とうとう今週！です！
2010年を迎えるにあたって必須の不動産投資のセミナーです。
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新潟で行われた賃貸経営フェア二日間の日程が無事終了しました。

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今日は、「プロが教える不動産投資基礎の基礎」ということで、不動産投資をするときのモノサシのそろえ方について1時間の講演をしました。

そもそも論で失敗していませんか？という話です。

たとえば、10億円のビルなりマンションなりを建築して2億円の収入が入るようになれば、それは20％の投資ですから悪くないですね。

でも、その土地が、売れば90億円になるんだったら、実はその投資は10億円の投資ではなくて100億円の投資なわけです。

そうすると、その投資のネット利回りは実は2％にしか過ぎないんですね。

それだけならまだしも、もしもその物件のキャップレートが５％だったとすれば2億円÷5％＝40億円がその物件の売値です。

更地だったら90億円で売れる土地がわざわざ10億円もかけて建築したために40億円になってしまったという話です。

20％といわず、10％でも90億円の現金があったら収入は2億円ではなくて9億円ですからね。

もちろん、先祖伝来の土地だから売らない！という選択肢だってアリです。

でも、そういった選択肢もあったんだということを知っていたのと知らなかったのでは大違いです。

100億円？関係ないよ。というかもしれませんが、この10分の1、100分の１の話って結構あります。

これは一例ですが、モノサシのそろえ方がわかっていればいろんな局面で応用できますから知っておいて損はありません。

それから、貨幣の時間的価値なんていう考え方も重要です。

今の100万円と30年後の100万円は価値が違うということです。

とある新築区分マンションを例にとれば、購入時に500万円を投入してそれを回収できるのはなんと42年後。

国債とかを買ったりして仮に複利で1.4％の運用をしただけでも500万円⇒896万円ですからそっちのほうがいいかもしれません。

とにかく、その不動産投資は儲かるのかどうか、安全なのかどうかといった投資判断の仕方をしっているひとはまずいませんから、
そのあたりの知識を仕込んでからやったほうがいいですよという話です。

昨日も今日も、超有名な不動産投資家・コンサルあるいは税理士の方が何人もいろんなお話をされていましたがやっぱりそのあたりが欠落しているんです。

いつも、セミナーが終わると「今みたいな話はどんな本を読んで勉強すればいいですか？」と質問されて答えに困っていました。

なにしろ誰もそんなこと書いていないもんですから。

それで、必要性を感じて「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」を書いたわけです。

ただ、この本はどちらかというと中・上級レベルの本ですから一度読んだだけではなかなか理解が難しいと思います。

できれば、一度さらっと読み飛ばしてもらって、次にもう一度電卓片手に読み込んでもらうと理解が深まるはずです。

そして、この本のなかではいろいろな概念が出てきますが、このあたりをより理解が深まるように補講的な内容でお話しするのが
出版記念講演です。

いま、新潟から東京に向けて走る新幹線の社内ですが、明日はみなとみらいオフィスが入っているビルで口開けの出版記念講演
です。

そのあと12月5日の名古屋、19日の大阪、23日の東京、そして年明けは仙台・浜松・札幌・新潟・福岡・富山と続きますのでぜひ
それまでに読み込んでいただいて、講演に参加いただければと思います。

出版記念講演は無料ですしね。

出版記念講演の申込はこちらから。http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/20091129deguchi.html

先日の休みに靖国神社近くの会場でＮＰＯ法人住宅長期保証センター主催の「住宅メンテナンス診断士」の講習会を受けて、あわせて認定試験も受験してきました。

合格すれば、建築・不動産関連で22個目の資格です。

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内容は、建築士資格を持っているひとなら「ふーん」という感じですが、建物の維持管理を通じて住宅の寿命を延ばすとか、中古建物の取引をするうえでのインスペクションやデューデリなんかは時代の要請ですから勉強しておいて損は無いと思います。

講習課目は・・・

１） 住まい方
２） 住宅メンテナンス診断士の役割
３） 耐震診断
４） 木材劣化
５） 結露
６） 地盤・不同沈下
７） 室内の空気環境
８） 設備
９） 調査・診断実例

腐朽菌やシロアリ被害でボロボロになった床下とか、不同沈下で割れた基礎とか、結露で真っ黒になって用を成していない断熱材とか、不動産取引の現場では決して珍しくありません。

適正な間隔で、調査をしたり修繕したりをちゃんとやっておかないと建物の限界値を超えて凄いお金がかかることになります。

あるいは、泣く泣く建て替えか。

それから、いくら新耐震基準以降の建物で安心です！なんて言っていても、肝心の構造材がやられていたら所定の強度は出るわけも無く、万一震災でその建物だけ倒壊した日には賃貸住宅であればどれだけの損害賠償責任が降りかかってくるのか・・・恐ろしいです。

木造のシロアリ被害だけではなくて重量鉄骨だって水仕舞が悪くて錆でボロボロなんていうのもありますから安心できませんよ。

なら、ＲＣだったら？

防水が劣化したり、致命的なクラックが入っていたり、不同沈下で建物の傾きがでていたり・・・なんかあったら一番お金がかかります。

ＬＣＣ（ライフサイクルコスト）という考え方があります。

その建物の存続期間中にかかるメンテナンスコストや運営コスト、それから解体費も全部あわせると、その中で建築費が占める割合は２０％～２５％というハナシです。

要は、建築費の4~5倍は別に予算を見ないといけないということです。

では存続期間は何年で見るかというと、例えばＲＣ造だと減価償却期間は47年ですが、それ以上は持つわけで、国交省の白書の試算では65年で計算していますが別に100年にしたって50年にしたっていいわけです。

あんまり年数を長くすると、あっちこっち壊れて、それだけコストが増えますけど。

手持ち現金が「相対的に」少なく（500万円持っているひとが１億の物件を買うと５％、2000万円の物件なら25%ということ）フルローンで物件を買った人が、持ちきれなくなってしまうのはこういった理由が多いです。

キャッシュフローを貯めていければまだいいですが、早い段階でお金がかかったりすると「貯まってから」と、メンテが後回しになり、そのせいで空室が増えたり紹介料をはずまないといけなくなったり・・・マイナススパイラルまっしぐらになります。

それは物件の値段や家賃が同じなら、建物が立派であれば立派であるほど如実になります。

簡単に言ってしまえば、ＬＣＣの側面で一番楽なのは、「木造のアパートでも家賃が高く取れるところ」、一番つらいのは「たとえＲＣであっても家賃が安いところ」。

もちろんひとつの側面にすぎませんが、こういった見方もあるんだということは知っておいたほうがいいでしょう。

フルローンは、逆に物件が安くて建物は立派な物件であればあるほど出やすいですから悩ましいところですね。

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もうすぐ申し込み終了予定です。
～ 2010年を占う　戦略的不動産投資家の必須セミナー ～
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新刊、amazonで1位になっていました。
ありがとうございます。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
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羽田空港に駐機中のオバマ大統領の乗ってきたエアフォース・ワンをオバマ携帯ブラックベリーで撮ることできました。

金沢に来ています。

不動産投資実践塾　市場分析入門セミナーと個別コンサルで。

昨日のうちにブログをアップしようと思いましたが、セミナー後の懇親会で金沢の美味しい魚とおいしいお酒をたっぷり戴いたうえに2次会でこれまた美味しい寿司をご馳走になりホテルにもどってバタンキュー（古い？）。

フロントで呼んでもらったマッサージの方が来たのも気がつかずガーガー寝てしまいました。悪いことをしました。

市場分析セミナーでは、訪れた地域の分析をして「この地域はこうです」という断定的な話をするわけではありません。

もちろん、「北陸三県の中心、金沢の真ん中にある金沢駅でさえ一日の利用客は都内なら神楽坂や月島といった小さめな地下鉄駅に相当する2万人弱しかいません。クルマ社会だからかもしれませんけど」とか「○○大学の周辺には学生向けアパートが林立していますが、学生数は1600人しかいません」とかいった話はしますが、その場所限定の、さらにその時点での分析結果を聞いてもしょうがないと思うんです。

だって、金沢の方が富山や東京や京都や大阪で不動産投資したいと思うことだってあるでしょうし、このさき時代の変化があったら今の状況だって一変しますから。

ですから、このセミナーでは市場分析の「やりかた」を知ってもらうのを目的としています。

どういう手順でやっていくのか？

どこにあるどんなデータを使うのか？

どういった内容でヒアリングや現地調査をするのか？

収集したデータを使ってどんな手を打つのか？

いつでも、どの地域でも応用できる引き出しがひとつ増えます。

「把放自在（はほうじざい）」という禅の言葉があります。ということを本に書きました。

つかむも放すも自由自在、捉われない心をあらわしますが不動産投資の場合も同じです。

ニンゲンですからどうしても「自分の知っている地域で」あるいは「地元で」となりますしそれは分かりますが、たとえばその地域が貸家業にまったく向いていない地域の場合、大変な苦労をすることになります。

でも、データ分析すれば現地に行かなくていいなんてことは無いですよ。

いまはグーグルのストリートビューがありますから若い社員に「現地見た？」と聞くと「見ましたストリートビューで」とか返されます。

「いいから見てきな」と指導しますが、現地に行かないと分からないことって沢山あります。臭いや音や雰囲気なんか。

それから地元の不動産屋さんが地域の市場性を一番わかっていますからそういったところでヒアリングをしたり、あるいは店頭掲示を見て回るだけでも市場性がわかったりするんですよ。

何のために店頭掲示をするかというと、それを見て店内にお客さんが入ってくることを期待しているわけで、そうするといきおいそのあたりで一番決まりそうな価格帯や間取りの掲示が多くなるんです。

次回の市場分析セミナーはちょっと先になりますが2月7日東京開催を予定していますのでぜひいらしてください。

懇親会もあります。

ちなみに前日2月6日は浜松で出版記念講演、翌週は札幌、その次は新潟と相変わらず全国を飛び回る日程になっていますが、同い年（４８歳）のオバマさんよりはマシかとも思うわけです。

あっちは「日本が終わって、はい次シンガポール」的な日程ですからね。

今日は朝から渋谷のフォーラム８に来ています。

午前中は南青山オフィスで日々投資物件の仕入・分析・紹介をやっている中元ＣＰＭの「ワンルーム投資からの不動産投資」セミナー。

午後は倉橋と私がコメントをしていく「収益物件購入会」。

本当は午後から合流すれば良かったんですが、せっかくなので後ろのほうで聴講させてもらうことにしました。

本人は「やりづらいです・・・」とへこんでいましたが、話もなかなかまとまっていて面白かったですよ。

なにしろ現場の最前線の話が中心ですからね。

参加された皆さんも興味深かったのではではないでしょうか。

「区分ワンルームは与信を毀損する」とか「区分ワンルームは銀行が担保として見ない」といったウワサが飛び交っていますが、そんなことは無いです。

もちろん銀行によっては融資対象にしないところもありますが、銀行はひとつではないですから。

ただ、他の投資と同じようにいい点・悪い点はありますから、その特徴を充分にわかったうえで投資の組み立てをしていくといいと思います。

新刊「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」猪俣 淳（著）住宅新報社刊では、区分・一棟・地方・都心・所有権・借地権・新築・中古・・それぞれの短所・長所とそれぞれどう補完するか、あるいは相乗効果を高めるかということについて具体例を交えながら、また数字で分析しながらご紹介しています。

ちなみに、区分ワンルームの長所・短所をざっと整理してみると・・・
（カッコ内の収・資はそれぞれＰ／ＬとＢ／Ｓ、どちらに影響を及ぼすかということです）

区分所有の長所
①外装・防水など全体的な補修に関する費用が一度に発生しない（収）
②日当たりの悪い部屋・階数の良くない部屋などを避けて購入できる（収）
③需要の変化・災害・事件などによるリスクが分散できる（収）
④立地条件が一棟ものに比べて優れる（資・収）
⑤一般的に区分所有に比べてグレード感が優れる（資・収）

区分所有の短所
①自分の判断でバリューアップを行なえるのは室内のみ（資）
②担保評価が出にくい（資）
③出口戦略の選択肢が基本的には売却のみ（資）
④雑所得を得ることが難しい（収）
⑤運営費が割高（収）

一棟モノはおおむねこの逆です。

あとは、区分の場合都心部で買う場合が多いと思いますが、都心部と地方といった立地による長所・短所もありますのでこのあたりも本でチェックしてみてくださいね。