みなとみらいオフィスはこんな立て看板の似合う横浜中華街の近くです。全国の街並みが個性を失ったと言われていますが、いえいえまだまだそんなことありませんよ。
今日は朝から、プロ向けの市場分析を専門にしている会社の担当者と打ち合わせをしました。
いままではファンドなど法人向けに事業展開をしていたのを,今後個人投資家向けのサービスを開始したいので意見を欲しい、そして提携してなにかできないかという内容です。
同社の社長は、以前セミナーでご一緒させていただいて、このあいだも東京ビッグサイトの賃貸住宅フェアで隣同士のブースになったものでご縁を感じます。
フェアでは、その場で賃料査定をしてニアピン賞になると鐘をカランカラン的なことをしていましたが、実はその中身は結構すごいんです。
ＮＯＩ利回り（収益性）と安定性、優位性、将来性、流動性の各評価要素との関連性を比較したポジショニングマップや、駅近物件や築浅物件の希少性と標準偏差の関係を示したデータを見せてもらいました。
賃貸市場に出てからどのくらいの期間決まらなかったとか決まったとかのデータも含まれています。
投資をするときに、「賃料」と「空室率」は重要なポイントです。
より正確な見込みの上で投資を組み立てないとエライことになります。
それから、投資をするときにはどうしても利回りに目が行く人が多いんですが、実はＮＯＩ利回りがある程度確保さえできていれば、それ以外の立地条件や物件自体の優位性を優先順位にする投資家もいるんです。
投資家も人それぞれですから。
どれが良くてどれが悪いと言うことではありません。
そんな切り口で使えないかということです。
試しに、ＣＦネッツのＰＭスタッフに査定してもらった引きなおし賃料と、膨大なデータから同社が抽出した賃料のすりあわせをしたら、驚くことに殆ど一致していました。
むこうも驚いていましたが。
あとは、設備・仕様といった室内の賃料変動要因や、リフォーム・リノベーションによる賃料調整が本来は必要ですからそういった点を指摘させてもらいました。
課金方法や、価格設定についても意見を述べさせてもらいましたので、近い将来みなさんにとっても心強いツールがひとつ増えるかもしれませんよ。