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昨日は冷たい雨が降る中、京浜工業地帯沿い下町地域を傘をさしながらウロウロしていました。
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ここの地元の工務店さんからの相談です。
古い下町にはよくありがちな、築40年～50年の古い古い木造2階建てアパート群をどうやって刷新していくかという作戦です。
風呂なし・トイレ共同は当たり前、屋根組みがたわんでいたり、明らかに傾いでいるのも・・・。
そして、半分位空室になっているアパートも目立ちます。
都内の人気地域なのに、さすがに・・・という感じでしょうか。
逆に言えばそれでも半分埋まっているの？ということでもありますが。
新しかったり、ちゃんとしている物件の稼働率は良さそうなので方向性を決めました。
実施の障害として考えられるのは、入居者の立ち退き・オーナーの融資の取り付け・資金の準備・権利調整・・・いろいろあります。
でも、うまくやれば（お年寄りの）大家さんにも、（お年寄りの）入居者さんにも、既存の（お年寄りがやっている）管理会社にも、地元の金融機関にも、そして相談にこられた建築会社とウチの会社にも、みんなに利益があるようなスキームでまとめられると思います。
なんだか、年齢高めで、難易度も高めですが、ひとつひとつ結び目をほどきつつ、皆の協力を得ながら進めていけばできないことはないです。
この、「皆の協力を得ながら」というのがポイントで、そのためにも、利害関係がある全員が何らかの利益を生じるようにしないといけないわけです。
「利益を独り占めしてはいけない」
昔々、教えてもらったことですが、大事なことだと思います。
ところで、古い古い区分はどうでしょう。
よく、出口がとれるのか心配する方が多いと思いますが、例えば、800万円の区分で土地の持分２平米、土地の平米単価は1200万円なんていうのも実際にあります。
こういった更地価格がうんと高いところの話は、置いといて、区分を買うときに気をつけないといけないのは・・・
（１）管理会社がちゃんとしていて、さらに管理費が安すぎないか
（２）修繕積立金が適正に積み立てられていて、月額も安すぎないか
（３）世帯数がそこそこあるか（積立金×世帯数＝全体の積立額）
このあたりをクリアしていて、さらに立地条件が区分ならでは、つまり一棟モノでは買えない様な場所にあるものであれば安心していいと思います。
次に買う投資家も、管理状態や立地条件が良ければ投資に値すると判断しますから。古くても。
逆に、このあたりに不安が残るようなものは一棟モノと違って自分ではいかんともしがたいので苦労をすることになりかねません。
いまも、築25年の新築時からずーっと自主管理で一度もメンテナンスをしていない小規模マンションの漏水トラブルでＰＭスタッフが右往左往しています。
あちらを直せば、こちらが漏れてとイタチごっこです。
積立金はありませんし、管理組合で大規模修繕や配管更新の費用を借入しようにも話がまとまらず大変なことになっています。
先が見えません。
もちろん、一棟モノの場合も建物の管理状態をチェックしてメンテが不足していたらその分の予算も組んでおいてくださいね。
現金を残すなり、その分の借入を打診しておいたり、積立と修繕の計画を立てたり。
区分と違って自分で舵を握れますが、特にＲＣ・重量鉄骨系はやるとなれば金額が大きいですからこれを無視してフルローンで買っていたりすると資金ショートします。