国土交通省は、３／２３に本年１月１日時点の公示地価を発表しました。３年ぶりに対前年下落となりました。全国平均で、住宅地は3.2％。

商業地は4.7％の下落です。

　実勢価額はもっと下がっていますので、いつもながら、ずれを感じます。

　今年の路線価もおそらく下がることになると思います。そうしますと、銀行の担保評価も下がるということになります。

　４月以降、銀行の融資姿勢がどのように変化するのか、ヒアリングをしていこうと思っています。

今日は朝から南青山オフィスです。

個別コンサルを２件と、そのあと世田谷に土地を見に行きました。

相談のひとつは、倒産した建売業者が持っていたアパートの購入についてです。

半年くらい前に見に行った物件だったのですぐにわかりました。

ウチの子供たちのハートをつかんだＣＭ「アーバン～アーバン♪アーバンエステート♪」でおなじみア社の倒産が伝えられましたが中小・零細でつぶれている会社はもっと沢山あります。

売主は、

慣れないアパート企画だから仕方が無かったのかもしれませんが、元の間取りが狭い上に変なところにキッチンや収納や玄関を持ってくるのでカギ型の部屋になって「どこで寝るの？」というプランで建ててしまう業者さんでした。

昔かたぎの頑固なお爺さん社長で、ずいぶん前に別の現場で着工前の更地の段階で話が来たときに「こことここをこう変えるともっと貸しやすくて賃料が取れるプランになりますよ」とアドバイスをしたら「いいんだ！このプランで買わないやつには売らん！」といきまいていました。

でも建てる現場、建てる現場みんな、あえてあのプランでやらなくてもと思うんですが。「オレはこれにこだわってるんだ」という社長さんって年配の方に多いです。

それはデザインだったりバルコニーの水切りの仕上げ方だったりリビングの位置だったりさまざまですが、今の、あるいはそのエリアの市場のニーズにマッチしていないことが多いです。

その物件も当時の時点で他の物件に比べると多少売値は安めではありましたが、プランしだいで空室率って変わりますし、新築のプレミアムが無くなってしまったら賃料も含めてだいぶ苦労しそうだなぁと。

と、思っていたらやっぱり・・・。

債権者からさらに安くなって物件が流れてきましたので、まぁまぁその値段なら十分合うかなぁという感じになっています。

最悪、築浅だけどリフォームして設備や壁面の移動をしてもいいですし、アフターサービスも実費以上の価格分安くなっていれば合いますから。

ちなみにア社は建物６０年保証を謳っていましたが・・・。

世田谷の土地もいい物件でしたよ。こちらは上場会社の民事再生がらみで学生時代の友達が持ってきた情報ですが、こんな時期でなければまず出ないようなアパート用地です。

「買取でどう？」なんていう話なので検討している最中です。

「こだわり」が「独りよがり」にならないように注意しながらいいプランを入れていきたいと思います。

ＤＯＣＯＭＯのコマーシャルの山崎努さんを見るたびに似てるなぁーと思う知り合いがいます。

今から四半世紀、２５年前に大学を卒業して不動産・建築の世界に飛び込んだ新人時代、面倒を見てくれた店長のＫさん。

昭和２５年生まれの熱い世代です。

私は昭和３６年生まれで当時「新人類」と世の中では言われていましたが、

いまではすっかり古代人ですね。

今は独立して横浜で建売をやったり仲介をしたり、社員数名でのんびり（といったら失礼かな）仕事をされています。

本当に仕事に厳しいひとで、当時は毎日家に帰って枕を濡らしていましたが、なにくそっとまた次の日会社に行きました。

そんなこんなでいつの間にか力がついてきたんです。ビジネスマンとしての。

でも、厳しいながらも部下に対する愛情はひしひしと伝わってきましたし、なにより仕事以外の部分はお茶目な人なのでついていけたんだと思います。

昨日久しぶりに電話があって、寿司をおごってもらう約束をしました、今日。

私の仕事の取り組み方や、部下に対する接し方はＫさんの影響をかなり受けています。

皆さんにもきっとそんな人、いますよね。

そして私もそうやって影響を受けたと感じてもらえる先輩・上司でいられるよういつも努力をしているわけなんです。

卒業・就職シーズンです。

仕事を通じて磨かれる部分ってありますからフレッシュマンのみなさんはぜひ頑張ってください。

それから、長くひとつの仕事を続けることです。

「もうやめたい」と限界を感じてからブレイクスルーがくることってあります。

自由な人生を謳歌するこれからの働くスタイルと鳴り物入りでフリーターという言葉が登場したのもついこの間のような気がします。

セミナーで景気の悪化に伴う人口動態の傾向や所得減少による最適な賃料ゾーンの設定、生活保護世帯や高齢者単身世帯を対象としたマーケティングなんかの話をしていますが、データのなかの数字は実はひとりひとり生身の人間の生活の集合体なんです。

今日、個別コンサルのために横浜から南青山オフィスに移動したときに、地下鉄のコンコースでスポーツ誌をめくりながらなにやら大声でわめいている若いホームレスの青年をみて、この位の歳には自分はなにをやってたかなぁと思うところがありました。

時代のせいというところもあるかもしれませんが、選り好みしなければ仕事はあるはずなんだけど・・・。

いま、有効求人倍率はとても低く職にあぶれるひとが多いんですが、職種によっては４倍近いものもあります。

電車に乗るのに買った今週のＷＥＤＧＥにもこんな記事が載っていました。

所持金５千円で日雇いを派遣切りされた若者が、どうしようかと思い悩み、風呂用の椅子を２脚と靴磨きセットを１００円ショップで買って丸の内駅で靴磨きをはじめ初日に７千円を稼いだそうです。

そしてお客になったビジネスマンに頼んで職場に出張させてもらい会議中の靴磨き。そして最後には南青山にカウンターバー式の靴磨きショップ「ブリフト　アッシュ」を開いて、海外にも展開を図っているとのこと。

社員３名の株式会社です。靴磨きの。

仕事って楽しいものであり、また神聖なものです。

「都市化が進んだ地域は１０点満点で何点だと思う？」

午前中、みなとみらいオフィスから車で程近い場所に売りに出ている中古アパートをスタッフのみんなで見に行きました。

車の中で投資分析や市場分析、建築構造や法令、あるいは物件自体の目利き的な話をよくします。社員教育の一環でもありますから。

みんな「９点！」「６点？」真剣に答えてくれます。

「答えは・・・・８点（発展）」。親父ギャグもついつい出ます、物件を見に行くときってテンション上がりますからね（迷惑？）。

この物件は同時期に建築されたアパートと比べるとずいぶん安普請で１０年は老けていましたので資本改善の費用と効果を含めて要検討という感じでした。

化粧で直るものと直らないものってありますから。

逆に予算をかけすぎてオーバークオリティなんていう場合もあります。

このあいだこんな相談がありました。

人口十数万人の某市でＪＲの駅から徒歩２０分近い立地です。

相談者のかたは結構盛り上がっていました、

一応、商店街の通り沿いにあって土地の形もいいものですから。

相談の主旨は（１）この土地を購入してアパートを建てたい。（２）大手ハウスメーカーに見積もりとプランを頼んだら朝晩営業マンが来て契約を急がされている（３）でも建築費がちょっと高く感じるのでどうやったら価格交渉出来るか・・・というものでした。

プランと事業計画書を見せてもらいました。

２５㎡位の１Ｒでキッチンは部屋の中にレイアウトされています。説明では引き戸が前についていてガラガラッと目隠しできますよ♪ということらしいです・・・。

風呂はやけに広いトイレを通って入ります。

うーん。普通にレイアウトすればバストイレ別でキッチンと居室も分離できますが、ナゼわざわざ・・・という感じです。

多くのハウスメーカーは間取り集に入っている東西南北３通り（東西は反転なので）のできあいの間取りを土地の図面にコピ貼りするだけの場合が多いのでそうなっちゃうんです。

軽量鉄骨の１Ｒ６世帯＝４３坪なのに価格は約４０００万円。

「役員値引き」の▲マークが大きくアピールされていましたが、値引き前はいったいいくらだったの？？という話です。

だって坪単価９０万近くですから。

営業マンが契約を急ぐ気持ちもわかります、この単価なら７階建てのマンションが建ちますからね。気がついちゃうもん。高いことに。

それから事業計画書も賃料が２割は高く設定されてそのうえ空室率は３％（乗降客数２万人台の駅徒歩２０分の１Ｒで）。そしてその条件が３０年間継続。

「当社の建物は６０年保証です！」というのがウリらしいですがいかんせん無理があります。もし、３０年の家賃保証を付けてくれたとしても借り上げ賃料の見直しは当然数年ごとにするでしょうし、６０年保証された建物でも・・・借りる人いる？築６０年のアパートに、という感じでしょうか。

多分、他の建築会社であればその３分の１位の金額で建てられると思いますが結論としては計画自体を見直しましょうという話になりました。

だって市場性はともかく、土地＋建物（安く建ったとしてですよ）の総予算で投資分析すると新築の時はなんとか年間１５万円の黒字、数年後にはすぐに赤字ですから。

自己資金はそこそこ入れますから計算すると長期国債を買ったほうがマシです。

「いつでも解約できますし、一筆書いてもかまいませんので兎に角契約を！」と詰め寄られていたようですがなし崩しになっていたらエライことになっていたと思います。

５０歳台後半の方で、「老後の生活費が年金だけでは完全に不足するから」ということで始まったハナシらしいのですが、いつの間にか当の本人自体に余計な構成要素がどんどん増えてしまってわけがわからなくなってしまったというケースです。

いわく一部屋を自分でやっている仕事場に使いたいから商店街の一角がいい、いわく子供が将来自宅に建替えてもいい、いわく大学の近くがいい（その大学は学生数わずか２５００人で調べたら近隣の学生向け物件は飽和状態でした）、いわく自分の家の近くがいい・・・。

何より何が優先か？こういった選択肢があったらどうするか？必要なことやものは何か？

ヒアリングを重ねていくうちに問題ってシンプルになっていきます。

そしていくつかのストーリーが数字の裏付けをもって見えてきますので、そこで初めて方向性と方針が決まります。

なんとなーく不安で相談に来られた方でしたが、もやもやした部分がある時って本能的に危険を感じているんだと思います。

すっきりはっきりさせた上でやっても遅くないです。

そしてモノサシがわかっていて、引き出しが多ければ最初の段階でアリナシの答えを導き出せますので遠回りに見えるようでもまずは勉強をすることだと思います。

明日はＨＯＭＥ’Ｓのセミナーで「ＨＯＭＥ’Ｓを使った市場分析」を、明後日はＣＦネッツ主催のセミナーで「危機管理」に関する話をします。

社内掲示板に、いまコンサルのために福岡に飛んでいる倉橋からこんなのがアップされていました。

「今日、福岡で個別相談中、住所パワーというサイトを教えてもらいました！
http://www.ichiten.com/　これ、住所を入れると、その地域の点数化ができ、ランキングが即時に分かる仕組み！」

早速、掲示板に皆が「自分の家は***点でド田舎クラスでした」とか、

南青山オフィスはＳクラスでした」とか続々と報告が・・・。

面白いですね。

点数の基準はどうやら、学校やスーパーなどの距離を総合して計算しているようですが、どこまで整合性があるのかはちょっとわかりません。

横須賀のバス便にある自宅がド田舎クラスなのはわかりますが、自分の持っている物件を全部当てはめてみたら、同じ横浜市内の駅から徒歩８分の物件よりも、徒歩１８分の物件のほうが点数が高かったりしますし・・・。

東洋経済新聞社刊の都市データパックも例年ＧＷ前後に発売されますが、これも自宅や出身地比べで盛り上がります。

そういえば４年前に市町村合併した新潟市出身の小嶋君（みなとみらいオフィス）が昨日の会社説明会後の学生さんとの懇親会で「亀田のあられのカ・メ・ダ！」と発音の仕方で盛り上がっていたのを思い出しました。

汐留のヴィラフォンテーヌで行われている
２日間集中不動産投資講座 「第六回 猪俣道場」に来ています。

初日が終わって今日は二日目です。

昨日は朝９時から夜７時まで昼食を除いて９時間しゃべりっぱなしでした。今日ももう９時間（！）。

最後はさすがにロレツが回らなくなってきますが頑張ります。

一昨日ある方からメールで質問がありお答えしましたが、回答しているうちにかなりのボリュームになってしまい、もったいないので了解の上公開させていただきます。

この方は拙著「アパート大家さんになった１２人のフツーの人々」に登場する方で現在上場企業の海外支社で社長をされています。

数年で

一気に物件を増やしてベースの収入を確保したうえで、高収入の仕事をやめてやりたいことをするために転職したあの方です。・・・

■Ｑ：都心のファンド系ワンルームが値崩れをおこし、多くの人が入居できるようになり、周辺部のアパートの空きが目立つようになってくるのか、逆に給与低下の防衛のため都心から周辺への移行（ダウンサイジング）がはじまるのか？どうでしょう。

Ａ：先月のAERAで「賃料崩落」という特集が組まれていましたが内容的には都心のファンド物件でシングル～二人向けで高額賃料の物件が値崩れというものです。
プロ向けの市場分析を行うアトラクターズラボ社の沖社長がこの間、「取材で「賃料下がっていますよね？」といきなりAERAが来たので「高額物件以外はむしろ都内は上がっています」と答えたらカットされた」と言っていました。
また、IREM東京支部の情報交換会では新宿の賃貸会社では「8万円以上が動かない、それ以下は盛況」、そして西武新宿線や池袋線沿線の埼玉県内で営業している会社では「1月の3連休で1ケ月分の売上がたった」なんていう報告も。景気後退で借りる物件のシフトダウンが始まったという結論付けとなりました。
１R規制で多くの自治体で小さな１Rの新規供給が止まっているところに低所得層の人口流入が続いていますのでそういったゾーンの賃貸需要は強含みといえます。
ちなみに23区内でも人口移動があります。簡単に言うと景気が良くなると＜地価・賃料上昇、地方での雇用改善＞で流出が増えます。逆に景気後退局面では＜地価・賃料下降、地方での雇用減少＞で流入が増えます。
面白いのは練馬区と江戸川区だけはどちらの局面でも人口増加するんです。流出するときは「なんとか都民で留まりたい」、流入するときは「中心部は無理だけどなんとか都民になりたい」という千葉・埼玉とのせめぎあいがあるようです（笑）。ちなみに足立区・荒川区もこれに近い動きをします。

■Ｑ：金融情勢がチョット危なそうなので、５月に固定期間明けのローンがあるので、２０－３０百万円の期限前弁済を検討しています（キャッシュフロー安全化のため）。一方でもう少したつと物件がよりどりみどりになるのではないか、買いも面白いのではないか、思ったりします。猪俣さんならどうされますか？

Ａ：今は、銀行が融資に対して締め付けをしていますので借りるのがなかなか大変です。ということは自己資金比率の高い投資をすればなんとかということでもありますがそうすると自己資本利回り（CCR)が低下します。期限前弁済するか再投資するかという観点でいけば予想されるCCR（税引き前年間キャッシュフロー÷投資する自己資金）と今借りているローンのK%（年間返済額÷借入残債×100）を比較して判断するといいでしょう。●●さんの場合、短めのローンが多いので多分K%はかなり高いと思います。弁済の場合注意する点は、期間短縮ではなく返済額低減で行うこと。それから全額完済できると当然返済額はゼロになりますから、K%の大小よりもこちらの方が効果が高いという点です。

■Ｑ：駅に近い中古アパートで直利が２０％以上、何て物件はありますか？また新築で１５％以上などはありますか？

Ａ：首都圏ではさすがに無いですね。再建築不可や借地ならあるかもしれませんが、現実的には中古10%新築9%といったところでしょうか。ネット利回りは7%くらいです。地方ならありますが、ネットは10%くらいでしょうか。

■Ｑ： 団塊の退職組はアパート投資に殺到していますか？

Ａ：どちらかというと▲社・▼社などの都心新築区分１Rマンション、ないしは※社などの地方新築一棟マンション・アパートを分譲元の提携ローンとサブリースをセットして買うという一見お手軽な投資に走っている人が主流です。それでも「不動産投資」をされる方は少数派ですね。
前者はネットで3～4%台という利回りの低さ、後者はサブリース終了後の高い空室リスク・賃料の極端な下落という本質的な問題を抱えていますのでそれが露見した方が相談に見えることが多いです。

・・・４月の一時帰国のときに一席設けましょうということで横浜野毛の活け烏賊が食べられるお店に誘っておきました。海外ではまず食べられませんからね。「ガマンできない（笑）」と返信がありました。

楽しみです。