汐留のヴィラフォンテーヌで行われている
２日間集中不動産投資講座 「第六回 猪俣道場」に来ています。
初日が終わって今日は二日目です。
昨日は朝９時から夜７時まで昼食を除いて９時間しゃべりっぱなしでした。今日ももう９時間（！）。
最後はさすがにロレツが回らなくなってきますが頑張ります。
一昨日ある方からメールで質問がありお答えしましたが、回答しているうちにかなりのボリュームになってしまい、もったいないので了解の上公開させていただきます。
この方は拙著「アパート大家さんになった１２人のフツーの人々」に登場する方で現在上場企業の海外支社で社長をされています。
数年で
一気に物件を増やしてベースの収入を確保したうえで、高収入の仕事をやめてやりたいことをするために転職したあの方です。・・・
■Ｑ：都心のファンド系ワンルームが値崩れをおこし、多くの人が入居できるようになり、周辺部のアパートの空きが目立つようになってくるのか、逆に給与低下の防衛のため都心から周辺への移行（ダウンサイジング）がはじまるのか？どうでしょう。
Ａ：先月のAERAで「賃料崩落」という特集が組まれていましたが内容的には都心のファンド物件でシングル～二人向けで高額賃料の物件が値崩れというものです。
プロ向けの市場分析を行うアトラクターズラボ社の沖社長がこの間、「取材で「賃料下がっていますよね？」といきなりAERAが来たので「高額物件以外はむしろ都内は上がっています」と答えたらカットされた」と言っていました。
また、IREM東京支部の情報交換会では新宿の賃貸会社では「8万円以上が動かない、それ以下は盛況」、そして西武新宿線や池袋線沿線の埼玉県内で営業している会社では「1月の3連休で1ケ月分の売上がたった」なんていう報告も。景気後退で借りる物件のシフトダウンが始まったという結論付けとなりました。
１R規制で多くの自治体で小さな１Rの新規供給が止まっているところに低所得層の人口流入が続いていますのでそういったゾーンの賃貸需要は強含みといえます。
ちなみに23区内でも人口移動があります。簡単に言うと景気が良くなると＜地価・賃料上昇、地方での雇用改善＞で流出が増えます。逆に景気後退局面では＜地価・賃料下降、地方での雇用減少＞で流入が増えます。
面白いのは練馬区と江戸川区だけはどちらの局面でも人口増加するんです。流出するときは「なんとか都民で留まりたい」、流入するときは「中心部は無理だけどなんとか都民になりたい」という千葉・埼玉とのせめぎあいがあるようです（笑）。ちなみに足立区・荒川区もこれに近い動きをします。
■Ｑ：金融情勢がチョット危なそうなので、５月に固定期間明けのローンがあるので、２０－３０百万円の期限前弁済を検討しています（キャッシュフロー安全化のため）。一方でもう少したつと物件がよりどりみどりになるのではないか、買いも面白いのではないか、思ったりします。猪俣さんならどうされますか？
Ａ：今は、銀行が融資に対して締め付けをしていますので借りるのがなかなか大変です。ということは自己資金比率の高い投資をすればなんとかということでもありますがそうすると自己資本利回り（CCR)が低下します。期限前弁済するか再投資するかという観点でいけば予想されるCCR（税引き前年間キャッシュフロー÷投資する自己資金）と今借りているローンのK%（年間返済額÷借入残債×100）を比較して判断するといいでしょう。●●さんの場合、短めのローンが多いので多分K%はかなり高いと思います。弁済の場合注意する点は、期間短縮ではなく返済額低減で行うこと。それから全額完済できると当然返済額はゼロになりますから、K%の大小よりもこちらの方が効果が高いという点です。
■Ｑ：駅に近い中古アパートで直利が２０％以上、何て物件はありますか？また新築で１５％以上などはありますか？
Ａ：首都圏ではさすがに無いですね。再建築不可や借地ならあるかもしれませんが、現実的には中古10%新築9%といったところでしょうか。ネット利回りは7%くらいです。地方ならありますが、ネットは10%くらいでしょうか。
■Ｑ： 団塊の退職組はアパート投資に殺到していますか？
Ａ：どちらかというと▲社・▼社などの都心新築区分１Rマンション、ないしは※社などの地方新築一棟マンション・アパートを分譲元の提携ローンとサブリースをセットして買うという一見お手軽な投資に走っている人が主流です。それでも「不動産投資」をされる方は少数派ですね。
前者はネットで3～4%台という利回りの低さ、後者はサブリース終了後の高い空室リスク・賃料の極端な下落という本質的な問題を抱えていますのでそれが露見した方が相談に見えることが多いです。
・・・４月の一時帰国のときに一席設けましょうということで横浜野毛の活け烏賊が食べられるお店に誘っておきました。海外ではまず食べられませんからね。「ガマンできない（笑）」と返信がありました。
楽しみです。