昨年末から大規模修繕＆バリューアップをしている横須賀市にある４世帯のアパート工事がそろそろ完成します。

工事前の状態があまりにもすごかったので全部終わってから募集開始しようと思っていましたので、リーシングスタッフのＯ君に最終的に物件を見せるのも工事完了直前としました。

建築知識がある人であれば、完成イメージは容易につきますが不動産会社のスタッフを含めてそういった人は少ないので不用意に早い段階で見せない方がいいんです。

だって、賃料査定するほうも何がしかのリスクを織り込んで賃料設定しますからね。

入居見込みのお客さんに見せるときも同じです。

希望の壁紙を選べますよ！というトークもありますが、

それでもきれいになっていてすぐにでも入居できる状態。というか、そこに住みたいと思ってもらえる状態の方が楽です。

物件を案内してくれる営業マンにとっても。

工事する前の賃料設定は５万５千円で４室中３室空いていましたので、以前Ｏ君に見てもらったときには「５万円がいっぱいいっぱいですね・・・」と言われていました（ちなみに残りの１室も引き渡し前に退去しました）。

「完成したから見てよ」と希望賃料を話したら「じゅうぶん行けますね６万５千円で」という返事が返ってきました。

サブリース会社の一括借り上げで６万２千円の募集賃料が出ていましたので、もうちょっと取れるなと踏んでいたのです。

１階には部屋と同じくらいの広さの専用庭も作りましたので大型犬も含めてペット可にしました。その場合は３０００円アップ＆敷金１ヶ月追加です。

これから募集図面を作ってもらいますので、それに入れ込む写真と売り文句のデータをｐｐｔにまとめて渡しておきました。

せっかくお金をかけて仕上げた資本改善ですからアピールしないともったいないですからね。

ついでに利用駅を中心とした近所の情報も一緒に。

小泉元総理の家も近いので、孝太郎君がよく買いに来る豚まん屋なんかもあるんですよ。あとフラの教室とか、渋い店構えの蕎麦屋とか。

はやく満室にならないかな♪

ちなみに節税効果も結構ありましたよ。

この工事の一部は別工事として昨年のうちに支払いを済ませてありますし、他の物件もいろいろお金をかけてバリューアップしましたので一括で落とせるもの、６年で落とすもの、１５年で落とすもの・・・いろいろ取り混ぜたら今年だけでも５０万円位還付されそうです。このあいだの確定申告では。

もっとも一昨年、忙しくてお金を使い損ねてしまい、ごっそり税金で取られてその結果、予定納税もたっぷり納めていましたので「払いすぎたのを返してもらった」という感じですが。

春一番とともに鼻がぐずぐずです・・・。

花粉症は二つの意味で悲惨（飛散）ですね。

今日は一日中横浜港南台の本社で会議をしたり個別コンサルをしたりしています。

南青山建築工房の仕事もしてもらっている黒川クン（通称クロちゃん）のデスクもここにありますので、この間「週間住宅」新聞で取材されたハイグレード賃貸テラスハウスの2月16日号記事コピーをもらいました。

それから、

今月末と3月の毎週末に開催予定の完成見学会についてのご案内もできましたのであわせてアップします。

ここの現場は、駅から徒歩10分と微妙な立地でそれまでハウスメーカー数社のアパートで検討していた現場です。

駅の力の割には似たような物件がわんさと供給されていてこのまま建ててもなぁ・・ということでリモコンシャッター付のかなりグレードの高いテラスハウスにしたという経緯です。

外装なんか石貼りですし、部屋容積が取れるスキップフロアを採用したり見ごたえのある建物です。

ぜひ参考に見学してみてください。

ちなみに周辺ではそれでも強気の12万円の賃料で募集したとたん、問い合わせが殺到して急遽当初投資計画よりも2割アップの14.5万円に値上げしたにもかかわらず四室中三室が完成前に成約したという鳴り物入りの物件です。

汐留のホテルで開催された、サラリーマン流不動産投資道場主催の「不動産投資の戦略２００９」に行ってきました。

すごい盛況で100人以上来られていましたよ。全国から。

持ち時間50分で6人のセミナーと1時間のパネルディスカッションという構成で10時スタート18時終了ですから、まぁ長丁場です。

私は昼食が終わって1時間ほど経った第四講で「今、個人投資家が融資を通すために必要なこと」というテーマで資金調達の話をしました。この位の時間帯は眠気が襲ってきますのでセミナー講師にとって「魔の時間（笑）」とも言えますがみなさん真剣に聞いてくれていました。

構成は・・・

第一講　ワイズ不動産投資顧問　代表　山田純男氏
「この光景、いつか見た・・・業界歴28年の猛者が語る警笛」

三井不動産販売→リクルートコスモス→週間住宅新聞社という経歴をお持ちの山田先生です。バブル前から不動産業界で活躍していた方ですから歴史を振り返ってみる話は懐かしかったですしいろんなことを思い出しました。私の４つ年上ですから時代もだいたいかぶりますから。

第二講　アトラクターズ・ラボ　代表　沖　有人氏
「過去と現在のデータが物語る売買・賃貸マーケットの今とこれから。上がる物件・地価と下がる物件・立地はこれだ！」

沖さんは主にファンドなどのＡＭ会社やデベ向けに市場分析を請け負うア社の代表で、住宅分野における市場分析の第一人者です。マーケティングと統計解析の話はとても勉強になります。ＡＥＲＡの今週号で「地価崩落」という特集記事が組まれています。内容は都心の高額賃貸が値崩れしているというもので、現場の目からみると一般的な物件は下がっていないし、むしろ繁忙期で家賃がアップしている物件もたくさんあるのに・・・と思っていたら、沖さんのところにも取材の申し込みがあったそうです。「家賃が崩落していますよね？」と結論を押し付けぎみに聞かれたので「そんなことないですよ」と答えたら全部カットされたと言っていました。

第三講　プロパティ・リスク・マネジメント　代表　遠藤雅志氏
「Ｊ－ＲＥＩＴから読み取る不動産市況。Ｊ－ＲＥＩＴによる情報収集＆Ｊ－ＲＥＩＴは買いなのか？」

ＣＰＭ仲間の遠藤さんです。何年か前にＰＭ会社から一転ファンド会社に転職してそちらの業界の情報を発信してもらっていましたが、そのファンドが破綻。請われて子会社の社長に就任して後始末に奔走しているという「義」の人です。裏話をオフレコでいろいろ聞いていますが、大変な目にあっているようです。でもそれを粛々とこなす姿は神々しいものを感じます。「人はテンパッた数だけ成長する」と誰かの本に書いてありましたがまさにそういう状態だとおもいます。

第五講　お宝不動産　沢孝史氏
「カリスマ投資家が語る　個人投資家が生き抜く術。ポートフォリオの弱点を埋める沢孝史　骨太のポートフォリオ戦略」

ご存知、沢さんです。木造中古アパから最近は土地＋マンション建築にシフトしている沢さんがご自身の投資の初期・中期・後期とそれぞれの状態に応じた戦略を披露しました。「まだ、思いついた状態で自分でもまとまっていないんですよねぇ」と本番前に漏らしていましたが、不安的中で途中若干ぐだぐだになる場面もありました。でも、着眼はいいと思います。計算のしかたや組み立て方がちょっと違うんです。「ポートフォリオの組み方と出口の取り方についての本を今（去年から？）書いていますから今度やり方を教えてあげますよ」と言っておきました。「不動産王」仲間ですからね。

第六講　リサ・パートナーズ　不動産投資部長　唐木良和氏
「不動産不況をぶっとばせ！」

自社のプロジェクトやマーケットの話題を話されたようですがパネルディスカッションの打ち合わせで聞き逃しました。

そして最後にパネルディスカッション。
「隣の大家さんは今、何を思う。個人投資家の勝ち残り戦略を徹底分析」

パネラーは沢孝史さんのほかに川崎でマンション二棟を家族経営しマクロ分析を基にした超長期戦略を持つ高梨繁さんとサラリーマン大家さんを代表する東京・千葉でアパートを持つ幸田信行さんの三人。

そして私がコーディネーターです。

パネラーは何度かやったことがありますが、コーディネーターはあんまり慣れていないので心配でしたが、ぴったり時間どおりに終わることができました。受講者が聞きたいだろうなといういろんな情報を皆さんから引き出しながら。自分の講演なら時間調整は容易ですがなにしろしゃべる人は3人プラス１ですからね。

でも面白かったです。

そのあと新橋の居酒屋で懇親会。

講師の皆さんと30人位の受講者の方で一緒に盛り上がりました。

次は28日・1日の「第六回猪俣道場」です。こちらは一人で二日間18時間の超長丁場ですが頑張ります。

満員御礼！！　キャンセル待ちあります。

開催もうすぐの不動産投資道場　五周年記念セミナー　
不動産投資の戦略２００９

http://www.sftd.jp/audios/seminar_090211.php

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今日は定休日でしたが、建築業のほかに宅建業の免許もある㈱南青山建築工房の法定講習で赤坂にある港区の区民センターに行きました。

黄色いフリースを着て地下鉄の駅から青山通りを歩いていたら、

向こうから歩いてきたヨボヨボのおじいさんに「そういう黄色い上着はどこに行けばかえますか？夜散歩するのに安全そうだから・・・」と声を掛けられてびっくりしました。

法定講習では二部に分かれてのセミナーでした。

前半は東京メトロポリタン税理士法人の樋口智勇税理士が住宅ローン減税と中小企業減税について解説してくれました。

後半はなんと噺家を呼んでの「長屋に見る賃貸住宅の歴史」というテーマ。

隅田川馬石師匠の高座で演目は古典落語の「井戸の茶碗」。

正直者の老浪人と若いお侍と屑屋のちょっとイイ話しで「幾代餅」と並んで好きな噺のひとつです。

落語に出てくる長屋はちゃんと敷金・礼金を取られるんです。入居するときに。

賃料（店賃＝たなちん）はおよそ500～600文で今の価値にすると月額1万円前後。広さは九尺二間（くしゃくにけん）＝2.73ｍ×3.64ｍで６帖相当です。

そのうち土間で1.5帖は取られますから畳の部屋は４畳半ということです。

狭いですが、荷物や着物の少ない昔のこと、充分暮らせたようです。

それにしても安いですね。

中央区の賃貸マンションで8.44㎡（約５帖）７万３０００円とかありましたから。

ちなみに家賃を取り立てたりクレームや入居者同士の問題解決をする大家さんは物件のオーナーである家主ではなくて今で言う管理人なんです。

僕も登場します！

開催もうすぐの不動産投資道場　五周年記念セミナー　
不動産投資の戦略２００９

http://www.sftd.jp/audios/seminar_090211.php

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今日は本社で新卒の採用面接をずーっとやっていました。

みなさんＣＦネッツは不動産コンサル会社だということはご存知ですが、では具体的にどんなことをやっているの？というとなかなか定義付けが難しいわけです。

基本的には不動産投資や相続対策や土地の有効活用などがメインの仕事になりますが、それにしても裾野や切り口ってたくさんあるんです。

コンサルというからにはたくさんの引き出しと解決まで導く能力がないといけません。

不動産投資をしようと思えば、

投資家個人個人ちがったゴールに向かってそれぞれなにが最適なのか判断しないといけません。それから物件の選定や投資分析、ファイナンスも重要です。

購入して晴れてオーナーになったらそれでゴールではなくて、今度は満室経営のための募集やテナントリテンションや管理運用が必要です。滞納者や不良入居者に対する対応も忘れてはいけません。

そのためのリフォームや資本改善や掃除といった部分も必要ですし、賃料の回収業務や節税対策や納税対策の心配もしないといけません。

もちろん自分で全部できるひともいますがみんながみんなそうではないわけで何らかの助けを求めているひとはたくさんいます。

とにかくあれやこれやでやらなければいけないことが本当に多いんです。不動産投資は。

「売ったら売りっぱなし」ということでローン付けだけできて物件を引き渡せばいいやということであればそんなに面倒ではありませんが、大事なのは投資の入口・運用中・出口、すべてを通じて投資家に成功してもらうということです。

なにしろ「お客さんに儲けてもらって、ウチも儲けさせてもらう」というのが基本スタンスですから。

ＣＦネッツではこういった投資に関して派生する業務を全部行っています。

ＡＭ（アセットマネージメント）部門やＰＭ（プロパティマネジメント）部門やＬＭ（リーシングマネジメント）部門やＦＭ（ファシリティマネジメント）部門や南青山建築工房や損害保険部門やいろいろ。

自分で住むための住宅の売買だって「稼げる自宅購入」という視点でコンサルしています。

入社希望の皆さんは面接していると、ほんとうにいろんなプロフィールや性格を持っています。あたりまえですが。

薬科医大生なのにやっぱり不動産コンサルをしたいんですという人生の方向性大転換のひともいれば、大学院で租税法を学んでいて5科目のうちあと2科目が今年の試験で合格すれば税理士免許が取れるけど会計事務所には入らないでいきなり不動産コンサルの世界で知識を生かしたいんですとか。

そういったひとそれぞれが向いている部門ってＣＦネッツにはありますので働く側としてもいいと思うんです。

中途採用組でいま社内で働いている仲間のなかにも、都銀の欧州某国支店長をしていましたとか、信託系不動産会社の店長でしたとか、大手建設会社の支店長でしたとか、全国の大企業・金融機関向けに研修セミナーで話していましたとか、まぁいろんな人がいます。

ひと言で言うと水滸伝に出てくる「梁山泊」みたいだなぁと思います。

面白い会社です。

僕も登場します！

開催もうすぐの不動産投資道場　五周年記念セミナー　
不動産投資の戦略２００９

http://www.sftd.jp/audios/seminar_090211.php

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今日は本社で新卒の採用面接をずーっとやっていました。

みなさんＣＦネッツは不動産コンサル会社だということはご存知ですが、では具体的にどんなことをやっているの？というとなかなか定義付けが難しいわけです。

基本的には不動産投資や相続対策や土地の有効活用などがメインの仕事になりますが、それにしても裾野や切り口ってたくさんあるんです。

コンサルというからにはたくさんの引き出しと解決まで導く能力がないといけません。

不動産投資をしようと思えば、

投資家個人個人ちがったゴールに向かってそれぞれなにが最適なのか判断しないといけません。それから物件の選定や投資分析、ファイナンスも重要です。

購入して晴れてオーナーになったらそれでゴールではなくて、今度は満室経営のための募集やテナントリテンションや管理運用が必要です。滞納者や不良入居者に対する対応も忘れてはいけません。

そのためのリフォームや資本改善や掃除といった部分も必要ですし、賃料の回収業務や節税対策や納税対策の心配もしないといけません。

もちろん自分で全部できるひともいますがみんながみんなそうではないわけで何らかの助けを求めているひとはたくさんいます。

とにかくあれやこれやでやらなければいけないことが本当に多いんです。不動産投資は。

「売ったら売りっぱなし」ということでローン付けだけできて物件を引き渡せばいいやということであればそんなに面倒ではありませんが、大事なのは投資の入口・運用中・出口、すべてを通じて投資家に成功してもらうということです。

なにしろ「お客さんに儲けてもらって、ウチも儲けさせてもらう」というのが基本スタンスですから。

ＣＦネッツではこういった投資に関して派生する業務を全部行っています。

ＡＭ（アセットマネージメント）部門やＰＭ（プロパティマネジメント）部門やＬＭ（リーシングマネジメント）部門やＦＭ（ファシリティマネジメント）部門や南青山建築工房や損害保険部門やいろいろ。

自分で住むための住宅の売買だって「稼げる自宅購入」という視点でコンサルしています。

入社希望の皆さんは面接していると、ほんとうにいろんなプロフィールや性格を持っています。あたりまえですが。

薬科医大生なのにやっぱり不動産コンサルをしたいんですという人生の方向性大転換のひともいれば、大学院で租税法を学んでいて5科目のうちあと2科目が今年の試験で合格すれば税理士免許が取れるけど会計事務所には入らないでいきなり不動産コンサルの世界で知識を生かしたいんですとか。

そういったひとそれぞれが向いている部門ってＣＦネッツにはありますので働く側としてもいいと思うんです。

中途採用組でいま社内で働いている仲間のなかにも、都銀の欧州某国支店長をしていましたとか、信託系不動産会社の店長でしたとか、大手建設会社の支店長でしたとか、全国の大企業・金融機関向けに研修セミナーで話していましたとか、まぁいろんな人がいます。

ひと言で言うと水滸伝に出てくる「梁山泊」みたいだなぁと思います。

面白い会社です。