先日、富山コンサルティングデスクでコンサルや打合せがあったので、先週に引き続き、またまた富山に行ってきました。
・・・・日帰りで。
横浜みなとみらいオフィスの山内君は朝一番の新幹線で大阪から出社してきたそうですから似たようなモンです。
彼は大阪での会員向けイベントのお手伝いで飲んだあと（帰らせてもらえずに）大阪の実家に泊まったそうです。
富山は11月24日（祝）にフィールドワークセミナーｉｎ北陸でまた行きますので、今月は３回。ほぼ毎週ですね。
富山市も高岡市も石川県の金沢市も、同じ北陸とはいえそれぞれ市場性も違いますので楽しみにしています。
地方開催のフィールドワークに参加される皆さんには東京開催のものや他の地域のものもあわせて参加されるよう勧めています。地元の市場と比較できますし、いろんなことが肌で感じられますから。
富山は他の地方都市と同様なかなか厳しい状況ですが、そんな中でもちゃんと利益をだしている投資家の方もいます。
ただ、
賃料の坪単価がグロスで4000円程度、ネットで3000円程度ですから建築予算や運営コスト、修繕コストなんかを踏まえて計画しないと1000坪とか2000坪とか大きな土地をもともと持っている地主さんでも、そう遠くない将来に破綻して数千万円～数億円の借金を残したまま土地も建物も全部手放すことになったりします。
今回の打合せのなかでもそういった事例の相談がいくつかありました。
先祖伝来の土地を手放したくないためにやったつもりだった土地活用なのに・・・。
そもそも論で失敗しないためにも理屈を知っておく必要があります。
今日は、午後から横浜で「不動産投資実践塾 建築企画編」セミナーがあります。
こういった、そもそも論に加えて収益物件の建築企画を建てる上で知っておくべき市場やプランニングの知識、そして建築基準法や民法や自治体の条例など、特に集合住宅や長屋住宅を建てるときの法的な知識とその具体的な使いまわし方なんかをお話しします。
全4回（投資分析・市場分析・リスク・資金調達）の番外編的な講座で、ときどきしかやりませんが面白いですよ。
今回は久しぶりの開催ということで、自分自身の物件の建築や資本改善などを事例により具体的な内容に作りこみをしました。
パワポは例によって134Ｐと膨大な量になってしまいましたので3時間の持ち時間では足りないくらいですが、資料を持ち帰ってもらって辞書的な使い方をしてもらってもいいかなと思います。