ＩＲＥＭ主催のＣＰＭ資格コースの講師として呼ばれて、いま博多におります。
9月1日火曜日は定休日でしたが、朝から電車を乗り継いで横須賀からおばあちゃんの原宿、巣鴨の近くまで行って一棟マンションのリフォーム工事のコンサル。
何から何までやるとだいたい1400万円位の予算になるんですが、そこはそれ費用対効果の問題があるわけで、今すぐにやらなくてもいい部分や、逆にすぐにやらないといけない部分、あるいは費用の割りに効果が薄い部分や逆の部分なんかがあるんです。
そのあたりを現地で見てさしあげました。
ＣＰＭの世界では、
日常メンテ・予防メンテ・緊急メンテ・繰り延べメンテなんて呼び方をします。
あとは表層的メンテ・強制メンテなんていう分類もあります。
このなかですぐにやらないといけないのが緊急メンテ、いますぐやらなくてもいいのが繰り延べメンテ、先にやっておけばあとあと余計なお金がかからないよというのが予防メンテです。
たとえば、エアコンや給湯器がみんな古いのでいっぺんに替えようかという見積もりを出しても、壊れたらその都度替えようという繰り延べメンテをしたりします。
でも、外装をやるんなら錆びて汚くなっている室外機の受け金具やなんかをどうせ取り替えるわけで足場がかかっているあいだにそのほかのものも含めて全部一緒にやったらいいなんていう判断もあるんです。
今回は以前屋上防水は済んでいるし、基本タイル貼りのマンションなので外装はとりあえずしないことにしました。従って足場も掛けませんのでそれに付随した「外装がきれいになったら目立つなぁ」という部分もすべてカットです。
高圧洗浄は、足場が不要な、でも一番目立つ共用廊下の床壁天井をやることにしました。
近隣の家に水がかかってしまわないように本来は足場にさらに幕を張ったりするんですが、雨の日を選んで作業すればそれも不要です。
そんなことで、あれこれ削ったら4分の1位になりました。
やる部分、やらない部分。メリハリをつけるということです。
もちろん、これには保有期間や、ＩＲＲ、ＣＣＲそれからキャッシュフローといったひとそれぞれ違う投資家＝オーナーの目標にあわせないとちぐはぐな判断になってしまいます。
大事なのはその目標を達成するには何をすればいいか？ということなんです。
そして、今回の物件＆オーナーのケースでは繰り延べメンテの割合が大きくなったという、ただそれだけのことなんです。
でも、不用意な繰り延べメンテは避けた方がいいですよ。
たとえばクルマのメンテを例にあげれば、もしもブレーキがキーキーとかシャリシャリとか変な音を立て始めたらすぐにディーラーに持っていってみてもらったほうがいいですよね。
数千円のブレーキパッドを交換すればそれで済むでしょう。
でもほっとくとそのうちブレークディスク交換で数万円とか、下手したら廃車なんていう羽目にもなりかねないです。
学生時代、お金が無いのに無理して買った10年落ちのケンメリスカイライン（50万円でしたが）は繰り延べメンテでずいぶん失敗しました。最後は雨漏りしていましたもんね。
この日はその後、夕方から新宿で相続アドバイザー協議会の研究会と懇親会に参加し、翌2日水曜日は床屋に行ったり、マッサージに掛かったり、子供たちと銭湯にいったりと久しぶりの天国のような休日を過ごしてました。
母に食料を買って持っていったり親孝行もしましたよ。もと魚屋のおかみさんで網元の娘ですから、丸のままの魚を持っていくとこれがまた元気になるんです。出刃包丁をふるってさばくのが好きなんですね。
そして3日4日は会議やら個別コンサルやら外資系の某超大手投資銀行からの相談にのったり昼飯を食べる暇も無くばたばたして最後夕方の便で昨日福岡に辿り着いたという次第です。
ＣＰＭコースではＭＫＬ（マーケティングとリーシング）を教えていますが、さっきの話はＭＮＴ（メンテナンスとリスク管理）という授業で学ぶ話です。
この授業もそのうちお教えすることになると思います。
しかし、初日の今日は10時から17時まで、二日目の明日は9時半から17時まで・・・。
長丁場です。
これとおんなじ授業を来週土日に今度は高松でやります。
そして、その間の1週間の中に、加盟店会議でのセミナーレクチャーと神奈川県宅建協会のセミナーと城ヶ島でのプロ向け二日間セミナーが入っています。
お声が掛かるうちが花だとはもちろん思っていますが、我ながらよく働くなぁと思います。
自分へのご褒美はカウンターで食べる寿司とマッサージですが、そのくらい贅沢させてもらってもいいよなと自分に言い聞かせています。
昨日も博多の寿司をばっちり食べましたよ。