「第八回猪俣道場」開催のお知らせ
詳しくはhttp://www.sftd.jp/audios/seminar_100605.php
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今日は、中元君のセミナーを後ろの方で聞いています。
午前中は区分ワンルームにポイントを絞ったセミナー、そして午後からは物件購入会です。金沢の加盟店タカラ不動産の社長も視察に来ていますので、ちょっと早めに顔を出したんです。
一部の投資家の方で「区分は与信を毀損する」なんていう人もいますが、そんなこともないです。
金融機関で区分は一切やらないなんていうところもありますが、今でも積極的に出しているところもいくつもありますし、場合によっては地方の一棟ものよりも評価しますと言われたりします。
じゃあ、都心の区分だったらなんでもいいかというと、特に新築や築年数の新しいものはネット利回り自体がかなり低くて投資として成り立たないケースがほとんどです。
これも「都心の区分でなければダメ」という方が３つ買ってひとつは現金買いといった手法を推奨していますが、これは実は利回りがとっても低いという本質的な問題を隠してしまうんです。
例えば、ネット利回り４％1500万円の築年数が新しい１Ｒマンションを3件、ひとつは現金というケースを計算してみましょうか。
現金買いの物件は1500万円×４％＝60万円がそのままキャッシュフローです。
フルローン（現金買いの物件を共同担保にすれば、あとの二つは全額融資も可能でしょう）の方は仮に３％30年返済だったとして1500万円借りると約63万円が年間返済額です。
と、いうことはローンを借りている物件は年間3万円の赤字です。2室ですから▲6万円ですね。
全部あわせると、60万円＋（－3万円×2）＝54万円が全体のキャッシュフローです。
ＤＣＲ（ネット収入÷年間返済・・・安全性をはかる指標。一般的には1.3以上なら安全と言われます）は（60万円×３室）÷（63万円×２室）＝1.42ですからまぁ安全と言えます。
ただ、自己資金に対するキャッシュフローの割合（ＣＣＲ＝キャッシュフロー÷自己資金）は、54万円÷1500万円＝3.6%。 わずか3.6%です。
新しい物件は、保有期間中の建物の減価が顕著だったり、賃料低下が発生したりとういうことで、出口をとるときにキャピタルロス（値下がり）が発生する場合がほとんどです。
年間3.6%位の利益はすぐに飛んでしまいます。
だって、年間54万円のキャッシュフローが出ても、それぞれ10年保有で1500万円⇒1000万円に値下がりしたら、全部で▲500万円×3室＝▲1500万円ですから、54万円×10年＝540万円で結局は▲960万円ということです。貨幣の時間的価値を勘案する前であっても。
「建物が腐るまで持ってください」なんて言われても困ります・・・。
平成初期のバブルのときにはキャピタルゲインが注目されました。
平成不況のときには、インカムゲインが注目されました。
どっちも大事。そして、どっちも無視できません。
区分ワンルームも一棟ものもいい面もあれば悪い面もあります。要はそれぞれ特徴があるということです。
ポートフォリオの構成要素のひとつとして流動性の高い、そしてリスクの低いわりに地方物件と遜色のないネット利回りがとれる首都圏の中古区分を入れ込むのも悪くないですし、それを中心に自分の投資の前半戦を進めるなんていう作戦もあります。
ＣＦネッツの銀座オフィスには区分１Ｒの専門チームも置いてありますので、興味があれば相談してみてください。