とうとう今週！です！
2010年を迎えるにあたって必須の不動産投資のセミナーです。
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新潟で行われた賃貸経営フェア二日間の日程が無事終了しました。
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今日は、「プロが教える不動産投資基礎の基礎」ということで、不動産投資をするときのモノサシのそろえ方について1時間の講演をしました。
そもそも論で失敗していませんか？という話です。
たとえば、10億円のビルなりマンションなりを建築して2億円の収入が入るようになれば、それは20％の投資ですから悪くないですね。
でも、その土地が、売れば90億円になるんだったら、実はその投資は10億円の投資ではなくて100億円の投資なわけです。
そうすると、その投資のネット利回りは実は2％にしか過ぎないんですね。
それだけならまだしも、もしもその物件のキャップレートが５％だったとすれば2億円÷5％＝40億円がその物件の売値です。
更地だったら90億円で売れる土地がわざわざ10億円もかけて建築したために40億円になってしまったという話です。
20％といわず、10％でも90億円の現金があったら収入は2億円ではなくて9億円ですからね。
もちろん、先祖伝来の土地だから売らない！という選択肢だってアリです。
でも、そういった選択肢もあったんだということを知っていたのと知らなかったのでは大違いです。
100億円？関係ないよ。というかもしれませんが、この10分の1、100分の１の話って結構あります。
これは一例ですが、モノサシのそろえ方がわかっていればいろんな局面で応用できますから知っておいて損はありません。
それから、貨幣の時間的価値なんていう考え方も重要です。
今の100万円と30年後の100万円は価値が違うということです。
とある新築区分マンションを例にとれば、購入時に500万円を投入してそれを回収できるのはなんと42年後。
国債とかを買ったりして仮に複利で1.4％の運用をしただけでも500万円⇒896万円ですからそっちのほうがいいかもしれません。
とにかく、その不動産投資は儲かるのかどうか、安全なのかどうかといった投資判断の仕方をしっているひとはまずいませんから、
そのあたりの知識を仕込んでからやったほうがいいですよという話です。
昨日も今日も、超有名な不動産投資家・コンサルあるいは税理士の方が何人もいろんなお話をされていましたがやっぱりそのあたりが欠落しているんです。
いつも、セミナーが終わると「今みたいな話はどんな本を読んで勉強すればいいですか？」と質問されて答えに困っていました。
なにしろ誰もそんなこと書いていないもんですから。
それで、必要性を感じて「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」を書いたわけです。
ただ、この本はどちらかというと中・上級レベルの本ですから一度読んだだけではなかなか理解が難しいと思います。
できれば、一度さらっと読み飛ばしてもらって、次にもう一度電卓片手に読み込んでもらうと理解が深まるはずです。
そして、この本のなかではいろいろな概念が出てきますが、このあたりをより理解が深まるように補講的な内容でお話しするのが
出版記念講演です。
いま、新潟から東京に向けて走る新幹線の社内ですが、明日はみなとみらいオフィスが入っているビルで口開けの出版記念講演
です。
そのあと12月5日の名古屋、19日の大阪、23日の東京、そして年明けは仙台・浜松・札幌・新潟・福岡・富山と続きますのでぜひ
それまでに読み込んでいただいて、講演に参加いただければと思います。
出版記念講演は無料ですしね。
出版記念講演の申込はこちらから。http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20091129deguchi.html