昨年末から大規模修繕＆バリューアップをしている横須賀市にある４世帯のアパート工事がそろそろ完成します。
工事前の状態があまりにもすごかったので全部終わってから募集開始しようと思っていましたので、リーシングスタッフのＯ君に最終的に物件を見せるのも工事完了直前としました。
建築知識がある人であれば、完成イメージは容易につきますが不動産会社のスタッフを含めてそういった人は少ないので不用意に早い段階で見せない方がいいんです。
だって、賃料査定するほうも何がしかのリスクを織り込んで賃料設定しますからね。
入居見込みのお客さんに見せるときも同じです。
希望の壁紙を選べますよ！というトークもありますが、
それでもきれいになっていてすぐにでも入居できる状態。というか、そこに住みたいと思ってもらえる状態の方が楽です。
物件を案内してくれる営業マンにとっても。
工事する前の賃料設定は５万５千円で４室中３室空いていましたので、以前Ｏ君に見てもらったときには「５万円がいっぱいいっぱいですね・・・」と言われていました（ちなみに残りの１室も引き渡し前に退去しました）。
「完成したから見てよ」と希望賃料を話したら「じゅうぶん行けますね６万５千円で」という返事が返ってきました。
サブリース会社の一括借り上げで６万２千円の募集賃料が出ていましたので、もうちょっと取れるなと踏んでいたのです。
１階には部屋と同じくらいの広さの専用庭も作りましたので大型犬も含めてペット可にしました。その場合は３０００円アップ＆敷金１ヶ月追加です。
これから募集図面を作ってもらいますので、それに入れ込む写真と売り文句のデータをｐｐｔにまとめて渡しておきました。
せっかくお金をかけて仕上げた資本改善ですからアピールしないともったいないですからね。
ついでに利用駅を中心とした近所の情報も一緒に。
小泉元総理の家も近いので、孝太郎君がよく買いに来る豚まん屋なんかもあるんですよ。あとフラの教室とか、渋い店構えの蕎麦屋とか。
はやく満室にならないかな♪
ちなみに節税効果も結構ありましたよ。
この工事の一部は別工事として昨年のうちに支払いを済ませてありますし、他の物件もいろいろお金をかけてバリューアップしましたので一括で落とせるもの、６年で落とすもの、１５年で落とすもの・・・いろいろ取り混ぜたら今年だけでも５０万円位還付されそうです。このあいだの確定申告では。
もっとも一昨年、忙しくてお金を使い損ねてしまい、ごっそり税金で取られてその結果、予定納税もたっぷり納めていましたので「払いすぎたのを返してもらった」という感じですが。