銀行・証券
氷結！

すごいタイトルです・・・。

配色も寒々しい今週（08.12.20号）の週間ダイヤモンド。

確かに厳しいですね。金融機関はどこも。

全国117銀行の「経営危険度ランキング」なんていうのも出ていました。

幸いいつもお取引している銀行は全部「危険じゃないほう」にランキングされていましたからほっとしました。

金融危機とそれに伴う景気後退で不動産投資市場も大荒れです。

リスクプレミアムが大きくなって期待利回りが上昇したというのが、今値崩れが発生している原因。これは大きな潮流ですから本来の価値に比べて「連れ安」になっている物件も多く見られるわけです。

でも、銀行のリスクプレミアムも同じく上昇してしまい思ったように融資が受けられないというのが現状だと思います。

一方、

貸し渋り解消に向けて政府の対策が次々に打たれつつあります。

プライマリーバランスが13兆円の赤字に？なんていう記事が今日も出ていましたからはたしてそれが日本のためにいいのかどうかは別として（個人的には景気浮揚→税収増という順番で合っていると思っていますが）不動産投資をする上では効果が待たれます。

08年9月決算から認められた時価会計の一部緩和措置では価格が暴落した銀行保有の変動利付国債の含み損を解消することによって自己資本比率（地銀4％・都銀8％）を見た目で押し上げる効果がみられました。

会計基準の見直しではなくて「概念」の見直しですということでグレーな感じですが背に腹はかえられません。

それから、先週の金曜日12月12日には金融機能強化法が成立して、いままで金融機関に投入されていた公的資金2兆円に13兆円が上積みされることになりました。

年明け一転して融資が緩和されるといいのになぁと祈っています。

もっとも、そうするとこのところ倒産した多くの不動産・建築会社はもともと黒字のところが多かったのに資金繰りで倒産という状況だったわけで、このあたりが改善されると投売り的な物件もあわせて出なくなる可能性が高いんですが。

「好況には貯蓄、不景気には投資」とは林学博士で明治の大投資家である本多静六教授の言葉ですが、まさに今は潮目の変化の時期と言えるでしょう。

来年2月11日（建国記念日）、サラリーマン流不動産投資道場が主催するセミナーでの講演とパネルディスカッションのコーディネーターを依頼されています。

不動産投資にかかわる各分野の専門家（有名なサラリーマン投資家のあの方も・・・）が一堂に会します。

今回のテーマは「今、どんな手を打つべきか」。詳細はコチラ

まさにタイムリーな企画といえるでしょう。

今日は、一日みなとみらいオフィスの横の会場を借りて加盟店会議です。

大阪・福岡・新潟・富山ｅｔｃ全国からＣＦネッツ加盟店の皆さんが集合しています。

開始前の十数分、このあいだ全国ネットで放映されたウチの熊切君の「クレーム対応」の番組ＶＴＲをみんなで見ました。

「因果な商売だよな～」と深夜のコンビニ駐車場で部下の佐々木君といっしょに遅い（深夜2時の）夕食をとる姿にみんな苦笑いしていました。

少なからず経験がありますからね、ここに集まっているみんなは。

大変です。クレーム対応は。

番組の中では、

なんど注意しても生ごみを共用廊下に放置してなおかつ賃料を5ヶ月も滞納している入居者や、電気コンロをつけるとブレーカーが落ちるというクレームで直し方を電話口で教え始めたとたん「俺にやらせる気か！今すぐ来い！」と切れる人なんかがでていました。

そのほかにも「2週間会社に来ないんです」という入居者の安否確認のために帰宅途中の電車の中呼び出され、途中下車して合流して片道2時間半の通勤距離のほとんどを逆戻りして真っ暗な部屋に入室とか（中で死んでいないかビビリます。入る前にドアポストから鼻を突っ込んで異臭がしないかどうか嗅いだりします）、水道の蛇口の水漏れで呼ばれてその場でコマパッキンを交換したり・・・・

賃貸管理の現場って一筋縄ではいきませんし大変なんです。

特に、物件や設備自体のクレームは直せば済むことですが、ヒトが相手だと本当に大変です。下手をするとどこまでももめますから。

肉体的にも精神的にもストレスの多い仕事です。

加盟店展開をするメリットのひとつは全国で同じような賃貸管理のサービスが受けられるようになるということと、それにともなって投資する地域が広がるという点です。

それは地方の投資家の皆さんが首都圏の物件を買う場合も同じです。

自主管理大家さんもそれはひとつの結論ですが、入居者から賃料をもらう限りはそれにふさわしいサービスを提供するのが大家の義務ですからそのあたりを振り返ってできているかを考える必要があります。

ＣＦネッツでは入居者からのクレームを「サービスリクエスト」と呼んでいます。（ＩＲＥＭ＝全米不動産管理協会ではこういった考え方をしていますので）。

それから、自主管理で行くからには立地的な制約がでますから投資エリアの広がりと天秤にかけてみることも必要でしょう。

人間って意外と自分自身の固定観念や成功体験にとらわれていることが多いですから。

「修繕費がかからない新築アパートがいいと思うんですが、ちなみに修繕費はいくらくらい積み立てればいいでしょうか？」という質問がありましたのでお答えします。

建物のライフサイクルコストという考え方があります。建築→修繕・管理→解体・処分で１サイクル。

およそ６０年の耐用年数を想定している鉄筋コンクリート造の建物などは建築費の4～5倍かかるといわれています。木造は想定年数がもっと短いですからもうすこし少なくなりますが。

修繕費の考え方は二つあります。ひとつはご指摘のように経費化して積み立てる考え。ただ、これは資本改善の予算ですから厳密にいうと経費ではありません。ファンドなどはこういった見方をします。

もうひとつは、

修繕をすることによって空室率の低下や賃料の上昇、売却価格の上昇といった影響が発生しますので、それをひとつの投資行為として捉える考え方です。
この場合、中間分析という手法を使って修繕の実施に対する投資判断をします。これはＣＰＭの考え方です。

もしも、前者で予算組みをするならば、想定される修繕項目をピックアップしてそれぞれの交換時期や修繕時期を勘案しながら決めていくという順番になります。塗装なんかは使う塗材によって持つ期間が違いますから注意してください。

例をあげれば・・・・
木造ＡＰ　1Ｒ６世帯　延床面積30坪の場合
１）外壁塗装（屋根含む）７０万円・・・・１２年サイクル
２）階段などの鉄部塗装２０万円・・・・６年サイクル
３）給湯器７万円×6戸＝４２万円・・・・８年サイクル
４）内装のオーナー負担分５万円×６戸＝３０万円・・・・８年サイクル（４年で入替え２回ごと施工と仮定）
５）キッチン交換10万円×６戸＝６０万円・・・・２０年サイクル
６）ユニットバス交換60万円×６戸＝３６０万円・・・・２０年サイクル

とすれば・・・。
１）58,333円/年+２）33,333円/年+３）52,500円+４）37,500円+５）30,000円/年+６）180,000円/年
＝391,666円/年

ということです。ここで気が付かれるかもしれませんが、こういった建物の修繕費は都心でも地方でも同じなんです。

賃料坪単価12,000円取れる都内などの地域であれば1万2千円×30坪×12ヶ月＝432万円の家賃収入ですから、修繕費の積み立ては家賃に対して約9％程度と思っておけばいいわけです。
賃料坪単価4,000円の地方であれば4千円×30坪×12ヶ月＝144万円ですから、修繕の負担は27％にものぼります。

「家賃の安いところでの投資は大変ですよ」といつもお話ししていますがこういったことも理由のひとつです。

もちろん地方は地方なりのやりかたがありますから否定するわけではありませんが、こういったことも知っておかないと計画が狂ってしまうことがあるという事です。

それから新築は中古に比べると初期においては修繕費用はたしかにかかりませんが、いずれ修繕は必要にはなります。

逆に中古になっていく過程で賃料が下がってくるリスクもあります。新築の賃料ってプレミアムが付いていますから。

また、中古の物件のように資本改善して価値を上げるということもできませんから、あくまでも「特徴」であって「有利な面」とは単純に言えないところです。

後者のＣＰＭ的な中間分析についてはまた別の機会にご紹介しますね。

先日引渡しを受けた古アパートを見に行きました。

敷地内の樹木の伐採をお願いしている業者が何日か前から作業に入っているんです。

一抱えもある大樹が何本も枝を生い茂らせていてまるでジャングル状態でした。空が見えないほどですから本当は日当たりのいい場所なのに陽はささず、私が苦手なクモの巣も張り放題、いたるところが枯葉で覆われています。

先月半ばまで一部屋だけ入居者がいましたが、

よくこんなところに住んでたなぁというのが正直な感想です。

道が狭くトラックが横付けできないので伐採した枝や幹や草、それからついでに畳とか取り外したキッチン・ユニットバスとか全部人力で運び出してもらいました。

こういう手運びの小運搬の仕事をしてくれる人を（聞こえは悪いですが）「運び屋」といいます。横須賀はこういった立地が多いので沢山いますよ「運び屋」が。

小運搬の作業と予算は建築のときにも発生しますが、これは値段があってないようなものですから、ある業者は５０万円と言って見たりある業者は２００万円と言って見たりしますのでこういった立地の場合は注意してください。

手運びの現場ばっかりやっている慣れている業者のほうが割安な場合が多いです。

あとはこういった伐採の作業をするのは「キコリ」です。

「与作」的な仕事って現代の都市部でもあるんです。もっともチェーンソーをつかってガンガン伐採を進めますから「ヘイヘイホ～」っていう感じではありませんが。

自分でやればいいのかもしれませんが、素人がチェーンソーを振り回すと大怪我をしかねません。

昔、仲の良かった工務店の社長がチェーンソーで足を傷つけて入院したときに「ケチんないで業者に任せておけばよかったよ」と病院のベッドで嘆いていました。

それから、自分でやったひには何日かかるかわかりませんし、処分もマニュフェストの書類を整備してちゃんとした手続きを踏んでから行なわないといけませんから面倒です。

さらに以前、敷地８０坪の別の物件の草むしりを自分でやって腰が痛くなってほとほと懲りましたし、こんどは１００坪でプラス樹木ですからね。

全部で１００万円かかりましたが予算を組んで全部頼みました。

頼む先は一般的に解体屋になるでしょう。

昔から燃料確保のために解体現場に出入りしていた関係で風呂屋さんが多角経営的にやっている人が多いんですよね、解体屋さんって。

結局５人がかりで四日かかってようやくキレイさっぱりとなりました。

これから足場を組んで外装工事とエクステリアの工事（ドッグランを作ったり屋根付き大型バイク置場を作ったりします）、それから内装の大改修を行ないます。

工事が進んだらまたご報告しますね。