セミナーや出張の合間を縫って個別コンサルをやっています。最近は土日だけでは入りきらず、平日や夜間にも。
今月に入ってコンサルをした方を数えたら15人。先月は24件。ほぼ毎日という感じです。
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いわゆる本を書いたり、いろんな会を主催したり、情報商材を売ったり、セミナーを開いたり、ブログランキングに登場したりという活動をされている、結構有名な方も相談に来られるんですよ。
自分のやっている投資が正しいかどうか精査して欲しいとか、今後の投資の進め方の相談に乗って欲しいとか。
今日来られた方も、数百人の会員さんをもつ会の主催者の方でした。
コンサルの内容や誰かということはもちろんヒミツですが、「私が家賃収入では一番少ない方なんです、会員さんのなかには家賃収入1億円超えのスゴイひとがぞろぞろいますから」
なんて言っていました。
投資の総額や、家賃収入の総額で投資家としての格（？）が決まるような風潮があるみたいですね。
とある投資家の会では投資総額順に座る位置が決まっているなんていう話も聞いたことがあります。
んー・・・。
ネットアセットバリュー（ＮＡＶ）という考え方があります。
総資産額から負債を差し引いたネットの資産です。
それから、キャッシュフローの考え方として、グロスの総収入から空室損や運営費、それからローン返済を差し引いて初めて税引き前のキャッシュフローが出るということを知っておかないといけません。
さらにそこから所得税を引くと税引き後のキャッシュフローが出るわけです。
ぜんぜん有名な方ではなく一般の方でこのあいだ相談に来られた話はこんな話でした。
東京でもかなり都心の地主さんで、総投資額は現在の価値で１０億円。
ビルを１棟、マンションを１棟お持ちです。もちろん都心で。
家賃収入は額面で１億円。
まぁ、不動産投資家の会に入っていたらまず筆頭の席に座るでしょう。
でも、ローンの残債は１３億円ですからＮＡＶはマイナス３億円ですね。
家賃収入から空室損（空室率は幸い低いですけど）・運営費とローン返済を差し引くとキャッシュフローは１５００万円。
所得税を払うともっと少なくなります。
それでも税引前１５００万円のキャッシュフローですから、まぁスゴイもんです。
普通に考えたら。
・・・と、思いますよね。
問題は、この１５００万円がどこから出てくるか。
１０億円規模の不動産からのキャッシュフローですから、あっちが壊れたこっちを直さなきゃとなったときに１５００万円くらいのお金はすぐに飛んでいってしまうんです。
ローン返済の終わった５千万円のアパート４棟から出てくる１５００万円とはわけが違うんです。
困っていました。
不動産投資は、うっかりしているとどんどん膨らみがちです。
Ｐ／ＬとＢ／Ｓのバランス。それからキャッシュフローと税金を見ながら進めていかないと大変な目にあいます。
あるいはこんな相談もありました（これも無名のいわゆるサラリーマン大家さんです）。
どんどん地方で買い進んで、最初は税引前３０００万円・税引後１５００万円のキャッシュフローがあったけど、半分くらいの物件の減価償却が終了してしまい、いまやキャッシュフローマイナス６００万円。
現金が枯渇してこれからのことが心配という内容です。
毎月３０００万円程度の物件を買い進むか、物件を売っていかないとどうしようもなくなる。という結論に達しましたが、借入額が大きすぎて融資を引くのも限界、かといって物件はすべて流動性の低い＝買い手がすぐにはつかなそうな場所ばっかり。
打つ手がありません。
というわけにもいきませんのでいろいろ知恵を絞っています。
自分でコントロールできるボリュームを超えた不動産投資で火傷をすると取り返しがつかなくなります。
ホント注意してくださいね。