昼ごはんを食べがてら、東京三菱ＵＦＪ銀行（長い）に振込みの用事があって銀座4丁目まで歩きました。
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東京支社は銀座6丁目にありますから、サクサク歩いて10分位でしょうか。
通り道には日本で一番路線価の高い「鳩居堂（きゅうきょどう）」、そして「和光」もあります。
路線価図を見ると「31200Ａ」なんて書いてありますから、平米あたり3120万円で借地権割合が90％ということです。
坪単価1億314万円・・・。
１Ｆでは便箋や祝儀袋や筆ペンを売っていますが、商売として合うのかなぁ・・・。
相変わらず外人さんや観光客やそうでない人でごった返していましたが。
同じ書道用具やお香などといった品揃えの店だと、私の地元や、よく訪れる全国の地方都市だったら間違いなく閑古鳥が鳴いているはずです。
「鳩居堂」どころか、シャッターが閉まったお店の軒裏に鳩が巣食って名実ともに本物の「鳩居堂」になっている風景をよく見かけます。
地価が高いのには高いなりの価値があるんだと思います。
子供たちがこのあいだＪ－ＣＯＭで見ていたアニメ「こちら亀有公園前派出所」で、マイホームを探している寺井巡査のために両さんが山の中にタダ同然の土地を仕入れるなんていう話がありました。
オチは、中川財閥に駅や空港やあらゆるインフラを数兆円かけて整えさせて、地価が上がったところで儲けるなんていう話でしたが、営々とその地域に投下された資本がその地域の価値を決めるという側面は確かにあります。
江戸・明治・大正・昭和・平成と銀座界隈をはじめ都内に投下された資本は想像を絶しますから。
1月29日に総務省が発表した2009年の「住民基本台帳に基づく人口移動報告」（これも長い）によると、東京・大阪・名古屋３大都市圏への人口流入超過は全体で１０万４３６９人で前年より４万９７０９人減っています。
名古屋圏にいたっては、７年ぶりの転出超過です。
でも、よく見ると東京圏だけなら１１万７４６１人の転入超過です。
実は、大阪圏は２３年ぶりに転出超過が１万人を下回った（改善された）ということが書いてありましたが、昭和４８年以来転出超過が続いているわけで、要は３大都市圏といえども、東京圏以外はやっぱり厳しいということなんだと思います。
では東京圏なら安心かというと、前年比３万４２３５人減ですから安心はしていられないわけで・・・。
ある市場調査会社が都心１０区で行ったマンションの空室調査（４０００戸＝全体の約２割）では、空室率８．３％という結果が出たそうです。
総務省統計局の平成２０年データでは東京特別区部の賃貸住宅空室率は１３．８１％ですからやっぱり強いです。都心部は。
でも、同社の調査結果をもうすこし踏み込んで見てみると「新築」のみの空室率はなんと３０．３％（！）。
逆に新築を除いた中古物件の空室率は４．５％・・・。
マクロのデータでわかること、ミクロのデータでわかること。
そして、どこからどういった情報を得るのか。
不動産投資は「空間を貸す商売」ともいえますから、市場分析のスキルはとても大事なんです。
どんなに満室想定利回りが良い物件を購入できたとしても、空室だらけだったり、競争力が無くて入居者募集コストが対家賃収入比でバカ高かくなったりしたら、大変な苦労を背負うことになります。
２０１０年版「不動産投資実践塾 市場分析入門」がいよいよ２月７日（日）東京会場（銀座）で開催されます。
「どんな市場環境になっても、どこの市場でも使える市場分析のやり方を身につける」というのがテーマですから、以前のセミナーを受けていただいた方は、そのときの資料を活用していただければＯＫです。
でも、私のセミナーは毎回毎回ブラッシュアップを繰り返してどんどん資料が分厚くなっています。
今回は資料・データのほとんどを最新版にリニューアルしてありますので２回目の方にとっても役に立つ、また興味深いものになっていると思います。
分析から一歩踏み込んで、それを元にどうやってその市場で勝っていくかというポイントにも重点を置いていますので、すでに賃貸経営を始めている方にとってもすぐに実践に役立つはずです。
今週末の日曜日、銀ブラ（古い？）ついでにぜひご参加ください。