今日も朝から忙しかったですよ。
朝7時半に三浦半島にある自宅を出て高速を飛ばして数十キロ離れた最初の約束場所に。
10時に駅の改札で待ち合わせだったので、横浜のオフィスに車を置いて電車で行くつもりでしたが、直接向かったら道が空いていて１時間も早く着いてしまいました。
南青山建築工房http://aoken-cf.jp/の協力企業になってくれそうな工務店の社長に会いにいったんです。建築部門のみんなで。
腕のいい大工さんを大量に抱えているうえに、
角材や合板、ツーバイフォー部材、断熱材なんかがかなり安く入ります。
いくつか見せてもらった現場も、社長の考え方もちゃんとしているのでぜひパートナーとして組みたいというのが感想です。
大事です。価格はもちろんですが、信用できる相手かどうかって。
その後は、現在内装工事中の古い団地の進捗状況を見に行ったり、契約予定の中古アパートの外装の状態を撮影しに行ったり、完成したばかりの新築アパートの建物をチェックしにいったり、建て替え相談を受けている物件を見に行ったり・・・。
今日は一級建築士としての、あるいは建築会社の代表としての仕事モードでした。
ところでこの数日、アパート建築に関してたて続けに相談を受けています。
ひとつは、親を引き取るので駅から近い敷地20坪の実家をアパートに建替えられないかという相談。
もうひとつは奥に行くに従って間口が狭くなっていく40坪の売り土地に3階建ての鉄骨マンションを計画しているが、予算が合わないので木造3階建てのアパートで企画できないかという不動産会社からの相談。
みなさん、「道路幅員による容積率の制限」については結構知っている方が多くて「どのくらいのボリュームの建物が建つか」というあたりは計算してこられるんです。住居系の地域は道路幅×４、住居系以外は道路幅×６と都市計画で定められた法定の容積率。どちらか小さな方になるというアレです。
容積率が２００％の住居系地域でも道路幅が４ｍだったら１６０％になってしまうんですね。土地が20坪なら32坪の建物が限度ということです。
でも他にもいろいろ制限があります。
たとえば北側斜線や道路斜線といった建物の高さに影響を与える制限。2階建てなら４ｍ以下、3階建てなら５ｍ以下幅しかない道路に面していると大抵影響が出ます。
それから防火地域や準防火地域といった制限があると面積・階数によって構造的な成約が発生します。
あるいは法定採光や、アパートなんかだと避難通路、窓先空地なんていう制限がありますから敷地の一部はそういった部分にあけておかないといけないですし、その幅も建物の構造や階数によって規定されています。
そもそも敷地の間口や道路の種類によってはアパートが建てられなかったり、面積の上限が容積率とは関係なしに決められてしまうなんていう条例なんかもあるんですよ。
一筋縄ではいかないですね。
実家の建て替えを・・・という案件については、容積率160％いっぱいに使って1フロア2室×３階建てであればアパートを建築しても収支が合うという計算でしたが、ざっくりプランを入れてみると消化できる容積率は９０％くらいにしかなりませんし、１フロアにつき１室しか入りませんので収支はまったく合いません。土地として売却してその資金を使って別の投資物件に投資したほうが良さそうです。
プロの不動産会社の案件については、木造３階にすれば確かに建築コストは下がるんですが、必要となる窓先空地が約２倍になるのでそもそもその間取りが入らなくなってしまいます。従ってこの案件も再検討が必要です。
投資家の皆さんも含めて一般の方が詳しく建築のことを知らないのはいたしかたありませんが、実は不動産のプロの方も意外と建築を知りません。逆に、建築のプロの方は不動産のことは知らないんですよね。
ぜひ、建築会社にお勤めの方は宅建の資格を取ることをお勧めします。また、不動産会社にお勤めの方は積極的に建築の勉強をするといいと思います。建築士の資格にチャレンジしてもいいですね。