今日は個別コンサルで南青山オフィスに来ています。
暖かいですね。
半そでシャツで歩いているひとを見かけるくらいですから、さすがに衣替えをして来ました。でも今週末のことを考えると札幌と大阪と同じ服装で良いのか？という疑問も多少あります。
今日のご相談は土地の権利が借地権の物件の投資判定です。
その物件自体の良し悪しは別に置いて借地権アパートについて少しコメントをしたいと思います。
まず、
メリットは仕入れ価格が安いということです。
かなり立地のいい場所であっても所有権に比べずいぶん安く買うことができます。
立地のいい場所は土地価格が高いですから土地から購入すると十分な利回りが確保できない場合が多いのですがこの問題を解決することができます。
その地域の借地権割合は路線価図に記載されているアルファベットで大抵は決まります。Ｄは６０％とかＣは７０％とか。
でも買う人がローンを使いづらかったり、及び腰になったりでそれ以上安く買える場合がほとんどです。
逆に言えば売却の出口を取りたいときに同じ目にあうということですが。
デメリットは金融機関が融資の対象にしてくれなかったり、担保掛目が思い切り低かったりすることがまずあげられます。
たとえば借地権割合６０％としてそれの８０％、つまり４８％を融資割合として残りの５２％を自己資金で用意する必要がでてきたりするわけです。
場合によっては現金買いが必要かもしれません。
３０００万円の自己資金を投資に使い、自己資金の利回り（ＣＣＲ）を１５％確保したい場合二つのオプションが考えられます。
ひとつは所有権で普通に融資がつくものを購入しレバレッジを効かせるケース。
ネット利回り（ＦＣＲ）８％、資金調達の負担割合（Ｋ％）６％（年利3.5％25年返済の場合）の投資と仮定すると結論からいくと1億500万円の借入れをして総額1億3500万円の投資をするとＣＣＲ１５％、年間税引前キャッシュフロー（ＢＴＣＦ）４５０万円を達成できます。
もうひとつは借地権がゆえにネット利回り（ＦＣＲ）が最初から１５％の総額３０００万円のものを現金で買う投資。これも同じくＣＣＲ１５％、ＢＴＣＦ４５０万円を達成できます。
他にも所有権でなおかつＦＣＲ１５％の物件を探す手もありますが、そうすると立地特性に問題のある地域になりますからその先もちゃんと貸せてその利回りを確保できるかという別の問題が出てきます。
他のデメリットとしては買い手が少なく、また叩かれやすいので出口を取りにくいなんていうのもありますね。もっとも底地権者に買ってもらうという手もありますが、市場に出てきた段階でその選択肢はもう売主がチャレンジして成功しなかったという可能性が高いですが・・・。
それから譲渡承諾・建替承諾・増改築承諾・更新などそのつど地主の承諾とそれに伴う費用が発生するのも負担です。
方針として
１）現金はふんだんにあるし、なるべくローンは使いたくない
２）売却は基本的に考えていない
３）立地条件は譲れない
という投資家であればフィットする投資かも知れませんね。
保有しているうちに地主の相続かなんかが発生して「なんとか買い取って欲しい」なんて逆に申し出があったら一転すごい儲け話になりますし。
宝くじよりは確率は高いかも。