1００人超の意識の高い大家さんが集結！！ もちろん、私、猪俣も講演します。
新潟にいます。
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昨日の出版記念講演に続いて個別コンサルを４件。
途中、昼飯はラーメンの有名店「吉相（きっそう）」へ。
早めに行ったのにずらりと行列ができていました。前回はこってりねぎを注文したので今回はあっさりメンマを。
こっちも旨かったですよ。
新潟でもいろんな方の相談があります。
「自己資金ゼロ・フルローンでやりたい」なんていう相談も最近は減りましたがやっぱりあります。
資産背景があったりして、担保余力があれば別にいまでも出来ますが、まぁハードルは高いです。
超えなければいけない金融機関のハードルは４つあります。
（１）キャッシュフローに手をつけなくても生活できる給与などの安定収入があるか？・・・これは一般的なサラリーマンの方であれば大抵クリアします。
（２）収支規定に収まるか？・・・これはちゃんとした投資分析をして買うのであれば大抵、金融機関の求める収支よりも厳しくなりますからクリアします。逆に言えば、銀行がＯＫと言ってくれたからといって安全な投資であるという保証は無いということでもあります。
（３）担保評価内に収まるか？・・・これは、ひとつは購入する物件単体で評価が出るかということと、他に担保として差し入れられる評価がでる物件を持っているかということです。前者の場合、担保評価＞売買価格になるものは大抵、空室率が高い地域だったり、賃料が安いのに建物が大きくて運営コスト・修繕コストがものすごいかかって結局お金が残らないというパターンが多いので要注意です。
（４）頭金規定・・・これは、ここ数年フルローン＆オーバーローン破綻が目立ってきたので金融機関が自己防衛のためにうるさく求めるようになってきた規定です。一番厳しい金融機関は「諸費用７％＋頭金３０％＋予備費２０％」＝合計５７％の自己資金を求めます。５００万円持っている人なら、５００万円÷５７％ですから８７７万円が買える物件の予算です。
一番緩い金融機関で「諸費用７％＋頭金１０％」＝合計１７％。５００万円の自己資金で物件価格は２９４１万円ということです。
投資は結局のところ投下した資金に対するリターンですから、レバレッジをかけるにしてもエクイティクッション（家賃の低下や空室の増加で物件の利回りが、借入れに対するローン返済の割合よりも下がってしまったときに、持ち出しにならないで済むだけの自己資金を入れておくということです）を適正に確保してバランスを取っておいた方があとで苦労しなくて済みます。
フルローンとはちょっと違いますが、現金での自己資金をまったく出さないで、なおかつ安全のバランスも保つという変則的な方法もあります。
今日も相談のなかで出ましたが、１０００万円で売れる自宅があったとして、それを売ると現金１０００万円ができます。
先ほどの頭金規定（１７％）のパターンでいくと５８８２万円の物件が買えます。
計算は省略しますが、その場合比較的「安全側」寄りのレバレッジで投資を組み立てると年間１５０万円程度のキャッシュフローを得ることができます。
一方、自宅を売ってしまうと住む所がなくなってしまいますが、同程度の住宅なら１０００万円で買えるということです（諸経費については割愛します）。
住宅の場合は基本的に評価関係なくいまだにフルローン可ですしローン年数も長く、金利も安いです。
１０００万円を１．８％３０年で借りると毎月３６０００円の返済ですから年間４３万円・・・ということはキャッシュフロー１５０万円－新規住宅ローン４３万＝＋１０７万円。
裏技的な感じですが、現金化できる資産はこんな使い方もできます。