CFネッツ猪俣淳の「サラリーマン大家さん、もっと勉強して下さい！」

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休み中に、投資家の方からメールで相談が来ました。

「○○マンションは投資目的の物件として、どのように判断されますか？」・・・唐突な、そしてシンプルな質問です。

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そのマンションの情報も、そのかたの状況もなにもわからないもので、なんとも答えるのが難しいのですが、わかる範囲でお答えしました。（マンションの資料はあとからメールでいただきました）

詳しく計算してあげていたら、結構なボリュームになってしまいましたので、ご本人の承諾を得てブログに書かせていただきます。せっかくなので。

一応検討を加えると以下のようになります。

物件は都内のバルクです。

場所的には問題ないと思いますし、間取りも地域とのマッチングができていると思います。

賃料は、およそ9万円台半ば。

場所から調べると向き・階数の構成がわかりませんが、およそ適正な設定と考えられます。

運営費（Ｏｐｅｘ）は、区分の場合平均すると２０～２５％といったケースが多いはずです。

管理費・修繕積立金＝約１１５万円
固定資産税・都市計画税＝約３２万円
ＰＭフィー５％と仮定＝約４４万円
合計　　　　　約１９１万円

・・・ＧＰＩに対して約２０％ということです。ここまでの検討で、ネット収入（ＮＯＩ）を計算してみます。

　ＧＰＩ　　　　　　　　　約９３０万
▲空室率（仮に５％弱）　　　約５０万　　
　ＥＧＩ　　　　　　　　　約８８０万
▲Ｏｐｅｘ　　　　　　　　約１９０万
　ＮＯＩ　　　　　　　　　約６９０万

次に、ローンです。築２５年のＲＣですから多くの銀行では２２年返済となりますが、ライフなどでは３０年返済も可能です。

また、バルクの場合は一般的な区分と違って一棟ものと同じ扱いをしてくれます。また、頭金規定が各行ありますから１０％以上の頭金を前提に検討を加えます。

それからＤＣＲ（＝ＮＯＩ÷ＡＤＳ）を１．３と仮定して投資を組み立ててみましょう。

ＮＯＩ６９０÷ＤＣＲ１．３＝ＡＤＳ（年間返済）５３０万

仮にローン条件を３．５%２５年と仮定すると、Ｋ％（＝ＡＤＳ÷ＬＢ）は６．００％になります。
ＡＤＳ５３０万÷Ｋ％６％＝ＬＢ８８３０万・・・これが、この投資の場合の借入の上限です。

したがって、ＮＯＩ６９０万－ＡＤＳ５３０万＝ＢＴＣＦ（税引前ＣＦ）１６０万

最近のイールドギャップ（＝ＦＣＲ－Ｋ％）は０．５～１％いうパターンが多いので、計算するとＣＣＲ（＝ＢＴＣＦ÷Ｅ）は１０％～１５％のケースが多いので、ここでは１２％と仮に設定します。

ということは、ＢＴＣＦ１６０万÷１２％＝Ｅ１３３０万が出す自己資金です。

Ｅ１３３０万＋ＬＢ８８３０万＝投資総額１０１６０万

購入諸費用が物件価格の８％程度かかるとすれば、物件価格は約９４００万。諸費用は７５０万です。頭金は５８０万円になりますから、頭金１０％規定には３６０万不足します。

その分、自己資金を増やすと１６９０万。借入はその分減って８４７０万。したがってＡＤＳは５０８万・ＢＴＣＦ１８２万ということです。

ＣＣＲは、ＢＴＣＦ１８２万÷Ｅ１６９０万＝ＣＣＲ１０．７％。

以上の検討より、物件価格は「約９４００万」が投資として妥当と考えられます。

整理すると・・・

物件価格　⇒９４００万
購入経費　⇒　７５０万
投資総額　⇒１億１５０万
Ｅ　　　　⇒１６９０万
ＬＢ　　　⇒８４７０万

　ＧＰＩ　⇒約９３０万
▲空室率　⇒　約５０万　　
　ＥＧＩ　⇒約８８０万
▲Ｏｐｅｘ⇒約１９０万
　ＮＯＩ　⇒約６９０万
　ＡＤＳ　⇒約５０８万
ＢＴＣＦ　⇒約１８２万

キャップレート⇒７．３％
ＦＣＲ　　　　⇒６．８％
ＣＣＲ　　　　⇒１０．７％
Ｋ％　　　　　⇒６．０％
レバレッジ　　⇒　（＋）

ＤＣＲ　　　　⇒１．３
ＢＥ％　　　　⇒７５．４％
ＬＴＶ　　　　⇒９０％

以上がとりあえずの回答です。正確には賃料相場や空室率は実際に現地に行って近隣でヒアリングしないといけませんが。

ちなみに、いま実際に売りに出ている金額だとＦＣＲ４％台、ＢＴＣＦ▲約４０万円、損益分岐点９９％で、買ったと同時に破綻します。

こういった計算は、こんど改訂版が発売された「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」（住宅新報社）に数字の裏付けのとり方や、やり方を詳しく書いてありますので、ぜひ気になる物件をサンプルにご自身で計算してみてください。

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ラルフ・ローレンの、お気に入りアロハ柄ネクタイをしていたら「それ、普通の業界のひとに見えません・・・演歌歌手みたいです」と。

昨日、ほろ酔いで電車に乗ったら後ろから肩をトントン・・・「お久しぶりです！」。

前の会社のときの部下の、モノマネ上手なＴ沢君でした。

分かってないなぁ。

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よく、私の電話の出かたをマネして「ハイｯ！！イ、ナァタです！」なんてやっていました。

彼は、いま電鉄系の仲介会社に勤めているそうで、電車の中でずーっと懐かしい話や、面白い話をしていきました。

いまは、もう立派なベテランですが、当時店長として、新卒の彼を面接したときからの付き合いですからずいぶん長い付き合いになります。

そして、今日は前の会社に残って店長として頑張っている元部下のＴ井君に会いに行きました。

彼が受け持っている支店の近くで、ファミリータイプの居住用マンションを買い取りしたので再販の相談です。

お礼に、しょうが焼き定食をご馳走しました。

大学を出て22年も同じ会社に勤めていましたし、この仕事をもう26年もやっていますので、あっちこっちに元部下や、元上司や、元同僚がいます。もちろん、過去に取引をした業者さんも。

年齢的に、当時お世話になった業界の大先輩たちはもう亡くなってしまったり、廃業してしまったり、引退したりしていますが、若手だったみんなは会社を興したり、役職についたりでそれぞれ偉くなっています。

いまでも、忘れた頃に公開前の物件情報を持ってきてくれたり、アパートの仕入れや再販や仲介の価格設定の相談に来てくれたり・・・。

大事な仲間です。

時々、「手数料がかからなくて得だから」ということで、仲介業者から紹介された物件の売主を探して直接取引をしようとする人がいます。

道義上の問題は別として、確かに経費の節約にはなります。

でも、多くの場合は売主から「仲介業者を通してください」とやんわり断られたりします。

売主業者にしても、仲介業者に手数料を払わなくて済めば助かりますが、それをやると仲介業者から相手にされなくなってしまうんです。その売主業者は。

そうすると、物件の仕入れにも影響が出ます。

建売用地や買取物件を探している業者は、それこそいくらでもいますから、仲介業者にしてみたら、ちゃんと手数料を払ってくれる、そしてフェアな取引をしてくれる業者と付き合いたいですから。

「エンドのお客さんはイチゲンだけど、業者の付き合いはエンドレスだから」なんて言う人は多いです。この業界。

私自身、この業界にいますから自分で、あるいは会社（ＣＦネッツや南青山建築工房）で物件を買うときには手数料半分とかゼロとかで買おうと思えば買えます。

でも、ちゃんと払うんです。1円の値引きもしないで消費税まできっちり。

そうしないと、くれる情報が後回しになっちゃいますから。

ある意味、時代に逆行した古臭い浪花節的な業界かもしれませんが、「情報」は「情に報いる」かたちで入ってきますから、それはそれで大事なことなんだと思います。