南青山オフィスに来ています。

住宅新報社の企画担当の方と編集部の方と一緒に同時打ち合わせです。

最初は、全宅連の広報誌の連載の件で。

空室対策ということで、原稿を出していましたがもうちょっと構成を変えてくださいといわれました。

初回で概要に触れて、次回からひとつづつ掘り下げて・・・という感じで考えていたら、隔月の発行なので最初っから、本題に入ってぐっとつかんじゃってくださいというリクエストです。

ブログだったらその日その日のつれづれに書いているから気楽なんですけどね。

でも、なんでもかんでも不動産投資に無理やりつなげないといけませんし最後には整えないといけませんからそれなりに大変ではありますが（笑）。

次は、今度出版される書籍の打ち合わせ。

書名は『失敗しない不動産投資ポートフォリオの組み方～時代の潮流を見据えた投資戦略～』というのに決まりそうです。

一般的なサラリーマン向けの本と、専門書の中間的な位置づけということでこういった内容の本はあんまり無いようです。

別に洒落たわけではありませんが・・・。

ほぼゲラが出来上がって、校正の前に章立てについての相談を受けました。

章によってはかなり長くなってしまうのでどこかで切ったりまとめたりという作業が必要なので。

大体、こんな感じにまとまりました。

【理論編】
第１章　不動産投資を取り巻く社会情勢
第２章　私自身のポートフォリオと出口戦略
【実践編】
第１ステップ　「何のために投資するのか？」
第２ステップ　「不動産投資とは何か？」
第３ステップ　「投資分析を行う」
第４ステップ　「変幻自在な不動産投資をするために」
第５ステップ　「なすべきことは何か？」。

Ａ５判３２０ページ　定価１８９０円（税込）

平成２１年９月上旬発行

セミナーや個別コンサルのたびに「今日のような内容を勉強するにはどんな本を読めばいいですか」といろんな人に聞かれていましたので、「それならば」と書き上げた本です。

どんな装丁でくるのか、どんな構成でくるのか次回の打ち合わせが楽しみです。

今日はこれからフィナンシャル総研の岡本社長と一緒に表参道駅から千代田線・つくばエクスプレスと乗り継いで夕方から研究学園駅近くのホテルで講演です。

夜はそのまま懇親会＆宿泊で、明日はまた南青山オフィスで個別コンサルのあと最終フライトで富山に向かい宿泊。明後日は朝から大型バスに乗って一日フィールドワークセミナーin北陸＆懇親会。

月曜日朝一番のフライトで羽田に戻ったら、その足でマネージャー会議に出席するために横浜へ。そしてその日は夕方６時半から高田馬場で相続寺子屋のセミナーがありますから、終わって懇親会をやったら多分帰宅は終電でしょう・・・。

下着とワイシャツは一応３日分持ってきました。

その週は金曜最終便で福岡にいって土曜日セミナー、翌日曜朝一で羽田に戻って渋谷でセミナーなんですよね。

住宅新報社の方に、「原稿書いている暇ありますか？」と心配されましたが、がんばって書きます。移動中に。

原宿交差点のサテライトスタジオで生放送に出演してきました。

南青山オフィスでの個別コンサルの前に15分ほど。

「不動産王」ＭＣの３人、Ｗコロン木曽さんちゅう・ねづっち、それから眼鏡アイドルの時東ぁみさんと久しぶりの再開です。

スタジオとなりのハンバーガーショップでは家族連れのお客さんもたくさんいて、お孫さんがおじいちゃんと何か飲んでました。きっと「ソフト（祖父と）ドリンク」でしょう。

不動産投資のハナシもそこそこに、おじさん三人でナゾカケしまくっていました。

放送の前、午前中はＵ田さんの会社でやっている戸建賃貸の現地説明会をちょっと覗かせてもらいました。

横浜市磯子区でオフィスから近いもので。

１８坪の２ＬＤＫ（大き目の２ＤＫかな）が２棟と２戸１が１棟。あわせて４世帯＆広い駐車場で、家賃は１３～１４万円の設定だそうです。

駅から歩いて１６分で、狭い路地の奥ですから場所がイマイチなんですね。

ハウスメーカーから１Ｒアパートの企画が提案されていたそうですが、確かに難しいです。

そこで戸建賃貸という選択肢にしたということですが、

今日の現地説明会では５０人位来られたそうですからこの選択肢に興味を持っている方は多いんでしょうね。

敷地面積は４１３．４０㎡（１２５．０５坪）。

広すぎるし、変形地なので売却しても安くなってしまうし２０％も譲渡税を取られてしまうので土地売却の選択肢はナシに・・・とありましたがホントかなぁとちょっと試算をしてみました。

たしか、現地のフリップに「相場の坪単価が５０万円前後で、譲渡税や経費を払ったあとの売却手取りは５４００万円にしかならず」とありましたので坪単価４３万円位ということですね。

確かにそのくらいだと思います。

建築は一棟８００万円（坪単価４４．４万円）位のようですが、恐らく外構工事や給排水の接続、現場管理費なんかをいれると１０００万円くらいにはなると思います。

ということは、売却すると手に入る５４００万円がこの投資に使っている自己資本（Ｅ）、４０００万円の建築費を全部借り入れたとして、（ＬＢ）４０００万円。

総投資額は実は９４００万円ということです。１世帯あたり２３５０万円ということですね。

賃料１３～１４万円という設定は決して高くありませんから妥当性があります。ただ、中古になったときに若干の値下がりはあるでしょう。磯子オフィスの賃貸担当に聞いたら１１万円くらいのようです。ただ、戸建賃貸は出入りが少ないので長くは借りてもらえると思いますので、その間は下げなくても大丈夫だと思います。

あとは戸建賃貸のメリットとして、「競合物件が少ないので場所がイマイチでも空室率が低い」、「共用部分がないので運営費が低い」というのがあります。

逆に「賃料に対して原状回復工事費の比率が高い」「一戸あたりで必要な土地面積が大きい」といったところが弱点でしょうか。

仮に空室損３％（この場所でアパートなら１０％は見ておく必要がありそうです）、賃料に対する運営費比率７％（同じくアパートなら１７％位はかかります）として計算してみましょうか。融資は年利３％期間２５年とします。

Ｅ５４００万＋ＬＢ４０００万＝Ｖ９４００万

　ＧＰＩ　５２８万
△空室損　　１６万
　ＥＧＩ　５１２万
△Ｏｐｅｘ　３７万
　ＮＯＩ　４７５万
△ＡＤＳ　２２８万
ＢＴＣＦ　２４７万

効率の指標
Ｋ％　　５．７％
ＦＣＲ　５．０％
ＣＣＲ　４．６％

んー・・・逆レバですね。

安全の指標
ＤＣＲ　２．１
ＢＥ％　５０％
ＬＴＶ　４３％

さすがに土地をもともと持っていて全体の投資価値の６割近くを占めていますから安全性は言うことなしです。

「毎月２０万円キャッシュが入ってくれば十分よ」という投資家の方であればそれが投資価値ですからこれでＯＫですね。

ただ、純粋に投資で見た場合のベストプランはなにかと問われれば、譲渡税を払ったり、相場よりも安くなったりで損した感じがしたとしても、土地を売却して５４００万円の現金にしたうえで、戸建賃貸にしなくても十分に貸せるような立地の物件を買ったり、そういった立地の土地を買ってそこに建築したりした方がいいと思いますと答えるかなぁ・・・。

もちろん土地を手放したくないとかそういったマインドの部分ってありますからそれは別としてですよ。

横浜市内であれば駅徒歩１６分でなくて駅徒歩６分でもＦＣＲ（ネット利回り）７．５％位の物件はありますから、５４００万円の自己資金で２億位の物件を買うと多分ＣＣＲ１３％前後でキャッシュフローは７００万円くらいになるはずです。

そうすると毎月約６０万円の収入ですからもうちょっと楽な暮らしができそうですね。ＤＣＲも１．７以上とれますから安全性も問題ないですし。

便利な場所でも坪単価８万円の富山とかだとどうでしょう土地が１０００万、建物４０００万で、一戸当たり１２５０万。賃料は７．５万位かなぁ。

Ｅ１０００万＋ＬＢ４０００万＝Ｖ５０００万

　ＧＰＩ　３６０万
△空室損　　１１万
　ＥＧＩ　３４９万
△Ｏｐｅｘ　２５万
　ＮＯＩ　３２４万
△ＡＤＳ　２２８万
ＢＴＣＦ　　９６万

効率の指標
Ｋ％　　５．７％
ＦＣＲ　６．５％
ＣＣＲ　９．６％

実はこっちの方が戸建賃貸は相性がいいんですね。

安全の指標
ＤＣＲ　１．４２
ＢＥ％　７０％
ＬＴＶ　８０％

土地の値段が安いので自己資本割合が低いということですね。でも一応安全圏には入っています。　

戸建賃貸。

アパートでは厳しい立地でもいけますので悪くないんですが、賃料に対しての地価によって、あるいは投資家の目標によってという感じで上手に使い分けるといいと思います。

今週は、不動産投資の有名書籍などでもしばし名前もでている不動産コンサルの方と食事をしました。

彼の働く管理会社に物件を任せています。

シェアハウスであったり、戸建賃貸であったり、
ブーム前に、新しいスタイルに～サラッと挑戦されるお方で、
そういう姿勢はとても刺激になります。

そんな、やり手のプロの方でも、

満室経営が難しくなってきていることは、強く感じていらっしゃるようで、新たなオプショナル・スタイルについて語り合い、盛り上がりました。

色々話していて、僕が感じたのは・・・、

不動産投資というと、ついつい融資対応だとか、投資分析だとか、地域はどこがいいとかに目がいってしまうが。。。これって全て自分視点ですよね。

これからは、顧客価値を作ることへ視点をずらしていくことがポイントではないかと思っています。

私自身、
本業が流通＆サービス業に従事していますが、
超競争社会における生き残りをかけた戦いで、
融資対応とか、経営分析とか、そういうことに時間を割いていても、
抜本的な経営戦略はつくれません。

不動産経営での顧客価値をどう創るか？？

この主眼をおいて、競争に対して臨みたいと思うこのごろです。

顧客となるべく人が、顕在的に何を期待していて、潜在的に何を望んでいるのか？を知るべく努力を怠らず、打ち手をうっていく、そういう姿勢で、管理も新しい不動産取得も行っていきたいと思いました。

昨日は一日中「フィールドワークセミナー（ＦＷＳ）ｉｎ東京」に参加してバスに揺られていました。

このところ（今日も）雨やどんよりした空模様が続いていましたが、カラッと晴れ渡り、暑いくらいのフィールドワーク日和でしたので夏用のジャケットを引っ張り出して来ました。

前々回のＦＷＳは東京と銘打っていながら千葉・埼玉・神奈川の物件がほとんど。

前回のＦＷＳはほぼ全部東京都内。

そして今回は東京と横浜・川崎が半々。

ここ数年の景況感を反映した品揃えです。1年半位前はファンドが闊歩していて投資として合いそうな利回りを求めようとすると都内はなかなか難しい状態。

昨年秋から年末は市場に悲壮感が漂い、投売りが続出。

そして、

先月あたりから市場参加者が戻ってきて価格がじりじり上げ基調になってきました。

今日、ある物件の売主、六本木にある外資系不動産会社の部長と会ってきました。

「ここにきて、何件も満額で申し込みが入ってきているんです。どの買主さんも融資をあたっている最中なので、その返事を待っていますからいきなりは道義的に問題がありますけど、もしもまとまらなかった場合はいったん売り止めにして価格を10％程度上乗せして再販するという方針に会議で決まりました」と・・・。

あるいは一昨日会って来た都心の業者さんは、それまでは「8億5千万円のビルを8億円まではなんとか値下げを検討します、それ以下なら保有しておくつもりです。利回りは低いけど景気が回復したら化けますから、この場所なら（皇居の近く）」と前に言っていたので、なんとか収支の合いそうな7億円位での指値を切り出そうとした矢先に「満額で2社入ったのであとは税別にしてくれないか値上げ交渉しています」と来ました。

おっとっとという感じです。

確実に潮目が変わって12月から2月頃の悲壮感は無くなって来ました。

かといって、キャピタルゲインが出ないと成立しない利回りで買うのはキケンです。

でも、この半年のような利回りではもう買えなくなる可能性は高いです。

市場の変化に合わせて頭を切り替えていくことが必要です。

ひとつの指標として「イールドギャップ」がどの位とれるか？という点を見るといいでしょう。

これを見るためには2つのモノサシが必要です。

１）物件のネット利回り＝ＦＣＲ。今貸している家賃ではなく、実際に今新規募集をして貸せる賃料（ＧＰＩ）から予想される空室損を差し引き、さらに固定資産税や管理費や清掃費といった運営費（Ｏｐｅｘ）を差し引いた本当の意味でのネット収入（ＮＯＩ）をまず計算します。そして、購入代金＋購入諸費用＋初期の修繕費＝総投資額（Ｖ）を計算。
「ＮＯＩ÷Ｖ＝ＦＣＲ」・・・これが本当のネット利回りです。今なら首都圏で７％前後だと思います。地方でも7.5～8％位でしょうか。表面利回りは全然違いますが空室や運営費負担が大きいですから。

２）ローン返済の負担割合＝ローンコンスタント（Ｋ％）。「年間の返済金額÷借入額」で単純に出ます。年利3.5％25年返済で1億円借りると年間返済額は600万円ですからＫ％＝600万÷10000万円＝6％ということです。

ローンコンスタントは景気の良し悪しではあまり変わらないですね、逆に景気が過熱するインフレ時には金利が上がるくらいです。ただし、皆さんがお悩みのように景気の悪いときには融資がぐっと絞られます。

それからＦＣＲは景気が良くなると下がります。より低い利回りでも皆が買うからです。逆に景気が悪い時には皆利回りが高くないと買わなくなるのでＦＣＲは高くなります。

うまくいかないです。

景気が良くて銀行がじゃんじゃん融資してくれるときには利回りが低いし、景気が悪くて物件が安く買えるときには銀行が融資を絞るし・・・・。

でもそういう市場の仕組みだから仕方ないですね。

3000万円の自己資金があればで3億3千万円の融資を受けて3億6千万円相当の投資ができた好景気時。

3000万円の自己資金では6千万円しか融資を受けられず、9千万円の投資しか出来ない不景気時。

どうですか？

まさに、いまそう感じている人は多いと思います。

でも冷静に考えると実は不景気時の方が投資は有利だということに気づくはずです。

好景気でＦＣＲ６．５％。融資は3億3000万円借りられる場合の投資・・・
自己資金3000万円×ＦＣＲ6.5％＋融資3億3000万円×イールドギャップ0.5％＝ＢＴＣＦ（税引き前キャッシュフロー）360万円。

不景気でＦＣＲ８．０％。融資は6000万円しか借りられない場合の投資・・・
自己資金3000万円×ＦＣＲ8.0％＋融資6000万円×イールドギャップ2.0％＝ＢＴＣＦ（税引き前キャッシュフロー）360万円。

どうでしょう。実は借入額はぜんぜん違うのに得られるキャッシュフローはまったく同じ。自己資金の利回りであるＣＣＲも１２％でまったく同じということです。

投資の総額を誇りたい人は別として、キャッシュフローと投資効率に主眼を置く人であれば分かると思います。

好景気には好景気の、不景気には不景気の投資の仕方ってあるんです。

今日も朝から忙しかったですよ。

朝7時半に三浦半島にある自宅を出て高速を飛ばして数十キロ離れた最初の約束場所に。

10時に駅の改札で待ち合わせだったので、横浜のオフィスに車を置いて電車で行くつもりでしたが、直接向かったら道が空いていて１時間も早く着いてしまいました。

南青山建築工房http://aoken-cf.jp/の協力企業になってくれそうな工務店の社長に会いにいったんです。建築部門のみんなで。

腕のいい大工さんを大量に抱えているうえに、

角材や合板、ツーバイフォー部材、断熱材なんかがかなり安く入ります。

いくつか見せてもらった現場も、社長の考え方もちゃんとしているのでぜひパートナーとして組みたいというのが感想です。

大事です。価格はもちろんですが、信用できる相手かどうかって。

その後は、現在内装工事中の古い団地の進捗状況を見に行ったり、契約予定の中古アパートの外装の状態を撮影しに行ったり、完成したばかりの新築アパートの建物をチェックしにいったり、建て替え相談を受けている物件を見に行ったり・・・。

今日は一級建築士としての、あるいは建築会社の代表としての仕事モードでした。

ところでこの数日、アパート建築に関してたて続けに相談を受けています。

ひとつは、親を引き取るので駅から近い敷地20坪の実家をアパートに建替えられないかという相談。

もうひとつは奥に行くに従って間口が狭くなっていく40坪の売り土地に3階建ての鉄骨マンションを計画しているが、予算が合わないので木造3階建てのアパートで企画できないかという不動産会社からの相談。

みなさん、「道路幅員による容積率の制限」については結構知っている方が多くて「どのくらいのボリュームの建物が建つか」というあたりは計算してこられるんです。住居系の地域は道路幅×４、住居系以外は道路幅×６と都市計画で定められた法定の容積率。どちらか小さな方になるというアレです。

容積率が２００％の住居系地域でも道路幅が４ｍだったら１６０％になってしまうんですね。土地が20坪なら32坪の建物が限度ということです。

でも他にもいろいろ制限があります。

たとえば北側斜線や道路斜線といった建物の高さに影響を与える制限。2階建てなら４ｍ以下、3階建てなら５ｍ以下幅しかない道路に面していると大抵影響が出ます。

それから防火地域や準防火地域といった制限があると面積・階数によって構造的な成約が発生します。

あるいは法定採光や、アパートなんかだと避難通路、窓先空地なんていう制限がありますから敷地の一部はそういった部分にあけておかないといけないですし、その幅も建物の構造や階数によって規定されています。

そもそも敷地の間口や道路の種類によってはアパートが建てられなかったり、面積の上限が容積率とは関係なしに決められてしまうなんていう条例なんかもあるんですよ。

一筋縄ではいかないですね。

実家の建て替えを・・・という案件については、容積率160％いっぱいに使って1フロア2室×３階建てであればアパートを建築しても収支が合うという計算でしたが、ざっくりプランを入れてみると消化できる容積率は９０％くらいにしかなりませんし、１フロアにつき１室しか入りませんので収支はまったく合いません。土地として売却してその資金を使って別の投資物件に投資したほうが良さそうです。

プロの不動産会社の案件については、木造３階にすれば確かに建築コストは下がるんですが、必要となる窓先空地が約２倍になるのでそもそもその間取りが入らなくなってしまいます。従ってこの案件も再検討が必要です。

投資家の皆さんも含めて一般の方が詳しく建築のことを知らないのはいたしかたありませんが、実は不動産のプロの方も意外と建築を知りません。逆に、建築のプロの方は不動産のことは知らないんですよね。

ぜひ、建築会社にお勤めの方は宅建の資格を取ることをお勧めします。また、不動産会社にお勤めの方は積極的に建築の勉強をするといいと思います。建築士の資格にチャレンジしてもいいですね。

今日も朝から忙しかったですよ。

朝7時半に三浦半島にある自宅を出て高速を飛ばして数十キロ離れた最初の約束場所に。

10時に駅の改札で待ち合わせだったので、横浜のオフィスに車を置いて電車で行くつもりでしたが、直接向かったら道が空いていて１時間も早く着いてしまいました。

南青山建築工房http://aoken-cf.jp/の協力企業になってくれそうな工務店の社長に会いにいったんです。建築部門のみんなで。

腕のいい大工さんを大量に抱えているうえに、

角材や合板、ツーバイフォー部材、断熱材なんかがかなり安く入ります。

いくつか見せてもらった現場も、社長の考え方もちゃんとしているのでぜひパートナーとして組みたいというのが感想です。

大事です。価格はもちろんですが、信用できる相手かどうかって。

その後は、現在内装工事中の古い団地の進捗状況を見に行ったり、契約予定の中古アパートの外装の状態を撮影しに行ったり、完成したばかりの新築アパートの建物をチェックしにいったり、建て替え相談を受けている物件を見に行ったり・・・。

今日は一級建築士としての、あるいは建築会社の代表としての仕事モードでした。

ところでこの数日、アパート建築に関してたて続けに相談を受けています。

ひとつは、親を引き取るので駅から近い敷地20坪の実家をアパートに建替えられないかという相談。

もうひとつは奥に行くに従って間口が狭くなっていく40坪の売り土地に3階建ての鉄骨マンションを計画しているが、予算が合わないので木造3階建てのアパートで企画できないかという不動産会社からの相談。

みなさん、「道路幅員による容積率の制限」については結構知っている方が多くて「どのくらいのボリュームの建物が建つか」というあたりは計算してこられるんです。住居系の地域は道路幅×４、住居系以外は道路幅×６と都市計画で定められた法定の容積率。どちらか小さな方になるというアレです。

容積率が２００％の住居系地域でも道路幅が４ｍだったら１６０％になってしまうんですね。土地が20坪なら32坪の建物が限度ということです。

でも他にもいろいろ制限があります。

たとえば北側斜線や道路斜線といった建物の高さに影響を与える制限。2階建てなら４ｍ以下、3階建てなら５ｍ以下幅しかない道路に面していると大抵影響が出ます。

それから防火地域や準防火地域といった制限があると面積・階数によって構造的な成約が発生します。

あるいは法定採光や、アパートなんかだと避難通路、窓先空地なんていう制限がありますから敷地の一部はそういった部分にあけておかないといけないですし、その幅も建物の構造や階数によって規定されています。

そもそも敷地の間口や道路の種類によってはアパートが建てられなかったり、面積の上限が容積率とは関係なしに決められてしまうなんていう条例なんかもあるんですよ。

一筋縄ではいかないですね。

実家の建て替えを・・・という案件については、容積率160％いっぱいに使って1フロア2室×３階建てであればアパートを建築しても収支が合うという計算でしたが、ざっくりプランを入れてみると消化できる容積率は９０％くらいにしかなりませんし、１フロアにつき１室しか入りませんので収支はまったく合いません。土地として売却してその資金を使って別の投資物件に投資したほうが良さそうです。

プロの不動産会社の案件については、木造３階にすれば確かに建築コストは下がるんですが、必要となる窓先空地が約２倍になるのでそもそもその間取りが入らなくなってしまいます。従ってこの案件も再検討が必要です。

投資家の皆さんも含めて一般の方が詳しく建築のことを知らないのはいたしかたありませんが、実は不動産のプロの方も意外と建築を知りません。逆に、建築のプロの方は不動産のことは知らないんですよね。

ぜひ、建築会社にお勤めの方は宅建の資格を取ることをお勧めします。また、不動産会社にお勤めの方は積極的に建築の勉強をするといいと思います。建築士の資格にチャレンジしてもいいですね。