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■ ２０１１年３月、５年間の歴史に終止符を打つ
「第十回 猪俣道場 The Final」が開催されます。
本気の長期的成功を目指す投資家が対象です。
１０００ページを超える資料と共にプロへの階段を駆け上がる２日間。
ぜひお越しください。
▼詳細はコチラ「第十回 猪俣道場 The Final」
http://www.sftd.jp/audios/seminar_dojo_final.php
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銀座8丁目にある、リクルート社のビル（通称「銀８ビル」）に来ています。
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首都圏の賃貸管理会社20数社とリクルートＳＵＵＭＯが共同でやっている２１Ｃ住環境研究会の定例情報交換会です。
毎回、参加者の中から事前に指名されたひとが最初に1時間ほどミニセミナーを行います。
今回は、「家賃査定のあり方、その他もろもろ」というテーマで、家賃査定の現場で活躍されている方のナマの声を聞きました。
近隣の比較物件をピックアップして、プラス・マイナス条件を補正していくというのがＣＰＭ的な賃料査定です。
たとえば、査定したい対象物件には二口ガスコンロが付いていて、比較物件は電熱線コンロがひとつなんていうケースであれば、これを二口ガスにしたらいくら家賃が上がるかといった具合に補正していくんです。
一般的に、賃料査定は「サブリース部門＞管理部門＞建築部門・販売部門」という順番で厳しくなってきます。
サブリース部門での賃料の読み違えは致命的です。建築部門は賃料が厳しく見られてしまうと建築受注に直結します。
ウチの会社も、売買仲介系の社員は他の会社に比べれば保守的とはいえどうしても賃料設定がポジティブになりがちです。
これを避けるための仕組みとして、「ＰＭチェック」という名のもと、賃貸管理・サブリースを扱う部門の賃料査定を、投資家に物件紹介をする前に受けるというのが社内ルールになっています。
今日、セミナーされた方はそういった部門間の板ばさみになる社内営業の心得として、「ぶれない意見・折れない心・柔軟な対応」なんて言っていました。わかります。
ちなみに、サブリース（正しくは、オーナーとのあいだで交わされる借り上げ契約は「マスターリース」といいます）を賃料の８０％でとか９０％でとかやりますが、実際はこれは正しいやり方とはいえません。
ベースになる家賃はもちろん、設定家賃の経年変化や、更新料の有無、入れ替え時にかかる紹介料などの相場、年間の解約率、清掃などにかかるコスト・・・全部、物件ごとに違いますから、それも含めて金額を出さないと正確にいくらで借上げれば利益が出るか、あるいは危険がないかという計算が立ちません。
逆に言えば、そういった要素を勘案しないとその物件に対する投資が、ちゃんと成り立っていけるのかということもわからないということです。
札幌の加盟店からは、雪便りが届いて「どのタイミングで融雪装置を稼働させるかが難しい」なんて書いてありました。あまり早く作動させると、これから訪れる長い積雪時期に、いつもアスファルトが見えていないとクレームになるし、融雪に伴う電気代や灯油代がそのままオーナーの収支を圧迫しますから。
満室想定家賃から計算する表面利回りだけではわかりません。その投資が儲かるのか、損するのか。