CFネッツ猪俣淳の「サラリーマン大家さん、もっと勉強して下さい！」

CFネッツ猪俣淳の「サラリーマン大家さん、もっと勉強して下さい！」 tag:www.sftd.jp,2012:/inomata//10 2010-12-22T01:55:03Z Movable Type 5.12 家賃査定 tag:www.sftd.jp,2010:/inomata//10.5550 2010-12-16T01:54:01Z 2010-12-22T01:55:03Z

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サラリーマン流不動産投資道場 http://www.sftd.jp/ ------------------------------------------------------- ■　２０１１年３月、５年間の歴史に終止符を打つ　「第十回猪俣道場 The Final」が開催されます。　本気の長期的成功を目指す投資家が対象です。　１０００ページを超える資料と共にプロへの階段を駆け上がる２日間。　ぜひお越しください。　　▼詳細はコチラ「第十回猪俣道場 The Final」　http://www.sftd.jp/audios/seminar_dojo_final.php ------------------------------------------------------- 今日の日本経済新聞に「都市機構、高額賃貸2万6000戸を売却　居住者反発も」という記事が出ていました。 ※ブログランキング、むむぅ・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 以下引用。　国土交通省は来年から独立行政法人の都市再生機構（ＵＲ）が保有する賃貸住宅を民間企業や個人に売却する方針を固めた。家賃が月15万円以上などの高額物件を対象に、数年かけて最大約２万6000戸を販売する。民間よりも安いとされる家賃の引き上げも検討する。機構が抱える膨大な債務を圧縮して経営の効率化を目指すが、居住者からの反発も予想される。ＵＲは賃貸事業で約11兆円の債務を抱え、政府の行政刷新会議が業務の一部を民営化すべきだと指摘している。国交省はＵＲの抜本改革は避けられないと判断し、賃貸住宅の売却を決めた。ＵＲが保有する賃貸住宅は約76万戸。家賃が月15万円以上の高額物件は約２万6000戸あり、このうち約6000戸は月20万円以上の物件だ。代表的な高額物件には、東京都港区の「アクティ汐留」、新宿区の「河田町コンフォガーデン」、中央区の「ベイシティ晴海スカイリンクタワー」などがある。来年中に首都圏を中心に数百～数千戸、数年以内には最大２万6000戸を一般競争入札にかける方針だ。家賃20万円以上の物件がすべて売れれば5000億～6000億円程度、15万円以上の物件がすべて売れれば１兆～２兆円規模の収入になる可能性がある。だが不動産市況が低迷しており、実際にどれだけ売れるかは不透明だ。入札には不動産会社などの民間企業のほか、個人も参加できる。不動産会社が購入後、１戸単位で個人に売却することも認める方向だ。　高収益を見込める高額物件は民間でも運営可能で、ＵＲが手がけることに批判が根強い。国交省はこうした批判に加え、高額物件の方が販売しやすいと判断した。　ただ売却対象物件の居住者が反発する可能性もある。貸主が代われば、家賃が上がる可能性があるためだ。単純に比較できないが、不動産関係者の間では「ＵＲの物件は民間よりも１割程度安い」との見方もある。　国交省は来年早々にも居住者説明会を開き、理解を得たい考え。居住者の保護策として、売却時に「数年間は現状の賃貸業務を続ける」などの付帯条件を設けることなどを検討する方針だ。　国交省は負債圧縮のため、家賃の数％程度の引き上げも検討する。ただＵＲの賃貸住宅の居住者には低所得層も多く、どこまで家賃を上げられるかは不透明だ。　国交省は今年度内にまとめる工程表に、ＵＲを賃貸住宅と都市のインフラ整備に社内分社化して新たな公的法人にしたうえで、将来的に政府100％出資の特殊会社にする方針を盛り込む。以上。以前、Ｔ●Ｓの夕方の報道番組でコメントを頼まれて、都内にあるＵＲの高額賃貸に取材班といっしょにいったことがあります。]]> 黒塗りのハイヤーが横浜まで迎えにきました。番組の内容は、ＵＲの団地で草むしりや掃除を行っている業者が、系列企業で競争入札も無く特命で請け負っているので、そこに不正があるのではないか？ということで、そこのところを鋭くエグって欲しいという依頼でした。クルマのなかで受け取った資料を精査していたら、実は費用的には民間と比べると結構安かったんですね。逆に、投資分析をしてみたら周辺の賃料相場に比べて、取っている賃料が安すぎるというのが問題点だったもので、そのあたりを正直にＴＶカメラの前でコメントしました。ＵＲは公共性が高いので、低所得者の住居を確保するというセーフティーネットの役割はあると思いますが、年収700万円以上の世帯に安い住宅を供給するのは、民業圧迫だし膨大な借金を抱えてまでする必要があるかどうかのほうが問題だと思いますと・・・。放送を楽しみにしていたら、すべてカットされていました。番組を企画したプロデューサーがここに住んでいたということを後で聞きました。苦笑するしかありませんでしたが・・・。そのことを当時、ブログに書いたらそれを読んだＵＲのエライ方が何人かでお礼に見えました。すぐに賃料が上げられるかどうかは別として、民間の手に渡れば今までのようなヌルイ運営にはならないと思いますから、賃貸市場にとっては大きなインパクトになると思います。ちなみに、低所得者層向けの団地群は、国や自治体に運営が移行するようです。続きです tag:www.sftd.jp,2010:/inomata//10.5530 2010-11-29T02:30:17Z 2010-12-10T02:31:41Z

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サラリーマン流不動産投資道場 http://www.sftd.jp/ ------------------------------------------------------- ■　２０１１年３月、５年間の歴史に終止符を打つ　「第十回猪俣道場 The Final」が開催されます。　本気の長期的成功を目指す投資家が対象です。　１０００ページを超える資料と共にプロへの階段を駆け上がる２日間。　ぜひお越しください。　　▼詳細はコチラ「第十回猪俣道場 The Final」　http://www.sftd.jp/audios/seminar_dojo_final.php ------------------------------------------------------- 昨日は小倉での講演を終えて、新幹線で夜遅くに大阪入りしました。今日は、時間が空いたので難波から船場まで心斎橋筋をぶらぶら歩いてから、地下鉄で移動し黒門市場で韓国料理を食べて、新世界の「だるま」で串揚げを食べて将棋観戦と、大阪の下町を楽しみました。忙中有閑です。 ※ブログランキング、むむ？・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 韓国料理店では、遅い昼食だったのでいろいろ世間話をしました。]]> 釜山に５千万ウォン（５００万円位）の区分を持っていて人に貸してるとか、韓国は年金が無いから年金受取方式の保険に入るとか、日本並みに離婚率や非婚率が高くなってるとか。勉強になりました。干しタラのスープで唇やけどしましたが。ホテルに戻って、これから二日間行われる「猪俣道場」資料の最終チェックを終わらせてから、メールの確認をしていろんな相談に回答しました。そのなかで、とある方から「今年を振り返って・そして来年の展望は」といった内容の記事を書きたいのでアンケートに回答してくださいというのがありました。（質問１）今年は不動産投資家、大家さんにとって、どんな年だったと感じられますか？鳩山・菅と迷走政権が続き、落ち着いて展望を得られない年でした。 6月の貸金業改正で廃業に追い込まれる貸金業者が続出したのも、明日はわが身と感じた管理会社や大家は多かったのではないでしょうか。敷金・更新料の貸手不利な判決が歓迎されたり、滞納家賃の取立てに制限が加えられたり・・・弱者保護という名の下、「契約は履行すべきもの」という商行為の根幹を否定する風潮がより強まった年でもありましたので、アパート経営に携わる人の多くは投資行為に消極的にならざるを得なかったのではないでしょうか。一方、それを見越して積極的に買いに入っていた投資家も目立ちました。金融機関も資産背景がある投資家には昨年以上に積極的に融資に取組む姿勢を見せていましたが、そういう投資家に限って現金で買ったりするんですよね。（質問２）個人的に、または仕事の中で今年印象に残った出来事や、大きな変化などを教えて下さい。金融機関の変化が特に大きかったと思います。「事業からのキャッシュフローを重視し、担保・保証に過度に依存しない融資の促進を図る」という金融庁の監督指針をうけて複数の金融機関が、こんなローン商品を考えているがどうかということで相談に来られました。 9月の中間決算ではＳＭＢＣが過去最高益を出したり三菱ＵＦＪ・みずほも大幅増益したり、どこの金融機関もリーマンショックの傷跡から、たち直っているようですが、一方、企業の投資マインドが低調で、資金需要が伸びないのでカネ余りになっているんですよね。150兆円位。住宅金融支援機構の賃貸住宅向け融資も仕分けられて2011年度をもって廃止となるようですから、その分もやらないといけないということですし。なんとかチャンスをうかがっている姿勢が感じられました。あと、9月にライフ住宅ローンと、ファーストクレジットの経営統合があって（住信Ｌ＆Ｆ）どっちが主導権を握るのかなぁとみんなで話していましたが、ライフの流れがそのまま続いてほっとしていました。（質問３）今年は、地方圏の空室率増加や賃料下落、人口流出などがクローズアップされましたが、こうした問題に対し、どのようにお考えですか？全国を回りますが、どこも大変だと思います。結局は需要と供給のバランスなわけで、ここ数年の供給の中心は全国的にファンド系の２５㎡前後で賃料ちょっと高めというのだったもので、こういったのが特に苦戦しています。アトラクターズ・ラボの沖社長に聞いたら、都心10区の４千戸を調査した結果、新築を除く：４．５%、新築を含む：８．３％、新築：３０．３％なんて言っていました。人口流入してくる皆さんの収入は決して高い人ばかりではないですから、ファンドが建てる高額物件に入れる人ってそんなに多くないんです。でも、殆どの区でワンルーム規制があってほんとうに小規模なアパートとかでないと、もう賃料を抑えられる狭いのは建てられないのが現実です。リクルート社の西村編集長（ＳＵＵＭＯ）からもらった資料では、入居者が決め手にした項目は「ダントツで賃料そして次に駅からの距離と間取り」となっていました、逆にあきらめた項目は「ダントツで築年数、次に広さと初期費用」。要は、場所が良くて、そこそこの家賃なら、古くても狭くても我慢する。というイマドキの感覚なんだと思います。あれだけ不人気の象徴だった３点ユニットも、私が参加している２１Ｃ住環境研究会の入居者ニーズ調査では、１０年前の水準まで妥協レベルが戻っていました。これは首都圏の一例ですが、各エリアで間取りと物件のレベルをマトリックスにして調査すると何もかも空室がひどいということは実は無いんです。あるレベルの、特定の間取りは空室率が非常に低いということがありえます。例えば富山県の高岡駅周辺のシングルタイプでは、３万５千円～４万円のものは空室率３２%ですが、５万円～５万５千円のものは１５％とか。決して家賃が安いほうが決まりやすいわけでもないのが面白いところです。他にも１ＬＤＫタイプは空室率２％とか。３ＬＤＫは２２％とか・・・調べるとこういった結果が出てきます。要は、そこに必要とされている物件で不足しているものであれば空室は少ないし、余っているものは苦戦するということです。広告料やインセンティブや紹介料。呼び方は様々ですが、入居者を紹介してくれた業者に出す手数料がありますが、あっちこっちに行くたびに「いくら位が相場ですか？」ということをよく聞きます。福岡や大阪、仙台は２ヶ月～１ヶ月というのが多いでしょうか。札幌は２ヶ月で、場合によっては４ヶ月なんていうのもあるそうです。でも、福岡の飯塚という人口１３万人の街とか、宮城の福島県との県境のあたりとか、福井県とかそういったところはいまだにゼロなんです。そういった紹介料が。需要も少ないけど、供給もあんまりないから低いところで均衡しているんですね。ファンドも進出していませんし。他にも、「来年はどんな年になるとお感じですか？」という来年の展望を賃貸事業全般と個人的なものとも聞かれていますが、長くなってしまったので、また明日。ＰＭと賃貸管理は似て非なる tag:www.sftd.jp,2010:/inomata//10.5506 2010-11-21T23:51:01Z 2010-11-24T23:53:36Z

18日久留米・19日飯塚の福岡県宅建協会の講演、20日の危機管理（銀座）、21日...

サラリーマン流不動産投資道場 http://www.sftd.jp/ http://blog.with2.net/link.php?323857 危機管理編のあとの情報交流会（＝飲み会）は、少人数だったのでいつもと違うお店に行きました。和食系のリーズナブルなお店ですが、内装が凄かったです。銀座らしいというかなんというか・・・。]]> 猪俣道場」。こちらには、神戸の「不動産投資専門税理士」叶温さんも受講されにきます。パワポが1200ページ近くなってしまった原因のひとつにはこの「税金」の部分を大幅追加したからなんですが、やっぱり緊張しますね。あんまり微に入り細にいり突っ込まないでくださいね。]]> 不動産投資でありがちな失敗 tag:www.sftd.jp,2010:/inomata//10.5467 2010-11-05T04:17:01Z 2010-11-08T04:18:31Z

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サラリーマン流不動産投資道場 http://www.sftd.jp/ ------------------------------------------------------- ■関西在住の方に朗報です！　既に３０名の方がお申し込み済み！空き枠はあと２席！　本気で投資家を目指す人だけが対象です。　　初の大阪開催が決定！「第九回猪俣道場 in 大阪」　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- 西船橋に行ってきました。 ※ブログランキング、ナルホド・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 大手ハウスメーカーさんの研修会で「ＣＰＭ流不動産投資コンサル入門」という話をさせていただきました。千葉と茨城一帯の営業所に所属する100名ほどのアパート建築営業の皆さんが、ずらーっと勢ぞろいです。今回は2回目で前回の参加者もたくさんいらっしゃいましたので、建築営業をされている皆さんがコンサル的な切口で仕事をするために必要なことの他に、「不動産投資でありがちな失敗」というのをご紹介させていただきました。知らず知らずのうちに、こんな結果をお客さんにもたらしていませんか？という話です。]]> １．市場価値を下げてしまう。更地は更地価格ですが、アパートや賃貸マンションを建てるとその時点で収益還元価格の世界になってしまいます。特に家賃が安かったり、空室率が高かったりすると、建築してしまったことにより更地価格より価値が下がってしまったという失敗は結構あります。逆に言えば、そういった物件を中古で買って更地にすると儲かるんですけど。２．レバレッジを効かせすぎてしまう。借入によるレバレッジは効率を求める投資をする上では欠かせませんが、やりすぎると賃料低下・空室増加・運営費増加・金利上昇などによって、逆レバになってしまったときに、大変な持出しが発生してしまうことがあります。地主さんの建築は、もともと土地がありますからエクイティ（自己資本）多目の投資になるんですが、地価の安い＝賃料の低い地域ででっかい建物をフルローンで建てたりするとやっぱり破綻してしまうことがよくあります。３．経費倒れしてしまう固定資産税や管理手数料やメンテで結構な支出があります、不動産投資は。首都圏とかで坪単価１万円位の物件だと、家賃に対しての運営費はアパート15％前後、マンション17％前後、区分22％前後という感じになりますが、賃料単価が5千円のところでも、同じようにコストがかかりますから家賃に対しての比率が15％⇒25％前後、17％⇒27％前後、22％⇒32％前後という感じに割高になります。家賃1万円の区分マンションで、管理費6千円、固定資産税年間3万円なんていう金額であれば運営費比率は85％（！）ということです。４．税引き後の現金が残らない買った次の年は、大抵税金の心配はしなくても大丈夫ですが、そのうちだんだん増えてきます。設備の定率法にしてあった減価償却が終り、建物の減価償却が終り、ローン返済のうち元金分が徐々に多くなり・・・段階的に増えていきます。その間、家賃は下がり、空室は増え、あっちこっちメンテが必要になり。キャッシュフローもだんだん圧迫されてきます。十分な税引前ＣＦが確保できていなくて、時間軸でみた収益低下が大きい投資はあとで苦労します。５．結果的に投資になっていないバブルとか景気がいいときにはみんなキャピタルゲインの話をします。1億で買って何年か持ったら倍になる。だから毎月ン十万の持ち出しで買っても儲かるとか・・。景気が悪いときにはみんなインカムゲインの話をします。毎月ン十万のキャッシュフローがあるから売らずに持っておけば儲かるとか・・・。どっちも大事で、どっちも無視できません。クルマの両輪ですから。それは、キャッシュフローがプラスのまんまならいいですけど、赤字の運営になっている物件を持ちきれなくて手放したいのにフルローンで組んだ融資がたっぷり残っていて売るに売れないという事態ってありますよ。そのとき、保有中のＣＦの合計が1000万で、キャピタルロスが5000万っていったら何のためにその投資したの？っていう話になります。そして、もしかしたら建築受注が取れなくなる可能性があるけども、これらをちゃんと説明したうえで、建築するかしないかの判断をしてもらうということができますか？ということです。営業マンや営業会社にしてみたら、それなりの覚悟が必要です。目先の売上げを失うリスクがありますから。でも、そんなこと指摘してくれる人や会社は皆無ですから差がつくんです。船場吉兆の事件のときに誰かがこんな試算をしていました。「嘘やごまかしで利益を得た場合、それが発覚してこうむる損害はその利益の６倍」。逆に言えば、正直に、相手の利益を優先して目先の利益１千万円を捨てる覚悟のあるひとは、その相手の信頼を得て結果６千万円の利益を得るということだと思います。きれいごとではなく、正直は儲かります。そして、それは色んな企業が実証しています。プラスにもマイナスにも。しかし、今回に限らずアパートや賃貸マンションの建築や仲介をしているプロ皆さんを相手に講演をして感じることは、不動産投資に関しての知識が、勉強している一般の皆さんとあんまり変わらないレベルだということです。下手したら、これを読まれている皆さんのほうが勉強していると思います。研修参加者の皆さんにいくつか質問をしました。Ｑ１不動産投資の本を読んだことがあるひと？・・・20人くらい手が上がります。100人の中の。Ｑ２では、10冊以上読んだ人は？・・・1人もいません。Ｑ３自分で区分でもアパートでも、やっているひと？・・・2人だけ手があがりました。Ｑ４スマートフォンを使っている人は？・・・2～3人です。Ｑ５ブログやＳＮＳをやっている人は？・・・ゼロです。Ｑ６不動産投資のブログを読んだことある人？・・・ゼロです。Ｑ７宅建持ってる人は？・・・・これは40人くらい上がりました。Ｑ８では、建築士の免許は？・・・ゼロです。Ｑ９大学の建築科を卒業したひとは？・・1人だけいました。・・・ホントに？？という感じだと思いますが、この会社だけではないですよ。大手とはいえハウスメーカーの営業の人の現実です。そして、不動産業界も一緒です。だからこそ、（１）ちゃんとした勉強をして知識をつけて、（２）自社の利益よりもクライアントの利益を優先して考えられるコンサル的な立ち位置をもてるようになれば、他社と差をつけられるようになるんです。この研修を企画したのは、実は私のを含めたウチ（ＣＦネッツ）のセミナーをいくつか受けていらっしゃる支店長さんなんですが、こういった研修の必要性を肌で感じたんだと思います。自分で勉強してみて。企業研修もやっていますので、興味のある方は企画開発室セミナー担当まで問い合わせしてみてくださいseminar@cfnets.co.jp（宣伝）。今月の下旬に、福岡の宅建協会４ヶ所で講演がありますので、同じ質問をしてみようかな。古い区分の注意点 tag:www.sftd.jp,2010:/inomata//10.5466 2010-10-29T04:12:56Z 2010-11-08T04:16:05Z

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サラリーマン流不動産投資道場 http://www.sftd.jp/ ------------------------------------------------------- ■11月開催ですが・・・　既に３０名の方がお申し込みされています。　本気で投資家を目指す人だけが対象です。　　初の大阪開催が決定！　「第九回猪俣道場 in 大阪」　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- Ｋ％の高い借金を返すか、金利の高い借金を返すか？・・・今日は、長いですよ。質問：書籍「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略～」Ｐ１７５　Ｋ％の解釈について。従来、繰り上げ返済の際、私は単純に高い金利のローンを優先して返済すべきと考えていました。Ｋ％は単年度のＣＦを生みだす数値のようですが、最終年までの金利の累積値から考えても、金利の高低は関係無く、Ｋ％の高いものから返済すれば得なのでしょうか？ ※ブログランキングお蔭様でようやく20位以内に・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 回答します。]]> Ｋ％とは、「年間の返済額÷ローン借入額×100」。つまり、借入に対して年間負担しないといけない元金と利息の合計額がどのくらいの割合なのか？という指標です。たとえば4000万円の借入をしたときに、aローン　年利2％10年返済　ｂローン　年利4%30年返済であれば、aローンの方が金利半分ですから有利に思えます。でも、返済額に焦点を合わせるとそうでも無かったりするということもあるわけです。この例でいけば、aローンの年間返済額は４４１万６６４５円（K%＝11.04％）、ｂローンの年間返済額は２２９万１５９３円（K%＝5.72%）。年間の返済額の差は２１２万５０５２円です。それは、そのまま年間のキャッシュフローの差になるということです。その投資家の目標（必要なキャッシュフローと必要な時期）やリスク許容度によって組み立て方が変わりますが、考え方としては以下の通りです。どちらを繰上げで返すかという選択肢は、どちらで借りるか（借りておくか）という選択肢ともいえますのでそういった切り口でご説明しますね。住宅情報誌などで時々、借入期間全体での支払い総額の比較を行ったりしています。例えば元利金等と元金均等はどちらが有利か？といった内容で。結論としては、元金均等返済の方が最初の返済額は多いがトータルの返済額は少なくなるので有利という結びのパターンが多いのですが、ここにはいくつかの要素が抜けています。特に、不動産投資を行う場合には欠かせない切り口ですからこのあたりも含めて判断すべきということです。欠落している要素は１．貨幣の時間的価値　２．キャッシュフローの再投資　３．金利が経費計上できる・・という点です。１）貨幣の時間的価値「今現在」のお金のほうが「将来」のお金よりも価値があるということです。今100万円もらうのと10年後100万円もらうのとどちらがいいですか？という質問です。当然、今の100万円がいいという人がほとんどだと思います。何故かというと、 ①10年後にもらえる保証がない ②10年間でインフレになってしまったらお金の価値が下がるリスクがある（デフレになったら、先にもらった100万円をとって置けば10年後にもらうのも同じことです） ③10年あったら運用して増やすことができる。・・といった理由があるからです。貨幣の時間的価値は、現在に近ければ近いほど高まりますし、未来になればなるほど低くなります。仮に、投資家の割引率が年間5%だったとしたら（インフレ予測や運用実績からみたら年間5%の複利で増やせないと投資する価値が無いよねと、その投資家が、あるいは市場が考えるということ）現在の１００万円は5年後の１２７万６２８１円と、１０年後の１６２万８８９４円と同じ価値という計算になります。逆に５年後の１００万円は現在の７８万３５２６円の価値、１０年後の１００万円は現在の６１万３９１３円の価値と同等ということでもあります。先ほどの例でいけば、スタート時点ですでにキャッシュフローの差２１２万５０５２円。最初の５年で１０６２万５２６０円の差が出ます。全期間を通じた返済額はK%の高いaローンのほうが少なくなりますが、ｂローンは、貨幣の時間的価値が高い「初期の段階」でキャッシュが取れるというのが特徴であるということです。２）キャッシュフローの再投資このキャッシュフローの差、約２１２万円／年を再投資した場合はどうでしょうか。仮にＣＣＲ１２％の投資を毎年行って、５年間買い増しをしたとします。初年度の投資のイメージは総投資額（物件価格＋諸費用）７４２万、ＦＣＲ（ネット利回り）７％、Ｋ％５％という感じだと思います。Ｅ（投下資本）２１２万円×ＣＣＲ（投下資本に対する利回り）１２％＝ＢＴＣＦ（税引前のキャッシュフロー）２５．４４万円２年目は最初の物件のキャッシュフロー約２１２万円＋追加投資した物件のキャッシュフロー約２５万円＝Ｅ２３７万円。これをＣＣＲ１２％で再投資・・・という具合に拡大していくことができれば、ａローン（2%10年返済）での投資の場合に比べて４１８万円前後のキャッシュフローを追加することができます。３）金利が経費計上できる初年度のａローンの年間返済額441万6645円のうち、金利は７６万６６６２円、ｂローンの年間返済額２２９万１５９３円のうち、金利は１５８万７１７８円。その差は８２万５１６円です。でも、不動産投資をする場合これは経費化できます。仮に所得税・住民税合計４３%での部分の計算であれば３５万２８２１円相当の税効果がありますから、実際の差は４６万７６９４円に縮まります。以上が、比較検討する場合のヒントになりますが、ここで言いたいのは「だからＫ％の低いローンを組んだほうがいい（Ｋ％の高いものを繰上げ返済するのが正しい）」ということでもないということです。投資にはさまざまな要素がありますし、投資家の目標・目的・考え方も違います。ご自身の投資スタイルに合わせて総合的に検討を加えていただければと思います。ワンルームマンションの利回りアップ施策 tag:www.sftd.jp,2010:/inomata//10.5395 2010-10-09T01:54:52Z 2010-10-09T01:58:10Z

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サラリーマン流不動産投資道場 http://www.sftd.jp/ ------------------------------------------------------- ■関西在住の方に朗報です！　既に３０名の方がお申し込み済み！空き枠わずか！　本気で投資家を目指す人だけが対象です。　　初の大阪開催が決定！　「第九回猪俣道場 in 大阪」　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- 久しぶりに、築地で昼飯を食べました。頑張れば銀座オフィスから歩いていけるんですが、行ったためしがありません。近所にいっぱい食べるところがありますから、いまだにバリエーションに困らないんですね。 ※ブログランキングお蔭様でようやく20位以内に・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 築地市場まで数分の、ということは歌舞伎座も銀座和光も聖路加病院も徒歩圏のすごい場所にある区分１Ｒをみんなで見に行ったんです。引渡しが済んだばかりですが、せっかくの空室なのでバッチリ資本改善したほうが良いのでは？という判断です。 22㎡弱という面積は、このあたりだと広いほうです。何年か前の日経アーキテクチュアに8.5㎡・家賃7万5千円の新築マンションの記事が取り上げられていましたが、ここのすぐ近くです。 8.5㎡はさすがに狭いと思いますが、それでも賃貸住宅として成立しちゃうのがすごいです。ちなみに、記事に載っていた入居者は50歳の単身者で普段はここから歩いて会社に通い、週末は別荘で暮らしているなんて書いていました。「17㎡前後で7万円台半ばの古いまんまの区分」と「築浅25㎡で12万円前後」というのがこのあたりの物件供給の中心ですから、「20㎡前後で新築レベルの内装がされていて9万円前後」というゾーンがはまりそうです。銀座のお姉さん方の入居も多いこの地域ですが、不景気のあおりを受けて築浅の部屋を出てもう少し安いところにという需要もありますが、汚いままの、あるいは簡単な原状回復だけした部屋を気に入るかというと・・・。読売新聞社も社屋の建て替えで確かこっちのほうに一時移転していたと思いますが、そういったところに勤めている高年収のＯＬやサラリーマンも同じだと思います。区分マンションは基本的に、全部、室内の設備を取り払って新規に作り直すことができます。3点ユニットバス＆共用ランドリーという古い物件も、バストイレ別＆室内洗濯機置き場にだってできますし、もともとの面積が狭いのでファミリータイプほどのコストもかかりません。たとえば、200万円かけたことによって、家賃が上がったり稼働率が改善されて年間のネット収入が30万円上がったら15%の投資ですから悪くないです。 7万5千円の家賃が9万円になって18万、空室が1.5ヶ月減って12万ですから十分ありえます。これが、200万円かけて上がる収入が10万円だと5%だから、合わないんです。2万5千円の家賃が3万円になって空室が1.5ヶ月減ってという感じでしょうか。ここが、賃料の取れる地域での投資なのか、賃料の取れない地域での投資なのかの差がつきやすい場所でもあります。どっちでやっても、資本改善コストは一緒ですからね。あと、注意するとすれば、室内だけうんとカッコ良くしても、エントランスや建物全体がみすぼらしいと効果半減ですから、そのあたりを買うときにしっかり見ておくということです。管理状態・維持状態の良し悪しは、自分自身で外部の資本改善ができない区分所有物件の場合にはとても大事です。それは、世帯数が比較的多いとか、管理費・修繕積立金が適正に設定されているとか、管理会社がしっかりしているとかいったことからも判断ができます。 ]]> この●●マンションをいくらで買うべきか？ tag:www.sftd.jp,2010:/inomata//10.5358 2010-09-20T05:33:24Z 2010-09-20T05:39:08Z

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サラリーマン流不動産投資道場 http://www.sftd.jp/ ------------------------------------------------------- ■11月開催ですが・・・　既に３０名の方がお申し込みされています。　本気で投資家を目指す人だけが対象です。　　初の大阪開催が決定！　「第九回猪俣道場 in 大阪」　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- 休み中に、投資家の方からメールで相談が来ました。「○○マンションは投資目的の物件として、どのように判断されますか？」・・・唐突な、そしてシンプルな質問です。 ※ブログランキング低迷中・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 そのマンションの情報も、そのかたの状況もなにもわからないもので、なんとも答えるのが難しいのですが、わかる範囲でお答えしました。（マンションの資料はあとからメールでいただきました）詳しく計算してあげていたら、結構なボリュームになってしまいましたので、ご本人の承諾を得てブログに書かせていただきます。せっかくなので。一応検討を加えると以下のようになります。物件は都内のバルクです。場所的には問題ないと思いますし、間取りも地域とのマッチングができていると思います。賃料は、およそ9万円台半ば。場所から調べると向き・階数の構成がわかりませんが、およそ適正な設定と考えられます。運営費（Ｏｐｅｘ）は、区分の場合平均すると２０～２５％といったケースが多いはずです。管理費・修繕積立金＝約１１５万円固定資産税・都市計画税＝約３２万円ＰＭフィー５％と仮定＝約４４万円合計　　　　　約１９１万円・・・ＧＰＩに対して約２０％ということです。ここまでの検討で、ネット収入（ＮＯＩ）を計算してみます。　ＧＰＩ　　　　　　　　　約９３０万 ▲空室率（仮に５％弱）　　　約５０万　　　ＥＧＩ　　　　　　　　　約８８０万 ▲Ｏｐｅｘ　　　　　　　　約１９０万　ＮＯＩ　　　　　　　　　約６９０万次に、ローンです。築２５年のＲＣですから多くの銀行では２２年返済となりますが、ライフなどでは３０年返済も可能です。また、バルクの場合は一般的な区分と違って一棟ものと同じ扱いをしてくれます。また、頭金規定が各行ありますから１０％以上の頭金を前提に検討を加えます。それからＤＣＲ（＝ＮＯＩ÷ＡＤＳ）を１．３と仮定して投資を組み立ててみましょう。ＮＯＩ６９０÷ＤＣＲ１．３＝ＡＤＳ（年間返済）５３０万仮にローン条件を３．５%２５年と仮定すると、Ｋ％（＝ＡＤＳ÷ＬＢ）は６．００％になります。ＡＤＳ５３０万÷Ｋ％６％＝ＬＢ８８３０万・・・これが、この投資の場合の借入の上限です。したがって、ＮＯＩ６９０万－ＡＤＳ５３０万＝ＢＴＣＦ（税引前ＣＦ）１６０万最近のイールドギャップ（＝ＦＣＲ－Ｋ％）は０．５～１％いうパターンが多いので、計算するとＣＣＲ（＝ＢＴＣＦ÷Ｅ）は１０％～１５％のケースが多いので、ここでは１２％と仮に設定します。ということは、ＢＴＣＦ１６０万÷１２％＝Ｅ１３３０万が出す自己資金です。Ｅ１３３０万＋ＬＢ８８３０万＝投資総額１０１６０万購入諸費用が物件価格の８％程度かかるとすれば、物件価格は約９４００万。諸費用は７５０万です。頭金は５８０万円になりますから、頭金１０％規定には３６０万不足します。その分、自己資金を増やすと１６９０万。借入はその分減って８４７０万。したがってＡＤＳは５０８万・ＢＴＣＦ１８２万ということです。ＣＣＲは、ＢＴＣＦ１８２万÷Ｅ１６９０万＝ＣＣＲ１０．７％。以上の検討より、物件価格は「約９４００万」が投資として妥当と考えられます。整理すると・・・物件価格　⇒９４００万購入経費　⇒　７５０万投資総額　⇒１億１５０万Ｅ　　　　⇒１６９０万ＬＢ　　　⇒８４７０万　ＧＰＩ　⇒約９３０万 ▲空室率　⇒　約５０万　　　ＥＧＩ　⇒約８８０万 ▲Ｏｐｅｘ⇒約１９０万　ＮＯＩ　⇒約６９０万　ＡＤＳ　⇒約５０８万ＢＴＣＦ　⇒約１８２万キャップレート⇒７．３％ＦＣＲ　　　　⇒６．８％ＣＣＲ　　　　⇒１０．７％Ｋ％　　　　　⇒６．０％レバレッジ　　⇒　（＋）ＤＣＲ　　　　⇒１．３ＢＥ％　　　　⇒７５．４％ＬＴＶ　　　　⇒９０％以上がとりあえずの回答です。正確には賃料相場や空室率は実際に現地に行って近隣でヒアリングしないといけませんが。ちなみに、いま実際に売りに出ている金額だとＦＣＲ４％台、ＢＴＣＦ▲約４０万円、損益分岐点９９％で、買ったと同時に破綻します。こういった計算は、こんど改訂版が発売された「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」（住宅新報社）に数字の裏付けのとり方や、やり方を詳しく書いてありますので、ぜひ気になる物件をサンプルにご自身で計算してみてください。 ]]> 浪花節だよ不動産業界は tag:www.sftd.jp,2010:/inomata//10.5326 2010-09-05T02:14:09Z 2010-09-05T02:24:40Z

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サラリーマン流不動産投資道場 http://www.sftd.jp/ ------------------------------------------------------- ■既に３０名の方がお申し込みされています。　本気で投資家を目指す人だけが対象です。　　初の大阪開催が決定！　「第九回猪俣道場 in 大阪」　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- ラルフ・ローレンの、お気に入りアロハ柄ネクタイをしていたら「それ、普通の業界のひとに見えません・・・演歌歌手みたいです」と。昨日、ほろ酔いで電車に乗ったら後ろから肩をトントン・・・「お久しぶりです！」。前の会社のときの部下の、モノマネ上手なＴ沢君でした。分かってないなぁ。 ※ブログランキング低迷中・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857 よく、私の電話の出かたをマネして「ハイｯ！！イ、ナァタです！」なんてやっていました。彼は、いま電鉄系の仲介会社に勤めているそうで、電車の中でずーっと懐かしい話や、面白い話をしていきました。いまは、もう立派なベテランですが、当時店長として、新卒の彼を面接したときからの付き合いですからずいぶん長い付き合いになります。そして、今日は前の会社に残って店長として頑張っている元部下のＴ井君に会いに行きました。彼が受け持っている支店の近くで、ファミリータイプの居住用マンションを買い取りしたので再販の相談です。お礼に、しょうが焼き定食をご馳走しました。大学を出て22年も同じ会社に勤めていましたし、この仕事をもう26年もやっていますので、あっちこっちに元部下や、元上司や、元同僚がいます。もちろん、過去に取引をした業者さんも。年齢的に、当時お世話になった業界の大先輩たちはもう亡くなってしまったり、廃業してしまったり、引退したりしていますが、若手だったみんなは会社を興したり、役職についたりでそれぞれ偉くなっています。いまでも、忘れた頃に公開前の物件情報を持ってきてくれたり、アパートの仕入れや再販や仲介の価格設定の相談に来てくれたり・・・。大事な仲間です。時々、「手数料がかからなくて得だから」ということで、仲介業者から紹介された物件の売主を探して直接取引をしようとする人がいます。道義上の問題は別として、確かに経費の節約にはなります。でも、多くの場合は売主から「仲介業者を通してください」とやんわり断られたりします。売主業者にしても、仲介業者に手数料を払わなくて済めば助かりますが、それをやると仲介業者から相手にされなくなってしまうんです。その売主業者は。そうすると、物件の仕入れにも影響が出ます。建売用地や買取物件を探している業者は、それこそいくらでもいますから、仲介業者にしてみたら、ちゃんと手数料を払ってくれる、そしてフェアな取引をしてくれる業者と付き合いたいですから。「エンドのお客さんはイチゲンだけど、業者の付き合いはエンドレスだから」なんて言う人は多いです。この業界。私自身、この業界にいますから自分で、あるいは会社（ＣＦネッツや南青山建築工房）で物件を買うときには手数料半分とかゼロとかで買おうと思えば買えます。でも、ちゃんと払うんです。1円の値引きもしないで消費税まできっちり。そうしないと、くれる情報が後回しになっちゃいますから。ある意味、時代に逆行した古臭い浪花節的な業界かもしれませんが、「情報」は「情に報いる」かたちで入ってきますから、それはそれで大事なことなんだと思います。 ]]> 築古好きの猪俣です tag:www.sftd.jp,2010:/inomata//10.5305 2010-08-27T03:01:17Z 2010-08-27T03:03:20Z

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サラリーマン流不動産投資道場 http://www.sftd.jp/ ------------------------------------------------------- ■既に３０名の方がお申し込みされています。　　初の大阪開催が決定！　「第九回猪俣道場 in 大阪」　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- 築古アパートが好き」という誤解（？）を招いている私ですが、「当たらずとも遠からじ」という感じです。 ※ブログランキング低迷中・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857昭和４６年築のアパートを運営している一方、新築の建売アパートも持っていますし、この間も赤坂と青山と浅草で出た区分１Ｒ・・欲しかったです。昔、一番最初に買おうと思った物件は練馬の一棟ＲＣマンションでしたし。でも、築古アパートはそれなりに良さがあるんです。特に、古くてもちゃんと入居者がついて、家賃もそこそこ取れる地域の物件は。１）運営費や修繕費は建物の建築コストに比例しますから、マンション系よりも割安です。２）内外装や外構などの資本改善をすると（これもコストが比較的安いです）、賃料や空室率が改善して運営や出口で利益を出しやすくなります。３）賃料が底打ちしていて運営中の下落があまりありません。４）建物評価が殆どないので、ローン残が減っていく一方、物件評価の減少がなくて担保枠がどんどん広がります。しかも短いローンは元金がガンガン減っていきます。５）立地が良くても比較的低予算で買えるので、他の物件のキャッシュフローを回せば意外と早くローンを完済できます。６）そうすると、大抵こういった古い物件の欠点ともいえるキャッシュフローの悪さの原因となる「短期＝借り入れ金額のわりに多い支払い負担」という足かせがはずせて、劇的に資金繰りが改善します。７）資本改善後売却・資本改善せずに残債が減ったら売却・解体して更地で売却・更地で一部売却一部建築・解体せずに敷地の一部を売却・建替えて保有・建替えて保有の後売却などなど・・出口のバリエーションが多いです。解体費用も安いですし。マイナス面もありますよ。それこそローンが短いから返済割合が高くてキャッシュフローを圧迫したり逆レバになったりとか、元利のバランスでいくと経費化できる金利分が少ないとか、減価償却できる金額が少ないうえに４年で終わっちゃうとか、雨漏りやシロアリや耐震性能といった瑕疵の可能性やそれによって初期修繕費用がかさんだりする場合もあるとか。ものごとはウラ・オモテですからどっちがいいかといわれると困ります。投資家ごとに求めるものも、背景も違いますし。大事なのはそれぞれの投資の特徴をよく理解して、出口をとったり組合せたりという作業をくりかえしつつ自分の投資を「最適化」していくということです。ＣＦネッツにいる限り、物件紹介の優先順位は（１）プラチナ・ゴールド会員の投資家（２）非会員の投資家（３）会社での買い取り（４）社員・・・という順番になっていますので、いきおい自分で買いたい物件があっても後回しになってしまうルールです。だから、競合の少ない古アパートになっちゃうというところもあるんですけどね。ちなみに、建売アパートは造成中で、なんだかよくわからない状態で売りにでていて誰も買わなかったので買えました。昨日、築４２年のアパートを買おうかどうしようかという相談がありましたので（１）現状で保有後売却（２）資本改善して保有後売却（３）資本改善して保有後、ローン完済後建替えという３パターンで投資分析をしてあげました。結論としては○○○○万円ならアリじゃないですか。ということになったんですが、Ａ４にして５ページの結構なボリュームのものになりました。ほとんど、計算式ですが。「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」（住宅新報社刊）はそのあたりの計算のやりかたを詳しく解説していますので、ぜひ手にとってみてください。増刷分も完売して出版社の在庫はゼロですが、書店によっては置いてあると思います（ＣＦネッツにも多少あります）。多分、９月末から１０月位にはデータや図表を大幅に加えた「増補・改訂版」が出ますのでもうお読みになった方もぜひ。 ]]>