この間、大阪の出版記念講演が終わって懇親会のあとに〆の鮨をつまみにひとりでふらっと鮨屋に寄りました（だから太る？）。
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熟年カップルがカウンターの端に座って熱く語るのを聞くともなしに聞いていましたら・・・。
「ワシ、カラオケで歌う順番、必ず決まっとるんや。まずは、「小市民２」で笑いをとって・・・あ、ワンはだめやで、ツーや。それから一曲いれて最後は「ハンバーガーショップ」や♪」
ウケました。
どちらも嘉門達夫（かもんたつお）さんの曲ですが、「そういえば「ちゃらり～ん、鼻から牛乳～」っていう歌詞、今風に変えると「ちゃらり～ん、母から9億～」っていう感じですよね」と、ボケたくてたまりませんでした。
「アノ人が語る！斬る！2010年不動産市況（仮題）」という、ハートブレインさんの新年配信のレターにコメントをして欲しいという依頼メールが来ました。
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2010年「ズバリ不動産は買いか？」
貴方（または御社）の不動産買いたい度を★の数で表して下さい。
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回答例）
★★★★★ 積極的に買っていきたい！
★★★★
★★★
★★
★ 2010年は買おうと思わない（買わないと思う）
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その理由を教えて下さい
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どうしようかなぁ・・。
「母から9億～」のH山首相が政権を握ってからの数ヶ月を見ていると、景気対策も外交も内政もいつまでも決まらないんじゃないかなぁと、皆が思っているように私も思っているんですね。
したがって、ますます景況感は悪化しそうな気配がしています。
それから、亀井モラトリアムの一件で、最近話をする金融機関のひとはみんな貸し出しを増やすのに消極的です。
ダメ押しで、ここ数年ファンドが買ったり開発したりしてきた案件のノンリコースローンが来年以降順繰りで償還期を迎えますからまたぞろ不良債権化した大型物件が市場に放出される可能性が高いです。
そうすると、より一層利回りが高い物件（＝安くなった物件）が市場に出回るという図式になります。
ただ、昨秋のリーマンショック明けの今年（2009年）１～３月期には、一斉にこれを拾いに出た市場の動きが予想以上に強かったので、学習効果があればこのあいだのような狼狽売り的な感じにもならないのかなとも思っています。
ということで、市場環境的には「★★★★★積極的に買っていきたい！」というところでしょうか。
ここで気をつけなくてはいけないのは、市場の空気がネガティブなときには金融機関もリスクを高く感じて融資が絞られますから、「リスクが高い（と見られている）市場環境で、リスクの低い（と見てもらえる）投資をする。」ということです。
具体的には、自己資金を増やす（買い替えでローン残高の少なくなっている物件を手放して現金を厚くするなんていうのもアリです）、自己資金の「割合」を増やす（予算を下げる、あるいは現金買いするということです）というのが打つべき手だと思います。
景況感がいいときは、好立地の物件は利回りが低すぎて元金返済も伴う通常の融資を使う個人投資家には、より立地で劣る物件でイールドギャップ（物件のネット利回り＝FCRとローンの負担割合＝K%との差）を確保するしかできないんですが、本来それはやっぱりリスクを伴うんです。
期待利回り（キャップレート）が高い地域ということは、それだけリスクプレミアム＝倒産確率が高い地域ということですから特に貸家業でもある不動産投資にとっては致命的です。
でも、今のような、そして恐らく来年もそうだと思いますが「景気後退期」には立地の優れた地域でも投資として充分に成り立つネット利回りで物件を拾うことができますからそういったものを買っていくといいと思います。
逆に、立地の悪い物件は景況感のいい時期でさえ良かった利回りがさらに良くなるわけですが、こういった時期にわざわざ買わなくてもいいかもしれませんね。
景気の良いとき・悪いとき。それぞれ戦略がありますので。
最後に、私がファカルティ（講師）をしているCPM（米国不動産経営管理士）MKL４０５（マーケティングとリーシング）のテキストで「立地条件」についてのコメントがいきなり2ページ目から出てきますのでご紹介しますね。
・ ■場所（Location）：
・ 不動産においては、物件の場所が重要であるということが強調されています。非常に良い場所にある物件なら、普通の物件でも、この授業内容の基本的な事柄を適用しただけで成功するでしょう。
・ 逆に、寂れつつある場所の物件は、大きな努力を払ってもその成功は限られたものに過ぎないでしょう。
・ 新米の不動産投資家やディベロッパーは、好ましくない場所にある安い物件や土地を見て、掘り出し物だと思うかもしれません。しかし、そのような物件が掘り出し物であることはほとんどなく、うまく行ったとしても、月並みの収益しかありません。
・ 能力のある管理士でも、良くない場所にある物件を成功させることは不可能に近いことを忘れないでください。どのような物件でも、改善することはできますが、成功例は通常、良い場所の悪化しつつある物件に見られます。・・・
むこうの先生が授業をするときにまず言うことは、「不動産投資には大事なことが三つある。１．ロケーション、２．ロケーション、３．ロケーション」。
身も蓋もありません。
ちなみに、私自身の来年は「★ 2010年は買わないと思う」です。
もともと、資本改善を行って転売益を得る目的で買った物件の出口が2011年を予定しているので、個人的にはその年に一斉にいろんなことをやるつもりなので。
自分自身の投資を造りこんでいく上で必要であれば買うし、必要でなければ買わないというスタンスです。
でも、買っちゃったりして。
「把放自在」ですからね、流れに逆らわず、焦らず急がずやっていくつもりです。
ご自身の投資が拡大局面の人にとっては、とてもいい時期だとは思いますよ。