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アパート名のつけ方

この間の水曜日休みに買い物にいったら美味しそうな鱸(スズキ)が売っていましたので買って帰って料理をしました。

書焼きにしても洗いにしても昆布締めにしても美味しい魚ですが今回はパスタ気分だったのでありあわせの食材を使ってイタリアンな感じに。

スズキの半身は塩コショウしてオリーブオイルでソテー。にんにく・鷹の爪・アンチョビペーストもいれて最後にブランデーでフランベ。

少量のコンソメスープと前の日にビールのつまみで食べたソラマメの残りをジューサーにかけてソースにしてこのうえにソテーしたスズキを乗せます。

残りの半身は薄造りにして水気をふき取ったうえで塩・胡椒して中華なべを使って軽く燻製。使いかけの新たまねぎとやっぱり残り物のソラマメと一緒にマリネにしました。

暖かかったのでパスタもさっぱり系の冷製に。

賽の目切りにしたトマトとモッツァレラチーズをボウルにぶち込んで、オリーブオイルとクレージーソルトをどばっとかけて茹で上がったスパゲティーニ(細めのスパゲッティ)を混ぜ合わせるだけ。

魚屋の息子で兄弟も多かったので料理は子供のときから得意なんです。レシピは適当、ありあわせの食材で和洋中亜なんでもできますよ。

ところで、スズキという名前。なんだか人の苗字みたいですね。字は違いますが。
でも、サザエさんには「スズキさん」って登場人物たしかいなかったような・・・。

アパートの名前をつけるときに昔は自分の名前をつけちゃう人が多かったです。

山田荘とか鈴木ハイツとか。

入居者は嫌がりますね。

だって住所を書くときに人の家に間借りしているみたいですし、

なんかかっこ悪いですから。

そこでひとつひねって外国語で自分の名前をつける場合が多いです。

鈴木さんならベルウッドとか岩田さんならロックフィールドとか。

ウチの近所の犬の散歩コースにもフレグランス○○というアパートがありますが多分オーナーの奥さんか娘さんの名前が「香」さんというのかもしれませんね。

私の名前は「猪俣」ですから英語にすると何かなぁと調べてみると「ワイルドボアクラッチ」。

なんだかプロレスの必殺技みたいです。

アパート名のブログを読んでいたら、呪文みたいな名前のアパートに住んでいて、よくよく聞いたらオーナーの家族全員の頭文字をくっつけたなんていうオモシロイ話もありました。

アパート名は新築するときに限らず、中古で購入しても変えることができます。

地図をもって管轄の役所の住民票の係りと郵便局に行って申し出するだけで簡単なものです。

中古の場合はいつも客付けしてくれる地元の賃貸業者さんや宅配業者さんがそのアパート名で覚えている場合が多いのであまり変な名前で無い限りはそのまま行くのがいいと思います。あるいは出だしや響きがあまり変わらないような名前とか。

それから外国語読みのアパート名にするときはその国の言葉で変な意味にならないかどうかもチェックが必要です。その国の人が入居者にならないとも限りませんから。

あとは凝りすぎて読めない字を使ったり、長すぎる名前にしたりという失敗もありがちです。

自分のアパートに愛情を注ぐ気持ちはわかりますが、ほどほどにしておかないとね。

子供の名前を決めるのも悩みます。

生まれてきた顔をみたらそれまでいろいろ悩んで用意していた候補の名前を全部やめてインスピレーションでぱっと決めてしまったんですけど、実は。


職人に弟子入り

金曜日の大阪フィールドワークが終わってそのまま泊まり、翌月曜日は江坂にある大阪コンサルデスクで加盟店会議。

「たまには地方で」というリクエストに答えて、

札幌・新潟・富山・福岡そして東京・横浜からみんな大集合です。

朝からびっしり会議を終わらせて懇親会のあと新幹線に飛び乗って何日かぶりの自宅です。

火曜日は午前中だけ休みをもらって、午後からIREM JAPAN(全米不動産経営協会 日本支部)東京支部の理事会に出席しました。今年から日本支部の理事に就任したのでまた仕事が増えました。

でも現在国内約180名のCPM(不動産経営管理士)資格者が1000名規模まで増えると、間違いなく日本の賃貸管理業界が変わりますからやりがいのある仕事だと思っています。

人脈の太いパイプもできますし。

某国のファンドが動き出して都内の商業ビル、表面利回り10%以上で5億以上価格上限なしというオファーをもらっているので、あちこち声をかけていたら早速CPM仲間のEさんが管財物件を何件か持ってきてくれました。またスゴイのを。

そのあと代々木の事務局から新宿駅までタクシーに飛び乗り、横浜の野毛に移動。

拙著「アパート大家さんになった12人のフツーの人々」で取り上げさせてもらった須田さん(仮名)と一席設けてあったのです。

今は神奈川県内にアパート・マンション数棟を所有していて、この収入をバックに年収数千万もらっていた外資系の大企業の役職をやめた方です。

「本当はメーカーが好きなんですよね」と転職して日本の上場企業の現地法人社長をタイでやっています。

今回久しぶりに帰国されたので、前々からの約束をやっと果たせたというわけです。例の反政府デモでごたごたしている渦中でしたから余計に再開がうれしかったです。

野毛のお店は「鷹一」。烏賊の活け作りをはじめ、焼き筍やムカゴやなんやら近海ものの新鮮な魚介類と季節の野菜が充実している野毛界隈では一押しの店です。

喜んでもらえました。

そして、今日水曜日は本来休みなんですが朝から港南台の本社に倉橋はじめマネージャーと建築関係の担当8人が集合して皆で静岡県は掛川市まで出かけました。

目的はアメリカの外装メーカー「OMEGA社」の日本代理店の社長にお願いして施工現場の見学をさせてもらうことです。

OMEGA社の外装材は知る人ぞ知る商品で、ディズニーランドのほとんどすべての建物、それからラスベガスの半数近いホテルや施設、あるいは一般住宅でも高いシェアを持っています。アメリカの南極基地でも使われています。

基本的には外断熱工法で、この外装を使うと夏涼しく冬暖かい、そしてエネルギー効率の高い建物になります。結露も防げますから室内環境・建物の耐久性維持両面で有利です。

でも派生的なんですけれども一番の魅力は「モルタル塗り仕上げにしてもクラック(ひび)が入らない」という点です。

塗り仕上げはいろんな表情をだせますので建物に高級感を与えますが、乾燥収縮したりしますし、建物の揺れに対して追従性が低くてやはりひびが出やすいというのが弱みなんです。

アパートだったら修繕の頻度が高くなって収支を悪化させるということですからね。

これが一気に解決できるんです。

あとは施工性が良くなおかつ軽いため、ケーシングやモールディングなどあらゆるデザインが安価に簡単にできます。

それこそTDLのトゥーンタウンみたいな建物だって出来ちゃうんです。

軽いということは建物本体に加わる荷重が少なくなりますから地震にも強くなるということでもあります。

それから特筆すべきは発泡スチロール芯の外壁なのに防火認定が取れているということです。準耐火仕様を求められるケースの多いアパート建築においては重要なポイントです。

「試しにやってみますか?」

左官屋さんに実演してもらった薬剤混入モルタルのこて塗りに私も挑戦しました。

粘度がかなり高くなめらかで施工性も良かったです。

手際をほめられましたよ。学生時代は基本的に時給の高いガテン系のバイトばっかりやっていましたし父方の祖父は宮大工でしたからね(母方は漁師の網元でしたが)。

嫌いじゃないです。

リタイヤしたら職人に弟子入りしようかなぁ。


職人に弟子入り

金曜日の大阪フィールドワークが終わってそのまま泊まり、翌月曜日は江坂にある大阪コンサルデスクで加盟店会議。

「たまには地方で」というリクエストに答えて、

札幌・新潟・富山・福岡そして東京・横浜からみんな大集合です。

朝からびっしり会議を終わらせて懇親会のあと新幹線に飛び乗って何日かぶりの自宅です。

火曜日は午前中だけ休みをもらって、午後からIREM JAPAN(全米不動産経営協会 日本支部)東京支部の理事会に出席しました。今年から日本支部の理事に就任したのでまた仕事が増えました。

でも現在国内約180名のCPM(不動産経営管理士)資格者が1000名規模まで増えると、間違いなく日本の賃貸管理業界が変わりますからやりがいのある仕事だと思っています。

人脈の太いパイプもできますし。

某国のファンドが動き出して都内の商業ビル、表面利回り10%以上で5億以上価格上限なしというオファーをもらっているので、あちこち声をかけていたら早速CPM仲間のEさんが管財物件を何件か持ってきてくれました。またスゴイのを。

そのあと代々木の事務局から新宿駅までタクシーに飛び乗り、横浜の野毛に移動。

拙著「アパート大家さんになった12人のフツーの人々」で取り上げさせてもらった須田さん(仮名)と一席設けてあったのです。

今は神奈川県内にアパート・マンション数棟を所有していて、この収入をバックに年収数千万もらっていた外資系の大企業の役職をやめた方です。

「本当はメーカーが好きなんですよね」と転職して日本の上場企業の現地法人社長をタイでやっています。

今回久しぶりに帰国されたので、前々からの約束をやっと果たせたというわけです。例の反政府デモでごたごたしている渦中でしたから余計に再開がうれしかったです。

野毛のお店は「鷹一」。烏賊の活け作りをはじめ、焼き筍やムカゴやなんやら近海ものの新鮮な魚介類と季節の野菜が充実している野毛界隈では一押しの店です。

喜んでもらえました。

そして、今日水曜日は本来休みなんですが朝から港南台の本社に倉橋はじめマネージャーと建築関係の担当8人が集合して皆で静岡県は掛川市まで出かけました。

目的はアメリカの外装メーカー「OMEGA社」の日本代理店の社長にお願いして施工現場の見学をさせてもらうことです。

OMEGA社の外装材は知る人ぞ知る商品で、ディズニーランドのほとんどすべての建物、それからラスベガスの半数近いホテルや施設、あるいは一般住宅でも高いシェアを持っています。アメリカの南極基地でも使われています。

基本的には外断熱工法で、この外装を使うと夏涼しく冬暖かい、そしてエネルギー効率の高い建物になります。結露も防げますから室内環境・建物の耐久性維持両面で有利です。

でも派生的なんですけれども一番の魅力は「モルタル塗り仕上げにしてもクラック(ひび)が入らない」という点です。

塗り仕上げはいろんな表情をだせますので建物に高級感を与えますが、乾燥収縮したりしますし、建物の揺れに対して追従性が低くてやはりひびが出やすいというのが弱みなんです。

アパートだったら修繕の頻度が高くなって収支を悪化させるということですからね。

これが一気に解決できるんです。

あとは施工性が良くなおかつ軽いため、ケーシングやモールディングなどあらゆるデザインが安価に簡単にできます。

それこそTDLのトゥーンタウンみたいな建物だって出来ちゃうんです。

軽いということは建物本体に加わる荷重が少なくなりますから地震にも強くなるということでもあります。

それから特筆すべきは発泡スチロール芯の外壁なのに防火認定が取れているということです。準耐火仕様を求められるケースの多いアパート建築においては重要なポイントです。

「試しにやってみますか?」

左官屋さんに実演してもらった薬剤混入モルタルのこて塗りに私も挑戦しました。

粘度がかなり高くなめらかで施工性も良かったです。

手際をほめられましたよ。学生時代は基本的に時給の高いガテン系のバイトばっかりやっていましたし父方の祖父は宮大工でしたからね(母方は漁師の網元でしたが)。

嫌いじゃないです。

リタイヤしたら職人に弟子入りしようかなぁ。


借地権アパート

今日は個別コンサルで南青山オフィスに来ています。

暖かいですね。

半そでシャツで歩いているひとを見かけるくらいですから、さすがに衣替えをして来ました。でも今週末のことを考えると札幌と大阪と同じ服装で良いのか?という疑問も多少あります。

今日のご相談は土地の権利が借地権の物件の投資判定です。

その物件自体の良し悪しは別に置いて借地権アパートについて少しコメントをしたいと思います。

まず、

メリットは仕入れ価格が安いということです。
かなり立地のいい場所であっても所有権に比べずいぶん安く買うことができます。

立地のいい場所は土地価格が高いですから土地から購入すると十分な利回りが確保できない場合が多いのですがこの問題を解決することができます。

その地域の借地権割合は路線価図に記載されているアルファベットで大抵は決まります。Dは60%とかCは70%とか。

でも買う人がローンを使いづらかったり、及び腰になったりでそれ以上安く買える場合がほとんどです。

逆に言えば売却の出口を取りたいときに同じ目にあうということですが。

デメリットは金融機関が融資の対象にしてくれなかったり、担保掛目が思い切り低かったりすることがまずあげられます。

たとえば借地権割合60%としてそれの80%、つまり48%を融資割合として残りの52%を自己資金で用意する必要がでてきたりするわけです。

場合によっては現金買いが必要かもしれません。

3000万円の自己資金を投資に使い、自己資金の利回り(CCR)を15%確保したい場合二つのオプションが考えられます。

ひとつは所有権で普通に融資がつくものを購入しレバレッジを効かせるケース。

ネット利回り(FCR)8%、資金調達の負担割合(K%)6%(年利3.5%25年返済の場合)の投資と仮定すると結論からいくと1億500万円の借入れをして総額1億3500万円の投資をするとCCR15%、年間税引前キャッシュフロー(BTCF)450万円を達成できます。

もうひとつは借地権がゆえにネット利回り(FCR)が最初から15%の総額3000万円のものを現金で買う投資。これも同じくCCR15%、BTCF450万円を達成できます。

他にも所有権でなおかつFCR15%の物件を探す手もありますが、そうすると立地特性に問題のある地域になりますからその先もちゃんと貸せてその利回りを確保できるかという別の問題が出てきます。

他のデメリットとしては買い手が少なく、また叩かれやすいので出口を取りにくいなんていうのもありますね。もっとも底地権者に買ってもらうという手もありますが、市場に出てきた段階でその選択肢はもう売主がチャレンジして成功しなかったという可能性が高いですが・・・。

それから譲渡承諾・建替承諾・増改築承諾・更新などそのつど地主の承諾とそれに伴う費用が発生するのも負担です。


方針として
1)現金はふんだんにあるし、なるべくローンは使いたくない
2)売却は基本的に考えていない
3)立地条件は譲れない

という投資家であればフィットする投資かも知れませんね。

保有しているうちに地主の相続かなんかが発生して「なんとか買い取って欲しい」なんて逆に申し出があったら一転すごい儲け話になりますし。

宝くじよりは確率は高いかも。


算数と国語

大阪出張が終わりました。

昨日は不動産投資実践塾 集中特別講座で全4回+1のエッセンスをたっぷり6時間かけてお話ししました。

6時間!?という感じですが、

あっというまに過ぎたと皆さんからご感想をいただきました。しゃべっているほうもあっという間でした。

セミナー終了後の懇親・情報交換会も多くの方に参加いただきさまざまなご質問にお答えしました。

セミナーにこられるのはどんな人が多いですか?という質問によくよく思い返すと、技術系の人が多いように感じます。

今日、江坂のCFネッツ大阪デスクで行われた個別コンサルに来られた4人の方は全員建築系の方でした。

別のセミナーでは、終了後仲良くなった参加者同士3人の方が名刺交換をしたら日●製作所とS●NYと●菱電気で「お互い商売がたきだったんですねぇ」と大笑いになったこともありました。

私自身、もともとは文系出身ですが、商学部で数字は一応わかりますし理屈で腑に落ちないと踏み出せない気の小ささも手伝って、いつの間にか理系的な分析手法をとるようになっていました。

CPM(不動産経営管理士)の資格を取ったのも大きかったですよ。それまでのいろんなやり方を統合してくれたのはこの資格で学ぶ投資理論に負うところが多いですから。

こうした投資分析はスパッ、スパッと結論がでますから迷いがなくなります。
そんなことで技術系の方が多いのかなぁなんて勝手に想像しています。

「算数を国語に、国語を算数に翻訳する能力」って大事ですから、そのあたりを気をつけながら普段仕事をしています。


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