先日の休みに靖国神社近くの会場でＮＰＯ法人住宅長期保証センター主催の「住宅メンテナンス診断士」の講習会を受けて、あわせて認定試験も受験してきました。
合格すれば、建築・不動産関連で22個目の資格です。
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内容は、建築士資格を持っているひとなら「ふーん」という感じですが、建物の維持管理を通じて住宅の寿命を延ばすとか、中古建物の取引をするうえでのインスペクションやデューデリなんかは時代の要請ですから勉強しておいて損は無いと思います。
講習課目は・・・
１） 住まい方
２） 住宅メンテナンス診断士の役割
３） 耐震診断
４） 木材劣化
５） 結露
６） 地盤・不同沈下
７） 室内の空気環境
８） 設備
９） 調査・診断実例
腐朽菌やシロアリ被害でボロボロになった床下とか、不同沈下で割れた基礎とか、結露で真っ黒になって用を成していない断熱材とか、不動産取引の現場では決して珍しくありません。
適正な間隔で、調査をしたり修繕したりをちゃんとやっておかないと建物の限界値を超えて凄いお金がかかることになります。
あるいは、泣く泣く建て替えか。
それから、いくら新耐震基準以降の建物で安心です！なんて言っていても、肝心の構造材がやられていたら所定の強度は出るわけも無く、万一震災でその建物だけ倒壊した日には賃貸住宅であればどれだけの損害賠償責任が降りかかってくるのか・・・恐ろしいです。
木造のシロアリ被害だけではなくて重量鉄骨だって水仕舞が悪くて錆でボロボロなんていうのもありますから安心できませんよ。
なら、ＲＣだったら？
防水が劣化したり、致命的なクラックが入っていたり、不同沈下で建物の傾きがでていたり・・・なんかあったら一番お金がかかります。
ＬＣＣ（ライフサイクルコスト）という考え方があります。
その建物の存続期間中にかかるメンテナンスコストや運営コスト、それから解体費も全部あわせると、その中で建築費が占める割合は２０％～２５％というハナシです。
要は、建築費の4~5倍は別に予算を見ないといけないということです。
では存続期間は何年で見るかというと、例えばＲＣ造だと減価償却期間は47年ですが、それ以上は持つわけで、国交省の白書の試算では65年で計算していますが別に100年にしたって50年にしたっていいわけです。
あんまり年数を長くすると、あっちこっち壊れて、それだけコストが増えますけど。
手持ち現金が「相対的に」少なく（500万円持っているひとが１億の物件を買うと５％、2000万円の物件なら25%ということ）フルローンで物件を買った人が、持ちきれなくなってしまうのはこういった理由が多いです。
キャッシュフローを貯めていければまだいいですが、早い段階でお金がかかったりすると「貯まってから」と、メンテが後回しになり、そのせいで空室が増えたり紹介料をはずまないといけなくなったり・・・マイナススパイラルまっしぐらになります。
それは物件の値段や家賃が同じなら、建物が立派であれば立派であるほど如実になります。
簡単に言ってしまえば、ＬＣＣの側面で一番楽なのは、「木造のアパートでも家賃が高く取れるところ」、一番つらいのは「たとえＲＣであっても家賃が安いところ」。
もちろんひとつの側面にすぎませんが、こういった見方もあるんだということは知っておいたほうがいいでしょう。
フルローンは、逆に物件が安くて建物は立派な物件であればあるほど出やすいですから悩ましいところですね。
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