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大阪でのＩＲＥＭ理事会に参加してきました。
高松から帰ったばかりなのに。
理事にはＩＲＥＭ以外のいろんな会でも活躍されているエライひとも沢山います。
「国と話をしてきまして」なんて言ってましたよ。
敷引きや更新料の件で。
このところ、敷引きや更新料に関する判決がたて続けに出てます。
地裁や高裁の判決ですし、ケースによって違いますでしょうからなんとも言えませんが
7月の更新料に関する判決は大家敗訴
6月の敷引きに関する判決は大家勝訴
なんで違ったんでしょう。
賃貸契約の条件は・・・
大家敗訴の方は賃料5万8千円＋共益費5千円。保証金35万円（敷引30万円）。更新料2年ごと2か月分。平成18年4月入居⇒平成21年5月退出。つまり更新料2か月分を払って1ヶ月で退出したわけですね。
大家勝訴の方は賃料9万6千円＋共益費1万円。保証金40万円（敷引21万円）。平成18年8月入居⇒平成20年4月退出。
争点は・・・
大家敗訴の方は①更新料が賃料の一部といえるか？②更新料支払いに合理的な根拠があるか？ということでした。
そして判決の主旨は、更新後の入居期間にかかわらず支払わなければならないので、「賃借人の使用収益の対価である賃料の一部とは言えない」という点です。1ヶ月しか住んでないのにその先2年分に相応する更新料として2か月分取られた！・・・ということですね。
それから大きかったのは「契約時に更新料の趣旨について明確な説明がされていない」というポイントです。
一方、大家勝訴の方の争点は
①特約は成立していたか？②特約は消費者契約法違反により無効か？・・・ということです。
こちらの判決の趣旨は
入居者側は特約の内容をよく理解したうえで合意したので特約は成立していた。
そして、この特約は借主の利益を著しく侵害しているといえない。よって有効。
というものでした。
どこが違ったんでしょうか？
こちらの賃貸借契約書には「損耗・毀損の事例区分（部位別）一覧表」が添付されていて、具体的にどこがどうなったら誰が負担するかという内容・範囲が記載されていたということで、借主が特約の存在と内容をよく理解していたというように取られました。
それから契約の4週間前に重要事項説明をしていましたから、契約までの間にその特約が他の物件と比べて有利か不利かを比較検討する時間が充分にあったという点を指摘されました。
ちゃんと理解してその内容で納得して借りたのにゴネルのはおかしいよ、ということでしょうか。
今から四半世紀前、厳しい上司から営業の基本を叩き込まれたときに「言いにくいことも言わずばクレームとなる」という格言を教えられました。
けだし名言だと思います。
契約自由の原則ですから裁判所が口出しするのはおかしい！というひとも沢山いますが、よくよくみてみるとちゃんと理解できるまで説明してあったか？あとから見ても理解できるようにしてあったか？というとそうでもない契約ってよくあるような気がします。
特に業者ＶＳ消費者の場合は、これでもかというくらいしつこく、わかりやすく、明確にしておかないとあとで「知らなかった」「聞いてなかった」「そんなつもりじゃなかった」が始まりますから、自分の身を守るためにももちろん消費者を保護するためにも、そのあたりちゃんとしておいたほうがいいですよ。
だって相手は素人さんですから。
もしも、うやむやにしておかないと契約が・・・なんていう気持ちがすこしでもあったら要注意。
だめならだめで、その条件でも借りてくれる別の人を一生懸命探せばいいだけで、ムリな話をムリにまとめようとするとあとで苦労するだけです。
騙された！なんて言われたら裁判で勝とうが負けようが後味が悪いですし、自分や自分の身内が同じ様にされたら嫌ですもんね。
くだんのエライひと。
今の時代、いろんな形の契約があって当然。
初期費用を安くする代わりに賃料を上げるとか、その逆とか、フリーレントとか、最初に1年分とか10年分とかまとめて払うなんていう契約だってあるはず。
消費者金融の実質金利と同じ考え方で、「実質賃料」という表示方法を提案しているんですなんて言っていました。
賃料5万8千円＋共益費5千円。保証金35万円（敷引30万円）。更新料2年ごと2か月分。
このケースでいったら実質賃料8万750円／月ということですかね。
ＣＰＭの授業でも賃料はフリーレントなんかの譲歩条件を反映した実質賃料を計算したり、融資の比較は事務手数料や返済手数料を反映した実質金利負担でやったりします。
いろんな意味で透明性の高い、わかりやすくて比較しやすいフェアな取引が求められているんだと思います。
時代の流れとして。