銀座のオフィスもようやく片付きました。
広くて快適です。どこに行くのも近いですしね。
街並みもクリスマスシーズンでイルミネーションが素敵です。
それから、南青山・みなとみらい・新宿の３オフィスのスタッフが大集合ですからワイワイがやがや楽しい感じです。
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しかし、忘年会や飲み会が続きます。
水曜日は新大久保の新宿ネイキッドロフトで行われた「ナゾカケナイト」で盛り上がり、
木曜日はみなとみらい地区を見下ろすお店で事業共同組合「不動産相談室かながわ」の忘年会
今日、金曜日はこれから神田の焼肉やさんで「猪俣道場」卒業生のみなさんと忘年会。
明日、土曜日はみなとみらいで「相続対策セミナー」がありますからそのあと懇親会です。
ということで、なかなか更新が・・・と思っていたら、今日、うちのスタッフから投資分析についての質問があってそれにメールで答えていたら結構なボリュームになりましたのでこれをご紹介しますね。
ちなみに「キャップレート」とは正式には「キャピタライゼーションレート＝資本化率」といいます。
その投資は何％の利回りなのかということで、これとネット収入（ＮＯＩ）がわかれば物件価格（Ｖ）が決定されます。
Ｖ＝ＮＯＩ／キャップレート
単純です。
この計算式は収益還元法の中の「直接還元法」という考え方でとても重要ですから覚えておいてくださいね。
もうひとつ、保有期間を通じて入口・出口それから貨幣の時間的価値を織り込んで判断するのがディスカウントキャッシュフロー（ＤＣＦ）法といいます。
それから、
キャップレートの構成要素は「a無リスク金利＋ｂインフレ率＋ｃリスクプレミアム」ですが、ａは一般的には長期国債、ｃは倒産確率となります。
倒産確率の高い地域（とっても田舎）や物件（オンボロ）だとキャップレートは高くなるし、低い地域（銀座とか）や物件（新築）だと低くなります。
さっきの直接還元法の式にあてはめるとどちらが物件が高くなるかわかりますよね。
ではスタッフからの質問に答えていきましょう。
①割引率について
・・・ＤＣＦ法で投資分析をするときに「割引率」を設定しますが、なにを元に決めればいいですか？
⇒本来、割引率は投資家によって違います。思っていたより儲かったか損したかというのが正味現在価値（ＮＰＶ）ですから、これを計算するときには他の投資と比較してどうだったかというモノサシになりますので、例えば同じような不動産投資でキャップレートが５％のものが多ければそれと比較するには５％となります。また、無リスク投資と比較したければ長期国債（現在だと１．３％前後）を使います。
②ＣｏｎＣ％の内容は
モーゲージエクイティ分析によるキャップレートの算出でＣｏｎＣ％がでてきますが、どういった意味合いで使いますか？
⇒ＣｏｎＣ％はＣＣＲのことです。計算式はキャッシュフロー（ＣＦ）÷投資基礎（Ｅ）×１００
これを、なぜキャップレート（Ｒ）の算出で使うかというと投資家自身にとってどのくらいの投資価値になっているのかを知りたいからです。
市場価値と投資価値という考え方があります。つまり、投資家の総体である市場が求める利回りと、投資家それぞれが求める利回りは違うということです。
たとえば、テナントが出た後に自社ビルで使いたいので買うとか、その物件を手に入れれば敷地全体の価値が上がるという隣接地のオーナーは市場価格よりも高く買ってもいいと考えますがこれも投資価値の考え方です。
また、投資家によって入れられる自己資金の割合も違いますし、借入れできるローンの金利条件や年数条件も変わります。
モーゲージエクイティ分析は借入れ割合と（ＬＴＶ）と資金調達の負担割合（Ｋ％）、それから自己資金の割合（１－ＬＴＶ）と求める自己資金の利回り（ＣＣＲ）を加重平均して投資家サイドからみた投資価値はいくらかを導き出す計算方法です。
ちなみにここではＬＴＶ９０％でＲ7.75％となっていますが、８０％にすると8.11％、７０％なら8.28％。全額自己資金（フルエクイティ）での投資ならＦＣＲと同率の8.61％となります。逆に物件価格全額のフルローンだと6.53％です。
また、融資期間を30年にすると7.75％のキャップレートは7.50％に低下します。逆に15年なら8.78％に上昇します。
物件自体は同じなのに、投資家によって利回りが違うということです
③キャツプレートの算出について
ＮＯＩ：884万 Ｖ：購入価格9500万 Ｒ＝ＮＯＩ/Ｖ この投資のキャップレートは9.3%となります。でもモーゲージエクイティ分析によるキヤップレートは、7.75%となっています。二つのキャップレートがあるということですか？
⇒モーゲージエクイティ分析によるキャップレート7.75%・・・前出のモーゲージエクイティ分析により求められた「投資価値」の資本化率です。
ＮＯＩ8,837,821円÷Ｖ95,000,000円×100＝9.30％⇒この「物件自体」の資本化率。
では、「市場価値」の資本化率はなにから求めるかというと投資家調査などのインデックス、あるいは取引された物件の資本化率から予想することになります。
もしも、この物件の市場キャップレートが7.0％だったとしたら、ＮＯＩ8,837,821円÷Ｒ7％＝Ｖ126,254,585円ですから31,254,585円安く買えたということになります。
もしも、この物件の市場キャップレートが10.0％だったとしたらＮＯＩ8,837,821円÷Ｒ10％＝Ｖ88,378,210円ですから6,621,790円高く買ったということになります。
また、投資の出口で設定するキャップレートは投資家サイドのキャップレートや、物件自体のキャップレートを基準にせず、あくまでも購入時の市場キャップレートを基準として、そこに経年に応じたリスクプレミアムの上乗せや新駅開設などのインフラ整備や物件の資本改善に伴うリスクプレミアムの軽減などを反映させるべきです。
同じオフィスにいるとその場でいろんな質問を受けたりします。
こういった投資分析の考え方や、具体的な物件の良し悪しや、土地の区割りや建物ボリュームなど。
せっかち（気が短い？）なのもありますが、その場で結論を出してその場で解決していくようにしています。
そんなときには目の前にいるというのはスピード感があって仕事が乗ってきます。
基本的にはあっちこっち飛び回っていますが、デスクにいるときはいるときでいろいろやることがあります。