先週の金曜日にはＩＲＥＭ（米国不動産管理協会）東京支部主催の「金融電卓勉強会」のお手伝いで目黒へ、そして理事同士のお疲れ様会で終電まで痛飲。
そして昨日、日曜日は、フィルドワークセミナー（ＦＷＳ）in東京で最後はやっぱり懇親会と社員同士での二次会で痛飲。
そのうち酒の飲みすぎで通院するんじゃないかと心配になってきました。
今回は香川県から参加の方も含めて20数名で大型バスに乗って物件をいろいろ見て回りました。
江戸川区⇒横浜市磯子区・南区・鶴見区⇒港区⇒目黒区⇒世田谷区⇒荒川区。
新しい物件・古い物件、ＲＣ造・ＳＲＣ造・Ｓ造・木造。
バリエーションも豊富に揃っていて、見ごたえがありました。
そのなかで一件、ＣＦネッツで買うことにした物件もあります。この後セミナー参加者の手が挙がらなければ。
これは古いマンションで、建て替えプランが入っていましたが、地域性・物件特性・物件の状態なんか検討すると、その4分の1の予算でリノベーションをするほうが多分、いい投資になるのでその方向性で考えています。
ブログや本を書いているみなさん、それぞれ持論があります。
「古い木造がおすすめ」とか「いや新しいＲＣでないと」とか・・。
でもそれぞれ長所・短所があるわけです。
不動産投資も事業経営ですから収支・資産の両面をＰ／ＬとＢ／Ｓでとらえるとわかりやすいと思います。
たとえば、古い木造は建物評価が下がりきっていますし、大抵は融資期間が短いので元金がどんどん減っていきます。
従って、どんどん担保余力がでてきますからＢ／Ｓ上は有利だと思います。
逆にローン期間が短いと、
借り入れに対しての返済額が大きくなりキャッシュフローが残りにくいのでＰ／Ｌ上は不利になります。
新しいＲＣなんかはこの逆になります。
それぞれに、それぞれのやり方がありますから、自分自身の投資戦略を踏まえながらそれに合わせてやっていくといいでしょう。
それから、市況や環境もいつも変化しますから応用できるようにモノサシのとりかたや分析方法といった基礎の部分を身につけそして物件を沢山みることです。
あとは、出口戦略とポートフォリオ（組合せ）戦略がキーポイントになります。
このあたりについてはこんど発売される新刊で、具体的な物件で数値をもとにやり方をご紹介していますので楽しみにしていてください。
あと、今日の話題とは関係ありませんが大家さんの「消費税還付」がいよいよ国税庁から目をつけられましたね。
「「大家さん」裏技節税、横行 消費税還付 検査院が調査」なんて新聞に載っていました。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091003-00000084-san-soci
産経新聞ＨＰではＵ田さんの会社のＨＰが写真で載ってました。顔にモザイクがかかっていますが。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091003-00000534-san-soci
財源が問題になっていますから、これからますますあの手この手で搾り取ってくると思いますよ。
特に、日教組や労働組合が支持母体の民主党政権ですから、投資家や大家さんは労働者と対極にある資本家とみなされて風当たりが強くなるはずです。
でもみんな、国が頼りないからリスクテイクしながら将来に備えて自助努力をしているのに・・・。
お手柔らかにお願いしたいです。