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大阪でのＩＲＥＭ理事会に参加してきました。

高松から帰ったばかりなのに。

理事にはＩＲＥＭ以外のいろんな会でも活躍されているエライひとも沢山います。

「国と話をしてきまして」なんて言ってましたよ。

敷引きや更新料の件で。

このところ、敷引きや更新料に関する判決がたて続けに出てます。

地裁や高裁の判決ですし、ケースによって違いますでしょうからなんとも言えませんが

7月の更新料に関する判決は大家敗訴

6月の敷引きに関する判決は大家勝訴

なんで違ったんでしょう。

賃貸契約の条件は・・・

大家敗訴の方は賃料5万8千円＋共益費5千円。保証金35万円（敷引30万円）。更新料2年ごと2か月分。平成18年4月入居⇒平成21年5月退出。つまり更新料2か月分を払って1ヶ月で退出したわけですね。

大家勝訴の方は賃料9万6千円＋共益費1万円。保証金40万円（敷引21万円）。平成18年8月入居⇒平成20年4月退出。

争点は・・・

大家敗訴の方は①更新料が賃料の一部といえるか？②更新料支払いに合理的な根拠があるか？ということでした。

そして判決の主旨は、更新後の入居期間にかかわらず支払わなければならないので、「賃借人の使用収益の対価である賃料の一部とは言えない」という点です。1ヶ月しか住んでないのにその先2年分に相応する更新料として2か月分取られた！・・・ということですね。

それから大きかったのは「契約時に更新料の趣旨について明確な説明がされていない」というポイントです。

一方、大家勝訴の方の争点は

①特約は成立していたか？②特約は消費者契約法違反により無効か？・・・ということです。

こちらの判決の趣旨は

入居者側は特約の内容をよく理解したうえで合意したので特約は成立していた。

そして、この特約は借主の利益を著しく侵害しているといえない。よって有効。

というものでした。

どこが違ったんでしょうか？

こちらの賃貸借契約書には「損耗・毀損の事例区分（部位別）一覧表」が添付されていて、具体的にどこがどうなったら誰が負担するかという内容・範囲が記載されていたということで、借主が特約の存在と内容をよく理解していたというように取られました。

それから契約の4週間前に重要事項説明をしていましたから、契約までの間にその特約が他の物件と比べて有利か不利かを比較検討する時間が充分にあったという点を指摘されました。

ちゃんと理解してその内容で納得して借りたのにゴネルのはおかしいよ、ということでしょうか。

今から四半世紀前、厳しい上司から営業の基本を叩き込まれたときに「言いにくいことも言わずばクレームとなる」という格言を教えられました。

けだし名言だと思います。

契約自由の原則ですから裁判所が口出しするのはおかしい！というひとも沢山いますが、よくよくみてみるとちゃんと理解できるまで説明してあったか？あとから見ても理解できるようにしてあったか？というとそうでもない契約ってよくあるような気がします。

特に業者ＶＳ消費者の場合は、これでもかというくらいしつこく、わかりやすく、明確にしておかないとあとで「知らなかった」「聞いてなかった」「そんなつもりじゃなかった」が始まりますから、自分の身を守るためにももちろん消費者を保護するためにも、そのあたりちゃんとしておいたほうがいいですよ。

だって相手は素人さんですから。

もしも、うやむやにしておかないと契約が・・・なんていう気持ちがすこしでもあったら要注意。

だめならだめで、その条件でも借りてくれる別の人を一生懸命探せばいいだけで、ムリな話をムリにまとめようとするとあとで苦労するだけです。

騙された！なんて言われたら裁判で勝とうが負けようが後味が悪いですし、自分や自分の身内が同じ様にされたら嫌ですもんね。

くだんのエライひと。

今の時代、いろんな形の契約があって当然。

初期費用を安くする代わりに賃料を上げるとか、その逆とか、フリーレントとか、最初に1年分とか10年分とかまとめて払うなんていう契約だってあるはず。

消費者金融の実質金利と同じ考え方で、「実質賃料」という表示方法を提案しているんですなんて言っていました。

賃料5万8千円＋共益費5千円。保証金35万円（敷引30万円）。更新料2年ごと2か月分。

このケースでいったら実質賃料8万750円／月ということですかね。

ＣＰＭの授業でも賃料はフリーレントなんかの譲歩条件を反映した実質賃料を計算したり、融資の比較は事務手数料や返済手数料を反映した実質金利負担でやったりします。

いろんな意味で透明性の高い、わかりやすくて比較しやすいフェアな取引が求められているんだと思います。

時代の流れとして。

空室率計算の考え方についてご質問がありましたのでお答えします。

Ｑ：自己所有物件につき今後10年の売上予測を立てる必要があるため、将来の空室率、及び賃料増減をどのように予測すればよいか、基本的な考え方だけでもご教示いただけますか。よろしくお願い致します。

疑問点（１）とりあえず、過去10年程の空室率を調べ、その平均数値を算出したが、「将来」の空室にそれを単純に当てはめてよいものか。

疑問点（２）事務所ビルの場合、テナントによって複数フロア貸したり、フロアの一部を貸したりしていることを考えると、そもそも「空室率」という考え方は馴染むのか・・・・。

Ａ：基本的に10年後の空室率を予想しろといわれて正確に計算できる人はいないでしょうね。

ただ、10年経てば単体の物件自体それだけ古くなるわけですから市場が変わらなかったとしても現在の空室率よりはより厳しく見る必要があるでしょう。

逆に資本改善をして物件が良くなったとか、新駅ができたり都市化が進んで市場が良くなるだろうという場合には空室率は改善されると予想できます。

こういった市場性がどうなっていくかという場合の判断基準は「都市化指標」から読み込みます。着工数や人口動態、世帯あたり人数、持家率などなど。市場分析編セミナーでこういったデータとその使い方のご紹介をしています。

それから空室率には今いくつ空いているのか？という「時点空室率」の他に、空室になったらどのくらいの期間で埋まるのかという「稼動空室率」というのがあります。このあたりの条件も計算の中には織り込むべきです。

賃料増減は今時点でわかる、築年数ごとの賃料単価の推移を基にして予想するしかありません。これは、賃貸住宅のポータルサイトからエクセルにドロップして、賃料・面積・築年数の三要素を抽出して、前者2項目から単価を計算。そして賃料単価と築年数の関係をソートで揃えたうえでグラフウィザードの分散図をつくるという作業で築年数を経るごとの傾向がつかめます。

事務所ビルの空室率は「面積」で計算してください。居住系は「戸数」です。

・・・・・・空室率の見極めは大事ですね。丁度、昨日と一昨日福岡でＭＫＬ（マーケティングとリーシング）の授業がありましたが、教科書の最初のほうにこんなことが書いてあります。

「新米の不動産投資家やディベロッパーは、好ましくない場所にある安い物件や土地を見て、掘り出し物だと思うかもしれません。しかし、そのような物件が掘り出し物であることはほとんどなく、うまくいったとしても、月並みの収益しかありません。能力のある管理士でも、良くない場所にある物件を成功させることは不可能に近いことを忘れないでください。どのような物件でも改善することはできますが、成功例は、通常、よい場所の、悪化しつつある物件に見られます。」

身も蓋もありませんが、的を射ています。

ＩＲＥＭ主催のＣＰＭ資格コースの講師として呼ばれて、いま博多におります。

9月1日火曜日は定休日でしたが、朝から電車を乗り継いで横須賀からおばあちゃんの原宿、巣鴨の近くまで行って一棟マンションのリフォーム工事のコンサル。

何から何までやるとだいたい1400万円位の予算になるんですが、そこはそれ費用対効果の問題があるわけで、今すぐにやらなくてもいい部分や、逆にすぐにやらないといけない部分、あるいは費用の割りに効果が薄い部分や逆の部分なんかがあるんです。

そのあたりを現地で見てさしあげました。

ＣＰＭの世界では、

日常メンテ・予防メンテ・緊急メンテ・繰り延べメンテなんて呼び方をします。

あとは表層的メンテ・強制メンテなんていう分類もあります。

このなかですぐにやらないといけないのが緊急メンテ、いますぐやらなくてもいいのが繰り延べメンテ、先にやっておけばあとあと余計なお金がかからないよというのが予防メンテです。

たとえば、エアコンや給湯器がみんな古いのでいっぺんに替えようかという見積もりを出しても、壊れたらその都度替えようという繰り延べメンテをしたりします。

でも、外装をやるんなら錆びて汚くなっている室外機の受け金具やなんかをどうせ取り替えるわけで足場がかかっているあいだにそのほかのものも含めて全部一緒にやったらいいなんていう判断もあるんです。

今回は以前屋上防水は済んでいるし、基本タイル貼りのマンションなので外装はとりあえずしないことにしました。従って足場も掛けませんのでそれに付随した「外装がきれいになったら目立つなぁ」という部分もすべてカットです。

高圧洗浄は、足場が不要な、でも一番目立つ共用廊下の床壁天井をやることにしました。

近隣の家に水がかかってしまわないように本来は足場にさらに幕を張ったりするんですが、雨の日を選んで作業すればそれも不要です。

そんなことで、あれこれ削ったら4分の1位になりました。

やる部分、やらない部分。メリハリをつけるということです。

もちろん、これには保有期間や、ＩＲＲ、ＣＣＲそれからキャッシュフローといったひとそれぞれ違う投資家＝オーナーの目標にあわせないとちぐはぐな判断になってしまいます。

大事なのはその目標を達成するには何をすればいいか？ということなんです。

そして、今回の物件＆オーナーのケースでは繰り延べメンテの割合が大きくなったという、ただそれだけのことなんです。

でも、不用意な繰り延べメンテは避けた方がいいですよ。

たとえばクルマのメンテを例にあげれば、もしもブレーキがキーキーとかシャリシャリとか変な音を立て始めたらすぐにディーラーに持っていってみてもらったほうがいいですよね。

数千円のブレーキパッドを交換すればそれで済むでしょう。

でもほっとくとそのうちブレークディスク交換で数万円とか、下手したら廃車なんていう羽目にもなりかねないです。

学生時代、お金が無いのに無理して買った10年落ちのケンメリスカイライン（50万円でしたが）は繰り延べメンテでずいぶん失敗しました。最後は雨漏りしていましたもんね。

この日はその後、夕方から新宿で相続アドバイザー協議会の研究会と懇親会に参加し、翌2日水曜日は床屋に行ったり、マッサージに掛かったり、子供たちと銭湯にいったりと久しぶりの天国のような休日を過ごしてました。

母に食料を買って持っていったり親孝行もしましたよ。もと魚屋のおかみさんで網元の娘ですから、丸のままの魚を持っていくとこれがまた元気になるんです。出刃包丁をふるってさばくのが好きなんですね。

そして3日4日は会議やら個別コンサルやら外資系の某超大手投資銀行からの相談にのったり昼飯を食べる暇も無くばたばたして最後夕方の便で昨日福岡に辿り着いたという次第です。

ＣＰＭコースではＭＫＬ（マーケティングとリーシング）を教えていますが、さっきの話はＭＮＴ（メンテナンスとリスク管理）という授業で学ぶ話です。

この授業もそのうちお教えすることになると思います。

しかし、初日の今日は10時から17時まで、二日目の明日は9時半から17時まで・・・。

長丁場です。

これとおんなじ授業を来週土日に今度は高松でやります。

そして、その間の1週間の中に、加盟店会議でのセミナーレクチャーと神奈川県宅建協会のセミナーと城ヶ島でのプロ向け二日間セミナーが入っています。

お声が掛かるうちが花だとはもちろん思っていますが、我ながらよく働くなぁと思います。

自分へのご褒美はカウンターで食べる寿司とマッサージですが、そのくらい贅沢させてもらってもいいよなと自分に言い聞かせています。

昨日も博多の寿司をばっちり食べましたよ。