この間、ブローカーとの打合せ場所に急いで向かっているとき、歩道橋の真ん中できれいな女性に声をかけられて、「えぇっ」と思ったらＦＰ北野琴奈さんでした。

コワモテなので、どちらかというとソコソコ混み始めた電車の中でもなぜか両側の席が一人分づつ空いたりすることが良くあります。

ＴＶ不動産王でご一緒してからの知り合いですが、「ネクタイが派手なのですぐ分かりました！」と言われました。

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「家賃滞納の取立てについて行って下さい！」と冗談交じりにＣＦネッツのＰＭスタッフから言われることがありますが、そんなに恐そうかなぁ・・・。

2月23日の読売新聞朝刊第一面にでかでかとこんな見出しが出ていました。

「違法な家賃徴収　懲役刑」

～規制法案閣議決定　保証会社、登録制に～

「家賃を滞納した入居者が執拗な督促を受けたり、部屋から追い出されたりするトラブルが続発しているため、政府は23日、家賃滞納者への取立て行為を規制する法案を閣議決定した」

とあります。

規制を受けるのは賃貸住宅の大家や不動産管理業者、家賃保証会社など家賃徴収にかかわる人や業者で法案は「人を威迫し、人の私生活もしくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない」と規制するそうです。

法律で禁止される行為例は・・・

・借り主に無断でドアのカギを交換する
・カギが開かないようにする器具の取り付け
・同意なしに室内から衣類や家具などを持ち出す
・夜間や早朝に繰り返し電話したり訪問したりすること

払わないといけないものを払ってもらうというのは、当たり前のような気がするんですが・・・。

500円のラーメン食べて、食い逃げしたら捕まりますからね。

そうすると、滞納しない人を入れて、滞納常習者は入居させないということにしたいです。大家側としては。

そうすると必要なのは、金融機関と同じく「滞納者のブラックリスト」です。

でも、これには「社会的弱者が部屋を借りられなくなる可能性もあるため慎重に議論して欲しい」・・・・

「全国追い出し屋対策会議」の代表幹事（37歳）の言葉ですが、「あ、あのねぇ」と言いたくなります。

「友愛」もいいんですが、バランスとモノの道理をちゃんと分かってほしいです。

しかし、「顔の恐い人が滞納家賃の回収に伺う」なんていうのが法律で禁止されたら、「どの程度が恐い顔か」ということで論議を呼びそうですね。

私、猪俣も講演します！

1００人超の意識の高い大家さんが集結！！ もちろん、私、猪俣も講演します。

新潟にいます。

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昨日の出版記念講演に続いて個別コンサルを４件。

途中、昼飯はラーメンの有名店「吉相（きっそう）」へ。

早めに行ったのにずらりと行列ができていました。前回はこってりねぎを注文したので今回はあっさりメンマを。

こっちも旨かったですよ。

新潟でもいろんな方の相談があります。

「自己資金ゼロ・フルローンでやりたい」なんていう相談も最近は減りましたがやっぱりあります。

資産背景があったりして、担保余力があれば別にいまでも出来ますが、まぁハードルは高いです。

超えなければいけない金融機関のハードルは４つあります。

（１）キャッシュフローに手をつけなくても生活できる給与などの安定収入があるか？・・・これは一般的なサラリーマンの方であれば大抵クリアします。

（２）収支規定に収まるか？・・・これはちゃんとした投資分析をして買うのであれば大抵、金融機関の求める収支よりも厳しくなりますからクリアします。逆に言えば、銀行がＯＫと言ってくれたからといって安全な投資であるという保証は無いということでもあります。

（３）担保評価内に収まるか？・・・これは、ひとつは購入する物件単体で評価が出るかということと、他に担保として差し入れられる評価がでる物件を持っているかということです。前者の場合、担保評価＞売買価格になるものは大抵、空室率が高い地域だったり、賃料が安いのに建物が大きくて運営コスト・修繕コストがものすごいかかって結局お金が残らないというパターンが多いので要注意です。

（４）頭金規定・・・これは、ここ数年フルローン＆オーバーローン破綻が目立ってきたので金融機関が自己防衛のためにうるさく求めるようになってきた規定です。一番厳しい金融機関は「諸費用７％＋頭金３０％＋予備費２０％」＝合計５７％の自己資金を求めます。５００万円持っている人なら、５００万円÷５７％ですから８７７万円が買える物件の予算です。
一番緩い金融機関で「諸費用７％＋頭金１０％」＝合計１７％。５００万円の自己資金で物件価格は２９４１万円ということです。

投資は結局のところ投下した資金に対するリターンですから、レバレッジをかけるにしてもエクイティクッション（家賃の低下や空室の増加で物件の利回りが、借入れに対するローン返済の割合よりも下がってしまったときに、持ち出しにならないで済むだけの自己資金を入れておくということです）を適正に確保してバランスを取っておいた方があとで苦労しなくて済みます。

フルローンとはちょっと違いますが、現金での自己資金をまったく出さないで、なおかつ安全のバランスも保つという変則的な方法もあります。

今日も相談のなかで出ましたが、１０００万円で売れる自宅があったとして、それを売ると現金１０００万円ができます。

先ほどの頭金規定（１７％）のパターンでいくと５８８２万円の物件が買えます。

計算は省略しますが、その場合比較的「安全側」寄りのレバレッジで投資を組み立てると年間１５０万円程度のキャッシュフローを得ることができます。

一方、自宅を売ってしまうと住む所がなくなってしまいますが、同程度の住宅なら１０００万円で買えるということです（諸経費については割愛します）。

住宅の場合は基本的に評価関係なくいまだにフルローン可ですしローン年数も長く、金利も安いです。

１０００万円を１．８％３０年で借りると毎月３６０００円の返済ですから年間４３万円・・・ということはキャッシュフロー１５０万円－新規住宅ローン４３万＝＋１０７万円。

裏技的な感じですが、現金化できる資産はこんな使い方もできます。

いよいよ始まりましたね、バンクーバー冬季オリンピック。

昨日の開会式はランチで入った札幌の寿司屋のカウンターで見ていました。
日本ではイマイチ盛り上がりに欠けるような気もしますがすばらしい開会式でした。

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寒いですねさすがにこっちは。

道路はガチガチに凍って、空気は凛とはりつめています。冬季五輪を肌で感じるには絶好の環境だと思います。

講演まで時間があったので札幌時計台に行ってきました。

有名な建物ですが、来るたびに送迎のクルマの窓からちらっと見るだけで近くに行ったことがないんです。

200円払って中も見てきましたよ。

二階は講堂みたいになっているんですね。旧札幌農学校演武場が正式名ですからそういう施設だったんでしょう。

天井板が張られていないので、小屋組みの構造もそのまま見ることができます。２×４なんだろうと決めてかかっていましたが、米国流の軸組み構造で意外でした。

明治期の洋風建築のデティールがあちこちに見られて興味深かったです。

十数年前にバンクーバーも行ったことがあります。

バンフ経由で移動しましたもので、冬季オリンピックが開催されたカルガリーの空港を使いましたがボブスレーが展示されていました。ジャマイカチームの。

映画「クールランニング」は好きな映画のひとつなのでテンションがあがりました。

あっちも古い木造がよく保存されています。

シーカヤックをするために宿泊したカナダ最西端のトフィノというちいさな街で泊まったペンションは築120年で傾いていました。

不動産投資の話をすると、よく「建物はどのくらい持つんですか？」という質問を受けます。

法定の減価償却期間は、木造22年・鉄骨34年・ＲＣ47年となっていますが実際は当然もっと持ちます。

ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）の計算をするときの想定耐用年数はＲＣだと60年位で見ますし、構造計算のときに建物存続期間中に発生が予想される大地震に対しての限界計算も建物存続期間を約60年でみます。

それから、マンハッタンに建っている鉄骨造の高層ビルは、明治時代に建てられたものが結構多いです。

また、ハウスメーカーの営業マンが時々「日本で一番古い建築物は法隆寺ですから！」的なことをトークで使いますが、あれは樹齢千年以上の材木を使うからアレだけ持つわけで、それは的を射ていませんが、でも100年や200年は持ちますよ。ちゃんとメンテナンスコストをかければ木造でも。

ただ、日本の場合は補修費用より建て直しの費用のほうが安いことが多いのと、シロウトがやった精度の低い工事では気に入らないのと、求められる耐震をはじめとした性能がどんどんあがるのと、飽きっぽいひとが多いのでスクラップ＆ビルドになることが多いんです。

メンテナンスコストは何と比例するかというと建築費に比例します。

ＬＣＣは建物の建築費、存続期間中に発生する維持・管理・修繕費用、解体費用をコストの総額として計算しますが、そのうち建築費はほんの２０％～２５％しかありません。

ということは、建築コストが高い建物であればあるほど維持管理のコストは高いということです。

考えて見れば、同じ外壁塗装をするにしても7階建てのマンションに足場をかけるのと2階建てのアパートに足場をかけるのでは全然金額が違いますもんね。

札幌や東北・北陸のような雪国では融雪・除雪・暖房に関するコストがさらに上乗せですからもっとです。建物も傷みますし。

風雪に耐える必要のない地域はそれだけコストが安く済むといった一面もあります。

賃料のあまり取れない地域で立派な建築はなかなかお金が残りません。

逆に古い木造でも高い家賃が取れる地域での運営はコスト面で非常に楽です。

不動産投資は単純に買ったときの利回りだけでははかれませんので注意してください。

講演のあとは懇親会。

北海道大家の会の皆さんと、北海道頑張る大家の会の皆さんが多数参加されて賑やかでした。

そして、2次会は昔の会社で部下だったＹ口君と洒落たバーで昔話に花を咲かせました。当時、大学出たての新人君で素直さと行動力だけがとりえの道産子坊やでしたが、良いところを素直に伸ばしていまや立派な社長になっています。

彼も何年か前に、札幌で所有している一棟マンションの税引き後キャッシュフローが残らないという悩みで横浜まで相談に来ました。

投資分析をして解決策を与えましたが、札幌に帰ってすぐに実行して成功しています。そして、そういったコンサルを同じようにしたいということで、その後ＣＰＭ資格を取得しています。

相変わらず、なんのひねりも無く素直に受け止めて実行する・・・十数年前とまったく変わっていなくて安心しました。

※整いました。「バンクーバーオリンピックの選手への期待」と掛けまして、「腕立て腹筋そして懸垂」と説きます。そのこころは「筋トレ（金取れ！）」⇒この記事が「役に立った」と思ったら更新の励みにぜひ一票。人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857

1００人超の意識の高い大家さんが集結！！ もちろん、私、猪俣も講演します。

私も講演させていただきます！！

昨日、今日と連休ですが、なんだかバタバタしています。

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昨日は子供の小学校にいって最後の授業参観をしてきました。

参観といっても、お別れ会のようなイベントでしたが・・・。

ドッジビー（フリスビーでやるドッジボール）をやったり、合奏を聴いたり、ソーラン踊りを見たり。

前の日に、「「スターウォーズのメインテーマ」の＜合唱＞をやるんだ！」と子供がはしゃいでいたので、「あれは、歌詞無いだろ？」と聞いたら＜合奏＞の聞き間違えでした。

「せっかくだからお父さんが作詞してやるよ。んー・・・「ダダダ、ダースベーダー～の～くちは三、角～、船も三、角～～、基地は丸～♪」」

・・・アホです。

でもウケていました。

スターウォーズのダースベーダーことアナキン＝スカイウォーカーの実家は辺境の砂漠の惑星で連棟式の土の家です。

都市化が進んでいるかどうかということを見るために持家率・単身化率といった都市指標を使って判断をしたりしますが、一戸建住宅に住む世帯の割合なんていうのもあります。

総務省の国勢調査からデータを取ることができますが、例えば２００５年でみると。

東京都港区１２．４％（持家率４８．６％）・新宿区１７．１％（持家率３５．６％）・中央区９．２％（持家率４３．０％）　神奈川県横浜市３９．１％（持家率５９．３％）川崎市２８．０％（持家率４５．２％）

一方、持家率９１．８％（！）の富山県氷見市の一戸建住宅に住む世帯の割合は９４．２％・・・。

地方の戸建賃貸で頑張っている大家さんも沢山いますが、なかなか大変です。

戸建賃貸のメリットは、（１）比較的賃貸需要が少ない地域でも競争力があるので空室率が低い（２）共用部分が無いので運営費が少ない。というのが主なものです。

一方デメリットは、（１）賃料が低いエリアでは、修繕や資本改善のコストが賃料比で割高（２）賃料が高いエリアでは、一戸あたりの使用敷地面積が広いため総投資額が賃料比で割高

といったことが考えられます。あくまでも投資の選択肢の一つであって、万能の解決策ではありませんから投資分析・市場分析をしたうえで、また長期修繕計画や出口戦略を含めて判断するようにすると良いでしょう。

よい選択肢であることもありますし、そうでもないこともあります。

最近、自己使用部分を２分の１とか３分の１とか使って賃貸併用住宅を建築するというスキームが一部で流行っています。

銀行の規定でいくと住宅ローン扱いになるので（さすがに裏技的なやりかたなので、最近は銀行も嫌がるスタンスになりつつありますが）フルローンが出やすかったり、金利が安かったり、返済年数が長かったりと資金調達の側面では有利ですが、これも同じような特徴をもっていますので、そもそも論で投資として成り立つかを判断することが本当は大切なんです。

ローンが引っ張れるかどうかは、あくまでも投資の中では枝葉末節とまでは言いませんが、ほんの一部のファクターにしか過ぎませんから。

２月２２日読売新聞の朝刊に山梨市の「空家バンク」が紹介されていました。

自治体が一戸建ての空家の所有者と、買いたい人・借りたい人をマッチングさせるサービスを行っているということです。

４７４平米の土地とその上に建つ建物を８６０万円で買い取ったひとは「リフォームに５００万円かかってしまったが満足している」なんてコメントしていました。

総額１３６０万円。諸費用やなんだかんだ入れたら１５００万円というところでしょうか。

また、誰も住む人のいない実家を登録して貸しに出している６２歳の女性のコメントは「だれもいないと傷むし、壊すにもお金がかかる。古いので賃料は月３万円で、もうけはないが、住んでもらえるだけでありがたい」なんてありました。

ちなみに山梨市の一戸建住宅に住む世帯の割合は８３．２％、持家率は７７．５％です。

昼ごはんを食べがてら、東京三菱ＵＦＪ銀行（長い）に振込みの用事があって銀座4丁目まで歩きました。

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東京支社は銀座6丁目にありますから、サクサク歩いて10分位でしょうか。

通り道には日本で一番路線価の高い「鳩居堂（きゅうきょどう）」、そして「和光」もあります。

路線価図を見ると「31200Ａ」なんて書いてありますから、平米あたり3120万円で借地権割合が90％ということです。

坪単価1億314万円・・・。

１Ｆでは便箋や祝儀袋や筆ペンを売っていますが、商売として合うのかなぁ・・・。

相変わらず外人さんや観光客やそうでない人でごった返していましたが。

同じ書道用具やお香などといった品揃えの店だと、私の地元や、よく訪れる全国の地方都市だったら間違いなく閑古鳥が鳴いているはずです。

「鳩居堂」どころか、シャッターが閉まったお店の軒裏に鳩が巣食って名実ともに本物の「鳩居堂」になっている風景をよく見かけます。

地価が高いのには高いなりの価値があるんだと思います。

子供たちがこのあいだＪ－ＣＯＭで見ていたアニメ「こちら亀有公園前派出所」で、マイホームを探している寺井巡査のために両さんが山の中にタダ同然の土地を仕入れるなんていう話がありました。

オチは、中川財閥に駅や空港やあらゆるインフラを数兆円かけて整えさせて、地価が上がったところで儲けるなんていう話でしたが、営々とその地域に投下された資本がその地域の価値を決めるという側面は確かにあります。

江戸・明治・大正・昭和・平成と銀座界隈をはじめ都内に投下された資本は想像を絶しますから。

1月29日に総務省が発表した2009年の「住民基本台帳に基づく人口移動報告」（これも長い）によると、東京・大阪・名古屋３大都市圏への人口流入超過は全体で１０万４３６９人で前年より４万９７０９人減っています。

名古屋圏にいたっては、７年ぶりの転出超過です。

でも、よく見ると東京圏だけなら１１万７４６１人の転入超過です。

実は、大阪圏は２３年ぶりに転出超過が１万人を下回った（改善された）ということが書いてありましたが、昭和４８年以来転出超過が続いているわけで、要は３大都市圏といえども、東京圏以外はやっぱり厳しいということなんだと思います。

では東京圏なら安心かというと、前年比３万４２３５人減ですから安心はしていられないわけで・・・。

ある市場調査会社が都心１０区で行ったマンションの空室調査（４０００戸＝全体の約２割）では、空室率８．３％という結果が出たそうです。

総務省統計局の平成２０年データでは東京特別区部の賃貸住宅空室率は１３．８１％ですからやっぱり強いです。都心部は。

でも、同社の調査結果をもうすこし踏み込んで見てみると「新築」のみの空室率はなんと３０．３％（！）。

逆に新築を除いた中古物件の空室率は４．５％・・・。

マクロのデータでわかること、ミクロのデータでわかること。

そして、どこからどういった情報を得るのか。

不動産投資は「空間を貸す商売」ともいえますから、市場分析のスキルはとても大事なんです。

どんなに満室想定利回りが良い物件を購入できたとしても、空室だらけだったり、競争力が無くて入居者募集コストが対家賃収入比でバカ高かくなったりしたら、大変な苦労を背負うことになります。

２０１０年版「不動産投資実践塾 市場分析入門」がいよいよ２月７日（日）東京会場（銀座）で開催されます。

「どんな市場環境になっても、どこの市場でも使える市場分析のやり方を身につける」というのがテーマですから、以前のセミナーを受けていただいた方は、そのときの資料を活用していただければＯＫです。

でも、私のセミナーは毎回毎回ブラッシュアップを繰り返してどんどん資料が分厚くなっています。

今回は資料・データのほとんどを最新版にリニューアルしてありますので２回目の方にとっても役に立つ、また興味深いものになっていると思います。

分析から一歩踏み込んで、それを元にどうやってその市場で勝っていくかというポイントにも重点を置いていますので、すでに賃貸経営を始めている方にとってもすぐに実践に役立つはずです。

今週末の日曜日、銀ブラ（古い？）ついでにぜひご参加ください。

セミナーや出張の合間を縫って個別コンサルをやっています。最近は土日だけでは入りきらず、平日や夜間にも。

今月に入ってコンサルをした方を数えたら15人。先月は24件。ほぼ毎日という感じです。

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いわゆる本を書いたり、いろんな会を主催したり、情報商材を売ったり、セミナーを開いたり、ブログランキングに登場したりという活動をされている、結構有名な方も相談に来られるんですよ。

自分のやっている投資が正しいかどうか精査して欲しいとか、今後の投資の進め方の相談に乗って欲しいとか。

今日来られた方も、数百人の会員さんをもつ会の主催者の方でした。

コンサルの内容や誰かということはもちろんヒミツですが、「私が家賃収入では一番少ない方なんです、会員さんのなかには家賃収入1億円超えのスゴイひとがぞろぞろいますから」

なんて言っていました。

投資の総額や、家賃収入の総額で投資家としての格（？）が決まるような風潮があるみたいですね。

とある投資家の会では投資総額順に座る位置が決まっているなんていう話も聞いたことがあります。

んー・・・。

ネットアセットバリュー（ＮＡＶ）という考え方があります。

総資産額から負債を差し引いたネットの資産です。

それから、キャッシュフローの考え方として、グロスの総収入から空室損や運営費、それからローン返済を差し引いて初めて税引き前のキャッシュフローが出るということを知っておかないといけません。

さらにそこから所得税を引くと税引き後のキャッシュフローが出るわけです。

ぜんぜん有名な方ではなく一般の方でこのあいだ相談に来られた話はこんな話でした。

東京でもかなり都心の地主さんで、総投資額は現在の価値で１０億円。

ビルを１棟、マンションを１棟お持ちです。もちろん都心で。

家賃収入は額面で１億円。

まぁ、不動産投資家の会に入っていたらまず筆頭の席に座るでしょう。

でも、ローンの残債は１３億円ですからＮＡＶはマイナス３億円ですね。

家賃収入から空室損（空室率は幸い低いですけど）・運営費とローン返済を差し引くとキャッシュフローは１５００万円。

所得税を払うともっと少なくなります。

それでも税引前１５００万円のキャッシュフローですから、まぁスゴイもんです。

普通に考えたら。

・・・と、思いますよね。

問題は、この１５００万円がどこから出てくるか。

１０億円規模の不動産からのキャッシュフローですから、あっちが壊れたこっちを直さなきゃとなったときに１５００万円くらいのお金はすぐに飛んでいってしまうんです。

ローン返済の終わった５千万円のアパート４棟から出てくる１５００万円とはわけが違うんです。

困っていました。

不動産投資は、うっかりしているとどんどん膨らみがちです。

Ｐ／ＬとＢ／Ｓのバランス。それからキャッシュフローと税金を見ながら進めていかないと大変な目にあいます。

あるいはこんな相談もありました（これも無名のいわゆるサラリーマン大家さんです）。

どんどん地方で買い進んで、最初は税引前３０００万円・税引後１５００万円のキャッシュフローがあったけど、半分くらいの物件の減価償却が終了してしまい、いまやキャッシュフローマイナス６００万円。

現金が枯渇してこれからのことが心配という内容です。

毎月３０００万円程度の物件を買い進むか、物件を売っていかないとどうしようもなくなる。という結論に達しましたが、借入額が大きすぎて融資を引くのも限界、かといって物件はすべて流動性の低い＝買い手がすぐにはつかなそうな場所ばっかり。

打つ手がありません。

というわけにもいきませんのでいろいろ知恵を絞っています。

自分でコントロールできるボリュームを超えた不動産投資で火傷をすると取り返しがつかなくなります。

ホント注意してくださいね。