原宿交差点のサテライトスタジオで生放送に出演してきました。
南青山オフィスでの個別コンサルの前に15分ほど。
「不動産王」ＭＣの３人、Ｗコロン木曽さんちゅう・ねづっち、それから眼鏡アイドルの時東ぁみさんと久しぶりの再開です。
スタジオとなりのハンバーガーショップでは家族連れのお客さんもたくさんいて、お孫さんがおじいちゃんと何か飲んでました。きっと「ソフト（祖父と）ドリンク」でしょう。
不動産投資のハナシもそこそこに、おじさん三人でナゾカケしまくっていました。
放送の前、午前中はＵ田さんの会社でやっている戸建賃貸の現地説明会をちょっと覗かせてもらいました。
横浜市磯子区でオフィスから近いもので。
１８坪の２ＬＤＫ（大き目の２ＤＫかな）が２棟と２戸１が１棟。あわせて４世帯＆広い駐車場で、家賃は１３～１４万円の設定だそうです。
駅から歩いて１６分で、狭い路地の奥ですから場所がイマイチなんですね。
ハウスメーカーから１Ｒアパートの企画が提案されていたそうですが、確かに難しいです。
そこで戸建賃貸という選択肢にしたということですが、
今日の現地説明会では５０人位来られたそうですからこの選択肢に興味を持っている方は多いんでしょうね。
敷地面積は４１３．４０㎡（１２５．０５坪）。
広すぎるし、変形地なので売却しても安くなってしまうし２０％も譲渡税を取られてしまうので土地売却の選択肢はナシに・・・とありましたがホントかなぁとちょっと試算をしてみました。
たしか、現地のフリップに「相場の坪単価が５０万円前後で、譲渡税や経費を払ったあとの売却手取りは５４００万円にしかならず」とありましたので坪単価４３万円位ということですね。
確かにそのくらいだと思います。
建築は一棟８００万円（坪単価４４．４万円）位のようですが、恐らく外構工事や給排水の接続、現場管理費なんかをいれると１０００万円くらいにはなると思います。
ということは、売却すると手に入る５４００万円がこの投資に使っている自己資本（Ｅ）、４０００万円の建築費を全部借り入れたとして、（ＬＢ）４０００万円。
総投資額は実は９４００万円ということです。１世帯あたり２３５０万円ということですね。
賃料１３～１４万円という設定は決して高くありませんから妥当性があります。ただ、中古になったときに若干の値下がりはあるでしょう。磯子オフィスの賃貸担当に聞いたら１１万円くらいのようです。ただ、戸建賃貸は出入りが少ないので長くは借りてもらえると思いますので、その間は下げなくても大丈夫だと思います。
あとは戸建賃貸のメリットとして、「競合物件が少ないので場所がイマイチでも空室率が低い」、「共用部分がないので運営費が低い」というのがあります。
逆に「賃料に対して原状回復工事費の比率が高い」「一戸あたりで必要な土地面積が大きい」といったところが弱点でしょうか。
仮に空室損３％（この場所でアパートなら１０％は見ておく必要がありそうです）、賃料に対する運営費比率７％（同じくアパートなら１７％位はかかります）として計算してみましょうか。融資は年利３％期間２５年とします。
Ｅ５４００万＋ＬＢ４０００万＝Ｖ９４００万
ＧＰＩ ５２８万
△空室損 １６万
ＥＧＩ ５１２万
△Ｏｐｅｘ ３７万
ＮＯＩ ４７５万
△ＡＤＳ ２２８万
ＢＴＣＦ ２４７万
効率の指標
Ｋ％ ５．７％
ＦＣＲ ５．０％
ＣＣＲ ４．６％
んー・・・逆レバですね。
安全の指標
ＤＣＲ ２．１
ＢＥ％ ５０％
ＬＴＶ ４３％
さすがに土地をもともと持っていて全体の投資価値の６割近くを占めていますから安全性は言うことなしです。
「毎月２０万円キャッシュが入ってくれば十分よ」という投資家の方であればそれが投資価値ですからこれでＯＫですね。
ただ、純粋に投資で見た場合のベストプランはなにかと問われれば、譲渡税を払ったり、相場よりも安くなったりで損した感じがしたとしても、土地を売却して５４００万円の現金にしたうえで、戸建賃貸にしなくても十分に貸せるような立地の物件を買ったり、そういった立地の土地を買ってそこに建築したりした方がいいと思いますと答えるかなぁ・・・。
もちろん土地を手放したくないとかそういったマインドの部分ってありますからそれは別としてですよ。
横浜市内であれば駅徒歩１６分でなくて駅徒歩６分でもＦＣＲ（ネット利回り）７．５％位の物件はありますから、５４００万円の自己資金で２億位の物件を買うと多分ＣＣＲ１３％前後でキャッシュフローは７００万円くらいになるはずです。
そうすると毎月約６０万円の収入ですからもうちょっと楽な暮らしができそうですね。ＤＣＲも１．７以上とれますから安全性も問題ないですし。
便利な場所でも坪単価８万円の富山とかだとどうでしょう土地が１０００万、建物４０００万で、一戸当たり１２５０万。賃料は７．５万位かなぁ。
Ｅ１０００万＋ＬＢ４０００万＝Ｖ５０００万
ＧＰＩ ３６０万
△空室損 １１万
ＥＧＩ ３４９万
△Ｏｐｅｘ ２５万
ＮＯＩ ３２４万
△ＡＤＳ ２２８万
ＢＴＣＦ ９６万
効率の指標
Ｋ％ ５．７％
ＦＣＲ ６．５％
ＣＣＲ ９．６％
実はこっちの方が戸建賃貸は相性がいいんですね。
安全の指標
ＤＣＲ １．４２
ＢＥ％ ７０％
ＬＴＶ ８０％
土地の値段が安いので自己資本割合が低いということですね。でも一応安全圏には入っています。
戸建賃貸。
アパートでは厳しい立地でもいけますので悪くないんですが、賃料に対しての地価によって、あるいは投資家の目標によってという感じで上手に使い分けるといいと思います。