昨日は定休日でしたが、ＨＬＰ（ハウジングライフプランナー）資格の試験がありましたのでＪＲ関内駅近くの横浜会場へ昼過ぎに行きました。

試験自体は５０問で２択ですから２時間半の試験時間のはじめ１５分ほどで終わってしまいました（合格しているかは別として・・・）。

試験そのものよりも会場ビルの地下で昼食をたべたとき、そこそこボリュームのあるメニューだったのに、お会計のときに「足りましたか？」と聞かれたのが引っかかりました（笑）。

今日は東京駅八重洲南口近くの㈱リクルート本社ビルに来ています。
半年に一度の２１Ｃ住環境研究会へ参加するためです。

リクルートフォレントと首都圏で活躍する管理会社１８社が共同でつくっている会です。勉強会や情報交換会、そして３年ごとの入居者意識調査などをしています。

今回は

、（財）不動産流通近代化センター　の主任研究員　東さんをお招きしてミニセミナーをお願いしました。
最初に解説をいれながら３０分程度のＤＶＤを見せていただきましたが、内容は０３年から入居が始まった日暮里のコレクティブハウス「かんかん森」http://www.chc.or.jp/kankan/kankan.html　についてです。

実際にご本人もお住まいで、最初の発起人の一人でもありますからかなり突っ込んだ内容まで教えてもらいました。

コレクティブハウスは女性の社会進出にともない７０年代にスウェーデンで始まった住まい方です。

キッチンやダイニングや菜園、工作コーナーなどコモンスペースを充実させて、居住者同士のコミュニティーを構築します。

参加は原則自由。週に三回コモンミールと銘打った夕食をみんなで一緒に食べたりと、楽しそうです。一方掃除や役員も当番で回ってきますから（料理は月１回・掃除は３ヶ月１回）人によっては嫌でしょうか・・・。でもそんな物件は少数派ですから需給ギャップでいけばアリでしょう。

入居者の７割は女性で特に子育てに悩む若いお母さんや、寂しいのが嫌いな単身者に人気だそうです。もちろん高齢者もいます。セキュリティーとコミュニケーションが魅力ということで。

今日参加の業界紙に勤める独身女性も「個人的に入居したいです」と言っていました。

駅から徒歩１５分とイマイチな立地ですが２８世帯いつでも全国からの空室待ち。

コモンスペースで面積の１０％を使っていますが、賃料は２７㎡の１Ｒ７万円台～ファミリータイプ１７万円で近隣の１１０％ですから経営的にも成り立ちます。

入居者が内部で住み替えするときには礼金不要ですから１Ｒを借りている気のあった若い人同士が集まってファミリータイプをシェアしたり、子育て中で手狭になった夫婦が広い部屋に移って、逆に子供の独立などで広い部屋から狭いタイプに変わる人もいたり。

普通はオーナーにリクエストが来るような問題も当事者意識をもつ入居者同士の会合で解決してしまったり・・・。

賃貸経営って奥が深いです。

「プライスレス」。

カード会社のコマーシャルで語られて、いまや会話のなかでも普通に使われています。

「お金に変えられないものってあるから、ひとつカードで借金してでも実現しましょうよ」という趣旨なんだと思いますが、まぁウマイことを言うものです。

でも「ホントに？」と疑ってしまうんですね、ついつい（笑）。

今しがた個別コンサルが終了しました。

今回もいろんなご相談がありました。

基本的には1時間半のなかでヒアリングをして、

内容を整理して、複数の比較プランを提案して、最善の方法をチョイスするといった作業をします。

そしてリクエストがあれば一緒に同席するスタッフが実現に向けたお手伝いをするという流れです。

もちろん「アズ・イズ（Ａｓ　ｉｓ）」でなにもせずにそのままにしておくのが一番いいということもあります。

売買も賃貸も賃貸管理も建築もＣＦネッツではなんでもできますが、そのどの立場からも離れてフェアな答えをだせるかどうかがコンサル会社としての価値だと思っています。

本当は建築すると投資的には赤字になる相談に、自社が儲かるという理由で建築を勧めるわけにも行きませんし、売買も賃貸も同じです。

また、本当は売却してしまって再投資したほうがその土地にこだわるよりもいい答えになったりすることって多いのですが、身内のしがらみや個人の思い出、思い入れなんかでその選択肢はとらないということも当然ありますからそういった事情も理解することも大切です。

そのときに、「ではその差は金額にしていくらなのか？」ということがわからないとそこで本当の意味でその選択肢が相談者にとって正しいのかどうかがわからないんです。

思い入れや思い出って私にもありますし、皆さんにもあると思います。

それが「プライスレス」という部分なんですが、実際問題それとおカネとの天秤にかけてどちらをとるかというのが、そしてそれを提示してあげるのが「フェア」なコンサルだと思うんですね。

「父から相続したこの家は子供のころから育った家で、敷地は狭いですが賃貸併用住宅を建てて住み続けたいんです・・・」

年間のキャッシュフローが100万円少なくなっても、そこに住み続ける価値が高ければそうするでしょう。

でも1000万円だったら？

1億円だったら？

それが天秤にかけるということです。

身も蓋もない話ですが、後になって「これだけ差が出るんだったらあのときにやっぱり売っておけばよかった！」と後悔することだってありますから。

何億円つまれても手放したくないものもあります。

でも、そうでもないものも沢山あります。

年明け早々、また麻生総理がマスコミに叩かれていました。「悲観主義は気分のものであり、楽観主義は意思によるものである」。

フランスの哲学者アランの「幸福論」からの引用だと思いますが、要は「いま世の中、大変な状況だけど、ただただ悲観にくれるのではなくて元気を出していきましょうよ」というメッセージと私は受け止めました。

もちろん一国の首相ですから景気を含めた舵取りの責任はあると思いますが、別に彼が原因で招いた不景気でもありませんからバッシングを見ていると可哀想な気もします。

幸福論の内容はひとことでいうと「幸福かどうかは事象に対する個人の心の反応が決める、ゆえに絶対的幸福というものは存在しない」ということだったと思います。

般若心経でも同じ趣旨の一文がありますね。物事に意味はなく一切が無である。自分が認識するからあるがごとく感じるというような意味だったと思います色即是空　空即是色って。

哲人中村天風師も「幸せは心ひとつの置き所」なんて言っていますね。

昨日深夜のＢＳ１１「不動産王」は２００９年の不動産市場を予測するといった特番でした。

ＦＰ北野琴奈さんと一緒にＶＴＲなしの全編コメントという長丁場をこなしました。

そのなかで、

私がキーワードとしてあげたのは「連れ安（つれやす）」。

物件価格（Ｖ）はネット収入（ＮＯＩ）÷キャップレート（Ｒ）で決まりますが、期待利回りであるキャップレートを分解すると、（無リスク金利＋インフレ率＋リスクプレミアム）です。

今、金利はとても低く、経済はデフレ気味ですから本来はキャップレートは低くなって物件価格は高くなってもおかしくないんですが、それ以上に投資家のリスクプレミアムが大きくなっていて、だからこそすべての物件が安くなっているんです。

世の中に「悲観主義」的な気分が蔓延していますから・・・。

これは市場全体の景況感の問題ですから本来、価値が高い物件もそうでない物件とともに連れ安になっているケースが多く見られます。

今年は不良債権化した物件の処理が進む年でしょうから、そういった意味では目利きのできる、そして融資がつけられる人にとっては絶好のチャンスだといえるでしょう。

林学博士にして明治の大投資家、本多静六先生の言葉によれば「好景気には貯蓄、不景気には投資」。あらためて心に刻みたいとおもっています。

あけましておめでとうございます。

今年も宜しくブログにお付き合い願います。

正月元旦は子供たちと初詣に行きました。

私が育ったのは横須賀の海沿いで、

子供のころから房総半島の鋸山を望む砂浜で遊びました。漁師の血を引いていますからね。

毎年行くのは地元の神社。

昨日は正月らしい穏やかな日でしたから境内から見下ろす海がきれいでしたよ。

祀られているのは猿田彦命（さるたひこのみこと）。

天孫降臨のときに日本国内を案内した半神半人の神様で「天狗」の原型といわれています。（手塚作品の「お茶ノ水博士」の原型でも・・・）

小さな神社ですが、氏子のお年寄りのみなさんが甘酒やワカメの味噌汁を振舞ってくれたり地元の人たちに大事にされている感じがします。

そのあと実家に寄ったり、砂浜で凧をあげたり。

うちの老Ｇレトリバーがいきなり走り出して海に飛び込んでえらい目にあいました。今年18歳を迎えるのに・・・。犬種としての本能なんでしょうね。

厚生労働省の発表が早速ありました。昨年の人口動態年間推計の。

婚姻数が増え、離婚数が減り、合計特殊出生率が＋0.02の1.36、出生数は＋2000人増加の109万2000人。

でも死亡数は114万3000人で結果的には戦後最多の自然減です。

人口減少しながら若返っていくという国の姿でしょうか。

地域のコミュニティは大事にしていきたいと思っています。

でも、不動産投資をするときは「私情」を交えず貸家業として成り立つ「市場」でやらないと苦労します。