いよいよ始まりましたね、バンクーバー冬季オリンピック。
昨日の開会式はランチで入った札幌の寿司屋のカウンターで見ていました。
日本ではイマイチ盛り上がりに欠けるような気もしますがすばらしい開会式でした。
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寒いですねさすがにこっちは。
道路はガチガチに凍って、空気は凛とはりつめています。冬季五輪を肌で感じるには絶好の環境だと思います。
講演まで時間があったので札幌時計台に行ってきました。
有名な建物ですが、来るたびに送迎のクルマの窓からちらっと見るだけで近くに行ったことがないんです。
200円払って中も見てきましたよ。
二階は講堂みたいになっているんですね。旧札幌農学校演武場が正式名ですからそういう施設だったんでしょう。
天井板が張られていないので、小屋組みの構造もそのまま見ることができます。２×４なんだろうと決めてかかっていましたが、米国流の軸組み構造で意外でした。
明治期の洋風建築のデティールがあちこちに見られて興味深かったです。
十数年前にバンクーバーも行ったことがあります。
バンフ経由で移動しましたもので、冬季オリンピックが開催されたカルガリーの空港を使いましたがボブスレーが展示されていました。ジャマイカチームの。
映画「クールランニング」は好きな映画のひとつなのでテンションがあがりました。
あっちも古い木造がよく保存されています。
シーカヤックをするために宿泊したカナダ最西端のトフィノというちいさな街で泊まったペンションは築120年で傾いていました。
不動産投資の話をすると、よく「建物はどのくらい持つんですか？」という質問を受けます。
法定の減価償却期間は、木造22年・鉄骨34年・ＲＣ47年となっていますが実際は当然もっと持ちます。
ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）の計算をするときの想定耐用年数はＲＣだと60年位で見ますし、構造計算のときに建物存続期間中に発生が予想される大地震に対しての限界計算も建物存続期間を約60年でみます。
それから、マンハッタンに建っている鉄骨造の高層ビルは、明治時代に建てられたものが結構多いです。
また、ハウスメーカーの営業マンが時々「日本で一番古い建築物は法隆寺ですから！」的なことをトークで使いますが、あれは樹齢千年以上の材木を使うからアレだけ持つわけで、それは的を射ていませんが、でも100年や200年は持ちますよ。ちゃんとメンテナンスコストをかければ木造でも。
ただ、日本の場合は補修費用より建て直しの費用のほうが安いことが多いのと、シロウトがやった精度の低い工事では気に入らないのと、求められる耐震をはじめとした性能がどんどんあがるのと、飽きっぽいひとが多いのでスクラップ＆ビルドになることが多いんです。
メンテナンスコストは何と比例するかというと建築費に比例します。
ＬＣＣは建物の建築費、存続期間中に発生する維持・管理・修繕費用、解体費用をコストの総額として計算しますが、そのうち建築費はほんの２０％～２５％しかありません。
ということは、建築コストが高い建物であればあるほど維持管理のコストは高いということです。
考えて見れば、同じ外壁塗装をするにしても7階建てのマンションに足場をかけるのと2階建てのアパートに足場をかけるのでは全然金額が違いますもんね。
札幌や東北・北陸のような雪国では融雪・除雪・暖房に関するコストがさらに上乗せですからもっとです。建物も傷みますし。
風雪に耐える必要のない地域はそれだけコストが安く済むといった一面もあります。
賃料のあまり取れない地域で立派な建築はなかなかお金が残りません。
逆に古い木造でも高い家賃が取れる地域での運営はコスト面で非常に楽です。
不動産投資は単純に買ったときの利回りだけでははかれませんので注意してください。
講演のあとは懇親会。
北海道大家の会の皆さんと、北海道頑張る大家の会の皆さんが多数参加されて賑やかでした。
そして、2次会は昔の会社で部下だったＹ口君と洒落たバーで昔話に花を咲かせました。当時、大学出たての新人君で素直さと行動力だけがとりえの道産子坊やでしたが、良いところを素直に伸ばしていまや立派な社長になっています。
彼も何年か前に、札幌で所有している一棟マンションの税引き後キャッシュフローが残らないという悩みで横浜まで相談に来ました。
投資分析をして解決策を与えましたが、札幌に帰ってすぐに実行して成功しています。そして、そういったコンサルを同じようにしたいということで、その後ＣＰＭ資格を取得しています。
相変わらず、なんのひねりも無く素直に受け止めて実行する・・・十数年前とまったく変わっていなくて安心しました。
※整いました。「バンクーバーオリンピックの選手への期待」と掛けまして、「腕立て腹筋そして懸垂」と説きます。そのこころは「筋トレ（金取れ！）」⇒この記事が「役に立った」と思ったら更新の励みにぜひ一票。人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857
1００人超の意識の高い大家さんが集結！！ もちろん、私、猪俣も講演します。
