固めた。家賃が月15万円以上などの高額物件を対象に、数年かけて最大約２万6000戸を販売する。民間よりも安いとされる家賃の引き上げも検討する。機構が抱える膨大な債務を圧縮して経営の効率化を目指すが、居住者からの反発も予想される。
ＵＲは賃貸事業で約11兆円の債務を抱え、政府の行政刷新会議が業務の一部を民営化すべきだと指摘している。国交省はＵＲの抜本改革は避けられないと判断し、賃貸住宅の売却を決めた。
ＵＲが保有する賃貸住宅は約76万戸。家賃が月15万円以上の高額物件は約２万6000戸あり、このうち約6000戸は月20万円以上の物件だ。代表的な高額物件には、東京都港区の「アクティ汐留」、新宿区の「河田町コンフォガーデン」、中央区の「ベイシティ晴海スカイリンクタワー」などがある。
来年中に首都圏を中心に数百～数千戸、数年以内には最大２万6000戸を一般競争入札にかける方針だ。家賃20万円以上の物件がすべて売れれば5000億～6000億円程度、15万円以上の物件がすべて売れれば１兆～２兆円規模の収入になる可能性がある。だが不動産市況が低迷しており、実際にどれだけ売れるかは不透明だ。
入札には不動産会社などの民間企業のほか、個人も参加できる。不動産会社が購入後、１戸単位で個人に売却することも認める方向だ。
　高収益を見込める高額物件は民間でも運営可能で、ＵＲが手がけることに批判が根強い。国交省はこうした批判に加え、高額物件の方が販売しやすいと判断した。
　ただ売却対象物件の居住者が反発する可能性もある。貸主が代われば、家賃が上がる可能性があるためだ。単純に比較できないが、不動産関係者の間では「ＵＲの物件は民間よりも１割程度安い」との見方もある。
　国交省は来年早々にも居住者説明会を開き、理解を得たい考え。居住者の保護策として、売却時に「数年間は現状の賃貸業務を続ける」などの付帯条件を設けることなどを検討する方針だ。
　国交省は負債圧縮のため、家賃の数％程度の引き上げも検討する。ただＵＲの賃貸住宅の居住者には低所得層も多く、どこまで家賃を上げられるかは不透明だ。
　国交省は今年度内にまとめる工程表に、ＵＲを賃貸住宅と都市のインフラ整備に社内分社化して新たな公的法人にしたうえで、将来的に政府100％出資の特殊会社にする方針を盛り込む。

以上。

以前、Ｔ●Ｓの夕方の報道番組でコメントを頼まれて、都内にあるＵＲの高額賃貸に取材班といっしょにいったことがあります。

続きを読む "ＵＲが民間に・・・" »

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続きです。

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１、来年２０１１年はどんな年になるとお感じですか？

（１）賃貸業全般について

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昨日は小倉での講演を終えて、新幹線で夜遅くに大阪入りしました。

今日は、時間が空いたので難波から船場まで心斎橋筋をぶらぶら歩いてから、地下鉄で移動し黒門市場で韓国料理を食べて、新世界の「だるま」で串揚げを食べて将棋観戦と、大阪の下町を楽しみました。

忙中有閑です。

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韓国料理店では、遅い昼食だったのでいろいろ世間話をしました。

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18日久留米・19日飯塚の福岡県宅建協会の講演、20日の危機管理（銀座）、21日の大家に必要な所得税と節税の知識セミナーと連続4日間のセミナーが一段落しました。

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危機管理編のあとの情報交流会（＝飲み会）は、少人数だったのでいつもと違うお店に行きました。

和食系のリーズナブルなお店ですが、内装が凄かったです。

銀座らしいというかなんというか・・・。

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■関西在住の方に朗報です！

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西船橋に行ってきました。

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大手ハウスメーカーさんの研修会で「ＣＰＭ流不動産投資コンサル入門」という話をさせていただきました。

千葉と茨城一帯の営業所に所属する100名ほどのアパート建築営業の皆さんが、ずらーっと勢ぞろいです。

今回は2回目で前回の参加者もたくさんいらっしゃいましたので、建築営業をされている皆さんがコンサル的な切口で仕事をするために必要なことの他に、「不動産投資でありがちな失敗」というのをご紹介させていただきました。

知らず知らずのうちに、こんな結果をお客さんにもたらしていませんか？という話です。

続きを読む "不動産投資でありがちな失敗" »

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■11月開催ですが・・・
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Ｋ％の高い借金を返すか、金利の高い借金を返すか？

・・・今日は、長いですよ。

質問：書籍「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略～」Ｐ１７５　Ｋ％の解釈について。

従来、繰り上げ返済の際、私は単純に高い金利のローンを優先して返済すべきと考えていました。Ｋ％は単年度のＣＦを生みだす数値のようですが、最終年までの金利の累積値から考えても、金利の高低は関係無く、Ｋ％の高いものから返済すれば得なのでしょうか？

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回答します。

続きを読む "金利をとるか年数をとるか・・・" »

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久しぶりに、築地で昼飯を食べました。
頑張れば銀座オフィスから歩いていけるんですが、行ったためしがありません。近所にいっぱい食べるところがありますから、いまだにバリエーションに困らないんですね。

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築地市場まで数分の、ということは歌舞伎座も銀座和光も聖路加病院も徒歩圏のすごい場所にある区分１Ｒをみんなで見に行ったんです。

引渡しが済んだばかりですが、せっかくの空室なのでバッチリ資本改善したほうが良いのでは？という判断です。

22㎡弱という面積は、このあたりだと広いほうです。

何年か前の日経アーキテクチュアに8.5㎡・家賃7万5千円の新築マンションの記事が取り上げられていましたが、ここのすぐ近くです。

8.5㎡はさすがに狭いと思いますが、それでも賃貸住宅として成立しちゃうのがすごいです。ちなみに、記事に載っていた入居者は50歳の単身者で普段はここから歩いて会社に通い、週末は別荘で暮らしているなんて書いていました。

「17㎡前後で7万円台半ばの古いまんまの区分」と「築浅25㎡で12万円前後」というのがこのあたりの物件供給の中心ですから、「20㎡前後で新築レベルの内装がされていて9万円前後」というゾーンがはまりそうです。

銀座のお姉さん方の入居も多いこの地域ですが、不景気のあおりを受けて築浅の部屋を出てもう少し安いところにという需要もありますが、汚いままの、あるいは簡単な原状回復だけした部屋を気に入るかというと・・・。

読売新聞社も社屋の建て替えで確かこっちのほうに一時移転していたと思いますが、そういったところに勤めている高年収のＯＬやサラリーマンも同じだと思います。

区分マンションは基本的に、全部、室内の設備を取り払って新規に作り直すことができます。3点ユニットバス＆共用ランドリーという古い物件も、バストイレ別＆室内洗濯機置き場にだってできますし、もともとの面積が狭いのでファミリータイプほどのコストもかかりません。

たとえば、200万円かけたことによって、家賃が上がったり稼働率が改善されて年間のネット収入が30万円上がったら15%の投資ですから悪くないです。

7万5千円の家賃が9万円になって18万、空室が1.5ヶ月減って12万ですから十分ありえます。

これが、200万円かけて上がる収入が10万円だと5%だから、合わないんです。2万5千円の家賃が3万円になって空室が1.5ヶ月減ってという感じでしょうか。

ここが、賃料の取れる地域での投資なのか、賃料の取れない地域での投資なのかの差がつきやすい場所でもあります。

どっちでやっても、資本改善コストは一緒ですからね。

あと、注意するとすれば、室内だけうんとカッコ良くしても、エントランスや建物全体がみすぼらしいと効果半減ですから、そのあたりを買うときにしっかり見ておくということです。

管理状態・維持状態の良し悪しは、自分自身で外部の資本改善ができない区分所有物件の場合にはとても大事です。

それは、世帯数が比較的多いとか、管理費・修繕積立金が適正に設定されているとか、管理会社がしっかりしているとかいったことからも判断ができます。

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築古アパートが好き」という誤解（？）を招いている私ですが、「当たらずとも遠からじ」という感じです。

※ブログランキング低迷中・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857昭和４６年築のアパートを運営している一方、新築の建売アパートも持っていますし、この間も赤坂と青山と浅草で出た区分１Ｒ・・欲しかったです。

昔、一番最初に買おうと思った物件は練馬の一棟ＲＣマンションでしたし。

でも、築古アパートはそれなりに良さがあるんです。

特に、古くてもちゃんと入居者がついて、家賃もそこそこ取れる地域の物件は。

１）運営費や修繕費は建物の建築コストに比例しますから、マンション系よりも割安です。

２）内外装や外構などの資本改善をすると（これもコストが比較的安いです）、賃料や空室率が改善して運営や出口で利益を出しやすくなります。

３）賃料が底打ちしていて運営中の下落があまりありません。

４）建物評価が殆どないので、ローン残が減っていく一方、物件評価の減少がなくて担保枠がどんどん広がります。しかも短いローンは元金がガンガン減っていきます。

５）立地が良くても比較的低予算で買えるので、他の物件のキャッシュフローを回せば意外と早くローンを完済できます。

６）そうすると、大抵こういった古い物件の欠点ともいえるキャッシュフローの悪さの原因となる「短期＝借り入れ金額のわりに多い支払い負担」という足かせがはずせて、劇的に資金繰りが改善します。

７）資本改善後売却・資本改善せずに残債が減ったら売却・解体して更地で売却・更地で一部売却一部建築・解体せずに敷地の一部を売却・建替えて保有・建替えて保有の後売却などなど・・出口のバリエーションが多いです。解体費用も安いですし。

マイナス面もありますよ。

それこそローンが短いから返済割合が高くてキャッシュフローを圧迫したり逆レバになったりとか、元利のバランスでいくと経費化できる金利分が少ないとか、減価償却できる金額が少ないうえに４年で終わっちゃうとか、雨漏りやシロアリや耐震性能といった瑕疵の可能性やそれによって初期修繕費用がかさんだりする場合もあるとか。

ものごとはウラ・オモテですからどっちがいいかといわれると困ります。

投資家ごとに求めるものも、背景も違いますし。

大事なのはそれぞれの投資の特徴をよく理解して、出口をとったり組合せたりという作業をくりかえしつつ自分の投資を「最適化」していくということです。

ＣＦネッツにいる限り、物件紹介の優先順位は（１）プラチナ・ゴールド会員の投資家（２）非会員の投資家（３）会社での買い取り（４）社員・・・という順番になっていますので、いきおい自分で買いたい物件があっても後回しになってしまうルールです。

だから、競合の少ない古アパートになっちゃうというところもあるんですけどね。

ちなみに、建売アパートは造成中で、なんだかよくわからない状態で売りにでていて誰も買わなかったので買えました。

昨日、築４２年のアパートを買おうかどうしようかという相談がありましたので（１）現状で保有後売却（２）資本改善して保有後売却（３）資本改善して保有後、ローン完済後建替えという３パターンで投資分析をしてあげました。

結論としては○○○○万円ならアリじゃないですか。ということになったんですが、Ａ４にして５ページの結構なボリュームのものになりました。

ほとんど、計算式ですが。

「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」（住宅新報社刊）はそのあたりの計算のやりかたを詳しく解説していますので、ぜひ手にとってみてください。

増刷分も完売して出版社の在庫はゼロですが、書店によっては置いてあると思います（ＣＦネッツにも多少あります）。

多分、９月末から１０月位にはデータや図表を大幅に加えた「増補・改訂版」が出ますのでもうお読みになった方もぜひ。

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ＣＦネッツは今日から平常営業しています。

そして朝から、銀座オフィスにいます。

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打合せをしたり、メールでのご相談に回答したり、夕方からの個別コンサルの準備をしたりしていたら昼食を取るのを忘れていて今しがた、ビルの目の前にあるコンビニでおにぎり＆ヘルシア緑茶＆ダイエットファイバーを買ってきました。

大阪・京都で調子に乗って美味いものを食べていたら太りまして・・・。

まぁ、私クラスになると２～３ｋｇは誤差の範囲なんですけど。

朝、体重計に乗ったら「さぅあぁ～行くぅんだ、その顔を上げて～♪」ゴダイゴの物まねをしながら銀河鉄道スリーナインのテーマを思わず口ずさんでしまいまして・・・。

ご相談のいくつかは、自分で住んでいるマンションの売却に関してのものです。

マンションに限らず、ローン返済の進んだ、そして市場性のある自宅を持っている人は投資の選択肢が多くなります。

例えば、いま毎月14万円の年金暮らしで細々と暮らしているお年寄りとか沢山いらっしゃいますが、自宅のローンが無くって1億円で売れるとしたら2000万円位の小さな中古マンションでも買って残りの8000万円で収益物件を現金買いしたらいいですね。

ネット利回り７％位であっても560万円のキャッシュフローになりますから、年金14万＋ＣＦ47万＝61万ですから随分生活が楽になります。

マンションのほうが、室内に階段が無いし、立地がいいし、生活もずいぶん便利になるはずです。

でも、そういったことに気づかない例や、そういうアイデアが頭をよぎっても現実にしていく作業のことを考えると腰が引けてしまうというケースが多いと思います。

「家はあるけどカネがない・・」という人がこれで随分助かるはずなんですけど。

あるいは、ローンが残っている場合でも同じようなやり方でやる事もできます。

住宅ローンはいまだにフルローン出ますし、いま払っている住宅ローンって残債がだいぶ減っていても返済額は変わっていないはずですから、今住んでいるのと同じような物件に買い替えすることによって、手元キャッシュがかなりの金額作れるなんていうことも可能です。

これを使ってレバレッジを効かせた投資をすればこれもソコソコのキャッシュフローが得られたりするわけです。

では、今もっている住いを売るときにどうすればより有利な条件で売れるのか？

これは、また長くなっちゃいそうなので次の機会に。

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■ほな！いきまひょか～。
　
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今日は、朝からマネージャー会議をしたり、今計画中の戸建賃貸5棟の平面プランとファサードデザインをシコシコ書いたりで本社にずーっといたら、珍しい人が来ましたよ。

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人気ブログ「賃貸管理クレーム日記」http://tintaikanri.livedoor.biz/archives/51509756.html?1280740757#comment-formのクマさんこと熊切君。

通勤時間の長さに耐え切れず（？）元サヤの埼玉の管理会社に戻ったあのクマさんです。

でも、ＣＦネッツの加盟店になりましたからやっぱり今でも仕事仲間なわけです。

今日は、新刊の監修をうちの倉橋さんに頼みに来たそうです。

分厚い初校ゲラをぱらぱらっと見せてもらいましたが、面白そうな内容でした。

いきなり「マンション内ライトコート立ちション事件」（以前ＴＶ番組で放送されました）からですから。

「お前、ＣＦやめて原稿書く時間ができたって言ってたんだってなぁ、わはは」と相変わらずの倉橋節です。

彼のブログに、「長期間空室の物件を管理替えしたらすぐに決まりました・・・なにもしていないのに」なんていう内容の記載がありました。

あるんです。

そういうことって。

毎週行われるＰＭ会議では、空室の報告があります。

そして、あれこれ対策を考えるんですが、そのなかで「四者会談」というのがあるんです。

特に長期空室の物件でやりますが、現地にオーナー・ＡＭ・ＰＭ・工事スタッフの四者が集まって対策を考えてその場で処理するというものです。

スケジュールが合えば私も行きます。

「このままだと、ベッドが入らないからドアの吊り元を変えて反対側に開くようにしたら」とか、「目の前の駐車場から部屋の中が丸見えだからカーテンを設置しておこう」とか、「この消火器ボックスさびだらけだから新しいのかってこよう」とか・・。

ことこまかに気がついた点をあげていきます。

そして、改善をしていくんですが実は「さて、やるか」と準備を始めたとたんに申込が入ったりするんです。

スイッチが入ったように。

オーラや波動のようなものが伝わるのかわかりませんが。

そこで、「申込が入ったからやっぱりやめとこ」とならないようにしないと後でまた、「やっぱりキャンセルに・・」なんていう連絡が来たりしますから面白いところです。

満室の神様がいるのかもしれませんね。

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W杯、1位スペイン・2位オランダ・3位ドイツと欧州勢が独占しましたね。

「早起きして決勝戦見よう」と思っていたんですが、昨夜は、選挙速報番組を見ながら寝てしまって、起きたらすでに表彰台でした。

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今朝（7月12日）の日経新聞に「地価下げ止まりの兆し？」という記事がありました。
こちらも欧州勢が主役です。

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今にもふりだしそうな梅雨空です。

そして、蒸し暑いです。

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クールビズが市民権を得てから何年も経ちますが、個人的にはやっぱり仕事中はネクタイをしてないと落ち着きません。

休みの日は大抵アロハですが。

ウチ（ＣＦネッツ）で社員募集をしています。

以下、倉橋代表（このひともネクタイしませんね）のブログより抜粋・・・http://hudousantoushi.livedoor.biz/

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鳩山首相退陣しましたね。

昨日は朝からそのニュースばかりでした。

そんな昨日。

どこにいたかというと、富士の裾野にある日本盲導犬総合センター「盲導犬の里 富士ハーネス」。

もともとは、オウム真理教富士山総本部跡地というスゴイ場所なんですが、千葉学建築計画事務所それから安藤建設のシゴトで素晴らしい施設に生まれ変わっています。

２００８年にＢＣＳ賞（建築業協会賞）を受賞して、建築系の人たちの中では知る人ぞ知る建築です。

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昨夜、エチカの鏡というTV番組で「住宅特集」をやっていました。

番組内でアドバイスをしていたさくら事務所の長嶋修さんは読売新聞主催で何年か前に秋葉原で行われた４００人規模のパネルディスカッション形式のセミナーでご一緒しました。

相変わらず、落ち着いた雰囲気の方です。私の弟と同い年なんですけど。

住宅は高級と低額の二極化していますということで、神戸芦屋のフェンスとゲートで隔離された超高級住宅地＝各戸に船着場が付いていて、一戸建てなのに年間管理費１００万円。土地＋建物で５億円前後！、と、ユニクロ住宅＝いわゆるローコスト住宅で、番組内ではアキュラ・ホームさんの１０００万円で建築できる建物が紹介されていました。

それから森永卓郎さん。

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先日、「２０１０年度版プロフェッショナルの賃貸経営塾」。サラリーマン流不動産道場そして猪俣道場を主催している㈱ライフシークの不動産投資経験者向けセミナーです。
http://www.sftd.jp/2010/

１０：００スタート、１８：５０終了。昼休み中も、ミニセミナーがありますから実質９時間近い長丁場です。

更にその後、懇親会が２時間あります。

私の出番は最後の第５部ですから夕方現地入りすれば良かったんですが、興味深いテーマが満載ですし、よく知った方々の講演ですから自分も勉強のために一番後ろの席で聴講しているんです。

第1部の㈱松屋の石橋社長（CPMです）は不良入居者・滞納・夜逃げの話と空室対策の話。現場で経験した実例をもとにした賃貸管理のプロらしい、いいセミナーでした。

なかでも「ウ○コにはハエが集まります。きれいな花には蝶が集まります。「ウチのアパートは変な人ばっかり入って困るんだよ」という大家さんがたまにいますが、それは「自分のアパートはウ○コなんです」と宣言しているようなもんです・・」
という発言がずば抜けて面白かったです。

みんな思っていても、なかなか言わないんですよね。

第２部は㈱スウィートホーム住宅サービスの神田社長（この方もCPMです）で「プロが実際にやっているリフォーム・リノベーションの戦略と考え方」

昼食時間は仕出し弁当を食べながらサラリーマン投資家から起業投資家へ転向した幸田さんの「サラリーマンがビジネスオーナーになる方法」

午後の第３部は㈱コンサルティングプラス大澤社長の「賃貸経営戦国時代に実践するリーシングの必殺技」

第４部は㈱デイライト　中村社長の「金利下げでキャッシュフロー改善！借り換え交渉術「あの手、この手」」

そして、最後第５部は私の「売却・買い増し・資産組み換え・・・あなたの投資オプションを広げる戦略的フレームワーク」

DVDも発売されるようですから、興味のある方はぜひどうぞ。

それから、丸２日間かけて不動産投資に必要な引き出しをすべて身につける第８回猪俣道場。こちらは６月５日（土）・６日(日)開催となりますので、こちらも㈱ライフシークさんへどうぞ。

http://www.sftd.jp/audios/seminar_100605.php

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第1部の㈱松屋の石橋社長（CPMです）は不良入居者・滞納・夜逃げの話と空室対策の話。現場で経験した実例をもとにした賃貸管理のプロらしい、いいセミナーでした。

なかでも「ウ○コにはハエが集まります。きれいな花には蝶が集まります。「ウチのアパートは変な人ばっかり入って困るんだよ」という大家さんがたまにいますが、それは「自分のアパートはウ○コなんです」と宣言しているようなもんです・・」
という発言がずば抜けて面白かったです。

みんな思っていても、なかなか言わないんですよね。

第２部は㈱スウィートホーム住宅サービスの神田社長（この方もCPMです）で「プロが実際にやっているリフォーム・リノベーションの戦略と考え方」

昼食時間は仕出し弁当を食べながらサラリーマン投資家から起業投資家へ転向した幸田さんの「サラリーマンがビジネスオーナーになる方法」

午後の第３部は㈱コンサルティングプラス大澤社長の「賃貸経営戦国時代に実践するリーシングの必殺技」

第４部は㈱デイライト　中村社長の「金利下げでキャッシュフロー改善！借り換え交渉術「あの手、この手」」

そして、最後第５部は私の「売却・買い増し・資産組み換え・・・あなたの投資オプションを広げる戦略的フレームワーク」

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福岡に来ています。

「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略｣(住宅新報社刊)の出版記念講演です。

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去年の横浜から始まって全国あちらこちらまわりましたが、いよいよ大詰め、来週の富山開催で一応の終了です。

このあいだ、2度目の増刷がかかったと出版社の方に言われました。お蔭様で、よく売れているそうです。

昨日ご参加戴いた皆さんからも「いままで読んだ不動産投資本の中で一番良かったです」とか「読み応えがあって不動産投資家としてのレベルが一気に上がりました」とかお褒めの言葉をいただきました。

なんだかこそばゆかったですけどね。

この本は最初に数字やアルファベット用語は気にせずどんどん読み飛ばして、2度目に自分で持っている物件や、検討している物件を電卓片手に数字を入れていくと理解が深まります。

皆さんが不動産投資をするときに実際に使える「道具」として書いた本ですから、ぜひ買われた方は本棚にしまわないで座右においてあげてください。

傍線を引いたり、書き込みしたり、タグをつけたり。

ぼろぼろになるまで使って欲しいと思います（この間、そういう状態にしている方の使い込んだ実物をみせてもらいました）。

セミナーには九州大家さんの代表（？）小場三代さんhttp://plaza.rakuten.co.jp/oya2nd/も聴講に来られていました。

この方は同い年で何度か私の講演に参加されているので「いやぁ、お久しぶり！」という感じです。懇親会でも隣の席に座られました。

ビールを飲みながら福岡と東京の賃貸市場・投資市場の話をみんなでがやがや話していましたが、「福岡市内でもついに家賃1万円の部屋がでたのよ～」と嘆いていました。1万円「台」ではありません。しかも管理費コミコミで初期費用ゼロ。

そして場所が悪いかと言うと福岡市内で徒歩１０分以内。

2年前に需要が減少して供給が過剰な札幌郊外で1万円物件を見かけて背筋がぞっとしましたが、いよいよ需要が増加しているけどそれ以上に供給が過剰な福岡にこの波がきました。

彼女のポートフォリオは、ほぼローンが終了していて賃料の値下げ競争になっても影響はあんまり無いと思いますが、ぎりぎりの投資でやっているひとは大変だと思います。

1万円の部屋だと、福岡市外の人が「飲んでタクシーで帰るより安いから」という感じのセカンドハウス需要があるということですが、運営費が出ません。

管理費・修繕積立金で6千円、固定資産税の月割り計算で3千円、賃貸管理で２千円。
キャッシュ買いしていても満室でようやく収支トントン。原状回復工事が発生したら赤字です。

恐ろしい・・・。

昨日参加していた福岡の大家さん3人でこのあいだ東京のミニフィールドセミナーに来られて都内の区分を見てまわったそうですが、考えが変わったと言っていました。

「まさか、あの広さ・あの古さで7万とか8万とか家賃がとれて、しかもどの部屋も埋まっている」とか、「人が多いこと多いこと。福岡も多いと思っていたけど別格だった」とか。

それでも管理費・積立金、原状回復工事費用、固定資産税は変わらないですからね、福岡と。

都内で複数の区分をお持ちの福岡の地主さんも、「ストレスがなくなるからあっち（東京）でやるとヨカトヨ！」としきりに勧めていました。

なにしろ銀座オフィスの近くの駐車場は月極6万5千円が相場ですし、コインパーキングは10分500円なんていうところもありますからね。

都内は貸し手市場なんだと思います。

とはいえ「新築マンション・25平米～30平米・賃料10～12万円前後」というあたりはファンド物件を中心に供給過剰でだぶつき気味なわけで。

だからこそどこでやるにしても投資分析・市場分析が必要なんです。

先週行った金沢は福岡や札幌よりも市場規模は小さいですが、「○○な内装にしたら空室があっという間に決まりました、長いので5日ですよ」なんて言っていましたしね。

私、猪俣も講演します！気合入れた内容になっています。

この間、ブローカーとの打合せ場所に急いで向かっているとき、歩道橋の真ん中できれいな女性に声をかけられて、「えぇっ」と思ったらＦＰ北野琴奈さんでした。

コワモテなので、どちらかというとソコソコ混み始めた電車の中でもなぜか両側の席が一人分づつ空いたりすることが良くあります。

ＴＶ不動産王でご一緒してからの知り合いですが、「ネクタイが派手なのですぐ分かりました！」と言われました。

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「家賃滞納の取立てについて行って下さい！」と冗談交じりにＣＦネッツのＰＭスタッフから言われることがありますが、そんなに恐そうかなぁ・・・。

2月23日の読売新聞朝刊第一面にでかでかとこんな見出しが出ていました。

「違法な家賃徴収　懲役刑」

～規制法案閣議決定　保証会社、登録制に～

「家賃を滞納した入居者が執拗な督促を受けたり、部屋から追い出されたりするトラブルが続発しているため、政府は23日、家賃滞納者への取立て行為を規制する法案を閣議決定した」

とあります。

規制を受けるのは賃貸住宅の大家や不動産管理業者、家賃保証会社など家賃徴収にかかわる人や業者で法案は「人を威迫し、人の私生活もしくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない」と規制するそうです。

法律で禁止される行為例は・・・

・借り主に無断でドアのカギを交換する
・カギが開かないようにする器具の取り付け
・同意なしに室内から衣類や家具などを持ち出す
・夜間や早朝に繰り返し電話したり訪問したりすること

払わないといけないものを払ってもらうというのは、当たり前のような気がするんですが・・・。

500円のラーメン食べて、食い逃げしたら捕まりますからね。

そうすると、滞納しない人を入れて、滞納常習者は入居させないということにしたいです。大家側としては。

そうすると必要なのは、金融機関と同じく「滞納者のブラックリスト」です。

でも、これには「社会的弱者が部屋を借りられなくなる可能性もあるため慎重に議論して欲しい」・・・・

「全国追い出し屋対策会議」の代表幹事（37歳）の言葉ですが、「あ、あのねぇ」と言いたくなります。

「友愛」もいいんですが、バランスとモノの道理をちゃんと分かってほしいです。

しかし、「顔の恐い人が滞納家賃の回収に伺う」なんていうのが法律で禁止されたら、「どの程度が恐い顔か」ということで論議を呼びそうですね。

私、猪俣も講演します！

いよいよ始まりましたね、バンクーバー冬季オリンピック。

昨日の開会式はランチで入った札幌の寿司屋のカウンターで見ていました。
日本ではイマイチ盛り上がりに欠けるような気もしますがすばらしい開会式でした。

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寒いですねさすがにこっちは。

道路はガチガチに凍って、空気は凛とはりつめています。冬季五輪を肌で感じるには絶好の環境だと思います。

講演まで時間があったので札幌時計台に行ってきました。

有名な建物ですが、来るたびに送迎のクルマの窓からちらっと見るだけで近くに行ったことがないんです。

200円払って中も見てきましたよ。

二階は講堂みたいになっているんですね。旧札幌農学校演武場が正式名ですからそういう施設だったんでしょう。

天井板が張られていないので、小屋組みの構造もそのまま見ることができます。２×４なんだろうと決めてかかっていましたが、米国流の軸組み構造で意外でした。

明治期の洋風建築のデティールがあちこちに見られて興味深かったです。

十数年前にバンクーバーも行ったことがあります。

バンフ経由で移動しましたもので、冬季オリンピックが開催されたカルガリーの空港を使いましたがボブスレーが展示されていました。ジャマイカチームの。

映画「クールランニング」は好きな映画のひとつなのでテンションがあがりました。

あっちも古い木造がよく保存されています。

シーカヤックをするために宿泊したカナダ最西端のトフィノというちいさな街で泊まったペンションは築120年で傾いていました。

不動産投資の話をすると、よく「建物はどのくらい持つんですか？」という質問を受けます。

法定の減価償却期間は、木造22年・鉄骨34年・ＲＣ47年となっていますが実際は当然もっと持ちます。

ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）の計算をするときの想定耐用年数はＲＣだと60年位で見ますし、構造計算のときに建物存続期間中に発生が予想される大地震に対しての限界計算も建物存続期間を約60年でみます。

それから、マンハッタンに建っている鉄骨造の高層ビルは、明治時代に建てられたものが結構多いです。

また、ハウスメーカーの営業マンが時々「日本で一番古い建築物は法隆寺ですから！」的なことをトークで使いますが、あれは樹齢千年以上の材木を使うからアレだけ持つわけで、それは的を射ていませんが、でも100年や200年は持ちますよ。ちゃんとメンテナンスコストをかければ木造でも。

ただ、日本の場合は補修費用より建て直しの費用のほうが安いことが多いのと、シロウトがやった精度の低い工事では気に入らないのと、求められる耐震をはじめとした性能がどんどんあがるのと、飽きっぽいひとが多いのでスクラップ＆ビルドになることが多いんです。

メンテナンスコストは何と比例するかというと建築費に比例します。

ＬＣＣは建物の建築費、存続期間中に発生する維持・管理・修繕費用、解体費用をコストの総額として計算しますが、そのうち建築費はほんの２０％～２５％しかありません。

ということは、建築コストが高い建物であればあるほど維持管理のコストは高いということです。

考えて見れば、同じ外壁塗装をするにしても7階建てのマンションに足場をかけるのと2階建てのアパートに足場をかけるのでは全然金額が違いますもんね。

札幌や東北・北陸のような雪国では融雪・除雪・暖房に関するコストがさらに上乗せですからもっとです。建物も傷みますし。

風雪に耐える必要のない地域はそれだけコストが安く済むといった一面もあります。

賃料のあまり取れない地域で立派な建築はなかなかお金が残りません。

逆に古い木造でも高い家賃が取れる地域での運営はコスト面で非常に楽です。

不動産投資は単純に買ったときの利回りだけでははかれませんので注意してください。

講演のあとは懇親会。

北海道大家の会の皆さんと、北海道頑張る大家の会の皆さんが多数参加されて賑やかでした。

そして、2次会は昔の会社で部下だったＹ口君と洒落たバーで昔話に花を咲かせました。当時、大学出たての新人君で素直さと行動力だけがとりえの道産子坊やでしたが、良いところを素直に伸ばしていまや立派な社長になっています。

彼も何年か前に、札幌で所有している一棟マンションの税引き後キャッシュフローが残らないという悩みで横浜まで相談に来ました。

投資分析をして解決策を与えましたが、札幌に帰ってすぐに実行して成功しています。そして、そういったコンサルを同じようにしたいということで、その後ＣＰＭ資格を取得しています。

相変わらず、なんのひねりも無く素直に受け止めて実行する・・・十数年前とまったく変わっていなくて安心しました。

※整いました。「バンクーバーオリンピックの選手への期待」と掛けまして、「腕立て腹筋そして懸垂」と説きます。そのこころは「筋トレ（金取れ！）」⇒この記事が「役に立った」と思ったら更新の励みにぜひ一票。人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857

1００人超の意識の高い大家さんが集結！！ もちろん、私、猪俣も講演します。

私も講演させていただきます！！

昨日、今日と連休ですが、なんだかバタバタしています。

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昨日は子供の小学校にいって最後の授業参観をしてきました。

参観といっても、お別れ会のようなイベントでしたが・・・。

ドッジビー（フリスビーでやるドッジボール）をやったり、合奏を聴いたり、ソーラン踊りを見たり。

前の日に、「「スターウォーズのメインテーマ」の＜合唱＞をやるんだ！」と子供がはしゃいでいたので、「あれは、歌詞無いだろ？」と聞いたら＜合奏＞の聞き間違えでした。

「せっかくだからお父さんが作詞してやるよ。んー・・・「ダダダ、ダースベーダー～の～くちは三、角～、船も三、角～～、基地は丸～♪」」

・・・アホです。

でもウケていました。

スターウォーズのダースベーダーことアナキン＝スカイウォーカーの実家は辺境の砂漠の惑星で連棟式の土の家です。

都市化が進んでいるかどうかということを見るために持家率・単身化率といった都市指標を使って判断をしたりしますが、一戸建住宅に住む世帯の割合なんていうのもあります。

総務省の国勢調査からデータを取ることができますが、例えば２００５年でみると。

東京都港区１２．４％（持家率４８．６％）・新宿区１７．１％（持家率３５．６％）・中央区９．２％（持家率４３．０％）　神奈川県横浜市３９．１％（持家率５９．３％）川崎市２８．０％（持家率４５．２％）

一方、持家率９１．８％（！）の富山県氷見市の一戸建住宅に住む世帯の割合は９４．２％・・・。

地方の戸建賃貸で頑張っている大家さんも沢山いますが、なかなか大変です。

戸建賃貸のメリットは、（１）比較的賃貸需要が少ない地域でも競争力があるので空室率が低い（２）共用部分が無いので運営費が少ない。というのが主なものです。

一方デメリットは、（１）賃料が低いエリアでは、修繕や資本改善のコストが賃料比で割高（２）賃料が高いエリアでは、一戸あたりの使用敷地面積が広いため総投資額が賃料比で割高

といったことが考えられます。あくまでも投資の選択肢の一つであって、万能の解決策ではありませんから投資分析・市場分析をしたうえで、また長期修繕計画や出口戦略を含めて判断するようにすると良いでしょう。

よい選択肢であることもありますし、そうでもないこともあります。

最近、自己使用部分を２分の１とか３分の１とか使って賃貸併用住宅を建築するというスキームが一部で流行っています。

銀行の規定でいくと住宅ローン扱いになるので（さすがに裏技的なやりかたなので、最近は銀行も嫌がるスタンスになりつつありますが）フルローンが出やすかったり、金利が安かったり、返済年数が長かったりと資金調達の側面では有利ですが、これも同じような特徴をもっていますので、そもそも論で投資として成り立つかを判断することが本当は大切なんです。

ローンが引っ張れるかどうかは、あくまでも投資の中では枝葉末節とまでは言いませんが、ほんの一部のファクターにしか過ぎませんから。

２月２２日読売新聞の朝刊に山梨市の「空家バンク」が紹介されていました。

自治体が一戸建ての空家の所有者と、買いたい人・借りたい人をマッチングさせるサービスを行っているということです。

４７４平米の土地とその上に建つ建物を８６０万円で買い取ったひとは「リフォームに５００万円かかってしまったが満足している」なんてコメントしていました。

総額１３６０万円。諸費用やなんだかんだ入れたら１５００万円というところでしょうか。

また、誰も住む人のいない実家を登録して貸しに出している６２歳の女性のコメントは「だれもいないと傷むし、壊すにもお金がかかる。古いので賃料は月３万円で、もうけはないが、住んでもらえるだけでありがたい」なんてありました。

ちなみに山梨市の一戸建住宅に住む世帯の割合は８３．２％、持家率は７７．５％です。

昨日は城ヶ島のホテルで社員有志の新年会でした。

子供を含め２０名以上が集まってワイワイガヤガヤ。

本格的に酔っ払いました。

世の中は今日または明日５日から仕事始めの会社が多いと思いますが、ＣＦネッツは少しゆっくりで７日からスタートです。

でも、今日は一足早く横須賀市内の区分マンションで空きが出た部屋を貸すか売るかという相談があって現地に行ってきました。

このマンション。

築３０年を超えた３ＬＤＫで、売買だと１３００万円から１５００万円で取引されているんですが、米軍住宅としては人気のある物件で実はいままで１６万円で貸していたんです。

今回、米軍で設定する賃料が全体的に少し上昇（！）したということで、それはそれで良いんですが困ったのはこのマンションの場合そのままだと安すぎてダメなんです。

要は米軍住宅の場合、日本の「思いやり予算」から家賃が出ますので借りる本人にしてみれば出してもらえる上限までのところに住みたいわけで。

入居者はみんな家電は基地でレンタルしていますので、これを設置してあげるとその分が賃料に上乗せされるそうです。

大体、１アイテムにつき月額３千円程度ですが１０万円の冷蔵庫で年間３万６千円なら３６％の投資ですから悪くありません。

５点セットで必要と言われるのは。

１．洗濯機
２．乾燥機
３．電子レンジ
４．コンロと一体化されたガスオーブン
５．冷蔵庫

３０万円もあれば揃えられそうですね。新品で。

これを付けて、うまくいけばなんとか１８～１９万円のラインまで行きそうです。

そこで、最初の相談の売るか貸すかというハナシになるわけですが、計算したところ今回の場合、結論としては売らずに貸しておいた方が良さそうです。

どうやって計算するかは、「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」猪俣 淳（著）住宅新報社刊に詳しく書いてありますので、まだお読みになっていない方はぜひお買い求めください（宣伝？）。

地域によってはこういったギャップがあることがありますので、よく注意してみると良いでしょう。

銀座のオフィスもようやく片付きました。

広くて快適です。どこに行くのも近いですしね。

街並みもクリスマスシーズンでイルミネーションが素敵です。

それから、南青山・みなとみらい・新宿の３オフィスのスタッフが大集合ですからワイワイがやがや楽しい感じです。

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しかし、忘年会や飲み会が続きます。

水曜日は新大久保の新宿ネイキッドロフトで行われた「ナゾカケナイト」で盛り上がり、

木曜日はみなとみらい地区を見下ろすお店で事業共同組合「不動産相談室かながわ」の忘年会

今日、金曜日はこれから神田の焼肉やさんで「猪俣道場」卒業生のみなさんと忘年会。

明日、土曜日はみなとみらいで「相続対策セミナー」がありますからそのあと懇親会です。

ということで、なかなか更新が・・・と思っていたら、今日、うちのスタッフから投資分析についての質問があってそれにメールで答えていたら結構なボリュームになりましたのでこれをご紹介しますね。

ちなみに「キャップレート」とは正式には「キャピタライゼーションレート＝資本化率」といいます。

その投資は何％の利回りなのかということで、これとネット収入（ＮＯＩ）がわかれば物件価格（Ｖ）が決定されます。

Ｖ＝ＮＯＩ／キャップレート

単純です。

この計算式は収益還元法の中の「直接還元法」という考え方でとても重要ですから覚えておいてくださいね。

もうひとつ、保有期間を通じて入口・出口それから貨幣の時間的価値を織り込んで判断するのがディスカウントキャッシュフロー（ＤＣＦ）法といいます。

それから、

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今日は朝から渋谷のフォーラム８に来ています。

午前中は南青山オフィスで日々投資物件の仕入・分析・紹介をやっている中元ＣＰＭの「ワンルーム投資からの不動産投資」セミナー。

午後は倉橋と私がコメントをしていく「収益物件購入会」。

本当は午後から合流すれば良かったんですが、せっかくなので後ろのほうで聴講させてもらうことにしました。

本人は「やりづらいです・・・」とへこんでいましたが、話もなかなかまとまっていて面白かったですよ。

なにしろ現場の最前線の話が中心ですからね。

参加された皆さんも興味深かったのではではないでしょうか。

「区分ワンルームは与信を毀損する」とか「区分ワンルームは銀行が担保として見ない」といったウワサが飛び交っていますが、そんなことは無いです。

もちろん銀行によっては融資対象にしないところもありますが、銀行はひとつではないですから。

ただ、他の投資と同じようにいい点・悪い点はありますから、その特徴を充分にわかったうえで投資の組み立てをしていくといいと思います。

新刊「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」猪俣 淳（著）住宅新報社刊では、区分・一棟・地方・都心・所有権・借地権・新築・中古・・それぞれの短所・長所とそれぞれどう補完するか、あるいは相乗効果を高めるかということについて具体例を交えながら、また数字で分析しながらご紹介しています。

ちなみに、区分ワンルームの長所・短所をざっと整理してみると・・・
（カッコ内の収・資はそれぞれＰ／ＬとＢ／Ｓ、どちらに影響を及ぼすかということです）

区分所有の長所
①外装・防水など全体的な補修に関する費用が一度に発生しない（収）
②日当たりの悪い部屋・階数の良くない部屋などを避けて購入できる（収）
③需要の変化・災害・事件などによるリスクが分散できる（収）
④立地条件が一棟ものに比べて優れる（資・収）
⑤一般的に区分所有に比べてグレード感が優れる（資・収）

区分所有の短所
①自分の判断でバリューアップを行なえるのは室内のみ（資）
②担保評価が出にくい（資）
③出口戦略の選択肢が基本的には売却のみ（資）
④雑所得を得ることが難しい（収）
⑤運営費が割高（収）

一棟モノはおおむねこの逆です。

あとは、区分の場合都心部で買う場合が多いと思いますが、都心部と地方といった立地による長所・短所もありますのでこのあたりも本でチェックしてみてくださいね。

今朝の朝刊に「鳩山内閣　閣僚の公開資産」が一面使って載っていました。

ざっと目を通しただけですが、相続税の課税がされるのは鳩山首相くらいですね。

４．２％しか相続税の対象になるひとっていませんからそんなもんでしょう。

でも、遺産分割協議が整わなくていろんな軽減措置を受けられないと本来払わなくて済む相続税を払わないといけない場合もありますからモメる人が少なければもっとパーセントは下がるはずです。

今日は、ＬＬＰ「不動産相談室かながわ」で１時間半のセミナーと相談会です。

こちらの組合ではどちらかというと相続や借地のトラブル・相談事が持ち込まれることが多いので今日のテーマも「ウチは大丈夫？相続税がかからなくてもモメる原因がいっぱい！」という相続トラブル事例とその回避法についてです。

ホント？というようなトラブルって結構ありますし、法律はけっして大岡越前みたいな裁きをしてくれるわけでもありませんから、前もっていろんな手を打っておくことが大事です。

基本的に、相続が発生してから打てる手ってあまりありませんし、認知症になってからやる作業は面倒なことが多いですから元気なうちにやることをやっておくことです。

昨日は、八重洲のリクルート本社会議室で開かれた２１Ｃ住環境研究会の会議に出席しました。

議題は、以前から何回かご紹介している「首都圏入居者意識調査０９」で調べるアンケート項目の見直しです。

いまどきの質問項目も満載ですからぜひ楽しみにしていてください。

予価１０００円で来年４月頃販売される予定です。

会議の最後に、恒例の賃貸市場情報交換を行いました。

みんな首都圏の賃貸管理、あるいはサブリース会社で最前線に立つひとばかりですから賃貸市場の今を知るにはかなり有意義な会です。

総合すると、「賃料値下げ」がトレンドになっています。

ある会社では管理物件の賃料を軒並み７％下げることにより、９・１０月の成約件数が昨年比２倍になったなんて言っていました。

他の会社も賃料を２％下げたことにより、９月時点空室率が前年の６．２％から４．８％に改善し、契約率も２７．３％から２８．５％に改善したと言っています。

成約賃料単価の低下傾向をオーナー別に分析している会社もありました

オーナーの自主管理物件・・・▲３．２％
中小管理会社の管理物件・・・▲５．８％
大手建築会社系の管理物件・・・▲８．５％

大手で資金力のあるところほどドラスティックに市場に反応していて、自主管理の個人オーナーは時流に乗り遅れているという見方ができると思います。

それから「短期解約」が目立っています。

いまどき敷金・礼金ゼロゼロ物件が多いですから、住んで気に入らなかったらあっさり引っ越しちゃうんですね。

ＣＦネッツでは短期解約のペナルティを契約書に盛り込んでいますから、多少の押さえにはなっていますが、それでも「違約金を払ってでも」というケースが目立つようになりました。

「テナントリテンション＝入居者保持」をどこの会社も重要戦略に位置付けていました。

首都圏とはいえ、それぞれの地域や間取りプランごとに需給ギャップがありますからそういった部分も含めて投資を進めていく必要があります。

明日は渋谷文化村通りの会場で朝から６時間一日集中セミナーです。

しかし、閣僚の公開資産の本人コメント欄に「政治家をやる以上は経済的豊かさを求めるべきではない。」なんていうのがありました。

まぁ、政治家の立場を利用して蓄財するのはもってのほかですが、自分の家計をコントロールして財産を作れない人が日本国の家計を預かれるかというと逆に不安になります。

【定期預金】２０８万円
【貸 付 金】　７０万円
【借 入 金】２００万円

って、７８万円（現金は８万円）しか持っていないということ？

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
おススメのセミナーです。
↓

空室率計算の考え方についてご質問がありましたのでお答えします。

Ｑ：自己所有物件につき今後10年の売上予測を立てる必要があるため、将来の空室率、及び賃料増減をどのように予測すればよいか、基本的な考え方だけでもご教示いただけますか。よろしくお願い致します。

疑問点（１）とりあえず、過去10年程の空室率を調べ、その平均数値を算出したが、「将来」の空室にそれを単純に当てはめてよいものか。

疑問点（２）事務所ビルの場合、テナントによって複数フロア貸したり、フロアの一部を貸したりしていることを考えると、そもそも「空室率」という考え方は馴染むのか・・・・。

Ａ：基本的に10年後の空室率を予想しろといわれて正確に計算できる人はいないでしょうね。

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ＩＲＥＭ主催のＣＰＭ資格コースの講師として呼ばれて、いま博多におります。

9月1日火曜日は定休日でしたが、朝から電車を乗り継いで横須賀からおばあちゃんの原宿、巣鴨の近くまで行って一棟マンションのリフォーム工事のコンサル。

何から何までやるとだいたい1400万円位の予算になるんですが、そこはそれ費用対効果の問題があるわけで、今すぐにやらなくてもいい部分や、逆にすぐにやらないといけない部分、あるいは費用の割りに効果が薄い部分や逆の部分なんかがあるんです。

そのあたりを現地で見てさしあげました。

ＣＰＭの世界では、

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みなとみらいオフィスはこんな立て看板の似合う横浜中華街の近くです。全国の街並みが個性を失ったと言われていますが、いえいえまだまだそんなことありませんよ。

今日は朝から、プロ向けの市場分析を専門にしている会社の担当者と打ち合わせをしました。

いままではファンドなど法人向けに事業展開をしていたのを,今後個人投資家向けのサービスを開始したいので意見を欲しい、そして提携してなにかできないかという内容です。

同社の社長は、以前セミナーでご一緒させていただいて、このあいだも東京ビッグサイトの賃貸住宅フェアで隣同士のブースになったものでご縁を感じます。

フェアでは、その場で賃料査定をしてニアピン賞になると鐘をカランカラン的なことをしていましたが、実はその中身は結構すごいんです。

ＮＯＩ利回り（収益性）と安定性、優位性、将来性、流動性の各評価要素との関連性を比較したポジショニングマップや、駅近物件や築浅物件の希少性と標準偏差の関係を示したデータを見せてもらいました。

賃貸市場に出てからどのくらいの期間決まらなかったとか決まったとかのデータも含まれています。

投資をするときに、「賃料」と「空室率」は重要なポイントです。

より正確な見込みの上で投資を組み立てないとエライことになります。

それから、投資をするときにはどうしても利回りに目が行く人が多いんですが、実はＮＯＩ利回りがある程度確保さえできていれば、それ以外の立地条件や物件自体の優位性を優先順位にする投資家もいるんです。

投資家も人それぞれですから。

どれが良くてどれが悪いと言うことではありません。

そんな切り口で使えないかということです。

試しに、ＣＦネッツのＰＭスタッフに査定してもらった引きなおし賃料と、膨大なデータから同社が抽出した賃料のすりあわせをしたら、驚くことに殆ど一致していました。

むこうも驚いていましたが。

あとは、設備・仕様といった室内の賃料変動要因や、リフォーム・リノベーションによる賃料調整が本来は必要ですからそういった点を指摘させてもらいました。

課金方法や、価格設定についても意見を述べさせてもらいましたので、近い将来みなさんにとっても心強いツールがひとつ増えるかもしれませんよ。

みなとみらいオフィスはこんな立て看板の似合う横浜中華街の近くです。全国の街並みが個性を失ったと言われていますが、いえいえまだまだそんなことありませんよ。

今日は朝から、プロ向けの市場分析を専門にしている会社の担当者と打ち合わせをしました。

いままではファンドなど法人向けに事業展開をしていたのを,今後個人投資家向けのサービスを開始したいので意見を欲しい、そして提携してなにかできないかという内容です。

同社の社長は、以前セミナーでご一緒させていただいて、このあいだも東京ビッグサイトの賃貸住宅フェアで隣同士のブースになったものでご縁を感じます。

フェアでは、その場で賃料査定をしてニアピン賞になると鐘をカランカラン的なことをしていましたが、実はその中身は結構すごいんです。

ＮＯＩ利回り（収益性）と安定性、優位性、将来性、流動性の各評価要素との関連性を比較したポジショニングマップや、駅近物件や築浅物件の希少性と標準偏差の関係を示したデータを見せてもらいました。

賃貸市場に出てからどのくらいの期間決まらなかったとか決まったとかのデータも含まれています。

投資をするときに、「賃料」と「空室率」は重要なポイントです。

より正確な見込みの上で投資を組み立てないとエライことになります。

それから、投資をするときにはどうしても利回りに目が行く人が多いんですが、実はＮＯＩ利回りがある程度確保さえできていれば、それ以外の立地条件や物件自体の優位性を優先順位にする投資家もいるんです。

投資家も人それぞれですから。

どれが良くてどれが悪いと言うことではありません。

そんな切り口で使えないかということです。

試しに、ＣＦネッツのＰＭスタッフに査定してもらった引きなおし賃料と、膨大なデータから同社が抽出した賃料のすりあわせをしたら、驚くことに殆ど一致していました。

むこうも驚いていましたが。

あとは、設備・仕様といった室内の賃料変動要因や、リフォーム・リノベーションによる賃料調整が本来は必要ですからそういった点を指摘させてもらいました。

課金方法や、価格設定についても意見を述べさせてもらいましたので、近い将来みなさんにとっても心強いツールがひとつ増えるかもしれませんよ。

賃貸住宅フェア二日目。昨日は、賃貸管理クレーム日記のクマこと熊切君の講演でしたが、こちらも満員御礼で立ち見が出る状態でした。

セミナーをする人ならわかると思いますが、「もしもチラホラしか聞きに来る人がいなかったらどうしよう」という潜在的な不安感があるんですが良かったです。

今日、最終日は倉橋がC会場でしゃべります。

あの弾丸トークが５０分で収まるのかなぁ・・・。

熊切君のセミナーは賃貸クレームの話ですから、

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昨日は七夕だったんですね。

忙しさにかまけて忘れていました。

会社は休みでしたが、午前中は物件の決済と引渡しで仕事、午後は子供たちの小学校に行って保護者面談。そのあと夏用のスーツを作りに元町のブルックスブラザーズに行ったり、なんだかんだ忙しかったです。

そういえば最近は父兄参観とか言わなくなりましたね。差別的（封建的？）だからでしょうか。

今日、水曜日も会社の休みなんですが、東京都宅建協会の法定講習を受けに九段会館に来ています。

テーマは３つで、公益法人改革の話や不動産取引における倒産法令なんかの他に、「人権をめぐる課題」というのがありました。

入居審査なんかで、性別・国籍・出身などいろんなケースでの差別がいまだにあります。これを無くそうという「啓蒙」、もとい、「啓発」活動ですね。

このあいだ、チューリップ不動産の水谷紀枝社長の本「シェアハウスで蘇る不動産新ビジネス」を読みました。

都心で暮らす未婚女性のために普通の一軒家を借り上げてシェアハウス化しているということが書いてありました。

これから仕事を探しますという上京したての独身女性は確かに入居審査が通りにくいです。それから敷金・礼金も含めた初期費用が高いですね。

貸主側からすると入居者に滞納されたり行方不明になってしまったりすると困りますのでどうしてもハードルを高くしてしまいますし、それは自分を守るためにも至極もっともなことなんですが、客観的にみるとこういった方々はやっぱり差別されているかもしれません。

社会性もあって、

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原宿交差点のサテライトスタジオで生放送に出演してきました。

南青山オフィスでの個別コンサルの前に15分ほど。

「不動産王」ＭＣの３人、Ｗコロン木曽さんちゅう・ねづっち、それから眼鏡アイドルの時東ぁみさんと久しぶりの再開です。

スタジオとなりのハンバーガーショップでは家族連れのお客さんもたくさんいて、お孫さんがおじいちゃんと何か飲んでました。きっと「ソフト（祖父と）ドリンク」でしょう。

不動産投資のハナシもそこそこに、おじさん三人でナゾカケしまくっていました。

放送の前、午前中はＵ田さんの会社でやっている戸建賃貸の現地説明会をちょっと覗かせてもらいました。

横浜市磯子区でオフィスから近いもので。

１８坪の２ＬＤＫ（大き目の２ＤＫかな）が２棟と２戸１が１棟。あわせて４世帯＆広い駐車場で、家賃は１３～１４万円の設定だそうです。

駅から歩いて１６分で、狭い路地の奥ですから場所がイマイチなんですね。

ハウスメーカーから１Ｒアパートの企画が提案されていたそうですが、確かに難しいです。

そこで戸建賃貸という選択肢にしたということですが、

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今日も朝から忙しかったですよ。

朝7時半に三浦半島にある自宅を出て高速を飛ばして数十キロ離れた最初の約束場所に。

10時に駅の改札で待ち合わせだったので、横浜のオフィスに車を置いて電車で行くつもりでしたが、直接向かったら道が空いていて１時間も早く着いてしまいました。

南青山建築工房http://aoken-cf.jp/の協力企業になってくれそうな工務店の社長に会いにいったんです。建築部門のみんなで。

腕のいい大工さんを大量に抱えているうえに、

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今日も朝から忙しかったですよ。

朝7時半に三浦半島にある自宅を出て高速を飛ばして数十キロ離れた最初の約束場所に。

10時に駅の改札で待ち合わせだったので、横浜のオフィスに車を置いて電車で行くつもりでしたが、直接向かったら道が空いていて１時間も早く着いてしまいました。

南青山建築工房http://aoken-cf.jp/の協力企業になってくれそうな工務店の社長に会いにいったんです。建築部門のみんなで。

腕のいい大工さんを大量に抱えているうえに、

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この間の水曜日休みに買い物にいったら美味しそうな鱸（スズキ）が売っていましたので買って帰って料理をしました。

書焼きにしても洗いにしても昆布締めにしても美味しい魚ですが今回はパスタ気分だったのでありあわせの食材を使ってイタリアンな感じに。

スズキの半身は塩コショウしてオリーブオイルでソテー。にんにく・鷹の爪・アンチョビペーストもいれて最後にブランデーでフランベ。

少量のコンソメスープと前の日にビールのつまみで食べたソラマメの残りをジューサーにかけてソースにしてこのうえにソテーしたスズキを乗せます。

残りの半身は薄造りにして水気をふき取ったうえで塩・胡椒して中華なべを使って軽く燻製。使いかけの新たまねぎとやっぱり残り物のソラマメと一緒にマリネにしました。

暖かかったのでパスタもさっぱり系の冷製に。

賽の目切りにしたトマトとモッツァレラチーズをボウルにぶち込んで、オリーブオイルとクレージーソルトをどばっとかけて茹で上がったスパゲティーニ（細めのスパゲッティ）を混ぜ合わせるだけ。

魚屋の息子で兄弟も多かったので料理は子供のときから得意なんです。レシピは適当、ありあわせの食材で和洋中亜なんでもできますよ。

ところで、スズキという名前。なんだか人の苗字みたいですね。字は違いますが。
でも、サザエさんには「スズキさん」って登場人物たしかいなかったような・・・。

アパートの名前をつけるときに昔は自分の名前をつけちゃう人が多かったです。

山田荘とか鈴木ハイツとか。

入居者は嫌がりますね。

だって住所を書くときに人の家に間借りしているみたいですし、

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　国土交通省は、３／２３に本年１月１日時点の公示地価を発表しました。３年ぶりに対前年下落となりました。全国平均で、住宅地は3.2％。

商業地は4.7％の下落です。

　実勢価額はもっと下がっていますので、いつもながら、ずれを感じます。

　今年の路線価もおそらく下がることになると思います。そうしますと、銀行の担保評価も下がるということになります。

　４月以降、銀行の融資姿勢がどのように変化するのか、ヒアリングをしていこうと思っています。

「都市化が進んだ地域は１０点満点で何点だと思う？」

午前中、みなとみらいオフィスから車で程近い場所に売りに出ている中古アパートをスタッフのみんなで見に行きました。

車の中で投資分析や市場分析、建築構造や法令、あるいは物件自体の目利き的な話をよくします。社員教育の一環でもありますから。

みんな「９点！」「６点？」真剣に答えてくれます。

「答えは・・・・８点（発展）」。親父ギャグもついつい出ます、物件を見に行くときってテンション上がりますからね（迷惑？）。

この物件は同時期に建築されたアパートと比べるとずいぶん安普請で１０年は老けていましたので資本改善の費用と効果を含めて要検討という感じでした。

化粧で直るものと直らないものってありますから。

逆に予算をかけすぎてオーバークオリティなんていう場合もあります。

このあいだこんな相談がありました。

人口十数万人の某市でＪＲの駅から徒歩２０分近い立地です。

相談者のかたは結構盛り上がっていました、

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春一番とともに鼻がぐずぐずです・・・。

花粉症は二つの意味で悲惨（飛散）ですね。

今日は一日中横浜港南台の本社で会議をしたり個別コンサルをしたりしています。

南青山建築工房の仕事もしてもらっている黒川クン（通称クロちゃん）のデスクもここにありますので、この間「週間住宅」新聞で取材されたハイグレード賃貸テラスハウスの2月16日号記事コピーをもらいました。

それから、

続きを読む "急遽家賃が２割もアップに・・・" »

満員御礼！！　キャンセル待ちあります。

開催もうすぐの不動産投資道場　五周年記念セミナー　
不動産投資の戦略２００９

http://www.sftd.jp/audios/seminar_090211.php

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今日は定休日でしたが、建築業のほかに宅建業の免許もある㈱南青山建築工房の法定講習で赤坂にある港区の区民センターに行きました。

黄色いフリースを着て地下鉄の駅から青山通りを歩いていたら、

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昨日は定休日でしたが、ＨＬＰ（ハウジングライフプランナー）資格の試験がありましたのでＪＲ関内駅近くの横浜会場へ昼過ぎに行きました。

試験自体は５０問で２択ですから２時間半の試験時間のはじめ１５分ほどで終わってしまいました（合格しているかは別として・・・）。

試験そのものよりも会場ビルの地下で昼食をたべたとき、そこそこボリュームのあるメニューだったのに、お会計のときに「足りましたか？」と聞かれたのが引っかかりました（笑）。

今日は東京駅八重洲南口近くの㈱リクルート本社ビルに来ています。
半年に一度の２１Ｃ住環境研究会へ参加するためです。

リクルートフォレントと首都圏で活躍する管理会社１８社が共同でつくっている会です。勉強会や情報交換会、そして３年ごとの入居者意識調査などをしています。

今回は

続きを読む "ハウジングライフプランナー" »

年明け早々、また麻生総理がマスコミに叩かれていました。「悲観主義は気分のものであり、楽観主義は意思によるものである」。

フランスの哲学者アランの「幸福論」からの引用だと思いますが、要は「いま世の中、大変な状況だけど、ただただ悲観にくれるのではなくて元気を出していきましょうよ」というメッセージと私は受け止めました。

もちろん一国の首相ですから景気を含めた舵取りの責任はあると思いますが、別に彼が原因で招いた不景気でもありませんからバッシングを見ていると可哀想な気もします。

幸福論の内容はひとことでいうと「幸福かどうかは事象に対する個人の心の反応が決める、ゆえに絶対的幸福というものは存在しない」ということだったと思います。

般若心経でも同じ趣旨の一文がありますね。物事に意味はなく一切が無である。自分が認識するからあるがごとく感じるというような意味だったと思います色即是空　空即是色って。

哲人中村天風師も「幸せは心ひとつの置き所」なんて言っていますね。

昨日深夜のＢＳ１１「不動産王」は２００９年の不動産市場を予測するといった特番でした。

ＦＰ北野琴奈さんと一緒にＶＴＲなしの全編コメントという長丁場をこなしました。

そのなかで、

続きを読む "猪俣淳が選ぶ！　今年の不動産投資におけるキーワード" »

あけましておめでとうございます。

今年も宜しくブログにお付き合い願います。

正月元旦は子供たちと初詣に行きました。

私が育ったのは横須賀の海沿いで、

続きを読む "新年のご挨拶＆戦後最多の自然減" »

今日は、一日みなとみらいオフィスの横の会場を借りて加盟店会議です。

大阪・福岡・新潟・富山ｅｔｃ全国からＣＦネッツ加盟店の皆さんが集合しています。

開始前の十数分、このあいだ全国ネットで放映されたウチの熊切君の「クレーム対応」の番組ＶＴＲをみんなで見ました。

「因果な商売だよな～」と深夜のコンビニ駐車場で部下の佐々木君といっしょに遅い（深夜2時の）夕食をとる姿にみんな苦笑いしていました。

少なからず経験がありますからね、ここに集まっているみんなは。

大変です。クレーム対応は。

番組の中では、

続きを読む "賃貸管理におけるサービスリクエスト" »

「修繕費がかからない新築アパートがいいと思うんですが、ちなみに修繕費はいくらくらい積み立てればいいでしょうか？」という質問がありましたのでお答えします。

建物のライフサイクルコストという考え方があります。建築→修繕・管理→解体・処分で１サイクル。

およそ６０年の耐用年数を想定している鉄筋コンクリート造の建物などは建築費の4～5倍かかるといわれています。木造は想定年数がもっと短いですからもうすこし少なくなりますが。

修繕費の考え方は二つあります。ひとつはご指摘のように経費化して積み立てる考え。ただ、これは資本改善の予算ですから厳密にいうと経費ではありません。ファンドなどはこういった見方をします。

もうひとつは、

続きを読む "投資物件の修繕費の積み立て" »

先日、富山コンサルティングデスクでコンサルや打合せがあったので、先週に引き続き、またまた富山に行ってきました。

・・・・日帰りで。

横浜みなとみらいオフィスの山内君は朝一番の新幹線で大阪から出社してきたそうですから似たようなモンです。

彼は大阪での会員向けイベントのお手伝いで飲んだあと（帰らせてもらえずに）大阪の実家に泊まったそうです。

富山は11月24日（祝）にフィールドワークセミナーｉｎ北陸でまた行きますので、今月は３回。ほぼ毎週ですね。

富山市も高岡市も石川県の金沢市も、同じ北陸とはいえそれぞれ市場性も違いますので楽しみにしています。

地方開催のフィールドワークに参加される皆さんには東京開催のものや他の地域のものもあわせて参加されるよう勧めています。地元の市場と比較できますし、いろんなことが肌で感じられますから。

富山は他の地方都市と同様なかなか厳しい状況ですが、そんな中でもちゃんと利益をだしている投資家の方もいます。

ただ、

続きを読む "収益物件の建築" »

明日10月31日はハローウィンですね。

元々はケルト人にとっての大晦日なんだそうですが、私の誕生日でもあります。

私が子供の頃は日本ではそんなに騒がれていませんでしたが、いつの頃からか（バブルの頃？）ひとつのお祭りとして定着しましたね。

シカゴでフランク・ロイド・ライトの住まいを見に行ったときに彼の設計した住宅があちらこちらにある高級住宅街を歩きましたが、それぞれの家が工夫を凝らして庭や玄関にハローウィンの飾り付けをしてありました。

「住まいは負債」なんていいますが、

続きを読む "マイホームは賃貸ＶＳ購入" »

株も商品取引も為替もエライことになっていますね。

景況感が悪くなってキャップレートが上がり物件価格が下がっています。

特にファンドや業者が持っている物件は「○○月までに決済してくれるなら▲▲万円値引きます」とか「現金決済してくれる人なら申込順は無視して物件を回します」とか悲鳴に近い声を聞きます。

ファンドは大抵ノンリコースローンでスキームを組み立てていますので、

続きを読む "私の財産告白" »

「虎ノ門」の表示が「トラ之もん」だったらなんだか嬉しいなとくだらない妄想をしながら銀座線に乗って昨日の水曜日、表参道に行きました。

会社は休みだったのですが、

続きを読む "管理会社を選ぶ基準" »

今朝、ＴＶニュースを見ていたら大分県教育委員会の例の事件で逮捕者がでたと報じていました。

「20万円分の商品券を受け取った」とのことでしたが、「もしかして、もらったのは”お食事券”（汚職事件）だったんじゃ？」という疑念を感じている人も多かったのではないでしょうか・・・（いない？）。

同じニュースで台風13号の話題も。

時速10Ｋｍで小型だけども被害の多そうな台風とされていました。

地名に「谷」「沢」「窪（久保）」と付いている場所は水害の被害を受けやすいですと防災コンサルタントの方が言っていましたが、その通りなんです。

四谷・渋谷・大久保なんかですね。谷底のような地形の場合は周囲から雨水が集まってきますので場所によっては新宿区なんかでも最大2ｍの浸水被害がでるところもあります。

震災と同じように洪水被害についてのハザードマップはいろんな自治体で整備されていますのでチェックしておくと良いでしょう。

※国交省ハザードマップポータルサイトhttp://www1.gsi.go.jp/geowww/disapotal/index.html

よく、階数をとるために道路から１階部分が下に下がって半地下的になっているマンションなんかがありますが、水害には弱いですから土嚢の準備が必要かもしれませんよ。

それから、ゲリラ豪雨に見舞われるとそれまで起こらなかった雨漏りが発生する場合があります。

入居者から連絡が来る前に先回りして気にしておくと良いでしょう。

でそうな場所は・・・

続きを読む "水害リスクのチェックポイント" »

空室を早く埋めるために家具・備品を設置してモデルルーム化したいという趣旨のご相談がありましたのでご紹介します。同じような悩みを抱えているオーナーさんも多いと思いますので参考になるのであればということで・・・

Ｑ．先日、ハウスクリーニングの終わった部屋を確認に行きました。 部屋の中に、芳香剤を置き、物件近辺の店の情報、主要駅までの時間、 オーナーから内見に来た方への手紙を置いてきました。
借りる側からすれば、住んだ時のイメージが分かると良いだろうと思い モデルハウスとまではいかなくても ベッドやテレビ、机やテーブルなどを置いた状況が分かる写真があったらいいのにな、 と考えました。
とはいえ、実際にモノを運び込むのは大変そうです。 ＣＧで合成するか、ハリボテのものを探すか... 。モデルルーム用のハリボテセットとかは無いのでしょうか？
何かアイデアがあれば教えてください。

Ａ．建築家の作品展示を見に行ったりすると、スチロール製と思われる無着色の什器備品がセットされていたりするのを見ます。
あるいは、

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あ、暑いというか熱いですね。

さっき家内が窓を開けたとたん熱風が吹き込んできたので思わず「情熱熱風セレナーデだ！」と叫んでしまいました（古っ）。

夏休みに入ってちゃんとお父さんをやっていますよ。

今朝は小学校の体育館で行われている子供たちの大縄跳びの練習につきあって応援＆指導をしてきました。

今日が終戦記念日であることを知っている子供はわずかひとりでしたので、最後のコメントを求められたときにわが国が日清・日露・太平洋と戦ってきた意義や意味。自分のためだけではなく誰かのために使命感を持つことの価値といったことを小学生相手でしたが話しました。みんなで正座して黙祷もしましたよ。この戦争で亡くなった軍属230万人と民間人80万人のために。

でも昭和と平成の違いはあれ20年8月15日。当時の小学校5年生は昭和10年頃の生まれですから現在の73歳。

当時の人口は確か9000万人ですから30人に一人は戦争で亡くなったんですね・・・
今日集まったのは30人ほどでしたから。感慨深いです。

昨日は上野の国立科学博物館でたっぷり6時間、その前の日は横浜洋光台のはまぎん子供宇宙科学館。亡くなった父の墓参りにも連れて行きました。

子育て頑張っています。

せっかく戦争を生き抜いた皆さんと戦争で亡くなった皆さんが残してくれた、守ってくれたこの日本ですから、ちゃんとした大人に育て上げて社会に送り出すのが親となった自分の使命だと思っています。

子供は半分は親のもの、半分は社会のものですから。

どこかで時間をとって新刊執筆の残り半分をしないととは思っていますがこれから城ヶ島に行って花火大会とＢＢＱですからねぇ・・・。

不動産に関係あることも一応書いておきましょうか。

ＢＳ１１「不動産王」で20日にロケがあるんです。

私自身の不動産投資について物件を写したりコメントを加えたりしてＶＴＲを作るのですが事前に放送作家のかたからメールで質問がありました。

そのなかで最初（23歳のとき）に買った物件についての質問がありましたのでご紹介させていただきます。

当時は昭和55年～57年の第2次マンションブームが終わって市場が冷え込んでいた時期でしたのでなんとなく共通点があるかもしれません、この夏休み自宅購入を検討している方の参考になるかも知れませんからね。

Ｑ．最初のマイホームをご購入された理由や決め手について教えて下さい。この時は投資を意識されていたのでしょうか？１件目のマイホームは売却益が出たのでしょうか？

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火曜・水曜と本来は連休でしたが、ばっちり仕事がはいりました。

火曜日は金融機関に行って建売や土地分譲を計画している何ヶ所かの用地取得に対する融資の打ち合わせをしたり、先月相談を受けた借地権のトラブルに関する合意書のチェックをしにいってあげたり。

そして昨日水曜日は東京千代田区の九段会館で東京宅建協会主催の研修会がありましたのでそちらに参加してきました。

こういった研修会では、けっこうウトウトしている人が多いのですが、昨日のテーマは前半：犯罪収益移転防止法や住宅瑕疵担保履行法といった新法例の解説　　後半：不動産取引における「立退き」のポイントといった興味深いものでしたのでみんな真剣に聞いていました。

こういった講習や研修ではなるべく最前列に陣取るようにしていましたが３階席までびっしりと混み合っていました。

皆さんに関係するとすれば・・・

続きを読む "立退き" »

月曜日の深夜生番組「不動産王」の収録を終えて初めて自分の車を運転して帰りましたが疲れました。無事皇居の横の毎日新聞社から横須賀の自宅までたどり着けましたし、次の日が連休だったのでまぁ良かったですが、夜は弱いです。

前の日はフィールドワークセミナー懇親会のあと新潟から最終電車で帰宅、その前の日は夕方から青山での個別コンサルをこなして最終電車で新潟入り、その前の日は会社の方針会のあと三浦三崎で遅くまで倉橋と小料理屋で飲んで、その前の日は不動産証券化協会のディナーパーティー。

よくよく考えてみたら睡眠不足でした。

まぁ、布団に入って５秒で熟睡。４時間寝れば復活という感じの体力ですから親に感謝といったところですが４０代も後半になってきましたのであんまりムリをしないようにとは思っていますよ（思っているだけ？）。

番組で取り上げられたのは路線価の話題とノンリコースローンの話。

路線価は例年よりも１ヶ月早く、

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2日間集中セミナー　 猪俣道場
http://www.sftd.jp/audios/seminar_080906.php

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不動産・マンションのキーワードで引っかかった一週間のTVニュースの中からひとつを取り上げて解説する「ウィークリーTVリサーチ」というコーナーがBS11月曜24時からの生放送「不動産王」のコーナーであります。

今度、スペシャル版で、今年に入ってここ半年のニュースから気になるものをピックアップしてコメントしてくださいという依頼がありました。
A4コピー用紙20枚にリストアップされた項目にざっと目を通して必要なものは収録画像をデータでもらってという作業になります。

2月20日　NHK総合「おはよう日本」～マンション販売大幅減少
4月2日TV東京「株式クロージングベル」～マンション市況・回復はいつ？マンション販売14年ぶりの販売低水準。回復は不透明との分析。
4月9日　TV東京「ワールドビジネスサテライト（WBS）」～国内では中小の不動産業者の経営が悪化。業績下方修正が相次ぐ。
4月16日TV東京「モーニングサテライト　TOKYO　FLASH」～首都圏マンションの販売戸数が１８％減で14年ぶりの低水準。売れ残りも16年ぶりの低水準。
4月21日TV東京「WBS」～建設・不動産で資金需要が減少。
4月30日NHK総合「ニュースウォッチ９」～07年度住宅着工数、建築基準法改正により大幅落ち込み。
5月15日NHK総合「ニュース」～マンション販売戸数6ヶ月連続減少。首都圏で売り出されたマンション戸数は前年同月比２９．７％減少。
5月15日TV東京「WBS」～資材高騰・逆境のゼネコン。4月度の首都圏マンション平均価格は前年比１５％値上がり。
・・・不動産市況に関連するニュースが目立ちます。

それから

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2日間集中セミナー　 猪俣道場
http://www.sftd.jp/audios/seminar_080906.php

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昨日は、みなとみらいオフィスのみんなと一緒にワゴン車に乗って物件の下見に行きました。

手分けしてあちらこちらバラバラに行ったりすることもあるのですが、一緒に行くと色々な見方ができますし、特に経験の浅いスタッフにとってはとても勉強になったりします。

私も時間の許す限りはなるべく同行するようにしています。

今回は横浜市の南区から金沢区、横須賀へ飛んで次に戸塚区に舞い戻ってというルートです。

同じ売主の建売アパートで完成したものを２箇所見ましたが、

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今日９日は、朝一番で霞ヶ関にある東京簡易裁判所でクライアントと一緒に即決和解の立会い、横浜のみなとみらいオフィスに戻って建築コンサル関連の進捗状況報告を受けて打ち合わせ、ご紹介のお客様の娘さんと息子さんそれぞれの自宅購入の相談を電話で受けて、さらに新組合（ＬＰＰ　不動産相談室かながわ）の設立準備の打ち合わせと走り回っていました。

合間をぬってメールチェックをしていたら、不動産投資に関するこんな質問が来ていましたので、この場をかりてお返事します。

同じような内容で悩んでいる方は結構いらっしゃると思いますので参考にしてください。

質問の趣旨は・・・
１）都内にマンションの一室を所有している
２）賃貸で貸すと１０～１５万円で貸せる
３）売却する場合だと２０００万円弱で売れる
４）このまま貸すか、はたまた売って別の物件で不動産投資をするか・・・

こういった内容です。

回答はこんな感じでしておきました。

・・・ローンがいくら残っているかにもよりますが、考え方としては売った場合に手元に残るお金を使って他の投資をした場合と比較してどうかと言うことになります。

仮に賃料が１５万円とした場合、

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ＣＦネッツは4/29から5/7まで9日間のＧＷ休暇です。

でも、仕事がいくつか残っていますもので出社しています（いまはみなとみらいオフィスに寄ったところです）。

行きがけにいま資本改善工事をおこなっているアパートに寄って進捗状況をチェックしてきました。

鉄骨で駐輪場を作ったアパートは本体が組みあがって下地の防錆塗装が終わった状態。このあと塗装に入りますが、繰り延べを予定していたフェンスと階段もなんとなーく塗りたてのものと並べてしまうと貧乏くさい風味が強調されそうなので、急遽一緒に塗装工事をするように手配しました。

せっかくコンクリート打ちの外階段もタイル仕上げにしますしね。

もう一箇所は２棟とも足場が組み終わって屋根の塗装工事が始まっていました。

擁壁もジョリパット＆石貼り仕上げにしますし、いままで仕切りのなかった一階部分もブロックフェンスを全部やり直して区割りしますのでこれからは「専用庭付」で募集するつもりです。

ＧＷ明けには完工しそうなので楽しみです。

あと、現場にいったらインターフォンに

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昨日は午後から新中野でＡＲＧＵＳの入力方法に関してのセミナーに参加しました。
「ＡＲＧＵＳ」。不動産分析汎用ツールとしては世界で最もポピュラーなソフトです。

アメリカで開発され、世界50カ国で１万８千以上のライセンスを持ちＲＥＩＴをはじめとした不動産投資ファンド・銀行や諸金融機関・不動産鑑定士などが利用しています。

ＣＦネッツでは基本的にＩＲＥＭ（米国不動産経営管理士協会）が使用しているキャッシュフロー分析シートを使っています。

ひとことで言えば「ＡＲＧＵＳ」はこのＩＲＥＭで使うシートを簡易版にして、

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資金洗浄（マネーローンダリング）という言葉があります。

組織犯罪などで得た利得の出所をいろんな方法で隠匿するという犯罪行為ですが、今月（08年3月）1日から法改正が行なわれて、不動産取引の世界にもこれを取り締まる法律が適用されることになりました。

ＪＡＦＩＣ（JapanFinancialIntelligenceCenter）の「警察庁刑事局組織犯罪対策部犯罪収益移転防止管理官」という、名刺に書いたらそれだけでいっぱいになりそうな肩書きの皆さんが運用の担当をされています。

犯罪組織やテロ組織への資金の流れを監視して、これを食い止めるという重大な役目を担っています。

組織的犯罪処罰法（平成12年施行）で金融機関等による「疑わしい取引の届出」が義務付けられました。

疑わしい取引とは、「急な資金需要があって・・・」とか何らかの理由をつけて常識外の安値で売買がされたとか、逆に考えられないような高値で取引されたとか、はたまた契約の時と残代金決済の時の名義が急に変わったとか。なんか怪しいぞ？という取引です。

そして3年後の平成15年施行された金融機関等本人確認法で（１）運転免許証等による本人確認（２）本人確認記録の作成・保存（３）取引記録の作成・保存　が義務付けになったわけです。

今回は、

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今日は、朝から銀行で建物の残代金決済と引渡しをしました。

今回は投資物件ではなく、投資家の方のご自宅を㈱南青山建築工房で建てさせてもらったのです。

20人は鑑賞できるんじゃなかろうかというデカイ「シアタールーム」のあるこだわりの家です。

「自宅は負債」なんていうヒトもいますが、自宅は電卓の世界とは別ですからね。

自分が必要に感じて気に入ればいいんです（ムリさえしなければ）。

また、投資で考えて電卓で考えた場合、普通は「住宅ローン」ＶＳ「家賃」で比較しますが本来は「住宅ローン＋維持費＋固定資産税など」ＶＳ「家賃＋更新料＋住宅ローン相当額の補償額の生命保険料」でないと比較できませんね。

あとはインフレ率やそれぞれ特有のリスクがありますからそのあたりも換算しないと・・・。

「家探しは結婚相手を探すのと一緒」。

よく不動産関係の営業マンが言いますがまさにその通り。年収がこのくらいで、何歳くらいで、実家はうるさくなくて・・・なんて理想を持っていても、好きになっちゃうと関係なくなっちゃいますからね。

理想と現実のギャップを「妥協」で埋めるのも、あまり背伸びをしすぎると続かなくなっちゃうのも一緒です（笑）。

対して投資物件は従業員を採用するのと同じかな。

それぞれの持ち味・能力を持ったヒトを何人でも必要なときに必要なだけ採用すればいいわけですし、

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メールで確定申告についての質問がありましたのでお答えします。

区分１Ｒをお持ちのかたで、管理組合に毎月払っている「修繕積立金」は経費になるかならないか・・・というものです。

結論からいうと

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昨日（1/13）、東急東横線の8000系電車というのがさよなら運転をしていたらしくて駅のホームで黒山の人だかりを見かけました。

8000系は昭和44年（1969）営業運転開始ということらしいですから40年近く走っていたんですね。

20歳のとき（1981頃？）に当時付き合っていた今の嫁さんの家に遊びに行くのに良く利用していましたが残念ですね。

当時はステンレスボディの最新式列車という感じでモダンだなぁと思ってました。乗換えで使った目蒲線は現在渋谷駅前に鎮座している緑のカエルみたいな車両が現役で走っていましたから。

昨日は、

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南青山オフィスで外部の方と打ち合わせをしました。

投資用の新築区分マンションを販売している会社の方で、今まで購入された方やこれから購入を考えている方を集めて毎月セミナーを行っているそうなのですが、次の講演をお願いしたいというオファーです。

セミナー事業部の岡本さんが「多分、ウチがいつもやっている投資分析のハナシをするとそちらのお客様が全部こちらに流れてしまうかクレームになって逆効果だと思いますよ」と対応してくれていたらしいのですが、「それでも、ぜひ」ということになって時間を作ったわけです。

別に新築区分マンションやそれを売っている皆さんに恨みがあるわけでもなんでもありませんが、計算するとやっぱりどうしても合わないんです。

ネット利回り（単純に管理費・修繕積立金・固定資産税程度を折り込んだ利回りではなくて、空室率や賃料の低下なんかも折り込んだ本当の意味でのネット利回り＝ＦＣＲですよ）が4％台の物件をローン借り入れに対する年間返済額の割合（ローンコンスタント＝Ｋ％）5％でお金を借りて買ったら当然逆ザヤになりますね。

もちろん全額現金で購入すればそういったことはなくなりますが、こんどはレバレッジが効かないのでＦＣＲ以上の利回りで自己資金を回すことが出来なくなります。

そのあたりの論理的根拠をホワイトボードに書きながら説明してあげたのですが、それでもなんとか良い点を探して欲しいようです。

「そのままではおっしゃるとおり持ち出しになってしまいますが、繰上げ返済をしていけばキャッシュフローがでると思うんです」・・・「でも、それはそれだけ自己資金（Ｅ）を入れたという事になるから自己資金の利回り（ＣＣＲ）はいずれにしても低くなりますね。このくらい入れると赤字は解消できますが」

「でも、長い目で見たらよい投資になると思うんですが、そこのところを」・・・「30年後にやっとキャッシュフローが出てもねぇ。＜貨幣の時間的価値＞を折り込んだ分析をするともらえるお金の価値は現在から遠くなればなるほど低くなるから長い目で見ると余計に損になるよ。」

「そうすると、投資とは別の観点で・・・保険とか節税とかそんなことで見ればどうですか？」・・・「そうすると投資としての大前提が崩れない？それに原則的に節税は経費がいろいろかかる初年度でしょ？それが終わったらただの赤字の物件になっちゃうしね。それにちゃんと儲けながら保険・節税の効果を得ることができる物件あるよね」

・・・不動産投資について人前で話をする限りは、基本的な考え方を曲げることなく洗いざらい伝える使命があります。

「投資は自己責任」って言うからにはちゃんといいことも悪いことも、というかそもそもどういう仕組みなのかということを知ってもらわないとマズイし、そこで提供する情報に恣意的な操作があったら下手したらサギになっちゃうよね？とたずねたら「本当はそう思っているんです」と納得してくれていました。悪い人ではなさそうです。

せっかく声をかけてくれた会社の商売を邪魔するようなことになったら申し訳ないですから、

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ある人から寒ブリを、ご近所から泥付きの大根をいただきました。

「寒ブリ」はお正月前後になりますのでちょっと早いですね。サイズからいくとイナダ（ハマチ）といったほうが正しいかもしれません。

照り焼きや煮つけ、はたまた潮汁でもいいかなぁと思いましたが、しゃぶしゃぶにすることにしました。

本当は、昆布だしにカブをせっせと大量にすりおろして食べると最高なのですが、せっかくなのでいただいた大根をピーラー（皮むき器）で薄くむいて一緒にシャブシャブすることにしました。

旨かったです。

一応、魚屋の息子なので小学校3年生の時から出刃（包丁）と柳刃は仕込まれています。労働力の一人として（笑）。

家が商売をやっている上に兄弟が多かった（７人）ので、

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不動産証券化マスター試験の結果発表が水曜日にありました。合格点は65点以上。
おかげさまで70点で無事合格していました。

普通の四択試験は二つくらいまで選択肢を絞り込んでエイヤッで回答できたりするのですが、この試験は「問：この中に誤った選択肢はいくつあるか？」「解答：①１つ②２つ③３つ④全部」といった出題方法なので一筋縄ではいかないのです。

受験当日、教室内の３０％は受験をあきらめて欠席していましたがやっぱり受験しないと結果は出ませんからね。同級生の皆さん。

一次試験の合格者はこれから来年の2月まで３教科のＷＥＢ受講を受けたうえでそれぞれの教科のレポートを提出。

そのあと集合教育を受けて更に最終試験に合格すれば晴れてマスター資格が付与されるというわけです。

気の長い話です。

同級生といえば、昨日レッド・ウォーリアーズのギター＆ボーカルのダイアモンド☆ユカイこと田所豊さんと食事をしました。城ヶ島リゾートで。

持ち歌以外に何曲か懐かしい歌を歌ってくれたので歳を聞いたら昭和３７年３月生まれで同級生でした。

一緒に来ていた３０歳代の女性社員によると「凄いんですよ！この近さで歌ってもらえるなんてありえないですぅ！」と興奮していました。

彼女達の世代のロックスターなんです。

私たちの世代（恐らく彼にとっても）のロックスターはやっぱりＲＣサクセションでありクールスであり海外ではローリングストーンズやレッドツェッペリン、ディープパープル。すこし遅れてクイーンであるわけです。

ビートルズはもう少し上の世代の皆さんなんですね。

同級生（１９６１年４月～１９６２年３月生まれ）には他にどんな人がいるのか気になって調べて見ました。

布袋寅泰、ジョン・ボンジョヴィ、ＭＣハマー・・・・いますねぇ。
エディマーフィーやその吹き替えの山寺宏一（子ども番組で毎朝見かけます「モジャめがね」と呼ばれていました）、速水けんたろうお兄さん、カールルイスにベン・ジョンソン。
ナディア・コマネチ、ジャガー横田（笑）。

７歳の時には３億円事件がありました。毎日ＴＶで東大紛争の様子が放映されていました。

８歳の時には

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早朝、子ども達と近所の公園を掃除していたら、散歩のおばあさんに「あら、勤労奉仕してるの？偉いわねぇ」と声をかけられました。

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自分で所有する物件の清掃や管理を委託するということで法人を所有している方もいらっしゃると思います。私も含めて。

ここのところ同族会社に対する管理費の取扱が厳しくなって、平成１８年１０月に不服審査請求で原告が負けました。

知人が勤める会計事務所でも、１９年になって３件調査が入りました。管理費の全額否認は免れたそうですが、それでも減額されて修正申告になったとのこと。
調査が入った場合、法人は収入が減るので翌期で修正損がたてるので影響はありませんが、個人は所得税を追加で取られます。

税務署とかなりもめるので、最低限下記の整備が必要です。

続きを読む "『同属会社を使った管理委託』という節税の落とし穴！？" »

現金で区分を買い進んで行こうか一棟ものをレバレッジをッ効かせて買おうか悩んでいる方のトピがミクシィのコミュニティにありましたので書き込みをしておきました。（今日はちょっと長いですよ）

同じような悩みをお持ちの皆さんの参考になると思いますのでご紹介しておきますね。個人的には一棟ものの木造アパートばかり所有していますが別にＲＣの一棟ものも区分も否定するつもりは毛頭ありません。

質問の要約
①それぞれのメリット・デメリット、なんとなく分かるがどちらが有効かわからない
②都内の築浅物件は価格が高く、実質利回りで6%～7%いけば良いほうである
③築20～25年位の物件は長期保有する場合、将来的に色々な不安がある

・・・こんな感じで回答しておきました

「レバレッジをかけすぎるとネガティブに転じた場合に取り返しが付かなくなります。かといってまったくかけないのも効率が悪くなります。
区分・一棟ものそれぞれに良い点・悪い点（あるいは持ち味といった方がよいかもしれません）がありますので上手に組み合わせて行く事でしょう。
ちなみに、区分を何件か運用して出口で現金化して一棟ものというストーリーもあります。
ちなみに、区分が個人の与信を傷つけるという情報が出回っていますが、そんなことはありませんよ。（新築の区分はいきなり赤字になりますから確かに足を引っ張りますが） 」

ここでもうひとつ不安が頭をもたげます。
④減価償却に伴って、売却出口の時点で、価値がかなり下がるのでは？
⑤それまでに利益を出せるような物件を購入できれば良い？

これに関しては・・・

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先日は「敬老の日」でしたが、聖徳太子が大阪に悲田院という今で言う高齢者施設みたいなものを9月15日に作ったのが始まりともいわれています。

2003年から9月第3月曜日になって今年は17日だったということですね。

私は、視力は子供の頃から良く、このあいだの健康診断でも両眼1.5でした。めがねのお世話になることも一度も無かったのですが小さい字を見るときに眼を細めて離してしまうんですよね。最近。

もしかして、というか間違いなく「老眼」！？

まぁ、46年近く交換することなくこの眼を使い続けていたわけですから、性能が落ちるのもいたし方ありません（笑）。

先週の休みに近所のホームセンターに行ったついでにルーペ（写真）を買いました。

白色ＬＥＤも内蔵されている優れものです。

ただ、

続きを読む "高齢者というボリュームゾーン" »

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大学生相手に一文字5円でレポート・論文の作成を請け負った業者の記事が朝刊にでていました。

せっかく大学に入学して学ぶチャンスを得ているのに「ナンデ？」という感じです。もったいないし、ズルをして要領よく振舞っても最後にはツケが回ってくるのが世の中だということを知ってもらいたいです。

昨日は朝から一日中、南青山オフィスで個別コンサルをしていました。

それぞれ１時間半から2時間、びっちり5件（！）。

その前の日もグループホームの建築に関しての個別コンサルが事業協同組合でありましたので、休み明けそうそう目の回るような忙しさです。

ギプスをはずしたとたん１００ｍダッシュ的な（笑）。

今日は今のところ3件の予定ですが、

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昨日は、みんなで空室になっている物件を中心に見てまわりました。

三浦半島から始まり、相模原エリア、八王子エリア、府中エリア。車2台に分乗してウン百キロ走りました。

巡回担当者からの報告や市場動向からわかることもありますが、やはり最終的な答えは現場にあります。

アパートのブロック塀に無断で共●党の選挙ポスターが3枚も貼ってあった物件がありました。その場で掲示責任者に連絡をとって撤去してもらうようになりましたが、政治的・宗教的なポスターが貼ってあったりすると、入居しようかなと思って現地に来る人にとってはマイナスイメージです。

また、駐車禁止の黄色い札がついたままホコリをかぶっている原付バイクも置いてありましたが、これもそういう入居者がいるんだなということでイメージが悪いですよね。

これは札に書いてある警察署に連絡をとりました。最終的には放置バイク・自転車の処分についての案内を各入居者に行なって日にちをおいて処分ということになります。

世帯数以上の自転車が、しかもどう見てもこれ5年は触っていないだろというのが雑然と放置されている物件って結構ありますが、これを片付けるだけでも成約率があがったりします。

それから、掃除。

業者に頼んでやってもらっている現場だったのですが共用廊下の人が通る幅の数十センチだけテキトーに掃いてあって手すりも何もホコリだらけなんていうのもありました。

これは今日、業者を呼んで厳重注意しておきました。

掃除の仕様がこと細かく決められていなかったり、現地での取り決め・指示が具体的でなかったりという問題もあり、いろいろ弁明していましたが、「何のために掃除をお願いしているかという本質を理解していますか？」という質問をさせてもらいました。

「入居者の方やこれから借りようかと思って見にくる方が清潔感を感じてもらえるようにする」というのが答えです。

もしも、

続きを読む "空室経営から学ぶこと" »

賃貸の募集図面を作りました。

ＣＦネッツで管理しているマンションでハイシーズンを過ぎてから空室がでてしまったのです。

東京近郊にある乗降客３万人の駅から徒歩５分ですから決して場所は悪くありません。

現況の募集図面が特に特徴の無いものだったもので、まずは現場を見ようと思って車を飛ばして行ってきました。

建物はホワイトタイル張りの瀟洒なマンションです。

裏にまわると綺麗な小川が流れていました。きっと多摩川の支流なんでしょう。

小ぶりなマンションには珍しく、エクステリアで門扉がきちんとついていて１階のピロティが駐輪場になっています。

設備はＩＨヒーターと浴室乾燥機が新規設置されていましたが図面での表示は「付いています」とそっけないもの。

地域的には駅の反対側まで歩いていけば１０分ほどで多摩川の河原にでます。

人も物件もそうですが、なるべく「いいところ」「持ち味」を見つけることが大事だと思っています。

そしてそれをどうアピールして「ここに住んでみたいなぁ」というキモチになってもらうかという事を切り口にするといろんなアイデアが出てくるわけです。

募集図面はＢ４とかＡ４とか決まったスペースに様々な情報を盛り込まないといけません。

ネット全盛の時代ですが、

続きを読む "募集図面の上手な書き方" »

昨週は土日二日間とセミナー講師をやってきました。

土曜日はサラリーマン流不動産投資道場の５時間セミナー、日曜日は不動産投資実践塾リスク編で３時間。

土曜日のセミナーは不動産投資に関する代表的な本の内容を投資分析で検証する内容でした。
初の試みでしたが皆さん満足して帰られました。

腰が痛くなりましたが、なんとか無事終了しました。

そして、この前の木曜日にはＩＲＥＭ　ＪＡＰＡＮ東京支部でＣＰＭの皆さんを対象に不動産投資のコンサルのやり方について１時間半お話ししました。

倉橋のスケジュールをみているとこれでもまだまだだなと思いますが結構へとへとになってきました。
今日も懇親会のあとスタッフのみんなで焼酎を飲みましたし。

でも「なるほど！」と受講者のみなさんの顔色がかわる瞬間をみるのが私の心の支えなんですよね。

9月には、18時間の『2日間集中セミナー 猪俣道場』が開かれます。

元気を出してスケジュールをこなしていきたいと思います。

★動きの早い先進大家さんはセミナーにも多く参加しています。　⇒　　　★不動産投資人気Blogランキング★

※お知らせ※「サラリーマン流不動産投資道場」主催のセミナーが７月７日に開催されます。
５時間かけて代表的な不動産投資家の手法を検証していくという前例のない内容です。
興味のある方は覘いてみてください。

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今日は東京丸の内に来ています。

本当は今日明日と連休だったのですが、昨日アルゼンチン国籍のユダヤ人のG君から「紹介シタイ人ガイルヨ、キヨシコレル？」と連絡があって打ち合わせになってしまったのです。

ちなみに、彼は私の義理の弟で日本語ペラペラです。

外資系ファンドの＊＊＊＊＊＊日本法人。日本人社長と白人CFOとお話をしました。
二人とも私と同世代（多分）。

一応、私もCPM（米国不動産経営管理士）、なので希望する地域と価格帯・用途、投資指標の目標値を教えてもらって情報提供するようにしました。話が早いです。

行きがけに本社によって物件資料とリストをコピーしておきましたので、

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興味のある方は覘いてみてください。

→「１日版猪俣道場『猪俣淳が斬る！あのノウハウ本の大誤算』」

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名古屋での講演から帰ってきました。

前日から現地入りをして市内をうろうろしながら市場調査をしてきました。
ミッドランドスクエアをはじめ再開発ビルが目白押しのご当地ですから、興味深々です。

駅前ロータリーの角に築年不詳の木造２階建て店舗を発見しました。しかも床屋と雀荘。

名古屋駅はＪＲ・新幹線・名鉄・近鉄・地下鉄のターミナル駅で人口２２０万人の名古屋市の中心エリアです。

一日あたり乗降客１０９万人を誇る駅前に・・・・信じられません。

駅の東西で活気が全然違うということは、名古屋駅前の賃貸専門業者で長いこと働いていた経験を持っている、本社ＰＭの小串君から聞いていましたのである程度の予備知識は持っていましたが予想以上でした。

曜日の関係かもしれませんが、
特に、不動産投資は「貸せてナンボ」ですから貸せるか貸せないか、いくらで貸せるかといった市場分析は本当に大事です。

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→「１日版猪俣道場『猪俣淳が斬る！あのノウハウ本の大誤算』」

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宮崎駿監督作品「天空の城ラピュタ」（写真）が今夜ＴＶ放映されるというので、子供達が朝から騒いでいました。

８６年の作品ですから、今から２１年も前だったんですね。

そのころは丁度、不動産業界に就職して３年目。この年の２月に銀行金利が4.6％という記録的な低金利を記録して不動産の売れ行きが爆発的に良くなった時期でした。

その前年のプラザ合意による処置でしたが、びっくりしました。

なにしろそれまでは住宅金融公庫の新築融資は5.5％、中古融資は6.5％、横浜市建築助成公社は7％というのがずーっと続いていましたのでみんなが飛びついたわけです。

不動産取引の最前線にいたものとして実感としてのバブルのスタートはこの年だったと記憶しています。

この物語の最後には主人公の女の子が破壊の呪文「バルス」（だったかな？）を唱えて、天空の城が崩れ去るという結末になりますが「バブル」という時代の崩壊を予感していたのかもしれませんね。

話しは変わりますが、この物語の元になったのはスィフト原作のガリバー旅行記に出てくる「ラピュタ」という空飛ぶ都市の話しだそうです。

小人の国や巨人の国の話しは有名ですが。

ちなみに、

続きを読む "『天空の城ラピュタ』から思い出す１９８６年の頃の不動産投資" »

過去、二回開催した2日間集中講座、「猪俣道場」。
あの「猪俣道場」が「1日版 猪俣道場」として遂にセミナー開催決定です。
『猪俣淳が斬る！あのノウハウ本の大誤算』と題したセミナーを7月7日（土）に開催します。

詳細はコチラ：
http://www.sftd.jp/audios/seminar_070707.php

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年金もエライ事になっています。

読み仮名が分からなくて・・・というのもあきれます。最初に仕組みを考えた人はだれなんでしょうか。

どうも三鷹の倉庫にも１億人分の資料が眠っているそうなのですが、これの突合せをしていくことを考えると気が遠くなります。

昭和３６年４月２日以降（女性ならば昭和４２年４月２日以降）が誕生日の方は６５歳にならないと受給できないことがすでに決まっています。

一番最初である昭和３６年１０月生まれの私の場合でも、今から２０年後の２０２６年の受給開始ですから制度自体どうなっているかわかりません。

さらに、

続きを読む "年金はあてになりません！だから・・・" »

定期借家契約について先日のブログでも少し触れましたが、いざ退出してもらうときには再契約を拒絶すればいいだけなのでオーナーとしてはなかなか魅力的な契約形態なわけです。

期間が経過したら追い出されてしまう可能性があるのはちょっと・・・。ととる入居者がいれば募集上はマイナス要因になることもありえますが、居住用の自宅マンションを貸すのとアパートなどを貸すのとでは違いますから、入居者は気にしないようです。

中には普通借家契約でも「2年したら出ないといけないんですよね」というひともいますので。

先日,都内のＰＭ会社の方とお話ししましたが、契約の80％は定期借家契約だそうです。募集図面に入居者向けへの説明書きがあって「なるほど！」という名文だったのでご紹介させていただきます。

★定期借家契約のメリット★
入居者様はお引越しして生活を始めなければ物件の状況はよくわかりません。
たとえば、お隣に「困った方（夜中に騒ぐ・共用部分を汚す等）」が入居された
場合、定期借家契約ではそのような方を一定期間（最長で契約終了まで）で退出
していただくことができますので、物件全体の環境を良好に保つことができます。
優良な入居者様にとっては住み心地のよい物件となります。

・・・どうでしょう。借りようかなと思っている人に安心感を与えるとともに、不良入居者を実は何気なくガードしているんですね。不利なんじゃないのと取られる可能性を逆にメリットとしてアピール。素晴らしいです。

ただ、1年以上の定期借家契約の場合は契約満了の6ヶ月前に賃借人に通知をしないといけませんし、

続きを読む "大家における定期借家のメリット・デメリット" »

先日の大掃除でやっと書斎（コーナー？）ができました。

何年か前に那覇の近くの国道沿いにある中古家具店で購入した小さなデスクキャビネットが私の小さな城です。

この家具は１９５０年代に米国で大量生産されたカエデ材家具を塗装・金具交換で生まれ変わらせたものです。素材は米軍基地で引越しがあるたびに大量に放出されるそうです。

絵画やリトグラフなども大きなものから小さなものまで、気に入ったものをいたるところに飾ってあります。

子供の頃から大家族で狭々と暮らしていたので、住まいに対しての憧れと思い入れは人一倍なのです。

今日は南青山オフィスでびっちりと一日中個別のコンサルをしていました。全部で５組（！）。

今日もそうですが、最近ローンが払い終わった、あるいは購入する時に比較的多めに自己資金を入れた上に最近の物件値上がりで担保力が増したという自宅を利用して何か出来ないかという相談が多くなってきました。

「自宅は負債」と言い放つコンサルタントの方もいらっしゃいますが、私はそうとも言えないと思っています。

マイホームを持つということは見方を変えれば「自分で自分に貸す」ともいえますので、購入した場合のローン返済と運営費が借りた場合の家賃収入と比較して割安であれば十分に「アリ」だと思うわけです。

また、

続きを読む "自宅用不動産を購入する意味" »

土曜日は住宅関係の広告が大量に入ります。

今日も、朝刊にどさっと折り込まれていましたので出社前に１時間ほどかけて目を通しました。

業界内で流通している情報はもちろん把握していますが、個人の住宅に投げ込まれる広告は「どんな価格帯のどんな間取り・大きさのものを広告として打つと反響があるか？」という命題に各社が知恵を絞ってお金を使って物件の選択をしていますので、いまこのときのニーズをつかむにはもってこいなのです。

私の住むエリアで、もしかしたら１００坪程の土地を購入するかもしれない状況にあって（南青山建築工房としてですよ）、どうやったらなるべく高い値段で買ってあげられるかと頭をひねっているところなのでいつも以上に真剣です。

その物件は容積率のいい地域ですし、間口もそこそこありますので建売とした場合、どういう分割にすればいちばん利益がでるかと見ます。

あるいは建売のアパートでもいいのですが、収益還元法で見た場合あまり家賃の取れない場所であれば逆に売値が下がってしまいます。この土地はまさにそういった場所にあります。

そうすると、建売で行くという選択肢になるのですが、１００坪の土地であればいくつか案が考えられます。

５０坪で２棟・３３坪で３棟・２５坪で４棟・２０坪で５棟。

２５坪より小さい分割ですと３階建てになりますから建築の坪単価があがります。

建物の建築費用は４０坪程度が一番坪単価が安く上がります。ハウスメーカーなどの標準プランはみんなそのくらいの大きさになっていますが、売値を安く見せるためには当然の流れなわけです。それよりも小さくなると「減坪割り増し」という形で単価が上がっていくという仕組みになっています。

風呂や台所、トイレ・洗面など住宅設備は大きな家でも小さな家でも入れる個数は変わりませんから面積割りにした場合、割高になるのは当たり前ですよね。

したがって上記の分割の場合５０坪で建物を４０坪くらいつけると原価は一番安くあがるわけです。

ただ、

続きを読む "不動産チラシから考えること" »

昨日は、南青山のオフィスで一日個別相談をしていました。

「南青山は芸能人を良く見かけます」という社内掲示板のコメントがありました。美輪明宏さんや井上和香さん、こないだはエビちゃんに会ったそうです。

エビちゃんってＮＨＫの会長の？と、とんちんかんな返しをする私も一人だけ見たことがありますよ。

ＣＣＢ（古いですね）のドラムをたたいている髪の毛がレインボーカラーのひと。

もしかしたらほかの芸能人の方にも会っているのかも知れませんがたぶん気がついていないだけなのだと思います。

今日の新聞で「バブルへＧＯ！」という映画の広告が日立製作所と合同で出ていました。

ＣＣＢが活躍したころはバブルでしたね。

映画の内容は、債務超過で国家破産寸前の2007年、阿部寛演じる経済産業省エリートが日立製作所の開発したドラム式洗濯機型タイムマシンで1990年に舞い戻りバブル崩壊を食い止めに行くというストーリーだそうです。

ホイチョイプロダクションの映画ですから楽しめそうです（2月10日公開）。

1985年（昭和60年）のプラザ合意に端を発し、1991年（平成3年）頃まで続いたバブル景気。当時はいざなぎ景気・岩戸景気に続いてなんて名前にしようかという論議もあり、たしか女性の社会進出が目覚しいので「卑弥呼景気」にしようということになっていたと記憶しています。

でも、はじけて「バブル景気」というのが定着してしまいました。

教科書でバブルを習った今の30歳より若い世代の方はご存じないかもしれませんが、当時はすごかったですよ。物件情報は日に日に少なくなっていき普段は20ｃｍの厚みはあるアットホームのマイソク図面は十数枚に・・・。

かろうじてまとまった契約も油断していると手付金倍返しで売主から解約。7000万円の契約で受け取った手付金700万円を倍返ししても1億円で再販できればそのほうが得ですもんね。仁義も何もありませんでした。

不動産投資も「月々わずか○○万円の持ち出しで購入できます！」といううたい文句が普通でした。マイナスのキャッシュフローということですから投資でも何でもないですよね。でも、買って一年を待たずに数百万、数千万単位で値上がりするわけですからみんな飛びついたわけです。

ここ最近、地価バブル再燃か？と言われていますが

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年末の忙しいクリスマスイブに、横浜駅東口のベイクォーターの駐車場に車を止めたまま電車で南青山に向かいました。分刻みのスケジュールで横浜で行っていた金融機関での契約が予想外に時間がかかったためその場で判断しました。

道路もショッピングモールも車や人であふれかえっていました。横浜も表参道も家族連れや恋人たちでいっぱいです。

クリスマスは古代英語クリステス（キリストの）マース（ミサ＝祈り）から来ています。

欧米ではイスラム教をはじめとした他の宗教に配慮して「冬祭り」という名称に統一しようとした動きが9.11テロ以降にあったそうです。ところがキリスト教徒以外の人々も含めて多くの反発を買い、大手小売店でもクリスマスセールの名称が復活したといった記事がこの間載っていました。

考え方もいろいろですね。

日本ではあまり宗教的な対立は目立ちませんが少子高齢化にともないいろんな国の人たちが今後も流入していくことでしょうからこういった問題もそのうち表面化するかもしれません。

「50年後の人口は8000万人！？」という人口統計予想の結果がセンセーショナルに報じられていますが

続きを読む "50年後の人口は8000万人！？" »

今日は、午前中から６つの別々の業者さんから売りアパートの相談を受けました。

Ｗ社さんは、５００㎡の土地を開発行為で区画して販売しようかという相談。

Ｒ社さんは、藤沢市の間口が狭く奥行きがかなり深い土地に１Ｒ24戸にしたら売れるかどうかという相談。

Ａ社さんは、中古アパート１２０坪の敷地のうち６０坪が傾斜地になっているものを中古と新築で分けて分譲した場合にいくらで売れるか？あるいは賃料は妥当か、銀行の評価・融資はいくらくらい出そうかという相談。

Ｅ社さんは火災事故があった現場の土地を買わないかという話しが来ていて、そういったマイナス要因を踏まえてどの位の売値・利回りなら売れるか、つまりその土地の仕入れ価格はいくらくらいが妥当かという相談。

Ｈ社さんは横須賀市の駅から徒歩5分位の場所で16㎡程度の１Ｒを10世帯（表面9％前後）で計画しているが大丈夫かどうかという相談。

Ｔ社さんは東京・神奈川の土地＋建築で仕上がり8％前後の物件を数物件これから持ってきていただきます。

書籍やブログ、ＨＰをご覧になってご相談に見える業者さんもいらっしゃいますし、

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不動産投資をする方のなかでロバートキヨサキ氏の影響か、「自宅は負債」と言い切る方もいらっしゃいますが自宅は24時間365日利用するものですし、他所で借りればそれなりの賃料負担が発生します。

自宅を持つことは言い換えれば自分が自分に貸しているとも言えます。

あるいは、

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先日、某外資系不動産ローン会社の方と打ち合わせをしました。

従来アパートローンを組む場合に保証人が立てられなかったり居住地、投資物件の所在地が金融機関の取り扱いエリアに該当しないなどの理由で不成立のケースが散見されました。

また、一般的には建物構造によって定められた減価償却期間から建築後経過年数を差し引いた年数が適応ということで、中古の木造アパートや重量鉄骨造マンションはローン付けが困難でした。

そこでこの問題をクリアする金融機関を探していましたが、とうとう見つけ出しました。

年数は一棟ものであれば構造・築年数に係らず最長３５年まで融資可能です（４５歳以下の場合）。

これって、わかる人にはわかるスゴイ規定です。

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