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続きです。

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１、来年２０１１年はどんな年になるとお感じですか？

（１）賃貸業全般について

事業仕分けで、都市再生機構（ＵＲ）の一般賃貸事業を民間へ、高齢者と低所得者向けを自治体や国に、２０１１年度中に移管するよう求められていますから、これが気になります。いままでのヌルイお役所仕事でなく、民間が本腰をいれて６７万戸の運営を始めたらえらいことになるはずです。どこが、どういったかたちで引き継ぐのかわかりませんが、大きな影響があるはずです。それから、過度な消費者保護と資産家・高額所得者への締め付けは民主党政権が続く限り、（というか、もう大きなうねりになっているかもしれませんね）織り込んでおく必要があると思いますので、敷金・礼金・更新料といった賃貸住宅独自の商習慣は今後無くなる方向と思っていいと思います。実質的な増税といった締め付けも含めて、借入金の割合を減らすとか、キャッシュフローを厚めにしておくとか、現金を留保しておくとか、投資の中身を作りこんで備えておくといいと思います。

（２）自分自身の投資について（目標含む）

２０１１年をもって長期譲渡になるものや、ローンの固定期間が切れて繰上げ返済のペナルティが無くなるものや、元金返済が進んでローンがもうすぐ終了するものがありますので、売却したり、繰上げ返済をしたり、建て替えたりしながら少し自分自身の投資の中身を整理しようと思います。投資規模を小さくして逆にキャッシュフローは増えるといった筋肉質の作りこみをする時期に個人的には入ったと考えています。

２、読者の皆さまに、２０１１年のアパート経営について一言お願いします。
（お知らせなどがあればお書き添え下さい）

投資環境や市況はいつでも変化します。好景気のときには好景気の、不況の時には不況の。あるいは地域ごとどんな場所でもやりかたはあります。そういったときに対処する能力の高い投資家は引き出しが多い人とも言えます。みんなが腰が引けているときに前に進める人が果実を得ることができます。そのとき、けっして闇雲に前に進むわけではなく、周到な準備と確信をもって進むことが大切であると肝に銘じてください。健闘を祈ります。

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昨日は小倉での講演を終えて、新幹線で夜遅くに大阪入りしました。

今日は、時間が空いたので難波から船場まで心斎橋筋をぶらぶら歩いてから、地下鉄で移動し黒門市場で韓国料理を食べて、新世界の「だるま」で串揚げを食べて将棋観戦と、大阪の下町を楽しみました。

忙中有閑です。

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韓国料理店では、遅い昼食だったのでいろいろ世間話をしました。

釜山に５千万ウォン（５００万円位）の区分を持っていて人に貸してるとか、韓国は年金が無いから年金受取方式の保険に入るとか、日本並みに離婚率や非婚率が高くなってるとか。

勉強になりました。干しタラのスープで唇やけどしましたが。

ホテルに戻って、これから二日間行われる「猪俣道場」資料の最終チェックを終わらせてから、メールの確認をしていろんな相談に回答しました。

そのなかで、とある方から「今年を振り返って・そして来年の展望は」といった内容の記事を書きたいのでアンケートに回答してくださいというのがありました。

（質問１）今年は不動産投資家、大家さんにとって、どんな年だったと感じられますか？

鳩山・菅と迷走政権が続き、落ち着いて展望を得られない年でした。

6月の貸金業改正で廃業に追い込まれる貸金業者が続出したのも、明日はわが身と感じた管理会社や大家は多かったのではないでしょうか。

敷金・更新料の貸手不利な判決が歓迎されたり、滞納家賃の取立てに制限が加えられたり・・・弱者保護という名の下、「契約は履行すべきもの」という商行為の根幹を否定する風潮がより強まった年でもありましたので、アパート経営に携わる人の多くは投資行為に消極的にならざるを得なかったのではないでしょうか。

一方、それを見越して積極的に買いに入っていた投資家も目立ちました。金融機関も資産背景がある投資家には昨年以上に積極的に融資に取組む姿勢を見せていましたが、そういう投資家に限って現金で買ったりするんですよね。

（質問２）個人的に、または仕事の中で今年印象に残った出来事や、大きな変化などを教えて下さい。

金融機関の変化が特に大きかったと思います。
「事業からのキャッシュフローを重視し、担保・保証に過度に依存しない融資の促進を図る」という金融庁の監督指針をうけて複数の金融機関が、こんなローン商品を考えているがどうかということで相談に来られました。
9月の中間決算ではＳＭＢＣが過去最高益を出したり三菱ＵＦＪ・みずほも大幅増益したり、どこの金融機関もリーマンショックの傷跡から、たち直っているようですが、一方、企業の投資マインドが低調で、資金需要が伸びないのでカネ余りになっているんですよね。150兆円位。
住宅金融支援機構の賃貸住宅向け融資も仕分けられて2011年度をもって廃止となるようですから、その分もやらないといけないということですし。なんとかチャンスをうかがっている姿勢が感じられました。
あと、9月にライフ住宅ローンと、ファーストクレジットの経営統合があって（住信Ｌ＆Ｆ）どっちが主導権を握るのかなぁとみんなで話していましたが、ライフの流れがそのまま続いてほっとしていました。

（質問３）今年は、地方圏の空室率増加や賃料下落、人口流出などがクローズアップされましたが、こうした問題に対し、どのようにお考えですか？

全国を回りますが、どこも大変だと思います。結局は需要と供給のバランスなわけで、ここ数年の供給の中心は全国的にファンド系の２５㎡前後で賃料ちょっと高めというのだったもので、こういったのが特に苦戦しています。
アトラクターズ・ラボの沖社長に聞いたら、都心10区の４千戸を調査した結果、新築を除く：４．５%、新築を含む：８．３％、新築：３０．３％なんて言っていました。人口流入してくる皆さんの収入は決して高い人ばかりではないですから、ファンドが建てる高額物件に入れる人ってそんなに多くないんです。
でも、殆どの区でワンルーム規制があってほんとうに小規模なアパートとかでないと、もう賃料を抑えられる狭いのは建てられないのが現実です。リクルート社の西村編集長（ＳＵＵＭＯ）からもらった資料では、入居者が決め手にした項目は「ダントツで賃料そして次に駅からの距離と間取り」となっていました、逆にあきらめた項目は「ダントツで築年数、次に広さと初期費用」。要は、場所が良くて、そこそこの家賃なら、古くても狭くても我慢する。というイマドキの感覚なんだと思います。
あれだけ不人気の象徴だった３点ユニットも、私が参加している２１Ｃ住環境研究会の入居者ニーズ調査では、１０年前の水準まで妥協レベルが戻っていました。
これは首都圏の一例ですが、各エリアで間取りと物件のレベルをマトリックスにして調査すると何もかも空室がひどいということは実は無いんです。
あるレベルの、特定の間取りは空室率が非常に低いということがありえます。例えば富山県の高岡駅周辺のシングルタイプでは、３万５千円～４万円のものは空室率３２%ですが、５万円～５万５千円のものは１５％とか。決して家賃が安いほうが決まりやすいわけでもないのが面白いところです。他にも１ＬＤＫタイプは空室率２％とか。３ＬＤＫは２２％とか・・・調べるとこういった結果が出てきます。
要は、そこに必要とされている物件で不足しているものであれば空室は少ないし、余っているものは苦戦するということです。
広告料やインセンティブや紹介料。呼び方は様々ですが、入居者を紹介してくれた業者に出す手数料がありますが、あっちこっちに行くたびに「いくら位が相場ですか？」ということをよく聞きます。福岡や大阪、仙台は２ヶ月～１ヶ月というのが多いでしょうか。札幌は２ヶ月で、場合によっては４ヶ月なんていうのもあるそうです。でも、福岡の飯塚という人口１３万人の街とか、宮城の福島県との県境のあたりとか、福井県とかそういったところはいまだにゼロなんです。そういった紹介料が。
需要も少ないけど、供給もあんまりないから低いところで均衡しているんですね。ファンドも進出していませんし。

他にも、「来年はどんな年になるとお感じですか？」という来年の展望を賃貸事業全般と個人的なものとも聞かれていますが、長くなってしまったので、また明日。

18日久留米・19日飯塚の福岡県宅建協会の講演、20日の危機管理（銀座）、21日の大家に必要な所得税と節税の知識セミナーと連続4日間のセミナーが一段落しました。

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危機管理編のあとの情報交流会（＝飲み会）は、少人数だったのでいつもと違うお店に行きました。

和食系のリーズナブルなお店ですが、内装が凄かったです。

銀座らしいというかなんというか・・・。

通された狭い個室のゴールドのドアを開けると、奥には鈴木そ○子さんが座りそうなゴージャスなソファー、そしてシャンデリアはなんと鹿の角（！）。

居抜きで借りたのかどうかわかりませんが、ミナミの帝王の満田銀次郎（竹内力）気分でした。

ソファが沈み込んで、食べづらかったですが。

同席したＰＭ担当の小山女史も一生懸命写真を撮っていました。

飲みながら受講された投資家の方々といろいろな話をしますが、「物件を買い進めていくとだんだん興味は、どうやって物件を増やしていくかということよりも、どうやって物件を管理するかということになるんですよねぇ」という方が多いです。

「ＡＭの○○クンより、ＰＭの小山さんと仲良くしたいんだよね～」とか。

ＡＭ＝アセットマネージメント
ＰＭ＝プロパティマネージメント

「ＡＭは投資物件の売買仲介のこと、ＰＭは賃貸管理のことをわざと難しく言っているだけ」なんて、書いている方もいますが、誤解です。

いわゆる、入居者募集や家賃回収、入退出管理といった賃貸管理はＰＭ業務のほんの一部分にしか過ぎません。

ＰＭは不動産経営の代行、あるいはサポート、あるいはコンサルということがその仕事です。

その中には、資本改善やローンの借り換えや物件の入れ替えも含まれます。

それを、市場分析や投資分析やいろいろやって数字で根拠を示しいくつかの代替案を用意してどうやったら、物件の価値を高めていくことができるか、どうやったら投資家の目標・目的を最善のルートで達成できるかという判断の手伝いをするんです。

そういった意味では実はＡＭとＰＭの境ってあんまり無いのかもしれません。

便宜上、ＣＦネッツではＡＭ・ＰＭと分けていますが実は大きな意味でのＰＭ業を、部分・部分で手分けして行っているというのが実際のところでしょうか。

そうすると、セクショナリズムがあると弊害がありますのでこうやって一緒にセミナーを企画したり、飲んだりするんです。

まぁ、もともと風通しのいい会社ですけどね。

ちなみに、昨日の税金系のセミナーは新ネタということもあって、一転受講者も交流会の参加者もものすごい人数でした。

これはこれで、ワイワイ・ガヤガヤ楽しいです。

いろんな方が入れ替わり立ち代わりグラスを持っておいでになりますから。

税理士事務所にお勤めの方や、税理士さんも何人かセミナーに参加いただいていたので緊張しましたが、褒めていただいてホッとしました。

「あそこまで話したら、話しすぎですよ～」とたしなめられましたが、同じテーブルであの話は法人税法の○○条のさぁ、とか申告書の第何表と何表でこの数字が一致するからさぁとか。

寄った勢いでディープな話題が飛び交っていました。

しかし、税金は奥が深いです。

このセミナーを企画したときにも、いったいどこまで行ってしまうのか・・パンドラの箱を開けるような気がしてちょっと躊躇したんですが、よかったです。

複数の税理士さんに監修してもらいながら、知識の整理ができましたし。「横浜市で法人を作ると、横浜みどり税が4500円取られます」とか、なにもそこまで？？というほどの詳細な知識を新たに得られました。

税理士法に引っかかってはこまりますから、あくまでも「不動産投資家・大家として知っておいたほうがいい所得税の仕組み」について投資家目線で自分なりに整理したものを話しているというスタンスですが、これを知っているのと知らないのでは、税理士さんにいろいろお願いするときに全然違ってきます。

自分自身では、最初の頃は国税庁のＨＰからダウンロードした申告書で青色申告をやっていましたが、今は知り合いの税理士さんに丸投げしています。

ストレスがなくなりました。

いつもなら、今頃から色々書類の整理をし始めますからメンドクサイなぁと思うんですが、もぅお任せですから。

ただ、不動産投資に詳しい先生でも意外と見落とす部分がありますから、そのあたりを自分自身でもカバーできるようになっていればお互い知恵を出し合うことができるということです。

そのためには、税理士の皆さんはぜひ自分で不動産投資をやってみるといいと思います。

そして、不動産投資家の皆さんはぜひ自分で何度か税務申告をやってみることをお勧めします。

今週も、セミナー続きです。

24日はアクロス福岡で、25日は北九州のＫＭＭビルで再度福岡宅建協会の講演です。

そして、27・28日は大阪初開催の「猪俣道場」。

こちらには、神戸の「不動産投資専門税理士」叶温さんも受講されにきます。

パワポが1200ページ近くなってしまった原因のひとつにはこの「税金」の部分を大幅追加したからなんですが、やっぱり緊張しますね。

あんまり微に入り細にいり突っ込まないでくださいね。

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■関西在住の方に朗報です！

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西船橋に行ってきました。

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大手ハウスメーカーさんの研修会で「ＣＰＭ流不動産投資コンサル入門」という話をさせていただきました。

千葉と茨城一帯の営業所に所属する100名ほどのアパート建築営業の皆さんが、ずらーっと勢ぞろいです。

今回は2回目で前回の参加者もたくさんいらっしゃいましたので、建築営業をされている皆さんがコンサル的な切口で仕事をするために必要なことの他に、「不動産投資でありがちな失敗」というのをご紹介させていただきました。

知らず知らずのうちに、こんな結果をお客さんにもたらしていませんか？という話です。

１．市場価値を下げてしまう。
更地は更地価格ですが、アパートや賃貸マンションを建てるとその時点で収益還元価格の世界になってしまいます。特に家賃が安かったり、空室率が高かったりすると、建築してしまったことにより更地価格より価値が下がってしまったという失敗は結構あります。逆に言えば、そういった物件を中古で買って更地にすると儲かるんですけど。

２．レバレッジを効かせすぎてしまう。
借入によるレバレッジは効率を求める投資をする上では欠かせませんが、やりすぎると賃料低下・空室増加・運営費増加・金利上昇などによって、逆レバになってしまったときに、大変な持出しが発生してしまうことがあります。地主さんの建築は、もともと土地がありますからエクイティ（自己資本）多目の投資になるんですが、地価の安い＝賃料の低い地域ででっかい建物をフルローンで建てたりするとやっぱり破綻してしまうことがよくあります。

３．経費倒れしてしまう
固定資産税や管理手数料やメンテで結構な支出があります、不動産投資は。首都圏とかで坪単価１万円位の物件だと、家賃に対しての運営費はアパート15％前後、マンション17％前後、区分22％前後という感じになりますが、賃料単価が5千円のところでも、同じようにコストがかかりますから家賃に対しての比率が15％⇒25％前後、17％⇒27％前後、22％⇒32％前後という感じに割高になります。家賃1万円の区分マンションで、管理費6千円、固定資産税年間3万円なんていう金額であれば運営費比率は85％（！）ということです。

４．税引き後の現金が残らない
買った次の年は、大抵税金の心配はしなくても大丈夫ですが、そのうちだんだん増えてきます。設備の定率法にしてあった減価償却が終り、建物の減価償却が終り、ローン返済のうち元金分が徐々に多くなり・・・段階的に増えていきます。その間、家賃は下がり、空室は増え、あっちこっちメンテが必要になり。キャッシュフローもだんだん圧迫されてきます。十分な税引前ＣＦが確保できていなくて、時間軸でみた収益低下が大きい投資はあとで苦労します。

５．結果的に投資になっていない
バブルとか景気がいいときにはみんなキャピタルゲインの話をします。1億で買って何年か持ったら倍になる。だから毎月ン十万の持ち出しで買っても儲かるとか・・。景気が悪いときにはみんなインカムゲインの話をします。毎月ン十万のキャッシュフローがあるから売らずに持っておけば儲かるとか・・・。どっちも大事で、どっちも無視できません。クルマの両輪ですから。それは、キャッシュフローがプラスのまんまならいいですけど、赤字の運営になっている物件を持ちきれなくて手放したいのにフルローンで組んだ融資がたっぷり残っていて売るに売れないという事態ってありますよ。そのとき、保有中のＣＦの合計が1000万で、キャピタルロスが5000万っていったら何のためにその投資したの？っていう話になります。

そして、もしかしたら建築受注が取れなくなる可能性があるけども、これらをちゃんと説明したうえで、建築するかしないかの判断をしてもらうということができますか？ということです。

営業マンや営業会社にしてみたら、それなりの覚悟が必要です。目先の売上げを失うリスクがありますから。

でも、そんなこと指摘してくれる人や会社は皆無ですから差がつくんです。

船場吉兆の事件のときに誰かがこんな試算をしていました。

「嘘やごまかしで利益を得た場合、それが発覚してこうむる損害はその利益の６倍」。

逆に言えば、正直に、相手の利益を優先して目先の利益１千万円を捨てる覚悟のあるひとは、その相手の信頼を得て結果６千万円の利益を得るということだと思います。

きれいごとではなく、正直は儲かります。

そして、それは色んな企業が実証しています。プラスにもマイナスにも。

しかし、今回に限らずアパートや賃貸マンションの建築や仲介をしているプロ皆さんを相手に講演をして感じることは、不動産投資に関しての知識が、勉強している一般の皆さんとあんまり変わらないレベルだということです。

下手したら、これを読まれている皆さんのほうが勉強していると思います。

研修参加者の皆さんにいくつか質問をしました。

Ｑ１不動産投資の本を読んだことがあるひと？・・・20人くらい手が上がります。100人の中の。

Ｑ２では、10冊以上読んだ人は？・・・1人もいません。

Ｑ３自分で区分でもアパートでも、やっているひと？・・・2人だけ手があがりました。

Ｑ４スマートフォンを使っている人は？・・・2～3人です。

Ｑ５ブログやＳＮＳをやっている人は？・・・ゼロです。

Ｑ６不動産投資のブログを読んだことある人？・・・ゼロです。

Ｑ７宅建持ってる人は？・・・・これは40人くらい上がりました。

Ｑ８では、建築士の免許は？・・・ゼロです。

Ｑ９大学の建築科を卒業したひとは？・・1人だけいました。

・・・ホントに？？という感じだと思いますが、この会社だけではないですよ。

大手とはいえハウスメーカーの営業の人の現実です。

そして、不動産業界も一緒です。

だからこそ、（１）ちゃんとした勉強をして知識をつけて、（２）自社の利益よりもクライアントの利益を優先して考えられるコンサル的な立ち位置をもてるようになれば、他社と差をつけられるようになるんです。

この研修を企画したのは、実は私のを含めたウチ（ＣＦネッツ）のセミナーをいくつか受けていらっしゃる支店長さんなんですが、こういった研修の必要性を肌で感じたんだと思います。自分で勉強してみて。

企業研修もやっていますので、興味のある方は企画開発室セミナー担当まで問い合わせしてみてくださいseminar@cfnets.co.jp（宣伝）。

今月の下旬に、福岡の宅建協会４ヶ所で講演がありますので、同じ質問をしてみようかな。