昨日は、南青山オフィスで2件個別コンサルをしたあと、地下鉄で移動して八重洲のリクルート本社ビルで行なわれた２１Ｃ住環境研究会の定例会に参加しました。

最近は平日でもコンサルがはいります。
おひとかたは税理士さん、もうひとかたは地方で工場を経営している社長さんです。比較的平日でも時間が作りやすいご商売ですね。

ロバートキヨサキ氏的に言えば「Ｓ」クァドラントの方たちで、「Ｅ」のサラリーマンの皆さんと同じ様にやっぱり不安はあるんです。

体を壊したり、なんかあったら収入ゼロですから。

先週の週末は頑張りました。

金曜から月曜（祝）までの4日間で12件、延べ18時間のコンサルをたて続けにこなしましたから・・・。

1時間半の持ち時間のなかで、

最初に前に座った状態から最後にはそれぞれやるべきことや方向性をちゃんと決めてお帰りいただきますので、あるいみ「ナゾカケ」みたいなものです。

整わないといけませんからね（ホント？）。

２１Ｃ住環境研究会は首都圏の不動産管理会社23社とリクルートフォレントが作っている情報交換を目的とした会です。

3年ごとに「首都圏入居者意識アンケート調査」を実施していますが、今年は3年ぶりの調査の年なので、質問事項の見直しや調査方法について意見交換をしました。

みなさんもどこかで見たことがあるかもしれませんね。

人気のある設備は○○でニーズは○％賃料に反映するとすれば○千円・・・とか、１Ｒ7.5帖で3点ユニットバスと6帖でバストイレ別、どちらが好まれてそれは何％の割合か・・・とか。

あっちこっちの書籍や、雑誌で取り上げられるあのデータの元データはこの会から出ているんです。

サンプル数は約1000件。

全員店頭に部屋を借りに来た人との対面アンケートですから、価値が違います。
データ収集の巨人、リクルート社も一目おいています・・・社員は大変ですけど。

書店では販売しませんが1冊1000円でデータの分析結果を販売していますので興味があればＣＦネッツの本社に問い合わせてくださいね。

06年と03年の在庫がちょっとだけ残っていたと思いますので。それから、最新の分は10月に調査を行なって来春頃冊子になると思います。

過去の調査を時系列でたどっていくとどんな風にニーズが変わっていったのかトレンドもわかりますから面白いですよ。

でも、情報交換はほんとうに有意義です。

こういった席でなければ手に入らない生の情報があふれていますから。

機会があれば、少しずつでもご紹介していきますので楽しみにしていてください。

今日は休みでしたが、朝からＭＭ（みなとみらい）オフィスに行きました。ロケバスが停まってるなぁと思いながら事務所に入っていったら、やはり休日出勤していたＮ崎・Ｙ田のふたりに聞かれました。

大岡越前の加藤剛さん？と思っていたら「加藤ローサ」の聞き間違えでした。

大桟橋入口はよくロケで使われます。

有楽町の東京国際フォーラムで開かれるＡＲＥＳ（不動産証券化協会）認定マスターのコンベンションに参加する前にちょっと寄ったんです。

ＭＭといえば、投資分析の考え方の中にＭＭ理論なんていうのもあります。

正式にはモジリアーニ・ミラー定理といって、「法人税を無視すれば企業価値は資本構成や配当政策によって変化しない」なんていう定義になっています。

不動産証券化協会認定マスター試験を受けるときに勉強しましたが、投資の勉強は本当に奥が深いです。

第一部はパネルディスカッション。

宮城大学の田邊信之教授がモデレーター。

パネリストにはＪＲＥＡＭの荒畑社長、東京大学公共政策大学院の内藤伸浩教授、三井不動産法人ソリューション富川部長、中央三井信託銀行の原木不動産投資顧問部長、野村證券のアナリスト塩本企業金融部長とそうそうたるメンバーが揃っています。

世界市場を牽引していく主役はどんどん入れ替わっていきますが、いま一番熱いのは（１）カナダの年金基金（２）アラブで国内インフラにあまりお金を使わずに温存してきたオマーンやバーレーン（３）北欧諸国の資金がドイツのファンドマネージャー経由で・・・なんて言っていましたね。

この一年で、ファンド系の皆さんは想定外の痛手を受けてきましたから、「場合によってはフルエクイティ（全額自己資金）のファンドなどもありだと思う。リターンを減少させてでも、リスクを低減させることも必要」といった保守的な発言が目立ちました。

フルエクイティのファンド・・・それって、ＣＦネッツの「ＣＦ－１」？？と思いましたが。

第二部はＲＥＡＬ　ＣＡＰＩＴＡＬ　ＡＮＡＬＹＴＩＣＳ社のロバート・Ｍ・ホワイト社長の講演。

地域ごと、国ごと、都市ごとのキャップレートや対前期比の投資物件の取引活動の拡大・縮小など興味深い最新データが示されていました（集計後初めての公開だそうです）。

オフィス物件の取引で０９年１Ｑと２Ｑの比較では、最も伸張が目立ったのは＋２７５％のシドニー。続いて＋２００％強の香港、以下＋７０～８０％近辺にベルリン・シンガポール・ロンドン・パリときて＋５０％弱のところに東京が位置しています。

金融危機の発生以来縮小を続けていた投資物件の取引がこの半年で回復基調にある状況を反映しています。

一方、ワシントンＤＣ、サンフランシスコ、ニューヨークといった米国内の都市は－５０％から９０％といまだに回復の兆しが見えません。北京も－８０％と大変な状態です。

都市ごとのキャップレートの比較は、

空室率との相関関係を示したグラフになっていました。

一番厳しいのはアトランタで空室率２２％キャップレート８．５％。シカゴも空室率１７％キャップレート７．５％と厳しいです。

空室率が高い（１２～１３％）のにキャップレートが低い（４．５～５．３％）のはマンハッタン。

逆に空室率が低い（４．５～７％）のにキャップレートが高い（６～６．５％）のはパリ。

どちらも低くて一番堅調なのはなんと東京でそれぞれ空室率３．５～６％、キャップレート４．２～５．２％となっています。

キャップレート（資本化率≒期待利回り）はリスクプレミアムを反映しますが、アメリカやヨーロッパはいまだに上昇を続けている反面、アジア地域では０９年Ｑ１をピークに沈静化の方向に向かっています。

デット（金融機関の融資）とエクイティ（投資家の自己資本）の比率をあらわした時系列のグラフでも０９年に入ってからデットがほぼ投資市場に投入されていない代わりにエクイティは異常なほどの（０７年の２倍近く）伸びをみせています。

このグラフを示しながら最後に「GreenShoots．some　positive　Market　Signals

「芽吹き・・・いくつかの市場好転のシグナル」なんていう感じで締めくくっていました。

来年・再来年にはファンドが受けた融資の償還ラッシュがきますのでまだまだ安心はできませんし、楽観的なアメリカ人の言うことですから話半分に聞いたほうがいいかもしれませんが、確かに明るい兆しはあるのかなぁなんて思いました。

第二部は指定席でしたが、第一部も含めて自由席のセミナーや講習の場合は最前列のど真ん中でだいたい聞いています。

せっかく参加するからには一字一句聞き逃したくないですからね。

昨日は七夕だったんですね。

忙しさにかまけて忘れていました。

会社は休みでしたが、午前中は物件の決済と引渡しで仕事、午後は子供たちの小学校に行って保護者面談。そのあと夏用のスーツを作りに元町のブルックスブラザーズに行ったり、なんだかんだ忙しかったです。

そういえば最近は父兄参観とか言わなくなりましたね。差別的（封建的？）だからでしょうか。

今日、水曜日も会社の休みなんですが、東京都宅建協会の法定講習を受けに九段会館に来ています。

テーマは３つで、公益法人改革の話や不動産取引における倒産法令なんかの他に、「人権をめぐる課題」というのがありました。

入居審査なんかで、性別・国籍・出身などいろんなケースでの差別がいまだにあります。これを無くそうという「啓蒙」、もとい、「啓発」活動ですね。

このあいだ、チューリップ不動産の水谷紀枝社長の本「シェアハウスで蘇る不動産新ビジネス」を読みました。

都心で暮らす未婚女性のために普通の一軒家を借り上げてシェアハウス化しているということが書いてありました。

これから仕事を探しますという上京したての独身女性は確かに入居審査が通りにくいです。それから敷金・礼金も含めた初期費用が高いですね。

貸主側からすると入居者に滞納されたり行方不明になってしまったりすると困りますのでどうしてもハードルを高くしてしまいますし、それは自分を守るためにも至極もっともなことなんですが、客観的にみるとこういった方々はやっぱり差別されているかもしれません。

社会性もあって、

また女性限定ということでシェアハウスで発生しがちな問題のかなりの部分が解決しますので素晴らしい取り組みだと思います。

シェアハウスやゲストハウスで運用する場合の注意点は
１）金融機関がその運用でも融資を出すか？
２）運営の手間と費用
３）近隣からのクレーム
そして、
４）消防関係法令に違反しないか？というのも見落としがちです。

建築基準法上、いわゆる普通の一軒家は「住宅」というくくりになりますがシェアハウス運用を始めたとたんに「寄宿舎」になってしまいます。

正式には建築基準法６条１項による申請が必要になりますので、避難通路・排煙・非常照明・火災報知機・内装制限などなど適法かどうか検討が必要です。

シェアハウスは壁を後付けしたり、ベッドを囲ったりいろいろ工夫して部屋数を増やす場合が多いと思いますが注意が必要です。

まだ歴史の浅い運用方法ですからグレーゾーンの扱いになっていると思いますがどこかで火災などの事故が発生して被害者がでたりすると規制が一気に厳しくなる可能性もあります。

新宿歌舞伎町のビル火災では消防署の再三の指導に従わなかったせいで、オーナーは大変な目にあっています。執行猶予付き判決になったのは２５人の被害者の遺族に対し、判決前に１０億円の見舞金を支払ったからなんていわれています。

入居者に安全を提供するのがオーナーの最も大きな義務ですから。

耐震診断や耐震補強もそうですよ。

危なそうなのになんにもしないで大地震で建物が倒壊して入居者が亡くなったら大変な損害賠償責任が降りかかってきます。

ところで会場の九段会館。

もとは「軍人会館」と呼ばれていたところで２．２６事件の戒厳司令部になった建物ですから耐震補強してなかったら嫌だなぁ・・・。

7月です。

1日に国税庁から今年度の路線価の発表がありました。

「4年ぶりマイナス5.5%減」なんて新聞では謳っていましたが、今年の1月1日現在の地価が反映されていますので、丁度、市場に悲観的な空気が蔓延している頃のデータということです。

まぁそれでも銀座5丁目鳩居堂前と4丁目三越前、和光前は坪単価1億円を超えてますからスゴイです。

しかし、墨とか硯とかお香とか売ってあの地価で合うのかなぁ。

まぁ、

表参道と青山通りの交差点の角も瀬戸物屋と布団やと八百屋と本屋ですけど。

今年の後半から来年にかけてファンドが借りているノンリコースローンの償還期限が次々に来てリファイナンスも、エグジットも難しそうなので景気の谷がもう一山（谷？）くると予想されますが、一方この機に不良債権を一気に拾い集める動きもありますので、多分今年よりも上がると思います。

9月に行なわれる宅建協会の研修講演で「相続対策」に関しての話をして欲しいと依頼されましたので、昨日の休みは朝早くから夜中の1時過ぎまで、ずーっとパワポを作っていました。

時間の空いているときにしか出来ませんから。

相続対策には不動産を絡めるのが一番効果が高いんですが、そのときに税額の算出などに使われるのが路線価なんです。

収益物件を買うにも都心のビルを買うのか田舎のアパートを買うのか、所有地になにか建てるのか、一部売却した方がいいのか・・・。

不動産業界の皆さんも地主さんも「相続」に関しての勉強は一通りしていますから、相続人の範囲や法定相続分や遺留分減殺請求やいろいろ詳しく知っているんですが、一歩踏み込んで、そのなかでどの選択肢を選ぶといいのか、あるいは選んではいけないのかといわれると自信がなかったりします。

「不動産投資」自体の仕組みが分からないといたづらに節税貧乏を産み出してしましますから。

一昨日も、相続アドバイザー協議会の勉強会「相続寺子屋」で2時間ほど講演をしましたが、不動産業界ん十年というかたも、税理士さんも弁護士さんも目からウロコが落ちましたと言っていました。

私も相続関係の勉強会に出たりしていますが、いつも決まった砂を噛むような話が多いので、具体的な物件を例題にして結論からズバズバッと分かるような、テンポのよいものにしようと作りこみをしています。

宅建協会のセミナー以外でも、どこかでまたチャンスがあれば講演するかもしれません。

ところで、この路線価。

相続税の計算や、銀行の担保評価で使ったりしますが、不動産取得税や登録免許税、固定資産税なんかを計算するときの課税標準額も知りたいときに使ったりします。

課税標準額は所有者本人でないと分かりませんし、委任状をもらって役所の窓口で調べるか固定資産税納付書を見せてもらうか。そんな感じですので。

一応、路線価は公示価格の８０％とされています、一方課税標準額は公示価格の７０％といわれています。

従って、誰でも検索できて倍率地域以外は価格がつけられている路線価を80%で割って公示価格を出し、そのまま70%を掛けてあげればおよその課税標準額がでます。

ただ、まったく正確というわけではありませんので、初期の検討のときにざっくりと計算するのに使ってくださいね。