福岡に来ています。
「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略｣(住宅新報社刊)の出版記念講演です。
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去年の横浜から始まって全国あちらこちらまわりましたが、いよいよ大詰め、来週の富山開催で一応の終了です。
このあいだ、2度目の増刷がかかったと出版社の方に言われました。お蔭様で、よく売れているそうです。
昨日ご参加戴いた皆さんからも「いままで読んだ不動産投資本の中で一番良かったです」とか「読み応えがあって不動産投資家としてのレベルが一気に上がりました」とかお褒めの言葉をいただきました。
なんだかこそばゆかったですけどね。
この本は最初に数字やアルファベット用語は気にせずどんどん読み飛ばして、2度目に自分で持っている物件や、検討している物件を電卓片手に数字を入れていくと理解が深まります。
皆さんが不動産投資をするときに実際に使える「道具」として書いた本ですから、ぜひ買われた方は本棚にしまわないで座右においてあげてください。
傍線を引いたり、書き込みしたり、タグをつけたり。
ぼろぼろになるまで使って欲しいと思います（この間、そういう状態にしている方の使い込んだ実物をみせてもらいました）。
セミナーには九州大家さんの代表（？）小場三代さんhttp://plaza.rakuten.co.jp/oya2nd/も聴講に来られていました。
この方は同い年で何度か私の講演に参加されているので「いやぁ、お久しぶり！」という感じです。懇親会でも隣の席に座られました。
ビールを飲みながら福岡と東京の賃貸市場・投資市場の話をみんなでがやがや話していましたが、「福岡市内でもついに家賃1万円の部屋がでたのよ～」と嘆いていました。1万円「台」ではありません。しかも管理費コミコミで初期費用ゼロ。
そして場所が悪いかと言うと福岡市内で徒歩１０分以内。
2年前に需要が減少して供給が過剰な札幌郊外で1万円物件を見かけて背筋がぞっとしましたが、いよいよ需要が増加しているけどそれ以上に供給が過剰な福岡にこの波がきました。
彼女のポートフォリオは、ほぼローンが終了していて賃料の値下げ競争になっても影響はあんまり無いと思いますが、ぎりぎりの投資でやっているひとは大変だと思います。
1万円の部屋だと、福岡市外の人が「飲んでタクシーで帰るより安いから」という感じのセカンドハウス需要があるということですが、運営費が出ません。
管理費・修繕積立金で6千円、固定資産税の月割り計算で3千円、賃貸管理で２千円。
キャッシュ買いしていても満室でようやく収支トントン。原状回復工事が発生したら赤字です。
恐ろしい・・・。
昨日参加していた福岡の大家さん3人でこのあいだ東京のミニフィールドセミナーに来られて都内の区分を見てまわったそうですが、考えが変わったと言っていました。
「まさか、あの広さ・あの古さで7万とか8万とか家賃がとれて、しかもどの部屋も埋まっている」とか、「人が多いこと多いこと。福岡も多いと思っていたけど別格だった」とか。
それでも管理費・積立金、原状回復工事費用、固定資産税は変わらないですからね、福岡と。
都内で複数の区分をお持ちの福岡の地主さんも、「ストレスがなくなるからあっち（東京）でやるとヨカトヨ！」としきりに勧めていました。
なにしろ銀座オフィスの近くの駐車場は月極6万5千円が相場ですし、コインパーキングは10分500円なんていうところもありますからね。
都内は貸し手市場なんだと思います。
とはいえ「新築マンション・25平米～30平米・賃料10～12万円前後」というあたりはファンド物件を中心に供給過剰でだぶつき気味なわけで。
だからこそどこでやるにしても投資分析・市場分析が必要なんです。
先週行った金沢は福岡や札幌よりも市場規模は小さいですが、「○○な内装にしたら空室があっという間に決まりました、長いので5日ですよ」なんて言っていましたしね。
私、猪俣も講演します！気合入れた内容になっています。
